Sentencia CIVIL Nº 33/2018, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2, Rec 372/2017 de 12 de Febrero de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
CIUDAD REAL
SENTENCIA: 00033/2018
Modelo: N10250
CABALLEROS, 11, PLANTA SEGUNDA
Tfno.: 926 29 55 25/55 98 Fax: 926295522
Equipo/usuario: E05
N.I.G. 13005 41 1 2014 0007166
ROLLO de apelación civil RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000372 /2017 -J.A.
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de ALCAZAR DE SAN JUAN
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000479 /2014
Recurrente: Alexis
Procurador: EVA MARÍA SANTOS ALVAREZ
Abogado: ANTONIO RAMIREZ QUINTANILLA
Recurrido: DESARROLLOS URBANISTICOS TRIANGULO S.L.
Procurador: MAXIMIANO SANCHEZ SANCHEZ
Abogado: FRANCISCO JAVIER IGLESIAS PINUAGA
S E N T E N C I A Nº 33/18
Ilmos. Sres.:
PRESIDENTE:
D. IGNACIO ESCRIBANO COBO.
MAGISTRADOS:
D. FULGENCIO V. VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.
D. JOSE MARIA TAPIA CHINCHON.
Dª ALMUDENA BUZON CERVANTES.
En CIUDAD REAL, a doce de febrero de dos mil dieciocho.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 479/2014, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3
de ALCAZAR DE SAN JUAN, a los que ha correspondido el rollo de apelación civil 372/2017, en los que
aparece como parte apelante, d. Alexis , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. EVA MARÍA

SANTOS ALVAREZ, asistido por el Abogado d. ANTONIO RAMIREZ QUINTANILLA, y como parte apelada,
DESARROLLOS URBANISTICOS TRIANGULO S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sr.
MAXIMIA NO SANCHEZ SANCHEZ, asistido por el Abogado d. FRANCISCO JAVIER IGLESIAS PINUAGA,
siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FULGENCIO V. VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Alcázar de San Juan, por el mismo se dictó Sentencia con fecha 22 de julio de 2016 cuya parte dispositiva dice: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora María José Cobo Carriazo en nombre y representación de Alexis contra Desarrollos Urbanísticos Triángulo S.L. debo absolver al demandado de los pedimentos de la demanda principal con imposición de costas a la parte actora.' Notificada dicha resolución a las partes, por el apelante d. Alexis se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes fueron remitidos a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para el acto de la votación y fallo el día 8 de febrero de 2018.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO . - La sentencia recurrida basa la desestimación de la acción declarativa de dominio en que la mercantil demandada tiene la condición de tercero hipotecario al haberla adquirido de modo irreivindicable del titular registral.

Frente a la misma se alza el actor esgrimiendo dos motivos de impugnación diferenciados, vulneración de los artículos 319 y 326 de la LECivil en relación con el 328 y 329 de la citada Ley Procesal Civil y del artículo 348 de la antes citada Ley Rituaria , cuando en realidad invoca la existencia de un defecto apreciativo del acervo probatorio desplegado en cuanto a que el mismo permite destruir la presunción de buena fe de la demandada al adquirir mediante dación en pago la finca objeto del litigio.



SEGUNDO. - Prólogo necesario para el éxito del recurso es reputar acreditado que el actor-apelante había adquirido la propiedad de la finca pues, en caso contrario, la acción declarativa ha de fenecer.

A este respecto tanto la resolución apelada como el recurso parten de ese hecho que, sin embargo, no fue abordado ni analizado en la instancia pese a que inicialmente la parte demandada cuestionó que no existió voluntad de realizar la compraventa y que el negocio no quedó perfeccionado.

La adquisición de la propiedad queda sometida a la regla del artículo 609 del Código Civil que responde a la teoría del título y el modo. No se discute en este momento la existencia de título. Título lo es la escritura pública de compraventa otorgada el 30 de abril de 2.009 (folios 29 y siguientes de las actuaciones). De ella cabe extraer que la finca descrita se vende como cuerpo cierto, plenamente identificada en el exponendo primero y que la parte vendedora entrega a la compradora el dominio y la posesión quieta, pacífica y en concepto de dueño de la finca vendida, cuya construcción no ha concluido, en especial respecto a remates interiores y carpintería, que se compromete a finalizar en plazo razonable corriendo con los gastos.

Aunque no se cuestiona su hubo tradición como en su momento se insinuó que el negocio no se perfeccionó hemos de dilucidar si ello aconteció. La respuesta debe ser positiva toda vez que como dispone el artículo 1462 del Código Civil se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujera claramente lo contrario. Hay escritura pública y en ella, tal y como se ha expuesto, se hace constar expresamente la entrega de la posesión. El otorgamiento de la escritura pública en principio equivale a la entrega (tradición instrumental), la escritura no es otra cosa que la formalización del acuerdo (en el caso, una compraventa) y la tradición fue simultánea. Abundan en este hecho consideraciones como la propia interposición de juicio verbal posesorio de retener o recobrar la posesión que parte de la tenencia de la finca litigiosa por el actor e incluso el informe pericial que en ese aspecto ratifica que quién le apertura la vivienda es el apelante, siendo, que detenta la posesión.

En definitiva, ha quedado demostrada la adquisición de la propiedad por el actor, aspecto que sería insuficiente para la prosperabilidad de su pretensión, si quedara acreditado que, con posterioridad, la mercantil demandada adquirió de modo irreivindicable la propiedad del solar, lo que constituye, sin duda, la cuestión nuclear de la presente litis y del recurso al discutirse por el apelante la valoración probatoria que al efecto realiza el juzgador a quo en cuanto a que la demandada actuara de buena fe en el momento en que se otorgó la escritura de adjudicación en pago parcial de deudas de 4 de febrero de 2.014, posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad el 19 de marzo de 2.014.



TERCERO. - Sentado lo anterior, hemos de partir del concepto de buena fe al que alude el artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

La sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 2012 lo examina en los siguientes términos: 'También es necesario recordar que la buena fe a que se refiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (presumida iuris tantum, de modo que la carga de destruir la presunción recae sobre quien la niega: Sentencias de 6 de diciembre de 1.972 , 31 de enero de 1.975 , 20 de junio de 1.975 , 27 de octubre de 1.976 , 16 de marzo de 1.981 , 10 de febrero de 1.983 , 6 de febrero de 1.984 , 16 de septiembre de 1.985 ) es la misma, en su formulación negativa, que la exigida al poseedor en los artículos 433 (ignorar que en su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalida) y, en su formulación positiva, 1.950 del Código Civil (creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio). Es constante la jurisprudencia en este mismo sentido ( Sentencias de 5 de enero de 1.977 y 14 de julio de 1.988 ). En definitiva, la buena fe a que se refiere el artículo 34 consiste en un estado psicológico ( Sentencias de 16 de marzo de 1.981 , 10 de febrero de 1.983 , 6 de febrero de 1.984 ) determinado por el desconocimiento o equivocado conocimiento de la realidad.

Mas concretamente, en un error del adquirente acerca de la titularidad y disponibilidad del derecho por parte del causante. Ese estado, sin embargo, no se define de una manera absolutamente pura por consideraciones psicológicas, sino que recibe influencias objetivas, al ponerse aquellas en relación con el comportamiento que era exigible según un modelo socialmente admitido y, en definitiva, con la diligencia con la que ha de actuar el sujeto ignorante o equivocado para merecer amparo del ordenamiento ante lo que constituye una inexactitud de los asientos del Registro o, si se quiere, para que sus intereses prevalezcan, en el conflicto, sobre los del verdadero dueño. Así lo exige el artículo 36 de la misma Ley , cuando regula la usucapión contra tabulas, al equiparar al conocimiento la existencia de 'medios racionales y motivos suficientes para conocer' y al desconocimiento el no haber 'podido conocer'. También lo exige la jurisprudencia cuando delimita la figura del tercero que contempla el artículo 32 de la Ley Hipotecaria , en los casos de existencia de gravámenes no inscritos, pero físicamente susceptibles de ser conocidos por el adquirente ( Sentencias de 30 de diciembre de 1.975 , 29 de mayo de 1.979 , 27 de junio de 1.980 y 21 de octubre de 1.980 ). Igualmente lo hace la jurisprudencia al interpretar el propio artículo 34 ( Sentencias de 5 de julio de 1.985 y 14 de julio de 1.988 ).

En la Sentencia de 14 de julio de 1.988 declaró esta Sala que un fundado estado de duda en el adquirente sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe. Finalmente, lo exige el propio régimen del error, que no ha de ser inexcusable (evitable con una conducta razonablemente diligente), para que quien lo padece merezca algún tipo de protección, conforme a la regla quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intellegitur damnum sentire (Digesto 50.17.203). En conclusión, no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido'.

En idéntico sentido se expresan la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2.013 al indicar 'El concepto de buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento, ajeno a las maniobras y al engaño: así, sentencias de 17/ julio/1999 , 22/diciembre/2000 y 18/diciembre/2007 . Es el sentido negativo de la buena fe, como elemento intelectivo de desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: así se ha expresado la jurisprudencia desde la antigua sentencia de 9/julio/1900 hasta las más recientes de 23/mayo/2002, 24/julio/2003, 2/abril/2004, pasando por la contundente de 2/julio/1965' o la de 8 de octubre de 2.014 al señalar 'En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un 'estado de conocimiento' del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia 'básica' que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro. Así las cosas, y dada la presunción de buena fe que declara el artículo 34 LH en su desarrollo normativo, la cuestión de la carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra, primordialmente, en el sentido negativo que presenta la extensión conceptual de la buena fe, es decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate. Centrada la cuestión debe puntualizarse que, con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH , la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular extraregistral a tales efectos '.

Mas recientemente la sentencia de esta Sala, de pleno, de 12 de enero de 2015 (núm. 465/2014 ), entre otros extremos, en el fundamento de derecho, apartado cuarto, expone: «En este sentido, debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación. En el plano de la configuración de la buena fe en el proceso adquisitivo debe señalarse que se han desarrollado dos líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma. De forma que la ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior concepción, no sea suficiente padecer cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea excusable, esto es, que no se hubiera venido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada, directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la protección otorgada'.

Y, finalmente, la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2.017 ha recalcado que como dijo la sentencia 928/2007, de 7 de septiembre , 'la jurisprudencia suele identificar la buena fe con la creencia de que el vendedor es dueño de la cosa vendida o, si se quiere, con el desconocimiento de que la misma cosa se ha vendido anteriormente a otros con eficacia traslativa. Sin embargo, sentencias como las de 25 de octubre de 1999 , 8 de marzo de 2001 y 11 de octubre de 2006 también consideran desvirtuada la presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia 'de la negligencia del ignorante'.

La concepción «ética» de la buena fe, según la cual no basta la simple ignorancia de la realidad, sino que se precisa una actuación diligente, que va más allá de la simple consulta del Registro, ha sido confirmada por la sentencia de 12 de enero de 2015 (Rec. 967/2012 ) ...... carga ética de la diligencia del adquirente no significa que se prescinda del Registro, pero la protección registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH , que exige buena fe, cuando el adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el Registro, es decir, cuando «tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente» (art. art. 36 LH )'.



CUARTO. - Extrapolando la anterior doctrina al presente caso y poniéndola en relación con el acervo probatorio desplegado esta Sala disiente de las conclusiones a que llega el juzgador a quo en orden a considerar que no ha quedado desvirtuada la presunción de buena fe de la demandada.

En efecto, era extremadamente sencillo advertir con una simple visita al exterior del inmueble que lo que en el Registro de la Propiedad figuraba aún como una parcela de terreno o solar se estaba convirtiendo en un complejo de cuatro viviendas unifamiliares adosadas en construcción, una de las cuáles se encontraba en avanzado estado de terminación a falta de meros remates interiores, con la carpintería exterior, vidrieras, puerta de entrada, solería ya realizadas.

También lo era apreciar que se había entregado el inmueble como adjudicación en pago de una deuda por un importe de escasamente 32.000 euros, tras un sencillo proceso monitorio sin oposición y sin necesidad de haber instado su ejecución cuyo crédito le había sido cedido cuando su valor de mercado es extraordinariamente superior, dándose además la circunstancia de que la adquirente es una mercantil dedicada entre otros al desarrollo urbanístico del suelo, la promoción de viviendas y todo tipo de construcciones.

En ese contexto resulta inexplicable que la demandada no se aperciba o cuando menos sospeche de que algo extraño acontece máxime cuando una de las viviendas presentaba un estado de ejecución notoriamente desigual a las demás, todo ello sin razón aparente alguna. Si a ello le adicionamos que nada se justifica por para contrarrestar lo expuesto, esto es, ni acredita documentalmente la existencia de operaciones comerciales que avalen la cesión del crédito ni hace comparecer al cedente a fin de esclarecer lo acontecido, la conclusión no puede ser otra que de haber desplegado las gestiones propias de una diligencia ordinaria, no olvidemos que su propia actividad profesional así se lo imponía, podía y pudo haber tenido exacto y cabal conocimiento de la inexactitud del Registro en lo que se refería a la titularidad de una parte de la finca, de manera que, de acuerdo con la jurisprudencia antes expuesta, no cabe apreciar buena fe en la demandada cuando se desconoce lo que con la diligencia normal o adecuada al caso de debería haber conocido, Por tanto, no reuniendo la demandada la condición de tercero hipotecario respecto a la finca litigiosa por haber materializado a no domino según lo ya señalado, debe prosperar la acción declarativa entablada por el actor, pues frente a su título no puede prevalecer el de la apelada por no reunir los requisitos del art.

34 de la LH .



QUINTO. - De conformidad con los artículos 398.2 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al estimarse el recurso e íntegramente la demanda, procede no efectuar especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas causadas en esta alzada e imponer las ocasionadas en primera instancia a la parte demandada.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación

Fallo

Estimamos íntegramente el recurso de apelación formulado por la representación legal de Don Alexis contra la sentencia dictada con fecha 22 de julio de 2.016 por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Alcázar de San Juan Ciudad Real en los autos 479/2.014 de los que dimana el presente rollo, y revocamos íntegramente la misma, estimamos la demanda y declaramos que la vivienda ubicada en la finca matriz, cuya identificación consta en el hecho primero de la demanda, pertenece al demandante Don Alexis , quedando sin efecto frente al mismo el título que ostenta la demandada en lo que le atañe, condenando a la demandada Desarrollos Urbanísticos Triángulo S.L. a que cese en la perturbación sobre el referido inmueble, procediendo la segregación de la misma, la cancelación de los asientos registrales contradictorios a la lo declarado y la inscripción a su favor, cancelándose los embargos, cargas y trabas existentes sobre la misma con posterioridad a la compraventa efectuada, todo ello con expresa imposición de las costas causadas en primera instancia a la parte demandada y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las ocasionadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.