Sentencia Civil Nº 330/2015, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 33/2015 de 17 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000330/2015

Ilmo. Sr. Presidente

D. AURELIO HERMINIO VILA DUPLA

Ilmos. Sres. Magistrados

D. JESUS SANTIAGO DELGADO CRUCES

D. ILDEFONSO PRIETO GARCIA-NIETO

En Pamplona/Iruña , a 17 de septiembre del 2015 .

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación elRollo Civil de Sala nº 33/2015, derivado del Procedimiento Ordinario nº 755/2013, del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña ; siendo parteapelante, los demandado s, D. Lázaro y Dña. María Milagros , r epresentados por la Procuradora Dña. Maria José González Rodríguez y asistidos por el Letrado D. Antonio Santos Santiago ; parteapelada, la demandante , SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA RRESTRUCTURACIONO BANCARIA SA , representada por el Procurador D. Jesús de Lama Aguirre y asistida por la Letrada Dña. Itziar Diaz Soloaga .

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ILDEFONSO PRIETO GARCIA-NIETO .

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 24 de octubre del 2014 , el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Procedimiento Ordinario nº 0000755/2013 - 00 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

'Que estimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D JESÚS DE LAMA AGUIRRE, en nombre y representación de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE REESTRUCTURACIÓN BANCARIA SA (SAREB), contra D Lázaro , Dña María Milagros , y Arturo , debo:

- Declarar la nulidad de pleno derecho del contrato de

arrendamiento suscrito entre los demandados por estar

viciado por una causa ilícita.

- Estimar la acción reivindicatoria, y por tanto condenar a D. Lázaro y Dña María Milagros a que abandonen la posesión de la finca sita en PLAZA000 NUM000 , NUM001 , Zuasti, Ayuntamiento de Iza, para restituírsela a su legítimo propietario, el SAREB.

- Las costas serán abonadas por los demandados.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandada , D. Lázaro y Dña. María Milagros .

CUARTO.-La parte apelada, SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA RRESTRUCTURACIONO BANCARIA SA , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, correspondieron a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 33/2015 , en el que por Auto de fecha 18 de febrero de 2015 se inadmitió la prueba testifical propuesta por la parte apelante, notificado dicho Auto la parte apelante interpuso recurso de reposición el cuál se desestimó por Auto de fecha 14 de abril de 2015, habiéndose señalado el día 1 de septiembre de 2015 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Restructuración Bancaria, SA (SAREB) interpuso demanda encaminada a la declaración de nulidad radical por simulación del contrato de arrendamiento sobre la vivienda mencionada en la sentencia objeto de recurso, así como a la entrega de su posesión por parte de los arrendatarios demandados, interesando con carácter subsidiario la anulación de determinadas cláusulas contractuales.

La sentencia que ahora impugnan los arrendatarios demandados estimó las dos primeras pretensiones en la forma que se recoge en su fallo, transcrito en los antecedentes de nuestra sentencia.

Consideró que con el contrato de arrendamiento -suscrito por quienes fueron titulares de la vivienda hasta que en procedimiento de ejecución hipotecaria la misma fue adjudicada a tercera entidad (de la que el SAREB trae causa) y los arrendatarios inicialmente demandados- tenía una causa ilícita ya que se perseguía una finalidad o resultado prohibido por el ordenamiento como era el perjudicar al tercero adquirente de la finca.

Y llegaba a tal conclusión jurídica en atención a lo siguiente:

- Inexistencia de renta por la ausencia de toda prueba de la realidad y origen de la deuda de 120.000 euros que en el contrato se decía existente entre las partes y cuya cancelación se establecía como condición suspensiva para el pago de la renta. Unido a la falta de previsión del importe de la amortización mensual de dicha supuesta deuda.

-'abusividad'respecto a terceros del plazo de duración convenido de 20 años prorrogables por otros 20 años, con obligación para el propietario de respetar el arrendamiento al menos cinco años, conforme al art. 13 de la LAU de 1994 en la redacción anterior a su reforma por Ley 4/2013.

- celebración de contrato de arrendamiento 3 meses después de que la parte arrendadora dejara de abonar las cuotas del préstamo con garantía hipotecaria que pesaba sobre la vivienda.

SEGUNDO.-La parte recurrente en el primer motivo de su recurso alega infracción de garantías procesales con infracción del art. 137 LEC , debido a que si bien la audiencia inicial la presidió la juez titular del juzgado-en la que se estimó la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, interrumpiéndose la misma para que se integrara debidamente la relación jurídico procesal- su reanudación posterior fue presidida por otro juez, sin presencia del titular del juzgado. Se dice también que el juez que conoció del asunto no'realizó el fallo'.

La alegación no responde a lo acontecido.

La reanudación de la audiencia previa (tras integrarse el litisconsorcio apreciado) se llevó a cabo por juez adjunto en prácticas tuteladas sin que conste que no lo hiciera bajo la supervisión y dirección de la juez titular ( art.307.3 LOPJ ).

Al haberse admitido solo la prueba documental y quedar reducida la controversia a una cuestión jurídica, quedaron los autos vistos para sentencia.

La sentencia la dicta la juez titular, como se señala en su encabezamiento. En sus antecedentes se precisa que tal resolución'se ha dictado en base al proyecto emitido por el Juez en prácticas D. CARLOS MARTINS PIRES'. Y el art.307.3 LOPJ establece como actividad primordial de los jueces en prácticas'la redacción de borradores o proyectos de resolución que el juez o ponente podrá, en su caso, asumir con las modificaciones que estime pertinentes'.

No se da pues infracción de garantía procesal alguna y, además, la parte ahora apelante no denunció esa pretendida infracción en el propio acto de la audiencia previa, de forma que no puede ahora basar en ella la apelación ( art.459 LEC ).

TERCERO.-También considera la parte recurrente que se ha dado una infracción de garantías procesales que le genera indefensión ya que no se ha emplazado a la esposa del litisconsorte (Sr. Arturo ) pese a ser copropietaria de la vivienda objeto de arrendamiento y a que así se solicitó por la propia parte hoy apelante, siendo citado tan solo el referido litisconsorte por edictos. Considera que se le ha causado indefensión'al no poder declarar la otra parte interviniente en el contrato...e intervenir en la litis y no poder practicar la prueba admitida, impidiéndole asi mismo formular concusiones'.

La parte apelante opuso la excepción de litisconsorcio pasivo necesario exclusivamente respecto al Sr. Arturo , como arrendador. En el correspondiente trámite de la audiencia previa se estimó la excepción en los términos en que había sido formulada.

Tras la presentación de ampliación de demanda frente al referido litisconsorte, se intentó su emplazamiento por correo ordinario y mediante exhorto, resultando negativa la diligencia intentada por tres veces en el domicilio del referido y en los términos que constan en las mismas. Conferido traslado a la partes sobre dicha circunstancia, la ahora apelante instó el'sobreseimiento de la actual demanda'y la contraria que se practicara de nuevo en dicho domicilio por figurar el nombre de la esposa, antigua propietaria de la vivienda, en el buzón.

Tras nuevas averiguaciones de domicilio, se intentó el emplazamiento del litisconsorte en un nuevo domicilio, tanto por correo ordinario como mediante exhorto, que así mismo resultaron infructuosos por las razones que en el mismo constan. Conferido nuevo traslado a las partes para que instaran el emplazamiento edictal si así les conviniere, así lo instó la actora; la demandada/apelante formuló recurso de reposición y vino a solicitar que se volviera a emplazar al litisconsorte en el domicilio de San Sebastian donde se había intentado inicialmente y también que'sean ambos los notificados'.

El recurso fue desestimado por Decreto de 11/6/2014, acordándose el emplazamiento del litisconsorte por edictos.

La parte apelante en la primera audiencia ante el tribunal (esto es en la reanudación de la audiencia previa) instó que'el Sr. Arturo y/o su esposa'fueran'notificados'nuevamente, lo cual no se acordó por el tribunal.

El emplazamiento cuestionado se intentó con la persona que la propia parte demandada había considerado debía haber sido inicialmente demandada por ser parte en el contrato litigioso.

Por ello la falta de emplazamiento de su esposa para comparecer como demandada no genera infracción procesal alguna, ni indefensión a la ahora apelante, la cual ni siquiera dedujo excepción de litisconsorcio pasivo necesario en tiempo y forma respecto a la misma.

El emplazamiento llevado a cabo por edictos cumple con lo previsto en el art.164 LEC , pues solo ha podido ser determinado, pese a las averiguaciones llevadas a cabo, el domicilio de quien al parecer es su esposa, no pudiendo hallarse al sujeto pasivo del emplazamiento ni realizarse en dicho domicilio el acto de comunicación intentado por cuatro veces (una por correo y tres en cumplimiento del exhorto librado a tal fin).

El hecho de que el litisconsorte fuera emplazado por edictos y que no se emplazara a la Sra. Luisa no impide por sí mismo que la ahora parte apelante hubiera propuesto la prueba de interrogatorio del primero y la testifical de la segunda, pero lo cierto es que tales pruebas ni siquiera fueron propuestas en la audiencia previa celebrada el 15 de octubre de 2014, limitándose a efectuar unas alegaciones sobre el emplazamiento efectuado a dicho litisconsorte para comparecer en juicio y contestar a la demanda.

Difícilmente puede apreciarse pues indefensión por privación de unos medios de prueba no propuestos en tiempo y forma.

Por último, en el propio acto de la audiencia, se permitió a la parte demandada efectuar alegaciones o conclusiones entorno a la prueba documental, única que fue propuesta, tras lo cual quedaron los autos vistos para sentencia ( art.429.8 LEC ), por lo que tampoco existe la indefensión a que se alude en el recurso respecto a este extremo.

CUARTO.-En cuanto al fondo de la cuestión, la parte apelante alega esencialmente en primer término que sí se pactó una renta en el contrato'que es la cantidad total de la deuda'más los 600 euros que la parte arrendataria habría de pagar una vez pasados 20 años o extinguida la deuda.

La alegación no se sostiene ya que el propio contrato señala que'El arrendatario no abonará en concepto de renta cantidad alguna en cuanto no sea saldada la deuda.....sirviendo el arrendamiento del inmueble de garantía de la misma hasta su total liquidación'.

Ello supone indudablemente que la causa onerosa propia del arrendamiento no existe, puesto que frente a la prestación esencial del arrendador (entrega de la cosa) no concurre la contraprestación típica del arrendatario que es el pago de la renta, sino que lo que se prevé en realidad es el disfrute de la vivienda por el aparente arrendatario sin pago de cantidad alguna durante todo el tiempo que transcurra hasta que se liquide la presunta deuda (20 años prorrogables cuatro veces por periodos de cinco años).

Cierto es que el contrato prevé que, una vez fuera pagada la deuda y sus intereses, se pagara una renta de 600 euros, pero esta misma estipulación nos indica que solo en caso de pagarse la presunta deuda y continuar la parte hoy apelante en el uso de la vivienda, nacería la obligación de pago de una renta, no antes. Por lo tanto, la onerosidad propia del arrendamiento no concurre pues se condiciona a hechos que se ignora si acontecerán alguna vez, como son el pago de la referida deuda como a la voluntad común de las partes en la continuación del poseedor en su uso.

QUINTO.-La ausencia de renta en los términos referidos determina por sí la apreciación de inexistencia de arrendamiento por ausencia de causa. Como establece la jurisprudencia ( SSTS de 2 de mayo de 1994 [RJ 1994, 3557 ] y 16 noviembre de 2000 [RJ 20009216] el precio en el arrendamiento es un requisito esencial para la existencia de tal contrato, ya que la gratuidad es incompatible con la esencia de dicho negocio.

Y por otra parte, no puede apreciarse que el aparente contrato de arrendamiento enmascare otro dotado de causa verdadera y lícita, al que pudiera reconocérsele eficacia jurídica en lugar del inexistente y simulado arrendamiento.

La pretendida deuda que, según se dice en el propio contrato, motiva la concertación del arrendamiento'en garantía'de su devolución, no ha sido probada en la causa, como bien establece la sentencia objeto de recurso.

SEXTO.-A lo anterior cabe añadir la existencia de otra serie de datos que abonan la tesis mantenida en la sentencia de existencia de un concierto entre las partes para evitar que la vivienda pudiera pasar a posesión de un tercero como resultado del impago del préstamo con garantía hipotecaria que la gravaba (como en efecto aconteció).

El contrato privado de arrendamiento está fechado el 1/8/2009 cuando las cuotas del préstamo que gravaba la vivienda se habían dejado de pagar en mayo de ese año. Es cierto que ello no demuestra que quien figura como arrendatario en el contrato conociera la circunstancia, pero si ofrece un indicio sólido de que concurría un motivo para simular un arriendo que'desactivara'la entrega de la posesión al adjudicatario en el más que probable caso de que, ante el impago, la entidad financiera ejecutara su garantía real.

También es cierto que existe libertad de pactos en nuestro derecho privado, pero no lo es menos que un plazo de arrendamiento por 20 años prorrogables por sucesivos periodos de cinco años, no se ajusta a la normalidad de las cosas en el mercado del alquiler de viviendas, sobre todo si va acompañado, como aquí acontece, de una total discrecionalidad del aparente arrendatario para el subarriendo total o parcial del inmueble.

Por ello la conclusión que se alcanza en la sentencia apelada no se advierte como arbitraria o ilógica, procediendo la desestimación de recurso por considerarse que el contrato de arrendamiento en cuestión carecía de causa lícita y, en consecuencia, que no puede producir efecto alguno, conforme lo dispone el artículo 1275 del Código Civil ; señalando al respecto nuestro Tribunal Supremo que'si falta la causa, la consecuencia ineludible es la del artículo 1275, estando, consiguientemente, al margen de posibilidades sanatorias y de todo plazo prescriptivo, justo por ser expresión del nada jurídico, que siempre y en todo momento puede ser alegado'( STS de 13-2-1985 [RJ 1985, 810]).

SEPTIMO.-Sentado lo anterior, en cuanto a la acción reivindicatoria ejercitada en demanda - si bien no era de ejercicio necesario pues decretada la nulidad o inexistencia del arrendamiento y por tanto del título posesorio, habilita al propietario para conseguir la entrega de la posesión de la cosa arrendada en el seno del proceso de ejecución hipotecaria- que fue estimada en la sentencia, determinando el pronunciamiento de condena a la entrega de la posesión a la entidad propietaria, procede mantener el mismo dado que las alegaciones del recurso se limitan a sostener su improcedencia en base a la validez del contrato de arrendamiento; siendo éste inválido, la alegación queda pues sin sustento alguno.

OCTAVO.-Es de aplicación en cuanto a costas del recurso el art. 398 LEC

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Quedesestimandoel recurso de apelación al que el presente Rollo se contrae, interpuesto por la Procuradora Dña. Maria José González Rodríguez, en nombre y representación de D. Lázaro y Dña. María Milagros , contra la sentencia de fecha 24 de octubre del 2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña en Procedimiento Ordinario nº 0000755/2013 - 00 ,debemos confirmar y confirmamosla citada resolución, con imposición de las costas de esta instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible derecurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, derecurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de losVEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.