Sentencia CIVIL Nº 329/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 984/2018 de 15 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-42-1-2018-0029896
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) [RPL] Nº 984/2018- M -
Dimana del juicio verbal de desahucio Nº 000744/2018
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 21 DE VALENCIA
Apelante: Torcuato .
Procurador.- Dña. SONIA LOZANO ORTEGA.
Apelado: EMPIRE PROPERTIES SPAIN SL.
Procurador.- Dña. NATALIA DEL MORAL AZNAR.
SENTENCIA Nº329/2019
===========================
Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
Dª SUSANA CATALAN MUEDRA
D.MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA
===========================
En Valencia, a quince de julio de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO
GIMENEZ MURRIA, los autos de juicio verbal de desahucio 744/2018, promovidos por EMPIRE PROPERTIES
SPAIN SL contra Torcuato sobre 'desahucio por expiración del plazo contractual', pendientes ante la misma en
virtud del recurso de apelación interpuesto por Torcuato , representado por el Procurador Dña. SONIA LOZANO
ORTEGA y asistido del Letrado D. JOSE ANTONIO CAZALLA LOPEZ contra EMPIRE PROPERTIES SPAIN SL,
representado por el Procurador Dña. NATALIA DEL MORAL AZNAR y asistido del Letrado Dña. ITZIAR DIAZ
SOLOAGA.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 21 DE VALENCIA, en fecha 26 de septiembre de 2018 en el que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Estimando la demanda de desahucio por expiración del plazo interpuesta por la Procuradora Dña. Natalia del Moral Aznar, en nombre y representación de Empire Properties Spain S.L. debiendo condenar y condenando a D. Torcuato , al desahucio de la vivienda DIRECCION000 nº NUM000 esc NUM001 planta NUM002 de Valencia declarando extinguido el contrato de arrendamiento para uso de vivienda de 1 de febrero de 2011por expiración del plazo de duración, debiendo D. Torcuato proceder a dejarlo libre, vacuo y expedito y en caso contrario será lanzado de él.

Debiendo desestimar la acción de reclamación de rentas por renuncia de la Procuradora Dña. Natalia del Moral Aznar, en nombre y representación de Empire Properties Spain S.L. absolviendo a D. Torcuato de los pedimentos deducidos en mérito a la reclamación de rentas. Debiendo condenar y condenando al pago de las costas causadas en esta instancia a D. Torcuato .'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Torcuato , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de EMPIRE PROPERTIES SPAIN SL. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 4 de julio de 2019.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.


PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1- Este procedimiento se inicio por la demanda de desahucio por expiración del plazo contractualmente convenido en el contrato de arrendamiento que les une de fecha 1 de febrero de 2011, sito en la DIRECCION000 nº NUM000 esc NUM001 planta NUM002 de Valencia, que expiró el 31 de enero de 2018.

2- El demandado, aunque reconoció la notificación extraprocesal de la expiración, entendió que no se le dio oportunidad de ejercitar su derecho ni de adquisición preferente cuando el inmueble pasó de ser propiedad de la Caja de Ahorros del Mediterráneo a la actual Empire Properties Spain S.L.; ni la posibilidad de ejercitar el derecho de opción de compra que venía recogido en el propio contrato de arrendamiento.

3- Se dictó Sentencia estimando la demanda al concluir en los dos últimos párrafos del fundamento de derecho primero '... En el caso de la adquisición por el retracto arrendaticio, sin que pueda entrarse en el fondo de si procedía o no, de nuevo ocurre que la estimación de la demanda de desahucio por expiración de plazo es al margen de la reivindicación de su derecho al retracto; no se puede suponer que la demandada de haber tenido conocimiento de la adquisición por la actual demandante hubiera ejercitado su derecho de retracto, si le correspondiera, hasta el punto de hacerlo valer como hecho impeditivo de la extinción del contrato por vencimiento de su vigencia, máxime en el presente caso, cuando de mucho antes podía haber ejercitado el derecho de opción de compra que lo pudo hacer valer tan solo unos meses después de iniciado el contrato de arrendamiento. Procederá en consecuencia, la estimación de la demanda interpuesta declarando el contrato de arrendamiento extinguido entre las partes, ordenando el desahucio de D. Torcuato de la vivienda sita en DIRECCION000 nº NUM000 esc NUM001 planta NUM002 de Valencia que ocupaba como arrendatario....' 4- Ante esta resolución la demandada formuló recurso de apelación contra todos los pronunciamientos de la Sentencia al entenderla lesiva y perjudicial para los derechos de esa parte.



SEGUNDO.- Recurso de apelación.

La demandada interpuso recurso de apelación contra todos los pronunciamientos de la Sentencia al entenderla lesiva y perjudicial para los derechos de esa parte, alegando en síntesis: 1º) Improcedencia de la reconvención que alega la otra parte. Amplitud motivos de oposición expuestos relacionados con la buena fe exigible en el cumplimiento contractual.- El artículo 447 de la LEC establece la naturaleza sumaria de este procedimiento tramitado por los del juicio verbal por lo tanto la ausencia de cosa juzgada de la sentencia emitida hace inviable el planteamiento de la reconvención como sostiene la otra parte.

No obstante debe entenderse que los motivos que se denuncian en la oposición exponen la actuación de mala fe de la actual propietaria del inmueble y profesional del negocio inmobiliario, que incumple la necesaria comunicación para ejercicio de la opción de compra. Téngase en cuenta que el Banco de Sabadell se deshizo de su cartera del activos tóxicos vendiendo la vivienda a la demandante. El demandado se dirigió a la entidad financiera solicitando que le ofrecieran un precio para adquirir la vivienda, lo que no tuvo ningún tipo de respuesta, es mas no se ha aportado el contrato de la transmisión, actúan de forma ocultista ante el Juzgado, se crea un entramado financiero para ocultar los activos tóxicos de las entidades financieras.

2º) Encubrimiento parte de la actora del contrato de arrendamiento. Ocultación de información al consumidor para evitar el ejercicio de la opción de compra.- Se constata claramente la ocultación del ejercicio de la opción de compra, ya que ningún momento la sociedad arrendadora menciona esta posibilidad, el consumidor que es una persona física con limitaciones de compresión de estos contratos, máximo cuando se trata de su vivienda habitual donde reside con dos hijos. Se oculta la información necesaria, pues nos encontramos con un contrato de arrendamiento impuesto por la arrendadora donde la redacción de la opción de compra presenta una considerable complejidad, el arrendatario durante más de ocho años atendió toda las cuotas de su arrendamiento, en este contrato habían dos negocios el arrendamiento y la opción de compra.

3º) Transmisión venta de la vivienda; el factible derecho tanteo y retracto.- A la vista del caso concreto es factible el ejercicio del derecho de tanteo y de retracto, en este caso el activo se diluye en una cartera de activos lo que hace difícil su individualización, ya no hay interés por la entidad que lo transmite de su identificación o recuperación, por lo tanto valorando el derecho de la familia a disponer de una vivienda digna que arrendado con opción de compra durante más de ocho años y que fue transmitida por el Banco Sabadell el 22 de diciembre de 2016, conociendo ambos la existencia del opción de compra incumplieron lo preceptuado el artículo 25 de la LAU y la clausula octava del contrato de arrendamiento.

4º) Vigencia del contrato.- Dado el burófax enviado por la arrendadora en noviembre de 2017, que sólo menciona el vencimiento del plazo y nada más, ocultando el ejercicio de la opción de compra, no se puede considerar válido y por tanto el contrato sigue vigente, recibido el arrendatario fue a la entidad financiera y le indicaron que se pondrían en contacto con él para darle un precio para la adquisición de la vivienda, precio que nunca ha recibido. Téngase en cuenta que el arrendatario ha pagado puntualmente y por tanto queda vigente su derecho a enervar la acción lo que nada impide que el contrato se siga considerando como vigente.



TERCERO.- Decisión de la Sala.

Sobre la improcedencia de la reconvención.

Este procedimiento se inició con la demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual sustentado, por un lado en el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 1de febrero 2011 (folios 22 al 33), en el cual se estableció la duración del contrato en 7 años; y por otro, el demandante comunicó mediante notificación por burófax el 10 de noviembre 2017, la extinción del contrato el 31 enero de 2018 por expiración del plazo y su voluntad de no renovación (folios 34 a 37).

El demandado al contestar la demanda introdujo la cuestión de la opción de compra y la posibilidad del ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

Ambas cuestiones fueran excluidas del debate por el Juez 'a quo', al explicar el fundamento de derecho primero '... Pero la cuestión también es poner de manifiesto que la parte demandada no puede vincular un hecho objetivo como es el transcurso del plazo contractualmente previsto al ejercicio de facultades contractuales como los derechos de adquisición preferente, que en el caso de la opción de compra pudo ejercitar transcurridos unos meses de la vigencia del contrato. La cuestión no es presentarse como consumidor e incluso en el momento de serle notificada la extinción del contrato podría haber llevado a cabo la opción de compra. En cualquier caso, nada empece para que ejercite su acción en el procedimiento que corresponda; pero sea como sea; también siendo consumidor viene vinculado por un plazo de duración del contrato, lo que es al margen de haber podido utilizar su derecho de adquisición preferente del que no dependía que la parte arrendadora se lo recordara o le invitara a ello, sino que era una facultad que sólo al arrendatario correspondía su ejercicio. En el caso de la adquisición por el retracto arrendaticio, sin que pueda entrarse en el fondo de si procedía o no, de nuevo ocurre que la estimación de la demanda de desahuciopor expiración de plazo es al margen de la reivindicación de su derecho al retracto; no se puede suponer que la demandada de haber tenido conocimiento de la adquisición por la actual demandante hubiera ejercitado su derecho de retracto, si le corrrespondiera, hasta el punto de hacerlo valer como hecho impeditivo de la extinción del contrato por vencimiento de su vigencia, máxime en el presente caso, cuando de mucho antes podía haber ejercitado el derecho de opción de compra que lo pudo hacer valer tan solo unos meses después de iniciado el contrato de arrendamiento...'.

El recurrente aunque no ha negado esta realidad procesal, sin embargo entiende que estos motivos son admisibles como oposición a la demanda por cuanto denotan la existencia de un incumplimiento contractual por la parte actora.

El artículo 447.2 de la LEC en relación al artículo 250. 1 de la LEC excluye que dentro de este proceso puedan incluirse cuestiones ajenas a la expiración del término contractual, como en este caso es el ejercicio de la opción de compra o el derecho de tanteo y de retracto. En los motivos siguientes examinaremos su viabilidad como causa de oposición a la expiración contractual.

Sobre la opción de compra y el derecho de tanteo y retracto.

Es evidente que junto al contrato de arrendamiento se pactó la opción de compra, vinculándolos, en virtud del que una de las partes, denominada concedente, promitente u optatario, concede a la otra (aceptante, beneficiaria u optante) el derecho a decidir unilateralmente, dentro de un periodo de tiempo determinado libremente convenido, la celebración de un contrato principal, ya definido en sus elementos objetivos, de modo que ejercitado tal derecho la opción queda consumada y automáticamente se perfecciona el contrato principal prefijado, por lo general un contrato de compraventa. La obligación esencial del optante es pagar el precio estipulado para la venta y la del optatario o promitente mantener la oferta durante el tiempo pactado, tener el objeto ofrecido y no disponer de él hasta el ejercicio de la opción o hasta que transcurra o caduque el plazo.

Y en atención a lo pactado, observamos que el contrato de opción de compra generaba obligaciones para el concedente que se obligaba a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido.

Desde el punto de vista fáctico se constata que el demandado no ha ejercitado ni la opción de compra en el plazo contractual, ni tampoco el derecho de tanteo y retracto, pero además de ello ni siquiera a interpuesto demanda en ejercicio de cualquiera de ellos, con anterioridad a la demanda objeto de este procedimiento.

Es decir, la oposición se sustenta en el no ejercicio y por tanto en la inacción del arrendatario cuya causa se imputa al demandante, aunque esta imputación no aparece sustentada en elemento probatorio alguno.

Pues aunque se aceptase toda la explicación dada por el recurrente sobre los activos tóxicos de entidades financieras, no se desconoce que la acción ejercitada es la de expiración del plazo contractual y esa realidad contractual no ha quedado desvirtuada, sin que la alegación sobre el derecho de opción como causa de excluyente de esa terminación contractual sea estimada por la Sala pues el demandado tenia conocimiento del plazo de duración de aquella y del importe económico para su ejercicio, conforme las estipulaciones contractuales y no hay constancia de que intentará su ejercicio y fuera impedido por el actor. Al igual en el ejercicio de esos derechos de tanteo y retracto, tampoco consta que conocida la transmisión realizara cualquier actuación, y si bien puede aceptarse que aquella trasmisión fuera desconocida, ello si bien afecta a los plazos para el retracto no así a la terminación contractual del arrendamiento.

Sobre la vigencia del contrato.

El argumento sostenido por el recurrente en este motivos del recurso no puede prosperar, por cuanto durante la vigencia del contrato no hay constancia de que el demandado hubiese ejercitado ni el derecho de tanteo o de retracto, ni la opción de compra, téngase en cuenta que en todo caso la citada mala fe del demandante que se indica en el motivo del recurso lo único que implicaría sería la facultad del demandando de ejercitar tanto una como otra pero para ello debe plantear la oportuna la demanda.

No escapa a la Sala que durante la vigencia del contrato, en el plazo estipulado, no se ejercitó la opción de compra, ni se instó demanda para el derecho de tanteo y retracto, actuaciones lógicas tanto si se quería adquirir la propiedad de la vivienda por uno u otro medio La duración del contrato estaba fijada en la estipulación segunda, con lo cual era conocida por el arrendatario y la opción de compra también tenía un plazo de ejercicio, inferior a la duración del contrato, cinco y años y siete meses frente a los siete años del contrato y además también en la cláusula 9.3 se fijó el precio que debía pagarse.

Por tanto, si difícilmente puede sustentarse la actuación del demandado el no ejercicio de acción de compra, mas complicado es vincular éste no ejercicio con la vigencia del contrato, pues ninguno de ello está contractualmente correlacionados. Recuérdese que el incumplimiento contractual determina entre otras consecuencias la indemnización de daños y perjuicios, articulo 110 del CC, sin obviar que la parte arrendataria no ha hecho uso ni ejercictado los derechos que ahora sustenta, su inacción como causa para hacer inviable la extinción del contrato, cuando la parte demandante ha cumplido lo establecido es decir el plazo de preaviso de la terminación del contrato, no puede prosperar.



CUARTO.- Costas de segunda instancia Habiéndose desestimado el recurso de apelación deben imponerse a la parte apelante el pago de las costas devengadas en segunda instancia, artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Torcuato contra la Sentencia número 231/2018 de 26 de setiembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Valencia en el juicio verbal tramitado con el número 744/2018.



SEGUNDO.- Confirmar la resolución recurrida.



TERCERO.- Imponer a parte apelante el pago de las costas devengadas en segunda instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.