Sentencia CIVIL Nº 33/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 643/2018 de 29 de Enero de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00033/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: CGV
N.I.G. 07040 42 1 2018 0000551
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000643 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000016 /2018
Recurrente: Jose Pablo
Procurador: LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS
Abogado: FELIPE ENRIQUEZ DE NAVARRA
Recurrido: Carlos Antonio
Procurador: MARIA EULALIA ARBONA NIELL
Abogado: MATEO CAÑELLAS VICH
Rollo núm. 643/18
Autos núm. 16/18
SENTENCIA núm. 33 /19
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
D. Miguel Álvaro Artola Fernández.
MAGISTRADOS:
D. Jaime Gibert Ferragut.
Dª Ana Calado Orejas.
En Palma de Mallorca, a veintinueve de enero de dos mil diecinueve.

VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio verbal sobre desahucio
por expiración del plazo, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Palma, estando el
número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apelada D.
Carlos Antonio , siendo su Procuradora Dª María Eulalia Arbona Niell y su Letrado D. Antonio Cañellas Vich;
y como parte demandada- apelante D. Jose Pablo , representado por el Procurador de los Tribunales D.
Luis Enríquez de Navarra Muriedas y asistido por el Letrado D. Felipe Enríquez de Navarra Muriedas; ha sido
dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Palma en fecha 20 de julio de 2018 en los autos de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo, seguidos con el número 16/18, de los que trae causa el presente rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá: 'ESTIMO íntegramente la demanda de desahucio por expiración del plazo, presentada por D°. Carlos Antonio , procesalmente representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. María Eulalia Arbona Niell, dirigida contra D°. Jose Pablo , representado por el Procurador D°. Luis Enríquez de Navarra Muriedas acordando los siguientes pronunciamientos: 1°) Declaro la extinción por expiración del plazo del contrato de arrendamiento para uso de vivienda.

2°) Condeno al arrendatario D. Jose Pablo en virtud de la anterior declaración a entregar la vivienda objeto del contrato de arrendamiento, sita en la CALLE000 num. NUM000 - NUM001 de Palma de Mallorca, al arrendador D°. Carlos Antonio , con expresa advertencia que en caso contrario se procederá a su lanzamiento por la comisión judicial el día señalado al efecto.

3º) Condeno en costas a D°. Jose Pablo .'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de D. Jose Pablo , y se fundó en las alegaciones que se resumirán: PRIMERA.- El núcleo de la controversia suscitada se encuentra recogido en el fundamento de derecho segundo y tal y como efectivamente señala la juzgadora se trata de determinar la fecha inicial del cómputo de la expiración contractual.

No es un hecho discutido que la relación arrendaticia entre las partes se inició el 1 de diciembre de 2006, según contrato firmado el pasado 17 de noviembre de 2006. Tampoco es un hecho indiscutido que conforme art. 10 LAU , una vez transcurridos los meritados cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años.

Así las cosas, en la redacción del artículo 9 de la LAU vigente en 2006 -y de acuerdo con la propia cláusula cuarta del contrato-, siendo la duración pactada inferior a cinco años se prorrogó obligatoriamente para el arrendador hasta el 30 de noviembre de 2011.

Y, puesto que ninguna de las partes notificó a la otra su voluntad de no renovarlo al menos un mes antes de la fecha del vencimiento del contrato, transcurridos los cinco años desde su entrada en vigor, se ha de entender prorrogado por anualidades hasta un máximo de tres años obligatoriamente para el arrendador, por lo que dicho contrato por aplicación de la prórroga legal debía estar en vigor hasta el 30 de noviembre de 2014 (norma imperativa). Las prórrogas son anuales.

Habiéndose firmado un contrato en fecha 1 de enero de 2013, no se habían respetado las prórrogas legales, por lo que los efectos del contrato de enero de 2013 debían trasladarse a 1 de diciembre 2014, teniendo en cuenta que la fecha de finalización de la relación contractual era 30 de noviembre de 2014.

La juzgadora sostiene que tratándose de la renta y duración de obligaciones esenciales, se trataría de novaciones extintivas y que por tanto extinguía el anterior. En primer lugar, en cuanto a la renta, señalar que esta parte entiende errónea la valoración de la juzgadora al señalar que ésta varió.

Si se observa el contrato de arrendamiento, la renta del segundo contrato se fija en 760 euros mensuales, en contraprestación al inicial de 800 euros/mes del inicial. No obstante, en la cláusula decimoséptima se efectúa un pago en especie que compensa esa rebaja del arriendo. Luego no existe esa pretendida alteración.

Por otro lado, esta parte sigue insistiendo en que no es que el contrato de fecha 1 de enero de 2013 no contemple una nueva duración, sino que los efectos de ese contrato deben posponerse a la finalización de la prórroga obligatoria y que como hemos señalado finalizaba el 30 de noviembre de 2014. Esto es, el nuevo contrato desplegaría los efectos el día 1 de diciembre de 2014.

Así pues, los efectos y duración del contrato, trasladados a la fecha correcta (1 de diciembre de 2014) sostienen que en la actualidad continúa en vigor el contrato de arrendamiento que une a las parte por lo que no procede el desahucio por expiración del plazo contractual, ya que la duración del contrato es de 3 años y como quiera que la notificación realizada para la expiración no se efectuó con un mes de antelación a la entrada en vigor del contrato (1 diciembre de 2017) este despliega la prorroga obligatoria prevista en el art.

10 LAU . En conclusión, el contrato no ha finalizado junto con su prórroga.

Por todo ello, la parte apelante terminó suplicando que la Ilma. Audiencia Provincial dicte sentencia estimando el presente recurso y desestimando íntegramente la demanda, con imposición de costas a la actora.



TERCERO.- La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse en la fundamentación jurídica de esta resolución.

ÚLTIMO .- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.


PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Carlos Antonio , accionaba contra D. Jose Pablo en juicio verbal de desahucio en relación con el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 num. NUM000 , NUM001 de Palma, suscrito entre el Sr. Carlos Antonio como arrendador y el demandado como arrendatario, en fecha 1 de enero de 2013; y ello por considerar que concurre expiración del plazo contractual al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de noviembre de 1994, al haber transcurrido 3 años de duración del contrato y dos años de prórroga a instancia del arrendatario, y al haberse efectuado el preaviso previsto en la ley. En consecuencia, en el suplico se solicitaba que se dictase sentencia por la que se disponga el desahucio de la vivienda por expiración del plazo, con apercibimiento al demandado de que tendrá lugar su lanzamiento si no proceden a su desalojo una vez firme la sentencia y requerido para ello, haciendo expresa condena en costas al demandado.

El demandado, Sr. Jose Pablo , se defendió alegando que la fecha inicio del contrato no es el día 1 de enero de 2013 (fecha del segundo contrato), como se pretende de adverso, sino el día 1 de diciembre de 2006 (en base al contrato de 17.11.2006), y que, en consecuencia, este primer contrato, que había estado en vigor cinco años, más las prórrogas anuales sucesivas, estaba vigente merced a dichas prórrogas hasta el 30 de noviembre de 2014; de modo que la notificación de la voluntad de extinguir el contrato por el transcurso del plazo, en la consideración de la parte demandada no es válida a los efectos del primer contrato, por cuanto no está efectuada con un mes de antelación al vencimiento de la última prorroga, ni la declaración es recepticia.

Por lo que se solicitó la desestimación de la demanda.

Tras el acto del juicio, recayó sentencia en primera instancia en la que, dando por correcta la notificación de la voluntad de no prorrogar el contrato -cuya eficacia, al margen de la recepción efectiva, no se discute ya en la alzada-, entendió que el contrato válido era el segundo, al que se acomodó en plazo dicha notificación en orden a no admitir nuevas prórrogas. Todo lo cual se fundó en los razonamientos judiciales seguidamente resumidos: La actora sostiene que el contrato cuya resolución se pretende se firmó en fecha 1 de enero de 2013.

La demandada por el contrario considera que el contrato en vigor es el del día 17 de noviembre de 2006, y que empezó a desplegar efectos el día 1 de diciembre de 2006, y que debía haberse denunciado la prórroga del contrato con un mes de antelación, es decir un mes antes del 1 de diciembre de 2017, porque dicho contrato finalizó el día 30 de noviembre de 2014, produciéndose la prórroga del contrato.

En su opinión, el contrato del 2013, comporta una renuncia a un derecho del arrendatario, y por tanto que no debe tenerse en cuenta, dado que aceptar el nuevo contrato implica la pérdida del derecho a la prórroga del arrendatario, de acuerdo con el art. 6 y 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que además no se ha notificado la denuncia a la prorroga del contrato con el mes de antelación exigido por la normativa vigente.

Esta Juzgadora estima que al suscribirse el contrato en fecha 1 de enero de 2013, no modificaba simplemente algún extremo del anterior contrato, firmado el día 17 de noviembre de 2006, sino que se suscribió un nuevo contrato.

En el primero, el celebrado el día 17 de noviembre de 2006, se pacta una renta de 800,00€ mensuales y una duración de tres años y dos prórrogas a instancia del arrendatario hasta un periodo total de cinco años, y partir de la fecha del 1 de diciembre de 2011, prorroga anual hasta una plazo máximo de tres años.

En el segundo contrato celebrado el día 1 de enero de 2013 se fija una renta de 760,00€ mensuales y una duración de tres años, prorrogable por voluntad del arrendatario por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, y a partir del 1 de enero de 2018, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo, se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años.

Esta juzgadora considera que tanto el importe de la renta como la duración el contrato, son obligaciones esenciales del contrato de arrendamiento para uso de vivienda, por lo que no puede hablarse de mera novaciones modificativas, sino extintivas, de manera que el contrato celebrado el día 1 de enero de 2013, no es una modificación del contrato celebrado el día 17 de noviembre, sino un nuevo contrato, que extingue el anterior, tal y como resulta del art.1203 del Código Civil .

En consecuencia, si es un nuevo contrato, que entró en vigor el día 1 de enero de 2013, y ha transcurrido el plazo de 3 años, y 2 años de prorroga a instancia solo del arrendatario, es decir cinco años, lo que ha hecho el arrendador, es comunicar su interés en no prorrogar el contrato, más allá de los cinco años de duración obligatoria del contrato.

El contrato, una vez respetado el plazo de duración mínima de cinco años, entraría en situación de prorroga convencional por años, y por tanto no es un plazo de duración mínimo del contrato, ni prorroga legal, por lo que no puede hablarse de nulidad de la estipulación, al no haberse infringido ninguna norma imperativa, en los términos del art. 6 y 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1994, sin que resultará todavía de aplicación la reforma operada por la ley 6 de junio de 2013.

No se está de acuerdo con el demandado, que el arrendatario pese a firmar un nuevo contrato, mantuviera el plazo de inicio del anterior contrato, dado que el contrato del año 2006 estaba en situación de tácita reconducción del contrato, que se aplica por voluntad de las partes mientras no se denuncie la terminación del contrato, y por tanto de acuerdo con el principio dispositivo, las partes decidieron firmar un nuevo contrato, modificando la renta, y pactando una nueva duración del contrato, dejando sin efecto la situación de tácita reconducción ( art. 1566 del Código Civil ), y sujetándolo a un nuevo plazo, del cual se beneficiaba el arrendatario, frente a la situación anterior de tácita reconducción.

En definitiva, el arrendador ha puesto todos los medios a su alcance para notificar la resolución, y es el arrendatario con su actitud obstativa quien ha impedido dicha notificación en plazo. Es por ello que se considera que la notificación de la denuncia del contrato por parte del arrendador al arrendatario se ha realizado en forma y con un mes de antelación a la terminación del contrato, para evitar la prórroga del mismo, toda vez que la ley no ampara los actos que se ejercitan de mala fe o con abuso de derecho, art. 7 del Código Civil .

En cuanto al mes anterior al vencimiento del plazo de duración del contrato, debe computarse el mes anterior al 1 de enero de 2018, de acuerdo con los razonamientos expuestos en el fundamento anterior. Es por ello, que se considera presentado en plazo el requerimiento ante la Notario actuante el día 13 de Noviembre de 2017.

En consecuencia, la sentencia en primera instancia consideró válido el segundo contrato y la notificación de no admisión de nuevas prórrogas; por lo que en el Fallo de la misma se acordó la estimación de la demanda de desahucio por expiración del plazo, condenando al arrendatario, D. Jose Pablo , al desalojo; con condena en costas.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos resumidos en el Antecedente de Hecho segundo de la presente resolución; al cual se opuso la contraparte, según se reflejó también en los Antecedentes.



SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, vemos que la representación procesal de la parte demandada-apelante, si bien no discute la firma de los dos contratos de arrendamiento, considera que el vigente es el primero de ellos, por lo que concluye que los efectos y la duración del contrato, trasladados a la fecha del que considera correcto (1 de diciembre de 2014), determina que en la actualidad continúa en vigor tal contrato de arrendamiento, puesto que el requerimiento de resolución prórroga no habría sido realizado un mes antes de la conclusión de la última prórroga. Por lo que, en la consideración de la parte apelante, dicho contrato despliega como efecto una nueva prorroga obligatoria, tal y como está previsto en el art. 10 LAU .

En conclusión, para la parte demandada el contrato no ha finalizado, habiéndose desplegado la siguiente prórroga; bien entendido que tal afirmación la sostiene sobre la base de que la posible reducción de la duración del contrato por un tiempo inferior al legalmente establecido a favor del arrendatario por la LAU, deviene nula de conformidad con lo dispuesto en el art. 6; al igual que sería nula la renuncia anticipada a las prórrogas venideras, pues modificaría, en perjuicio del arrendatario, el derecho establecido a su favor en el art. 9 de la misma Ley , que es norma de imperativa aplicación.

Apreciando la Sala que, como recuerda la contraparte y se expone en concreto en la sentencia de instancia, sin que el recurso ataque dicho punto, el segundo de los contratos de arrendamiento suscrito voluntariamente entre las partes, no solo no era desfavorable al arrendatario sino que le era claramente favorable, puesto que le concedió un nuevo período de 5 años de arrendamiento obligatorio para el arrendador (3 años prorrogables a 2 más), más las correspondientes prórrogas anuales sucesivas, similares a las que ya tenía el arrendatario en base al primer contrato. Con la única diferencia que, al tratarse de un nuevo contrato, la fecha de cómputo de las nuevas prórrogas anuales, ya transcurridos los nuevos 5 años, obviamente cambiaba en atención a la fecha del nuevo contrato. Por lo que, acomodándose el requerimiento de conclusión del contrato por negativa del arrendador a asumir más prórrogas anuales, a la nueva fecha contractual (1.1.2013), la conclusión es que claudica el singular argumento de la apelante, relativo a pretender que debió acomodarse el requerimiento a la primera fecha contractual y no a la segunda. Nótese, en dicho sentido, que el segundo contrato estaba vigente y, como también dice la sentencia -sin que se desvirtúe en la alzada su razonamiento-, desplazó al primero al conceder un nuevo y ventajoso plazo de cinco años al arrendatario (del que ya no disponía con el antiguo contrato), constituyendo una novación extintiva al cambiar, no solo la duración a favor del arrendatario, sino también la renta, que se rebajó -por mucho que se hiciera un pago parcial en especie- ( art. 1.203 del Código Civil ).

En consecuencia, no cabe hablar, como pretende la parte apelante, de concurrencia de una causa de nulidad del segundo contrato por no respetar las fechas de prórroga del primero, puesto que el segundo está amparando la libertad de pactos a favor del arrendatario y el derecho de éste a desplazar un contrato anterior por uno nuevo; bien entendido que el último era más beneficioso para el arrendatario, por lo que ello no entra en conflicto con la voluntad legislativa proteccionista a favor del inquilino, pues ésta no permite al arrendador pactos en contra de los derechos del arrendatario, pero sí permite a éste concluir pactos más favorables a sus propios derechos. Por todo ello, la posición apelatoria, además de atentar contra la prohibición de ir en contra de los actos propios, violenta también el principio que determina que quien está a lo que le favorece - la mayor duración temporal obligatoria para el arrendador a raíz del nuevo contrato-, ha de estar también a lo que le perjudica -el nuevo régimen de cómputo de los plazos- (principios contenidos en los adagios jurídicos: ' Adversus proprium factum quid venire non potest ' y 'Qui est conmodum debet esse etiam in inconmodo') .

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 3280943_rel>98 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por D. Jose Pablo , representado por el Procurador de los Tribunales D. Luis Enríquez de Navarra Muriedas, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Palma en fecha 20 de julio de 2018 en los autos de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo, seguidos con el número 16/18, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS: 1) CONFIRMAR la sentencia de instancia.

2) Imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva pérdida del depósito en su caso constituido para recurrir.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección tercera de la Audiencia Provincial, nº 0450, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sr. Jaime Gibert Ferragut Sra. Ana Calado Orejas PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su no tificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.