Sentencia CIVIL Nº 33/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 856/2017 de 23 de Enero de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA
SECCION SEXTA
Rollo de apelación nº 856/2.017
Procedimiento Verbal desahucio nº 715/2.016
Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Alzira
SENTENCIA Nº 33
ILUSTRISIMOS
PRESIDENTE
Dª MARIA MESTRE RAMOS
MAGISTRADOS
DÑA. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ
D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia a veintitrés de enero de dos mil dieciocho.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al
margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 14 de
Julio de 2.017 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.
Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada General de Saneamientos Tecnicas
Ambientales Macc S.L. representada por la Procuradora Dña. Elvira Santacatalina Ferrer y asistida por
la Letrada Dña. Veronica Selles Frances, y, como apelada la parte demandante Angel Nieto Team S.L.,
representada por la Procurador Dña. Sara Blanco Lleti y asistida por el Letrado D. José Antonio Lóez Mujeriego.
Es Ponente Dña. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: 'Estimando la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas interpuesta por la mercantil ANGEL NIETO TEAM, S.L., representada por la Procuradora Da. Sara Blanco Lleti, y asistida del Letrado D. José Antonio López- Mujeriegio Guisado, contra GENERAL DE SANEAMIENTOS TECNICAS AMBIENTALES MACC, S.L., representada por la Procuradora Da. Elvira Santacatalina Ferrer y asistida de la Letrada Da. Verónica Sellés Francés, debiendo declarar y declarando resuelto el contrato de arrendamiento de 4 de octubre de 2007 que les unía y haber lugar al desahucio de GENERAL DE SANEAMIENTOS TECNICAS AMBIENTALES MACC, S.L. condenándole a desalojar el inmueble para uso distinto del de vivienda nave industrial sita en Polígono Industrial n.o 1 s/n Partida Rabalet de Alzira, finca registral n.o 44.098 y al pago al actor, de la cantidad de 29.415,75 euros, al pago de las cantidades que por renta y cantidades asimiladas se devenguen hasta la efectiva entrega a la propiedad del inmueble y al pago de los intereses conforme al Fundamento Jurídico Cuarto de la presente sentencia.

Debiendo condenar y condenando a GENERAL DE SANEAMIENTOS TECNICAS AMBIENTALES MACC, S.L. al pago de las costas causadas en esta instancia.



SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada, que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se dicte sentencia que estime el recurso, revocando la sentencia impugnada dicte nueva resolución de la que se desestime íntegramente la demanda de desahucio con expresa imposición de costas en esta alzada a la parte apelada.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la actora y pidió su desestimación.



TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 15 de Enero de 2.018 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada estimó la demanda argumentando: 'La cuestión controvertida que subsiste es si debidamente la parte demandada dio por no prorrogado el contrato a su vencimiento octubre de 2015, o si bien por la aquiescencia mantenida se prorrogó por el periodo de dos años conforme a la clausula segunda del contrato.

La testigo Dª. Soledad , quien dijo haber sido empleada de la mercantil demandante hasta mayo de 2016 y que conocía el contrato de la nave de Alzira, añadiendo que sabía de su duración de 8 años y que cuando acabó la fecha prevista de vencimiento, octubre de 2015 la inquilina seguía ocupando la nave sin pagar la renta debida, al menos hasta enero de 2016 sí se pagó pero después no, que los recibos estaban domiciliados y los de febrero y marzo girados se devolvieron impagados. Reconoció la testigo los correos electrónicos mantenidos con el inquilino, especialmente documento nº 6 de la contestación a la demanda, tratando con Da. Brigida , y que le dijo que no iban a seguir en octubre con el contrato pero de hecho no se hizo ningún documento ni se devolvieron las llaves, se decía que se iban pero no dejaron la nave, que no concretaron ningún día para irse y que también hablaba de obras a realizar pero no concretaron ni hicieron nada.

La testigo Dª. Brigida , quien juramentada dijo ser hermana de la representante de la mercantil demandada, Da. Agustina , siendo la misma socia de la empresa demandada también, aunque no apoderada y la administradora de la empresa SANEAMIENTOS MARTINEZ, reconociendo los documentos 2 y 4 de la contestación a la demanda, que en el año 2000 se alquiló la nave completa al Sr. Pedro Miguel , que puso un concesionario de coches de la marca BMW y comunicó ambas naves, compartiendo suministros y entrada.

Reconoció los correos mantenidos con Alexis , y que en octubre de 2015 como no podían seguir dejaron una parte de la nave vacía y se pasaron a la otra, que se les dijo que no continuaban dos años más y que el señor Alexis lo sabía perfectamente, que el problema venía por la división y separación entre naves, y que había que hacer obras y acometer el gasto entre ambos, que intentó reunirse con el propietario el 12 de octubre de 2015, que estuvieron hablando en noviembre y quedaron que mandaría a una persona de su confianza, Arsenio , para ver presupuestos y acometida de la obra. Que hubo contactos para ver lo d ella separación y que si se pagó después del vencimiento fue por una error al no darse cuenta hasta febrero de 2016.

Pues bien, de acuerdo con lo anterior se reconoce de las afirmaciones de las partes que realmente no se ha entregado la posesión de la finca arrendada a su titular, por cuanto lo bien cierto es que el supuesto desalojo, que tan solo se afirma de contrario, consistiría en vaciar la nave y pasarse al otro lado por la unidad física que se afirma existe desde el año 2000, que aunque eso fuera cierto la parte debió expresamente entregar de una forma más solemne, efectiva y documentada la posesión al demandante, o incluso hacer las obras, aún provisionales, indispensables para cerramiento físico, entrega de llaves y de un modo efectivo y fecha cierta, ello sin perjuicio de las cantidades que debieran reclamarse por adelantos pagados por una u otra parte. La referencias a la confianza existente no eximen de tal actuación, que atendiendo al texto del contrato suscrito debía notificar la inquilina con preaviso de tres meses su intención clara e inequívoca de no prorrogarlo, unos corresos electrónicos por parte de la testigo Sra. Brigida , ni siquiera con la inquilina, a una empleada de la mercantil demandante y supuestas conversaciones con la propiedad no parece que sean formalmente suficientes para tener tal efecto resolutorio pretendido. Respecto a la alegación del pago de varios meses tras el vencimiento, tanpoco parece que sea creíble, máxime ante la afirmación de problemas económicos por los que se iba a dejar el arrendamiento y que por contra lo que evidencia es un mantenimiento de la vigencia del mismo varios meses tras su prórroga en octubre de 2015.

Así pues, procederá, constatada la falta de pago que se reclama del alquiler para uso distinto del vivienda del inmueble tipo nave industrial sita en Polígono Industrial n.o 1 s/n Partida Rabalet de Alzira, finca registral n.o 44.098, la resolución del mismo; habiendo quebrantado la arrendataria su principal deber de pago de las rentas, impuesto por el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre, procederá la íntegra estimación de la demanda, que conforme se viene a suplicar incluirá las rentas que hayan vencido mientras dure el procedimiento hasta la entrega del arriendo, sin que entrañe, una condena de futuro conforme al artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; que además tiene apoyo reiterado en la jurisprudencia, como en las sentencias de la Ilma. Audiencia Provincial de Lleida de 11 de diciembre de 2.000 o de 10 de Abril de 2.000 o de 24 de Enero de 2.000 en las que se dice que el término o expresión 'rentas adeudadas' empleado por el artículo 40.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando permite la acumulación objetiva de acciones de resolución de contrato y petitoria de rentas debe entenderse en una acepción amplia, comprensiva no sólo de las rentas adeudadas hasta el momento de interposición de la demanda sino también las que resulten adeudadas hasta el momento del desalojo y recuperación de la posesión ya que el espíritu y finalidad de la norma y la posibilidad de acumulación que introduce obliga a entenderla en su máxima amplitud ante el propósito notorio del legislador de evitar que el arrendador se vea obligado a plantear dos juicios independientes para lograr la íntegra satisfacción de sus intereses. También constituye argumento de las Audiencias Provinciales en materia de rentas: que las reclamadas tienen carácter de contraprestación por la tenencia de la cosa, y derivan de un contrato resuelto por incumplimiento del arrendatario, siendo manifestación de la indemnización de daños y perjuicios a que se refiere el artículo 1.101 del Código Civil ( Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, Secc. 13a, de 19 de Enero de 1.998 ).

En apoyo de esta interpretación amplia (seguida también en Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Ciudad Real de 16 de enero de 1997 , Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Barcelona de 28 de enero de 1998 ; Ilma. Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 16 de Junio de 1999 , entre otras) y, por último, resulta aconsejable la interpretación hasta ahora mantenida por evidentes razones de economía procesal y equilibrio contractual puesto que el arrendatario sigue en posesión de la vivienda y está obligado al pago de la contraprestación -renta- hasta el efectivo desalojo, y en cuantía perfectamente predeterminada.

Por último, por lo que se refiere a las concretas cuantías reclamadas, queda sufiencientemente justificado el impago reiterado, siendo reconocido por la demandada, si bien disintiendo en que no debe pagar por estar no prorrogado el contrato, sumadas a las cantidades en concepto de rentas sumarán finalmente 29.415,75 euros.'

SEGUNDO.- La apelante alega en su recurso: A) Infracción por falta de aplicación de consolidada jurisprudencia relativa al desistimiento o resolución unilateral prevista en el propio contrato a favor de una de las partes. SAP VALENCIA 254/2015 de 17-09-2015 , SAP MADRID 995/2011 de 5-10-2011 , SAP MADRID 20-03-2001, SAU BILBAO 1132/2015 .

A este respecto la sentencia nº 254/2015 de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 17-09-2015, recurso 367/2015 , Fundamento de Derecho Cuarto, y en la que se citan otras tantas sentencias en las que se una forma didáctica se expone la doctrina general contenida en el artículo 1.256 del Código Civil y las excepciones a dicha doctrina entre ellas el desistimiento unilateral que produce la extinción o resolución de la relación jurídica contractual, conforme lo establecido en el propio contrato donde se reconoce expresamente a ambas partes o a una de ellas la facultad de desistimiento unilateral.

Esta doctrina no ha sido aplicada al caso que no ocupa, siendo que, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se había establecido una verdadera facultad de desistimiento unilateral a favor del inquilino, que fue efectivamente ejercitada por mi representada y comunicada de forma fehaciente a la propiedad, quien conocedora de la extinción del contrato el 5-10-2015 la aceptó, pero que transcurrido un año, en octubre de 2016, inició trámites para la resolución contractual por impago de rentas con manifiesta mala fe y temeridad, al ser perfectamente conocedora que la resolución había tenido lugar el 5 de octubre de 2015, cuando la inquilina decidió no prorrogar el contrato de arrendamiento.' Tal como consta en los autos (folios 236 y 237) no fue sino hasta después de dictada la sentencia que es objeto de este recurso cuando la demandada hizo la entrega de las llaves de la nave, por tanto el contrato aunque hubiera sido resuelto por voluntad de la demandada, esta continuó ocupando la nave arrendada hasta esa fecha y por ello ha de pagar una cantidad equivalente a la renta como indemnización por la ocupación de la nave.



TERCERO.- Alega también la apelante: Errónea calificación jurídica de la situación especial de la nave objeto del procedimiento: su unión con otra nave que ocupaba la demandada porque: 'a pesar de la premeditada simplificación que realiza la parte actora, resulta obligado para poder central y conocer adecuadamente el conflicto entre las partes, que en este procedimiento, la nave objeto de desahucio se encuentra formando una unión física con otra nave que es propiedad de otra sociedad (Saneamiento Martinez, S.L.), que pertenece al mismo grupo empresarial que mi representada, que tal y como se expuso en contestación a la demanda.

Es decir, hay que partir de la existencia de una sola unidad, tanto física como funcional, en cuanto a los servicios de luz y agua y que el acceso a una nave supone también el acceso a la otra nave.

Dicha situación de unión era previa al contrato de arrendamiento objeto de esta litis, ya que fue una inquilina tanto de Alexis como de SANEAMIENTOS MARTÍNEZ, denominada Automóviles Albelda, S.A. la que unió en el año 2.000 la nave objeto del procedimiento a la nave de Saneamiento Martínez, S.L.

En octubre de 2.007 la actora y Saneamiento Martínez arrendaron la nave completa a mi representada.

Cuando desistió del contrato por no prorrogarlo, mi representada permaneció en la nave que alquilaba a SANEAMIENTO MARTINEZ, pero no en la de la actora.

Dicha especial situación fue acreditada documentalmente (documentos 1 a 5), fue admitida por la Juzgadora a quo y no fue impugnada de contrario.; se aportaron el contrato de alquiler con el inquilino previo que había unido las naves; los planos con la situación anterior y con la reforma de la unión; consulta descriptiva y gráfica del catastro e incluso fotografías del estado de las naves a vencimiento del contrato 5-10-2015.

No se ha planteado por esta parte en su escrito de oposición ninguna petición relativa a la separación de las naves que, obviamente excedería del ámbito propio del juicio de desahucio planteado, sino que se puso en conocimiento de la Juzgadora la especial situación del inmueble, objeto del este procedimiento, a fin de que la misma conociera cuál era la situación real del inmueble (que no es otra que forma una unidad con otro inmueble que sí que ocupaba mi representada) y pudiera interpretar adecuadamente el contrato, su alcance y los correos electrónicos que las partes se cruzaban, y de este modo las repercusiones que pudiera tener una sentencia de desahucio.

Desconocer la situación de unión de ambos inmuebles y, por tanto, desconocer la situación real del inmueble, podría llevar a una interpretación fuera de contexto y resolver desafortunadamente el conflicto entre las partes, como de hecho así ha sucedido.

Resulta obvio que mi representada no puede ser compelida a abandonar una nave que no es objeto de este procedimiento, sin embargo, con la sentencia que ahora se impugna mi representada se ha visto obligada a entregar las llaves que dan entrada a ambas propiedades, al tratarse una sola unidad con el consiguiente riesgo y la creación de una situación anómala para mi representada.

Si la Juzgadora 'a quo' entendió, como así se desprende de la sentencia impugnada, que la unidad de las naves suponía una cuestión compleja que no podía resolverse ni conocerse en un procedimiento sumario de desahucio, o bien debió remitir para una correcta resolución íntegra al procedimiento plenario correspondiente, desestimando la acción de desahucio, o bien debió incluir en su razonamiento el hecho de la unión de los inmuebles y la especial circunstancia que ello producía en la acción de desahucio; sin embargo, la juzgadora a quo ni remitió al plenario correspondiente ni incluyó en su razonamiento la circunstancia de la unión de las naves, lo que le llevó a adoptar una resolución incoherente e irracional.

Desafortunadamente sólo parece valorar dicha especial situación de unidad de las naves para indicar que fuera mi representada la que asumiera el coste de la obra de separación de las naves y entregara de forma solemne la nave: esto es lo que argumenta: 'la parte debió expresamente entregar de una forma más solemne, efectiva y documentada la posesión al demandante, o incluso hacer las obras, aún provisionales, indispensables para el cerramiento físico, entrega de llaves y de un modo efectivo y fecha cierta, ello sin perjuicio de las cantidades que debieran reclamarse por adelantos pagados por una u otra parte.' Dicho desconocimiento de la situación real de los inmuebles ha obligado a mi representada a entregar las llaves que dan entrada a ambas propiedades, puesto que reitero, se encuentran física y funcionalmente unidas; de haberse valorado la unidad de ambas propiedades, junto con el resto de la prueba practicada, se hubiera llegado a una conclusión totalmente diferente, esto es, la desestimación del desahucio, ante la evidencia de la falta de prórroga del contrato de arrendamiento, comunicado fehacientemente mediante correo electrónico.' La sentencia apelada en modo alguno ha desconocido la situación real del inmueble porque dijo al respecto: 'la cuestión de la unidad e indivisibilidad de la nave sobre la que recae el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 4 de octubre de 2007, documento n 3 de la demanda, y en base a la que la misma parte formulaba reconvención que no se tuvo por admitida según autos de este Juzgado de 21 de febrero de 2017 y de 9 de mayo de 2017, y tal y como se resolvió entendiendo que dicha cuestión compleja no pude ser resuelta en el marco procesal del juicio verbal.

Por contra existiendo controversia sobre la interpretación y alcance del contrato cuya resolución se impetra, cualquier cuestión atinente a negar validez y eficacia jurídica al contrato como negocio jurídico y dada su trascendencia, o reclamaciones entre las partes por gastos a realizar en dichas instalaciones deberá de efectuarse en el julio declarativo correspondiente.

En efecto este procedimiento verbal no cabe ahondar sobre las cuestiones complejas planteadas, pues la cuestión a resolver sobre la base de la prueba practicada en el juicio verbal de desahucio se contrae a la decisión de resolver o no el contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas, ya que dentro de esta litis no cabe debatir cuestiones complejas relacionadas con el contenido, alcance y eficacia de negocios jurídicos.

Conforme al artículo 1 de la L.E.C . que recoge el principio de legalidad procesal y que las normas procesales son de orden público y de obligado cumplimiento, por lo que no cabe traspasar el objeto y ámbito concreto de cada procedimiento, si bien, ello no implica que las decisiones que en este concreto caso se adopten resulten inmunes a lo que en otro juicio declarativo se decida, en el que sí se habrá podido ejercitar acciones tendentes a declarar la nulidad de determinados negocios jurídicos, bien por considerarlos simulados o por cualquier otra causa.

Esto último, y en la medida en que se acredite la incidencia que puede tener lo resuelto en un juicio declarativo ordinario en el resultado de un procedimiento verbal de desahucio, en definitiva no cabe por la vía del juicio verbal resolver cuestiones complejas que pueden incluso afectar a terceros y que por su especiales características exceden del ámbito de este juicio, pudiendo acudirse a otros procedimientos ordinarios como el de nulidad o rescisión de los contratos otorgados en su día y en los que se haga valer la nulidad o ineficacia de los actos jurídicos, o reclamación de cantidad, pues la presente resolución no produce efecto de cosa juzgada, pues la sentencia que recaiga se llevará a efecto pero no tendrá eficacia de cosa juzgada, pudiendo los interesados, hacer valer los derechos que crean corresponderles en el juicio ordinario que corresponda por la cuantía.' Es cierto que la nave que ocupaba la demandada forma una única unidad con que es propiedad de una empresa de su grupo, y que por ello lo que arrendó es la parte propiedad de la actora, pero ello no tiene la incidencia e el proceso que pretende la apelante, porque lo que se le reclama son las deudas generadas por el impago de las rentas del la parte del local arrendado por la actora a la demandada, y esta sostiene que finalizado el contrato abandonó la nave arrendada comunicándolo al arrendador y se replegó a la parte de la nave propiedad de la empresa de su grupo, es decir, de otra arrendadora.

Se trata de una cuestión de prueba como analizaremos después al responder a las siguientes alegaciones de la apelante.



CUARTO.- Alega también: 'Error en la apreciación, valoración e interpretación de la prueba admitida y practicada en Autos por la Juzgadora de Instancia. Manifiesto error y arbitraria deducción en el Fundamento de Derecho Tercero cuando determina que el contrato se prorrogó al no ser formalmente suficientes los correos electrónicos de renuncia a la prórroga.

La disconformidad de esta parte con el fallo proferido en la sentencia, se basa principalmente en una incorrecta apreciación y valoración de la prueba que lleva a la Juzgadora al error de apreciar que el contrato si había llegado a prorrogarse porque la inquilina no había comunicado su intención clara e inequívoca de no prorrogarlo.' 'concluir que ni los correos son formalmente suficientes para tener tal efecto resolutorio ni que las personas que los redactaron y confirmaron, que son precisamente las dos testigos que deponen en la vista, tampoco tuvieron capacidad formal para comunicar la decisión de no prorrogar el contrato, no solamente contraviene todos los fundamentos de una correcta argumentación lógica sino que vacía de toda prueba al procedimiento; y ello a pesar de haberse admitido ambas testificales y los documentos aportados.

Se trata obviamente de una apreciación arbitraria e irracional de la prueba, ya que no se produjo una resolución por incumplimiento del contrato, ni tampoco se trataba de un mutuo disenso, no era necesario un consenso de la partes sino que únicamente se hizo uso de la posibilidad prevista en el propio contrato de arrendamiento para el inquilino, de decidir si prorrogaba dos años más o no prorrogaba el contrato; se hizo uso de la facultad de desistimiento unilateral expresamente prevista en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

Y la decisión fue comunicada.

Y la decisión fue no prorrogar el contrato.

Y la decisión no fue revocada.

Respeto a la motivación probatoria, si buceamos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, debemos abordar el art. 326 LEC , precepto regulador de la fuerza probatoria de los documentos privados. Su primer párrafo otorga prueba plena en el proceso cuando la autenticidad de los documentos no sea impugnada por la parte a quien perjudique, remitiendo en materia de fuerza probatoria al art. 319 LEC . Con esta alusión se está equiparando el documento privado que no es impugnado a los documentos públicos del art. 317 LEC a efectos de fuerza probatoria. Así, el artículo 319 refiere que los documentos harán prueba plena del hecho, acto o estado de las cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de las personas que intervengan en ella; fuerza probatoria que viene segundada por una amplia jurisprudencia ( SSTS 20 de enero de 2001 ; 31 de diciembre de 2003 ; SAP Madrid 19 de abril de 2006 ; SAP Alicante 7 de marzo de 2005 ), a pesar de que en reiteradas ocasiones se matiza por la jurisprudencia que la verdad intrínseca de tales documentos puede ser desvirtuada por prueba en contrario ( SSTS de 12 de febrero de 1992 ; 13 de diciembre de 2000 ; SAP Madrid 20 de diciembre de 2005 .) Lo que ocurrió es que simplemente el contrato había vencido y había concluido por falta de prórroga, habiendo finalizado el día de su vencimiento: el 4-10-2015, por lo que es palmario y evidente que la juzgadora de instancia ha realizado una incorrecta interpretación y valoración tanto de la prueba documental consistente en los correos electrónicos como de las testificales, que le ha llevado a dictar un pronunciamiento erróneo e incongruente con la prueba practicada, estimando la acción de desahucio y resolución, cuando el contrato había previamente concluido el 5-10-2015 y la inquilina había desalojado el inmueble, como se desarrolla en el apartado siguiente.

A estos efectos y respecto a la motivación de la probatoria y el desistimiento unilateral de la relación obligatoria por una sola de las partes contratantes resulta de ESPECIAL INTERÉS la siguiente Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia y en concreto, el Fundamento de Derecho Cuarto y el Fundamento de Derecho Quinto: 'Jurisdicción: Civil - Ponente: MARIA MESTRE RAMOS Origen: Audiencia Provincial de Valencia Fecha: 17/09/2015 - Tipo resolución: Sentencia Sección: Sexta Número Sentencia: 254/2015 Número Recurso: 367/2015 -Numroj: SAP V 4708:2015.

A) Error en la apreciación, valoración e interpretación de la prueba admitida y practicada en Autos por la Juzgadora de Instancia. Manifiesto error y arbitraria deducción en el Fundamento de Derecho Tercero cuando determina que mi representada continuaba con la posesión del inmueble.

La disconformidad de esta parte con el fallo proferido en sentencia, se basa también en el error padecido por la Juzgadora al apreciar que la inquilina continuaba en la posesión de la finca arrendada, a pesar de haber comunicado que abandonaba la nave el día del vencimiento: 5-10-2015 como se acredita mediante documental y las testificales practicadas, unido una falta de valoración de la situación especial de la unión de dos naves de distintos propietarios.

Cierto es que no se redactó ningún documento de entrega formal de la nave y que ello se echa a faltar por la Juzgadora y cuya ausencia, junto con la declaración de la empleada de Alexis , le hace presuponer que la inquilina no abandonó el local, sin embargo, la declaración testifical de la señora Soledad adolece de ciertas irregularidades y contradicciones que a continuación se resaltan.

Antes destacar que la propia parte actora en su escrito de demanda llega a reconocer la comunicación de no prorrogar el contrato: 'Aún cuando inicialmente la parte arrendataria se planteó no acogerse a la prórroga por cuestiones ajenas a mi representada, lo cierto es que alcanzada la fecha inicialmente pactada de vigencia del contrato, es decir octubre de 2015, decidió continuar con la relación arrendaticia,...' También en la declaración testifical de la señora Soledad , empleada de Alexis , esta reconoce haber recibido los correos comunicando que no se prorrogaba el contrato, y así lo hace constar en sentencia la Juzgadora en su Fundamento de Derecho Tercero, párrafo segundo: 'Reconoció la testigo los correos electrónicos mantenidos con el inquilino, especialmente el documento nº 6 de la contestación a la demanda, tratando con Dª. Brigida , y que le dijo que no iban a seguir en octubre con el contrato, pero que de hecho no se hizo ningún documento ni se devolvieron las llaves, se decía que se iban pero no dejaron la nave, que no concretaron ningún día para irse y que también hablaba de obras a realizar por no concretaron ni hicieron nada.' 'Es claro que lo que realmente ocurrió, tal y como desde un primer momento ha sostenido esta parte, es que el contrato terminó a su vencimiento, pero la propiedad muy hábilmente y abusando de la confianza de las partes, pasó algunos recibos más, hasta que mi representada se dio cuenta y procedió a devolver todos aquellos recibos que se podían devolver, confirmado con la propiedad que puesto que habrían de hacerse obras de separación de la nave, ya se compensaría el resto. Y por parte de la propiedad tampoco remitieron el documento de rescisión que mencionaban en su correo.

Pero nuevamente, la Juzgadora obvia un hecho fundamental: la inquilina tenía en arrendamiento y ocupaba, hasta el momento del vencimiento la superficie de dos locales, sin separación alguna, uno de ellos perteneciente a la empresa Saneamiento Martínez, de la que es administradora la señora Brigida . Y que durante los meses previos a la terminación del contrato e incluso posteriormente, principalmente en octubre 2015, como consta acreditado en el documento nº 6, las partes aún discutían cómo acometer las obras de separación y cómo liquidar los haberes pagados por mi representada.

De hecho en la testifical de la señora Brigida y a la vista de las fotografías, documento nº 5, esta explicó cómo habían hecho para separar con expositores la nave de Alexis de la nave de Saneamiento Martínez, ocupada por mi representada, ya que un inquilino previo (ALBELDA una concesionaria BMW) las había unido en el año 2.000 con el consentimiento de ambas sociedades propietarias.' 'Lo que ocurrió realmente es que a pesar de que mi representada, comunicó y desalojó el local, y se puso a disposición de la propiedad las 24 horas para hacer las obras, existió una total pasividad por parte de la actora, que no sólo no formalizó documento alguno a pesar de haberlo requerido ella misma, ni adoptó decisión alguna para proceder a separar las naves, manteniendo la unión, al no querer incurrir en gasto alguno, perjudicando gravemente a mi representada obligada a estar y pasar por esa situación, aún en el momento actual.

A ello hay que unir que la actora no ha hecho esfuerzo alguno para probar que la inquilina se mantenía en la posesión como alega su propia empleada ni siquiera se personaron a retirar las llaves. Existió una total dejadez, dejó de girar recibos, dejó de emitir facturas, dejó de atender las llamadas y mantuvo a mi representada en la malograda situación de desarrollar su negocio, junto a una nave vacía con el consiguiente demérito para su negocio, tal y como se acreditó (documento nº 5) mediante fotografías de ambas naves donde se aprecia que una de ellas se encuentra vacía y la colindante (propiedad de Saneamiento Martínez) es ocupada por mi representada.

Pero no sólo eso, sino que dado que la nave propiedad de la actora se puso a la venta, la señora Brigida , colindante y obligada a mantenerse en la indivisión incluso atendía a los posibles compradores que se personaban en la nave única. Perfectamente hubiera podido hacerse cargo la propiedad de esas gestiones y enseñar las naves, pero aprovecharon esa especial situación de unión de las naves para ni siquiera acudir a la nave objeto de este procedimiento. Lógicamente Alexis no tenía interés alguno en hacer la obra, porque pretendía vender.

Así fue como, al empezar la señora Brigida a interesarse por el precio de la venta y consultar la posibilidad de comprar por parte de Saneamiento Martínez lo que motivó la automática presentación de demanda de desahucio y reclamación de rentas contra mi representada, no porque existiera ninguna ocupación por parte de la inquilina.' Tales alegaciones carecen de sustento probatorio pues tal como ya señala la sentencia apelada: 'se reconoce de las afirmaciones de las partes que realmente no se ha entregado la posesión de la finca arrendada a su titular, por cuanto lo bien cierto es que el supuesto desalojo, que tan solo se afirma de contrario, consistiría en vaciar la nave y pasarse al otro lado por la unidad física que se afirma existe desde el año 2000, que aunque eso fuera cierto la parte debió expresamente entregar de una forma más solemne, efectiva y documentada la posesión al demandante, o incluso hacer las obras, aún provisionales, indispensables para cerramiento físico, entrega de llaves y de un modo efectivo y fecha cierta, ello sin perjuicio de las cantidades que debieran reclamarse por adelantos pagados por una u otra parte.' En los correos electrónicos que las partes se intercambiaron este manifestada la voluntad por parte de la demandada de finalizar el arrendamiento a la fecha pactada de su vencimiento que era en Octubre de 2.015 y en el correo de 6 de octubre de 2.015 Dña. Soledad en nombre de la arrendadora ya le advertía a la demandada de la necesidad de redactar un documento donde constara la fecha de resolución del contrato, condiciones de la entrega y constatar el pago de suministros y otras deudas Ningún documento se redactó en ese sentido ni existe prueba de que la parte demandada hubiera abandonado la parte de la nave propiedad de la actora, y si es la demandada la que sostiene que en octubre de 2.015 finalizó el arrendamiento, es a ella la que le corresponde probar tales hechos ya que son negados por la actora y consta en el contrato que este se podía prorrogar por dos años más, es decir, hasta octubre de 2.017 'salvo notificación de la renuncia de la Arrendataria, con un preaviso de tres meses antes de la finalización de la prórroga'.

Es decir, ese preaviso de tres meses no era necesario en este caso porque todavía el contrato no estaba en prórroga, pero si era necesario que constara notificada la renuncia de arrendataria, la cual puede tenerse como efectuada a la vista de las comunicaciones habidas entre las partes, pero la prueba no ha demostrado que efectivamente se llevara a cabo la renuncia anunciada, pues ya hemos dicho que las llaves no se entregaron hasta después de dictarse la sentencia ahora apelada y en concreto el día 12 de septiembre de 2.017 en que formalmente consta la entrega de la posesión a la actora, y de hecho la demandada continuó pagando la renta hasta enero de 2.016, y consta también acreditado que tras la remisión de un burofax el día 2 de Octubre de 2.016 en que se reclamaban las rentas adeudadas (folio 28) la respuesta de la demandada fue la petición de que concretaran cuales eran las rentas y gastos reclamados y les pedía información sobre su voluntad de proceder a la venta de la nave y las condiciones de esa venta (folio 31).

El 26 de Octubre de 2.016 la actora remitió burofax a la demandada desglosando las cantidades que reclamaba y ofrecía a la demandada la opción de entregar voluntariamente la nave arrendada.

La demandada no respondió a este burofax y en ningún momento se opuso al pago de lo reclamado ni sostuvo haber renunciado a la prórroga del arrendamiento un año antes como ahora sostiene en el pleito.

En consecuencia, el recurso se desestima.



QUINTO.- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.



SEXTO.- La desestimación del recurso conlleva la perdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

1. Desestimamos el recurso interpuesto por General de Saneamientos Tecnicas Ambientales Macc S.L 2. Confirmamos la sentencia apelada.

3. Imponemos a la apelante las costas de este recurso.

Con perdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.