Sentencia Civil Nº 331/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 35/2012 de 29 de Mayo de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 35/2012 SENTENCIA 29 de mayo de 2012

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 35/2012

SENTENCIA nº 331

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistradas

Doña María Mestre Ramos

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 29 de mayo de 2012.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 19 de septiembre de 2011, recaída en el juicio ordinario nº 1468/2010, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Torrent (Valencia), sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada PROMOVAZAN, S.L., representada por la procuradora doña Mª José Vázquez Navarro y defendida por el abogado don Vicente Lerma Beso, y como apelada la demandante doña Adela , representada por la procuradora doña Cristina Coscollá Toledo y defendido por abogado don Salvador Hernández Badía.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Que estimando la demanda interpuesta por Dª Adela , representadas por el

Procurador Sra. Coscollá Toledo y defendido por el Letrado Sr. Hernández Badía, contra PROMOVAZAN, S.L., representada por el Procurador Sra. Vazquez Navarro y defendida por el

Letrado Sr. Lerma Beso y desestimando la reconvención formulada por PROMOVAZAN, S.L.

frente a Dª Adela , debo:

a) DECLARAR y DECLARO la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes con fecha de 18 de enero de 2006 relativo a la vivienda en NUM000 planta, tipo NUM001 , puerta NUM002 , plaza de garaje nº NUM003 y trastero, ubicadas en la promoción sita en la CALLE000 NUM003 , nº NUM004 . Siendo procedente la resolución instada por la actora en el acto de conciliación celebrado en fecha 24 de julio de 2009

b) CONDENAR y CONDENO a la demandada, PROMOVAZAN, S.L. a restituir a la actora, Dª Adela la suma de TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTE EUROS CON OCHENTA Y OCHOS CÉNTIMOS DE EURO (39.620'88) Dicha cantidad devengará el interés legal desde el 24 de julio de 2009

Todo ello, sin efectuar especial condena en costas.»

SEGUNDO.- La defensa de la demandada interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis:

PRIMERO: Obligaciones del contrato de 18 de enero de 2.006.

Las partes suscriben contrato de compraventa en virtud del cual, Promovazan se obliga a vender a Doña Adela , quien a su vez se obliga a comprar, la vivienda en planta NUM000 puerta NUM002 y el garaje n° NUM003 del edificio en Valencia, CALLE000 NUM003 n° NUM004 , por el precio de 222.873'31 €, más IVA.

Las obligaciones principales del contrato son:

La vendedora se obliga a construir, finalizar la construcción y entregar la vivienda antes del 30 de septiembre de 2.008 ( art. 1.461 CC ).

La compradora se obliga a pagar el precio de venta convenido ( art. 1.500 CC ).

La vendedora, Promvozán S.L., ha cumplido el contrato:

a) La obra finalizó el 26 de mayo de 2008 (Certificado de Final de Dirección de Obra, visado por los Colegios de Aparejadores y de Arquitectos de Valencia, documento 1 de la reconvención).

b) La Licencia de intervención de la edificación se concedió el 19 de septiembre de 2008 (documento 2 de la reconvención).

c) La Cédula de habitabilidad de primera ocupación de la vivienda se expidió el 17 de septiembre de 2008 (documento 3 de la reconvención).

d) Se comunicó a la compradora la finalización de la obra y la posibilidad de otorgamiento de escritura mediante carta de 16 de octubre de 2.008 (documento 3 de la demanda principal).

e) Formalmente se puso la vivienda y garaje a disposición de la compradora, y se requirió de otorgamiento de escritura pública, fijando para ello el 25 de noviembre de 2.008, mediante carta de 7 de noviembre de 2.008 (documento 4 de la demanda principal).

f) El último requerimiento a la compradora se realizó mediante carta de 27 de mayo de 2.010 (documento 18 de la demanda principal).

La compradora no ha cumplido el contrato, no ha recepcionado la vivienda y garaje, no ha otorgado la escritura pública de venta, no ha pagado el precio convenido en los plazos convenidos.

La compradora debió haber satisfecho 19.617'79 €, más IVA, a la entrega de llaves de la vivienda, cuya cantidad no estaba incluida en la financiación. La vivienda se puso a su disposición mediante carta de 16 de octubre de 2.008, y formalmente fue requerida para la entrega de vivienda y garaje mediante carta de 7 de noviembre de 2008, fijando día y hora para el 25 de noviembre. Por lo tanto, ese día 25 de noviembre de 2008 debió satisfacer 19.617'79 €, más IVA, y no hizo pago alguno, a pesar de que tenía efectivo para ello, según se alega en su demanda (documentos 5 y 6 ).

Incumple también el contrato al dejar de pagar 166.226'66 € (más IVA), que se corresponde con el préstamo que grava la vivienda (forma de pago del pliego de condiciones particulares y estipulación tercera párrafo segundo del contrato).

SEGUNDO: Improcedencia de la acción resolutoria ex art 1124 CC .

Doña Adela insta la resolución del contrato mediante acto de conciliación de 24 de julio de 2.009, ejercitando la acción del art, 1.124 CC (documento 13 de la demanda).

Es jurisprudencia, que para la viabilidad de esa acción se requiere:

a) Le existencia de un vínculo contractual.

b) La reciprocidad de las prestaciones.

c) Que el demandado haya incumplido de forma grave, que frustre el fin del contrato

d) Que el incumplimiento resulte de modo indubitado, frente a los requerimientos del acreedor.

e) Que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.

SAP Valencia de 16 de septiembre de 2009, sección 7, recurso 521/2009 . STS Sala de lo Civil, Sección 1, núm. 770/2009 de 19 noviembre .

TERCERO: Interpretación de la estipulación contractual sobre financiación y pago del precio.

La sentencia recurrida se apoya en el conocimiento y aceptación de las partes contratantes de la necesidad de financiación de la compradora, cuya manifestación convierte en una suerte de condición suspensiva del contrato, que no existe en su estipulación segunda, que es una declaración de la parte compradora, que motiva y justifica otras obligaciones del contrato como son la asunción de los intereses y gastos derivados del préstamo, y contiene pactos expresos para el supuesto de denegación de la subrogación o no concesión de financiación a la compradora.

CUARTO: Aplicación indebida de la doctrina jurisprudencial sobre imposibilidad de cumplimiento. STS 30 de abril de 2002 .

La compradora era consciente de la obligación que asumía mediante la compra de la vivienda, pagar el precio, como obligación principal del contrato, y debía tener previsto los medios para poder cumplir su obligación.

En todo caso, sería improcedente la resolución por estar incursa la compradora en morosidad en el cumplimiento de su obligación, cuanto menos de la obligación de pago de la cantidad de 19.617'79 €, más IVA, que debió satisfacer el 25 de noviembre de 2008, a pesar de que tenía efectivo para ello, según alega en su demanda (documentos 5 y 6 de la demanda) y cuya cantidad no estaba incluida en la financiación.

QUINTO: Aplicación indebida de la SAP Burgos de 21 de septiembre de 2009, Sección 3 , que enjuicia el supuesto de la existencia de una verdadera condición suspensiva de la eficacia del contrato a la obtención de un préstamo hipotecario por parte de los compradores.

SEXTO: Aplicación indebida de las SAP Castellón, Sección 3, de 2 de junio de 2010 , de 7 de abril de 2011, de 15 de abril de 2011 y 30 de mayo de 2011, sobre la resolución del contrato de compraventa por imposibilidad en el cumplimiento por razón de la denegación de la financiación a la parte compradora.

Estas sentencias deben considerarse excepcionales y no crean doctrina jurisprudencial.

SÉPTIMO: Infracción de la normativa sobre obligaciones y contratos.

La denegación de financiación no es motivo de resolución contractual, siempre y cuando este acceso no haya sido contemplado por las partes como motivo para ésta.

El contrato de compraventa se perfecciona por el acuerdo de voluntades sobre cosa y precio. La forma en que el comprador vaya a satisfacer el precio al vendedor es una cuestión ajena a éste y al contrato. No estamos ante un supuesto de fuerza mayor del art. 1.105 CC , ni ante contratos con prestaciones a desarrollar en el tiempo, ni de tracto sucesivo, para aplicar la doctrina jurisprudencial de la llamada clausula "rebus sic stantibus". La infracción de los preceptos reguladores de la compraventa resulta evidente.

PIDIÓ: Que se revoque la sentencia recurrida, se desestime la demanda y se estime la reconvención, con costas de primera instancia a la actora.

TERCERO.- La defensa de la demandante presentó escrito solicitando sentencia por la que se desestime dicho recurso de apelación y se confirme la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte recurrente.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 28 de mayo de 2012, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La parte actora ejercita la acción de resolución del contrato de compraventa que funda en la imposibilidad de obtener la financiación para pagar el precio. No son hechos controvertidos la existencia del contrato, ni el impago del precio por la compradora, lo que constituye el objeto del litigio es analizar las consecuencias que en el contrato objeto de examen produce la falta de obtención de financiación y la imposibilidad de cumplimiento.

Es un hecho probado, no discutido en esta instancia, que la demandada no obtuvo financiación para el pago de la parte final del precio, porque no se le aceptó por los departamentos de riesgos de BBVA y CAM.

SEGUNDO.- El contrato suscrito entre la compradora y la vendedora, el 18 de enero de 2006 (folios 13 a 20), estableció en sus estipulaciones generales segunda y tercera, lo siguiente:

"SEGUNDA: PRECIO Y FORMA DE PAGO.

El precio y forma de pagos pactados, son los indicados en el Pliego de Condiciones Particulares.

La parte compradora reconoce que precisa de financiación para la adquisición del inmueble objeto de este contrato, y en consecuencia, desde hoy, se subroga en la posición jurídica de deudor del préstamo hipotecario que grava e/inmueble, concertado con la CAM. Y por lo tanto la parte compradora se obliga expresamente a hacer efectivo su pago así como los intereses, comisiones y amortizaciones que correspondan, en los plazos y condiciones que sean fijados, subrogándose en las garantías, incluso reales, que se establezcan y subrogándose no solo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca sino también en la obligación personal con ella garantizada, y facultando expresamente a la parte vendedora para percibir el importe del préstamo de la entidad de crédito, a partir del día en que formalice la escritura pública de venta y formal subrogación en el prestado hipotecario, según lo dispuesto en el Art. 118 de la Ley Hipotecaria .

Las cantidades entregadas a cuenta por el comprador de la vivienda, estarán ingresadas y avaladas por la cuenta n° NUM005 Caja de Ahorros del Mediterráneo" (folio 15).

"TERCERA: PRESTAMO HIPOTECARIO.-

A los efectos de lo señalado en la estipulación anterior, el comprador confiere poder tan amplio como en derecho se requiera y sea necesario, para que el vendedor pueda, en relación con la vivienda objeto de este contrato, concertar y formalizar con cualquier entidad de crédito, o privada, cualquiera de los préstamos con garantía hipotecaria, con el interés, plazo y condiciones que le sean aplicables. Así como para que pueda modificar, renovar y dividir las hipotecas, distribuyendo las responsabilidades que las garanticen, en la forma que tenga por conveniente, pudiendo firmar liquidaciones y percibir directamente el importe total del préstamo en una o más entregas, pagar cantidades y, en definitiva, ejecutar cuantos actos y otorgar cuantos documentos públicos o privados considere convenientes a tales fines.

Si la entidad de crédito concedente del préstamo hipotecario no aceptase la subrogación del adquirente en el mismo, la parte compradora deberá satisfacer el importe del precio pendiente mediante su entrega en efectivo al momento del otorgamiento de la escritura publica de venta, mediante la financiación que el mismo obtenga, debiendo el adquirente satisfacer el importe del préstamo primitivo y sus intereses al contado.

Asimismo, una vez entregada la vivienda, y en tanto no sea abonada por la entidad de crédito la ultima de las entregas correspondientes a préstamo, la parte Compradora se compromete a abonar a la parte Vendedora el interés que devengue la parte no recibida del mismo y al tipo aplicable legalmente a dicho préstamo. EI importe total de estos intereses deberá ser satisfecho por la parte Compradora a la parte Vendedora dentro del plazo de los 30 días siguientes al que esta Sociedad le notifique el correspondiente cargo.

Si la parte compradora no aceptase la subrogación del préstamo hipotecario, los gastos de cancelación del mismo serán de su exclusivo cargo.-

Si como consecuencia del préstamo asignado existiera alguna diferencia con respecto al precio de venta convenido y los plazos pactados, estas diferencias, y el I.V.A. correspondiente se pagaran al momento del otorgamiento de la escritura publica de venta" (folio 16).

Según la sentencia recurrida:

«De ambas cláusulas se infiere, sin ningún tipo de dudas, que existe la necesidad de obtener financiación para el pago del precio. Lo que ocurre es que las partes no pactaron las consecuencias que tendría la falta de obtención de dicha financiación.

Entiende este juzgador que en el presente caso, ante la falta de pacto de las partes sobre este extremo, la imposibilidad debe ser subsumible en la institución alegada por la actora, es decir, la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación, ya que en caso contrario no tendría ningún sentido la mención en el contrato de la necesidad de obtener financiación. Propio de todo contrato de venta es el pago del precio, pero no lo es que el mismo deba ser obtenido por la financiación externa, de modo que la referencia a dicha circunstancia necesariamente debe producir efectos. Para ello es necesario, claro está, que la imposibilidad de obtener financiación no sea imputable al deudor, no en el sentido de que carezca de los recursos que ahora estima necesarios la entidad financiera, sino que tal carencia no sea culpable y destinada al incumplimiento contractual. Ninguna culpa se ha acreditado en el presente caso, habiendo manifestado los empleados de las entidades financieras que la negativa tuvo su origen en el departamento de riesgos, declarando la empleada de la CAM que se estudió la solicitud durante el año 2008, es decir, que no existió desinterés por parte de la compradora.

A diferencia de lo alegado por la demandada, entiende este juzgador que es plenamente aplicable al supuesto de autos la SAP Burgos, 21 de septiembre de 2009 , ya que precisamente en el presente caso se hizo constar en el contrato la necesidad de financiación, el hecho que no se condicionara de modo expreso la eficacia del contrato a su obtención, no impide que debe apreciarse efectos a la imposibilidad de obtención de la financiación. Señala la citada sentencia: "De lo expuesto se desprende que la eficacia del contrato de compraventa quedó supeditada a la obtención de un préstamo hipotecario por parte de los compradores demandados. Aparte de ser esta la mecánica habitual en esta clase de operaciones el matrimonio actor reconoce que los compradores dijeron que necesitaban el préstamo hipotecario para poder comprar. En estos casos la falta de obtención del préstamo hipotecario se plantea como un caso de imposibilidad sobrevenida, pues el comprador se ve imposibilitado para cumplir la prestación, que es el pago del precio, lo que conlleva según la jurisprudencia la resolución del contrato, a diferencia de si la imposibilidad ya existía en el momento de la celebración, en cuyo caso existiría nulidad"

Igualmente aplicable, aún en un supuesto menos claro que el ahora enjuiciado, la SAP

Castellón, secc 3ª, de 2 de junio de 2010:

"debe tenerse por acreditado, en la medida en que se trata de un hecho que goza de notoriedad absoluta y general ( art. 281.4 LEC ) y por ello no necesitado de específica prueba, la existencia de una gravísima crisis económica, cuyas consecuencias finales son todavía imprevisibles. También es hecho notorio que se ha producido un importante incremento de las exigencias de las entidades bancarias y cajas de ahorro para la concesión de financiación lo que, dicho de otro modo, ha producido una notable restricción del crédito, de suerte que quienes no hace mucho lo obtenían con sorprendente facilidad e incluso por mayor importe del valor que en el momento de la concesión del préstamo tenía el bien hipotecado, se han visto en la imposibilidad de lograr el mismo.

En el contrato que las partes suscribieron se preveía la subrogación por parte de los compradores en el crédito hipotecario concedido a la vendedora, como resulta del contenido del exponendo 4, del pacto 3 y de la condición general 3.2. Cierto es que en las condiciones generales del contrato se contemplaba la posibilidad de que no se obtuviera financiación o se lograra en cantidad inferior a la prevista, sin que por ello se aliviara la obligación de pago de los compradores (cláusulas 3.3.1 y 3.3.2). Pero tanto la notoriedad de que la financiación mediante préstamos hipotecarios es el medio que ha venido permitiendo la adquisición de vivienda, como el hecho de que tan estrictas cláusulas a cargo de los vendedores vengan incluidas entre las de carácter general impuestas a la parte compradora y el carácter restrictivo con que deben ser interpretadas las mismas, da lugar a que su contenido no sea óbice a la apreciación de la imposibilidad sobrevenida justificativa del incumplimiento.

Partiendo de lo dicho y justificado, ya no el impago sino, con más precisión, la imposibilidad de hacer frente al mismo, es procedente acceder a la resolución del contrato que los demandantes solicitan".

En idéntico sentido SAP Castellón, secc 3ª, 7 y 15 de abril de 2011 o la de 30 de mayo de 2011 que afirma "Por el contrario, entiende este tribunal que puede accederse a la resolución del contrato de compraventa en aquellos casos en que, por ejemplo, la denegación de una financiación prevista al suscribir el contrato como medio posibilitador del pago da lugar a una verdadera imposibilidad de cumplimiento de sus obligaciones por parte del comprador. Se trata de una imposibilidad generada no por la extinción del dinero, obviamente, sino de carácter subjetivo, en la medida en que se tiene en cuenta la situación y las posibilidades del deudor. En este sentido, podemos citar las Sentencias de esta Sala núm. 201 de 2 de junio de 201 , num. 120 de 7 de abril de 2011 y núm. 129 de 15 de abril de 2011 )".

En conclusión, como se infiere de esta última sentencia, procede estimar - siempre y cuando quede plenamente acreditada y no sea culpable- la imposibilidad de obtener financiación como causa liberatoria en aquellos supuestos, como el aquí enjuiciado, en los que se prevé en el contrato que el pago del precio se efectuará mediante la obtención de financiación externa. Por tanto, la imposibilidad vendría referida no solo al pago del precio pactado, sino al pago del precio mediante la obtención de la financiación, la cual por las circunstancias del mercado y situación financiera se ha vuelto imposible en el supuesto enjuiciado.

La estimación de la alegación de la actora conlleva a la declaración de resolución contractual, cuyos efectos se despliegan desde que se formuló la alegación extraprocesalmente, en el presente caso, tal y como solicita el actor, desde la fecha de celebración del acto de conciliación en el que expresamente se hacía mención a la imposibilidad de cumplimiento como causa de resolución, es decir, desde 24 de julio de

2009.

La resolución del contrato lleva consigo la obligación de restituirse las prestaciones entre las partes, de modo que la demandada deberá devolver las sumas entregadas, es decir, 39.620,88 euros. De conformidad con los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 CC la cantidad devengará el interés legal desde la fecha de 24 de julio de 2009, fecha en la que la parte actora solicita se produzcan los efectos de la resolución.»

TERCERO.- La recurrente discrepa de la interpretación que la sentencia recurrida hace de las cláusulas contractuales, en relación con la necesidad de financiación por la compradora. Por ello, conviene subrayar que, siguiendo la estela marcada por las STS de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 y 30 marzo 1953 , la STS de 18 mayo 2006 recuerda que "La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil , de tal manera, que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( sentencias del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1991 , 1 de julio de 1997 y 23 de enero de 2003 )" .» En igual sentido las sentencias de 18 de julio de 2002 , 25 de marzo de 2004 , 14 de diciembre de 2005 ó 2 de febrero de 2006 tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros, y en otras, como las de 27 octubre 1966, 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976, se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 , que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 , que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 y 16 de julio de 1992 , entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 "los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 , 21 de febrero y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto."

El desequilibrio de las partes en la celebración del contrato realza también la exigencia de aplicación del canon hermenéutico contra proferentem, que recoge el artículo 1288 CC como sanción por falta de claridad para proteger al contratante más débil ( SSTS 21 de abril de 1998 , 10 de enero de 2006, RC n.º 1838/1999 ; 5 de marzo de 2007, RC n.º 1066/2000 ; 20 de julio de 2011, RC n.º 819/2008 ; y 30 de noviembre del 2011 RC n.º 2230/2008 ), y que está relacionado con la especial protección que confieren a los consumidores preceptos como el artículo 10.2 LCU , en que expresamente se ordena que «en caso de duda sobre el sentido de una cláusula prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor». Pero se trata de una regla de interpretación que solo entra en juego cuando exista una cláusula oscura o sea oscuro todo el contrato, pues, ante esa falta de claridad y de transparencia, con la consiguiente imposibilidad de conocer la voluntad común, se ha de proteger al contratante que no causó la confusión.

Además, la interpretación del contrato donde colisionan las cláusulas generales y las particulares, como es el caso, no ofrece duda a la luz del articulo 6.1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril , de condiciones generales de contratación, que establece que "Cuando exista contradicción entre las condiciones generales y las condiciones particulares específicamente previstas para ese contrato, prevalecerán éstas sobre aquéllas, salvo que las condiciones generales resulten más beneficiosas para el adherente que las condiciones particulares".

CUARTO.- Dispone el artículo 1254 del Código Civil que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio; y el 1255, que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Estos preceptos encuadran al contrato como fuente de las obligaciones y en la esfera de lo que se ha venido en denominar Derecho voluntario, regido por el principio de la autonomía de la voluntad, dogma individualista de la autonomía de la voluntad al que ha sucedido y sucede, cada vez más, el imperio del principio intervencionista. Frente a la concepción jurídica individualista del contrato, que sostenía que los contratos sólo obligan en lo que la voluntad contractual alcanza, y por otra, que los contratos siempre obligan en todo aquello en que la voluntad se extiende, la concepción social del mismo opone a dicha doctrina estas dos proposiciones: que el contrato no sólo puede obligar en lo que alcanza la voluntad contractual, sino en la medida a que alcanza la confianza de la otra parte en la declaración, y que los contratos no son absolutamente obligatorios en todo aquello a que la voluntad contractual se extiende, sino que, por varias razones, pueden ser no obligatorios. Y así, frente a las figuras contractuales clásicas en las que el principio de la autonomía de la voluntad tenía un campo de aplicación casi absoluto y en las que el contrato nacía del libre consentimiento de los contrayentes, surgen en nuestro tiempo nuevas categorías contractuales que se caracterizan por un particular mecanismo de la formación contractual y por la debilitación de la sustancia consensual, que llega, en muchos casos, a anular casi de hecho la libertad de los contratantes y hacer dudosa la aplicación misma del molde conceptual del contrato, efectos típicos de estas figuras son los llamados contratos de adhesión, los normados, los colectivos, los contratos tipos, y los concluidos en base a las llamadas «condiciones generales». El contrato de adhesión, con el que guarda total afinidad el contrato en base a condiciones generales, puede definirse como aquél en que su contenido, esto es, las condiciones de su reglamentación, son obra de una sola de las partes, de tal modo que el otro contratante no presta colaboración alguna en la formación del contenido contractual, quedando así sustituida la ordinaria determinación bilateral del contenido del vínculo por un simple acto de aceptación o adhesión al esquema predeterminado unilateralmente; por su parte, en las condiciones generales, son las redactadas por una empresa o grupo de empresas y propuestas, como patrón o formulario, a los clientes que contratan con ellas. Esta segunda fórmula de la contratación, llamada en masa, es un fenómeno que constituye actualmente quizás el más importante dato de la influencia de las corrientes económicas en el Derecho Civil.

En la concepción tradicional la fuente privada en la formación del contrato es clara, es el consentimiento de las partes el que integra de modo fundamental el contenido obligatorio del mismo, y el contrato, conforme al artículo 1091 del Código Civil , tiene fuerza de ley entre las partes contratantes, aunque bien con las limitaciones del artículo 1258 que establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Sin embargo, en el modelo contractual por adhesión, se produce una evolución en el contenido del contrato, donde ya no prima exclusivamente el consentimiento, sino que va a estar determinado en ciertos aspectos y de modo necesario por la ley, siendo ello particularmente cierto en las condiciones generales de los contratos.

QUINTO.- El juez a quo se refiere a la doctrina jurisprudencial sintetizada en la STS, Civil sección 1 del 30 de Abril del 2002 ( ROJ: STS 3107/2002) Recurso: 3431/1996 , que se reitera en la STS, Civil sección 1 del 21 de Abril del 2006 ( ROJ: STS 2355/2006) Recurso: 2579/1999 , que la matiza, diciendo que:

« Cuando se produce una imposibilidad de cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el art. 1.272 en relación con el art. 1.261.2, ambos del Código Civil , o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso ( art. 1.184 CC ) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual). En tal sentido, por todas, Sentencias de 10 de abril 1.956 y 30 de abril 2.002 .»

Doctrina que, a su vez, sirve de base para fundamentar la postura sostenida por las SAP Castellón, Civil sección 3 del 2 de junio de 2010 , 7 y 15 de abril de 2011 , 19 de enero de 2012 y 10 de febrero del 2012 , en las que, como se expone en la primera de ellas:

«Sobre la imposibilidad como justificante de la falta de cumplimiento de lo pactado, se dice en la Sentencia del Tribunal Supremo de STS de 26 de diciembre de 2006 que aquélla viene a ser lo que una línea jurisprudencial antigua denominaba un hecho obstativo que de modo «absoluto, definitivo e irreformable»( Sentencias de 5 y 9 de julio de 1941 , 28 de enero de 1944 , 12 de abril de 1945 , 9 de marzo de 1950 , etc.) impide el cumplimiento, y ello, con independencia de que faculte para pedir la resolución, incluso después de haber pedido el cumplimiento, como señala el inciso final del párrafo segundo del artículo 1124 CC .Y, como dicha STS recuerda, la imposibilidad sobrevenida, interpretando los preceptos de los artículos1182 a 1184 del Código Civil , puede ser física o legal, pero en todo caso ha de ser objetiva, absoluta y duradera ( Sentencias de 15 de febrero y 21 de marzo de 1994 , 30 de abril de 2002 ) y excluye la liberación del deudor cuando resulta provocada por él ( Sentencias de2 de enero de 1976 , 15 de diciembre de 1987 ) o le es imputable ( Sentencias de 7 de abril de 1965 , 7 de octubre de 1978 , 17 de enero y 5 de mayo de 1986 , 15 de febrero de 1994 , 20 de mayo de 1997 , 30 de abril de 2002 , etc.). Pues bien, en el presente caso cabe sostener que la falta de la financiación con la que los compradores- y también la vendedora, a tenor del contrato- contaban, es un hecho constitutivo de imposibilidad sobrevenida del cumplimiento que no consta que sea imputable a aquéllos. No es necesario en el presente caso, contra lo que se dice en la sentencia recurrida, que los actores acrediten cuál era su situación económica al tiempo de la firma del contrato y cuál la existente al serles negada la financiación bancaria. No hubiera estado de más un mayor esfuerzo probatorio en tal sentido, como tampoco la acreditación de sus fuentes de ingresos y la cuantía de éstos. Pero, sin perjuicio de ello, debe tenerse por acreditado, en la medida en que se trata de un hecho que goza de notoriedad absoluta y general ( art. 281.4 LEC ) y por ello no necesitado de específica prueba, la existencia de una gravísima crisis económica, cuyas consecuencias finales son todavía imprevisibles. También es hecho notorio que se ha producido un importante incremento de las exigencias de las entidades bancarias y cajas de ahorro para la concesión de financiación lo que, dicho de otro modo, ha producido una notable restricción del crédito, de suerte que quienes no hace mucho lo obtenían con sorprendente facilidad e incluso por mayor importe del valor que en el momento de la concesión del préstamo tenía el bien hipotecado, se han visto en la imposibilidad de lograr el mismo. En el contrato que las partes suscribieron se preveía la subrogación por parte de los compradores en el crédito hipotecario concedido a la vendedora, como resulta del contenido del exponendo 4, del pacto 3 y de la condición general 3.2. Cierto es que en las condiciones generales del contrato se contemplaba la posibilidad de que no se obtuviera financiación o se lograra en cantidad inferior a la prevista, sin que por ello se aliviara la obligación de pago de los compradores (cláusulas 3.3.1 y 3.3.2). Pero tanto la notoriedad de que la financiación mediante préstamos hipotecarios es el medio que ha venido permitiendo la adquisición de vivienda, como el hecho de que tan estrictas cláusulas a cargo de los vendedores vengan incluidas entre las de carácter general impuestas a la parte compradora y el carácter restrictivo con que deben ser interpretadas las mismas, da lugar a que su contenido no sea óbice a la apreciación de la imposibilidad sobrevenida justificativa del incumplimiento»

SEXTO.- Por nuestra parte, nos hemos referido en SAP Valencia, sección 6 del 14 de abril del 2011 nº recurso 117/2011 , del 22 de junio del 2011 nº recurso 347/2011 , y del 30 de marzo de 2012, recurso nº 3/2012 , a la imposibilidad sobrevenida de pagar el precio de la compraventa por falta de financiación, estimando o no su eficacia resolutoria en función de las circunstancias de cada caso, teniendo en cuenta los términos del contrato respectivo y las pretensiones de las partes. Así, en la última de las citadas, dijimos, aludiendo a las anteriores:

«En nuestra sentencia, en la que hicimos referencia a la de la AP de Castellón parcialmente trascrita en los párrafos anteriores, entendimos que constatada la imposibilidad, debido a la falta de financiación, de cumplir por parte del comprador, con las obligaciones contraídas, el supuesto no podía incardinarse en el supuesto de la fuerza mayor y que no procedía declarar la imposibilidad de cumplimiento por fuerza mayor, sino analizar la posible nulidad de las cláusulas del contrato, por abusivas, cuestión esta que en caso que ahora analizamos ya ha quedado resuelta y en la citada sentencia apreciamos también que la cláusula era abusiva y debía interpretarse como en este caso como una facultad de desistimiento del comprador y la estimamos procedente al haberse puesto de manifiesto la imposibilidad por parte del comprador de hacer frente al resto del precio, dada la falta de financiación bancaria, como en este caso en el que es evidente que la compradora no tiene posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario de la promotora ni obtener financiación a través de otras entidades financieras, sin necesidad de aportar mas prueba dado lo expresivo del contenido del certificado del documento 5 de la demanda (folio 91) en el que consta que la compradora tiene domiciliada su nómina en dicha entidad, que su importe es de 1.280,09 euros y el importe del préstamo (220.313,49 euros) a 40 años suponía un pago mensual de 1.313,49 euros, es decir, mayor cantidad que su suelo mensual y de ello se desprende con claridad la imposibilidad actual por parte de la compradora de obtener financiación, por ello podía ejercitar su derecho a resolver el contrato y de conformidad con lo pactado en la cláusula 3.5 tiene derecho a que se le devuelvan las cantidades entregadas a cuentas de las que debe de deducirse el 25% tal como se pactó en esa cláusula y solicitó en su reconvención.

Por todo ello, procede estimar el recurso presentado por Dña. Felisa y desestimar la demanda y estimar la reconvención.»

SÉPTIMO.- En el caso que se nos plantea, conviene tener en cuenta que fue la vendedora quien redactó el contrato privado de compraventa que suscribieron las partes; así se colige del hecho de que al pie de todas sus paginas constan los datos de PROMOVAZAN, aparte de que en el acto del juicio lo reconoció su legal representante, y de que implícitamente lo vuelve a reconocer su defensa en el escrito de recurso cuando explica que "el pacto previsto en el párrafo cuarto de la estipulación tercera ... se introduce precisamente para intentar salvar la prohibición de repercutir gastos que legalmente corresponden al vendedor del art. 5.4.a ) y art. 10.D), del Decreto 515/1989 sobre protección de consumidores en cuanto a información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. También el citado pacto entraría en colisión con el art. 16.b) de la Ley 8/2004, de 20 de octubre , de vivienda de la Comunidad Valenciana".

Por ello, que el contrato recoja en su estipulación segunda del Pliego de Condiciones Generales que "La parte compradora reconoce que precisa de financiación para la adquisición del inmueble objeto de este contrato, y en consecuencia, desde hoy se subroga en la posición jurídica del deudor del préstamo hipotecario que grava el inmueble, concertado con la CAM", y en la estipulación tercera, que "Si la entidad de crédito concedente del préstamo hipotecario no aceptase la subrogación del adquirente en el mismo, la parte compradora deberá satisfacer el importe del precio pendiente mediante su entrega en efectivo al momento del otorgamiento de la escritura pública de venta, mediante la financiación que el mismo obtenga, debiendo el adquirente satisfacer el importe del préstamo primitivo y sus intereses al contado", deja bien a las claras, para cualquier intérprete imparcial, que como dijo el juez de la primera instancia "existe la necesidad de obtener financiación para el pago del precio", y de la lectura del resto del contrato se evidencia que en él no se plasmó cuáles serían las consecuencias que tendría la falta de obtención de dicha financiación, que era imprescindible para que la compradora pudiera cumplir su obligación de pagar el precio, lo que dio lugar a una confusa realidad contractual, que no puede ser alterada por la parcial interpretación diseñada en el escrito de recurso a la medida de las necesidades de la defensa de la vendedora.

Es notoria la disposición de la compradora al cumplimiento de sus obligaciones, que se revela porque desde el primer momento fue realizando los pagos en los plazos señalados en punto 6 del Pliego de Condiciones Particulares del contrato, por los conceptos de (folio 14):

Reserva......................................................................................6.061,19 €.

A la firma del contrato....................................................................9.091,76 €.

24 pagos de 598,76€/mes, desde el 25-1-2006 al 25-1-2008...............15.376,11 €.

Vencimiento a fecha 25-11-2006.....................................................9.091,79 €.

Total .........39.620,88 €.

De manera que no dejó de satisfacer ninguno de los pagos contractualmente previstos. El siguiente plazo sería de 20.991,03 euros, que habría de tener lugar a la entrega de llaves, que se produciría al otorgar la escritura de compraventa (estipulación quinta del contrato, folio 17), y que por tanto sería coincidente con el pago de 177.862,53 €, que era el resto del precio que debía abonarse al "contado o subrogación préstamo hipotecario", mediante la financiación que obtuviera la compradora. En este punto se produjo la quiebra del contrato, pues la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), titular del préstamo hipotecario que gravaba dicho inmueble, no aceptó la subrogación de la compradora en dicho préstamo, como acreditó la testifical de doña Marta , empleada de la CAM, y resultaron infructuosas las gestiones efectuadas por la demandante, en septiembre de 2008, con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) a fin de obtener la necesaria financiación, que le fue denegada según resulta del informe del banco (folio 32), y del testimonio de su empleada doña Salome en el acto del juicio. Resulta pues acreditado que los bancos cerraron a la compradora la posibilidad de obtener la financiación que le hubiera permitido pagar el precio.

Acreditada así la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento del contrato, la compradora, el 13 de mayo de 2009, promovió la celebración de acto de conciliación frente a la vendedora para resolver por esa causa el contrato, y celebrado el acto de conciliación el 24 de julio de 2009, Promovazan no se avino al contenido de la papeleta de demanda (folios 62 a 75).

OCTAVO.- En definitiva, compartimos con la sentencia recurrida la aplicabilidad al caso estudiado, de la doctrina de la imposibilidad sobrevenida que, como dice el Alto Tribunal, se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex artículo 1182, pues la imposibilidad de cumplimiento de la obligación de pago es apreciable con un criterio objetivo, ya que no dependió de la voluntad de la compradora, sin que concurriera en ella culpa ninguna, pues tras cumplir fiel y puntualmente todas las obligaciones de pago durante más de dos años, hizo cuanto estuvo en su mano para lograr la financiación prevista contractualmente, y no puede serle imputable que los bancos se la negaran, ni es cierto que se hallara incursa en mora, como pretende la defensa de la recurrente, pues no había llegado el término para el nacimiento de la obligación de pagar los 20.991,03 euros, que habría de tener lugar a la entrega de llaves, es decir, al otorgar la escritura de compraventa, que no llegó a firmarse.

NOVENO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso, pues la novedad y complejidad de la cuestión permite apreciar la existencia de dudas serias de derecho que justifican la no imposición de costas.

DÉCIMO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por la demandada PROMOVAZAN, S.L.

Confirmamos la sentencia apelada.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.