Sentencia CIVIL Nº 329/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 837/2016 de 16 de Mayo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
Rollo núm. 837/2016
Procedimiento Deshaucio por Expiración de Plazo núm. 412/2015
Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Esplugues de LLobregat
SENTENCIA núm. 329/2017
Ilustrísimos Señores Magistrados
MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de mayo de dos mil diecisiete.
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos
de Procedimiento de Deshaucio por expiración de plazo contractual y reclamación de cantidad, tramitados con
el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 d'Esplugues de Llobregat a demanda
de Rita contra Bernardino pendientes en esta instancia al haber apelado la demandada e impugnado la
parte actora la sentencia que dictó el dicho Juzgado el día veinticinco de abril de dos mil dieciséis.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante Bernardino representada por la procuradora de
los tribunales Sra. Eva Castells y defendida por el letrado Sr. Joan Vidal Langa , así como la parte actora en
calidad de parte apelada representada por el procurador de los tribunales Sr. Antonio Urbea Aneiros y asistida
del letrado Sr. Josep Maria Valon Mur.

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: "FALLO: Que se estima en parte la demanda interpuesta por Rita contra Bernardino sobre deshaucio por expiración de plazo y jubilación del inquilino respecto del local de negocio sito en la calle Sant Lluís número 4 de Sant Just Desvern y se declara resuelto el contrato de arrendamiento de local de fecha 1 de febrero de 2003 que unía a las partes y se condena a Bernardino a que deje libre, vacuo y expedito y a disposición de la parte actora el local de negocio sito en la referida calle , con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, sin expresa imposición de costas".



SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandada e impugnación la parte actora. Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día nueve de mayo pasado.

Es ponente el Magistrado Sr. D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH.

Fundamentos

1.- En la demanda que Rita formuló contra Bernardino pretendió que se declarase finalizado el contrato de arrendamiento del local de negocio existente en la finca sita en Carrer DIRECCION000 , NUM000 , de Sant Just Desvern por jubilación del arrendatario, así como por el transcurso del plazo legal fijado, con desalojo del demandado arrendatario y que se condene, asimismo, al arrendatario a pagar los frutos civiles en concepto de ocupación del local desde enero de 2015 hasta la fecha de la declaración judicial de extinción sobre la base de 385,16 euros/mes.

2.1.- La sentencia de la primera instancia, que ahora recurre la parte demandada e impugna la parte actora, estimó en parte la demanda y declaró resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2003 resulto, condenando al arrendatario demandado a desalojarlo voluntariamente so pena de ser lanzado por la comisión judicial.

2.2.- El recurso que formula la parte demandada pivota sobre el error en la valoración de la prueba respecto de la acción de deshaucio por expiración del plazo contractual ejercitada. En el caso de autos respecto de la acción ejercitada se ha de tener en cuenta la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994 que, respecto a los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, señala, en su parte suficiente, que: " A) Régimen normativo aplicable.1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B) Extinción y subrogación. 2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes. 3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley. La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley. Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ".

la parte demandada alega que el inmueble se arrendó como vivienda y para ello aportó unas fotografías así como la copia del Catàleg i Pla Especial de Protecció i Rehabilitació del Patrimoni Arquitéctonic de Sant Just Desvern , en el que se hace referencia al uso existente como vivienda y local de negocio de la finca alquilada.

Sin embargo, ni las fotografías pueden ser un dato relevante a esos efectos ni la mención al referido Catàleg i Pla hace prueba de la uso como vivienda por parte del demandado de la finca arrendada ya que, las primeras nada muestran al respecto pueden resultan una vestigio del uso de la masía por parte del demandado como vivienda en los últimos meses lo que fue consentido por la actora y no resulta controvertido y lo segundo por cuanto solo se menciona el inmueble como un ejemplo de rehabilitación. En este sentido, el contrato firmado entre el demandado en su condición de arrendatario y el difunto padre de la hoy actora, Sr. Rita , el día dos de septiembre de mil novecientos ochenta y dos [fs. 20 y 21] y por un periodo indefinido, resulta del todo claro en cuanto a su objeto y naturaleza, se trata indefectiblemente de un contrato de arrendamiento de local de negocio, negocio de jardinería que el demandado ha venido explotando hasta su reciente jubilación , como consta de la documentación acompañada al escrito de demanda, por lo que procede desestimar el recurso formulado por la parte demandada.

3.1.- La impugnación que formula la parte actora se ciñe a impugnar el pronunciamiento de desestimación de la pretensión de reclamación de cantidad formulada por Rita consistente en la condena al pago al demandado de los frutos civiles en concepto de ocupación del local entre enero de 2015 y la fecha de declaración judicial de la extinción contractual. Para ello alega la parte impugnante que por la ocupación del inmueble como vivienda por parte del demandado procede que se resarza a la arrendadora por tal uso de la finca. Ello no obstante olvida la parte recurrente que, tal y como señaló la sentencia de la primera instancia de manera acertada, la referida actora manifestó que si bien no le constaba que el demandado ocupara el inmueble como vivienda y que el arriendo lo fue siempre como local de negocio no lo es menos que aquélla señaló que ante la separación del demandado, la actora le permitió que usara el inmueble para unos días, ignorando que permaneciera en la finca hasta la demanda.

3.2.- La principal diferencia entre precario y comodato consiste que en el comodato la entrega de la vivienda se hace para un uso o plazo determinado. En este sentido la vivienda cedida en precario resulta cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, cede el uso de la vivienda a otra persona (llamada precarista) para que la use sin más, sin contrato alguno y sin pagar renta.

Por otro lado, se estará frente a una vivienda cedida en comodato cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer el inmueble, entrega a otra persona la vivienda para un uso determinado o para que la use durante un cierto tiempo, de manera gratuita. El comodato está regulado en los arts 1.740 y siguientes del Código Civil (CC ) dentro de la figura del préstamo. Las diferencias entre precario y comodato resultan claras por cuanto en el precario la vivienda no se entregado para un uso concreto, es un acto de tolerancia del dueño; en el comodato en cambio ha de entregarse por un motivo y para un uso concreto. Otra diferencia clara ente el precario y el comodato es que en el precario no se entrega la vivienda por un tiempo determinado, mientras que en el comodato se cede durante un tiempo determinado, y una vez finalizado ha de devolverse por esa tercera persona llamada comodatario. Consecuencia directa de lo anterior será la de que en el precario se puede solicitar en cualquier momento la devolución de la vivienda, mientras que en el comodato no se podrá recuperar la vivienda hasta que no haya transcurrido el plazo fijado, o haya concluido el uso para la que se prestó.

3.3.- La STS de 14 octubre de 2014 , con cita ya de la sentencia de 26 de diciembre de 2005 , señaló que 'La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista.' A lo que habría que añadir la circunstancia de que el poseedor carezca de título que legitime su posesión. En este sentido, cuando un propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producido un cambio de voluntad opuesto a esa cesión, aquél ostenta la acción de desahucio porque existe un precario. Así la posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia la característica de simple tenencia de la cosa sin título alguno, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio ( SSTS de 26 diciembre 2005 , 30 octubre y 13 y 14 noviembre 2008 y 30 junio 2009 ). De ahí que, si la posesión constituye una mera tenencia indefinida y tolerada por el propietario, se trata de un precario y el propietario puede recuperarla en cualquier momento.

3.4.- Dicho lo anterior resulta que la cesión de uso de la finca arrendada al demandado fue, según las propias declaraciones de la parte actora, para un momento determinado, esto es, para aliviar la situación de crisis personal que atravesaba el demandado tras su separación matrimonial. En este sentido, se prestó el consentimiento para un uso, en un principio, concreto y para un plazo que aún indeterminado, se reputaba de todas las maneras breve dadas las propias circunstancias que rodeaban aquél por lo que la ocupación posterior que excedió de lo razonable se transformó en clandestina, lo que faculta, cesado el consentimiento y el objeto por el que se cedió el uso, a recuperar la posesión. Sin embargo, a lo que no faculta es a estimar la demanda de reclamación de cantidad pues aquel consentimiento no fue un acto de oneroso que pueda justificar la contraprestación sino alguna sino, como hemos visto, a recuperar la posesión lo que acontece con la estimación de la acción de desahaucio por expiración de plazo que conlleva a la resolución contractual. La impugnación se desestima.

4.- Las costas de esta alzada no se imponen a la parte apelante ni a la impugnante al haberse desestimado sus respectivos recursos ( art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación y el de impugnación formulados, respectivamente, por Bernardino y Rita contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Tres d'Esplugues de Llobregat dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma y todo ello sin imposición de las costas en esta instancia. Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta mi sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes.- DOY FE.