Sentencia Civil Nº 332/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 589/2007 de 27 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 589/2007-C

JUICIO ORDINARIO Nº 869/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 52 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 332

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª.Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de Mayo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 869/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona, a instancia de Dª. Marta contra Dª. Soledad; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de Marzo de 2007, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Marta DEBO CONDENAR a Soledad a devolver a la actora la cantidad de 2.200 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución hasta su completo pago, sin declaración en cuanto a las costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación por ambas partes mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTISIETE DE MAYO DE DOS MIL OCHO.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por la demandante Dña.Marta, en su condición de arrendataria de la vivienda sita en Barcelona, C/DIRECCION000 nº NUM000-NUM001, con fundamento en el artículo 36,4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , acción de restitución de la fianza, por importe de 2.200 ?, entregada a la arrendadora demandada Dña.Soledad, en virtud del contrato de arrendamiento, de fecha 8 de junio de 2006, resuelto por la actora mediante su burofax, de fecha 12 de julio de 2006, por no reunir la vivienda las condiciones de habitabilidad, habiendo entregado las llaves la actora a la demandada a finales del mes de julio de 2006, opone la parte demandada la compensación del importe de la fianza adeudada con el importe de la renta adeudada por la arrendataria del mes de julio de 2006 en el que continuó ocupando la vivienda, y la compensación de las dos mensualidades del preaviso pactado en la condición tercera del contrato de arrendamiento.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993 ),la que admite que la compensación pueda operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal del demandado tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la actora, por razón de las rentas impagadas, por vía de excepción, al no contener el "petitum" de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En relación con las renta adeudada de julio de 2006,es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de Julio de 1990, y 17 de Marzo de 1992 ),que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Opuesto por la demandada que la inquilina abandonó la vivienda a finales de julio de 2006,es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

Por otro lado, correspondiendo a la parte demandante, como hecho positivo y extintivo de la obligación a su cargo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la prueba del pago de la renta del mes de julio de 2006, y de la desocupación de la vivienda en julio de 2006, poniéndola a disposición de la arrendadora, no puede estimarse que haya sido probado por la demandante el pago de la renta del mes de julio de 2006, por no haber aportado el recibo del pago de la renta, no habiendo propuesto tampoco ninguna prueba documental, bancaria, contable, o fiscal, que permita alcanzar la conclusión probatoria de la certeza del pago, siendo así que en la condición quinta del contrato de arrendamiento se pactó el pago de la renta mediante domiciliación bancaria.

Por el contrario, en la propia demanda se manifiesta que se hicieron dos pagos, el de 2.200 ? de la fianza, y el de 800 ? exigido por la inmobiliaria, sin referencia alguna a un tercer pago por importe de 800 ? imputable a la renta del mes de julio de 2006, al que se refiere por primera vez la actora en su interrogatorio en el acto del juicio, por lo que el único pago de 800 ?, según se manifiesta en la demanda, se entiende en concepto de honorarios de la inmobiliaria, que se reconoce en la demanda que intervino, siendo lo habitual que la intervención de las inmobiliarias sea onerosa y no gratuita, siendo igualmente habitual que sus honorarios coincidan con el importe de una mensualidad de renta. Además el contrato se pactó con efectos a partir del 1 de julio de 2006, y que la renta mensual se pagaría el día 30 del mes anterior, mediante el cobro en una cuenta bancaria, por lo que en el momento de la firma del contrato, el 8 de junio de 2006, la actora aún no tenía la obligación del pago de la renta del mes de julio de 2006.

En cuanto a las dos mensualidades de renta por el incumplimiento de la obligación del preaviso opuesto por la demandada, no habiendo conformidad entre las partes en relación a la interpretación del contrato, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Y en este mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

En este caso, del tenor literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento, de fecha 8 de junio de 2006, (doc 1 de la demanda), aparece que, en la condición tercera del contrato, se pactó la duración de un año, a partir del 1 de julio de 2006, renovable hasta cinco años, añadiéndose que "en el supuesto de no interesar al inquilino la continuidad del contrato por un año previsto en el párrafo anterior, deberá notificar por escrito al arrendador su decisión, con sesenta días de antelación como mínimo al vencimiento de cualquiera de las anualidades que la Ley le concede como prórrogas potestativas". Es decir que el plazo de preaviso se encuentra previsto expresamente sólo para el supuesto de que el arrendatario decidiera dar por terminado el contrato, al vencimiento del período inicial pactado, o de cualquiera de sus prórrogas, sin necesidad de alegar ninguna causa para la terminación. Pero no se encuentra contractualmente previsto que sea necesario un preaviso para la resolución del contrato cuando la resolución se promueve con fundamento en los artículos 1124 del Código Civil, y 27,3 ,a), en relación con el artículo 21, de la de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , que permiten la resolución, a instancia del arrendatario, por la no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, que es la resolución causal que, en este caso, promovió la arrendataria, no siendo extensible la exigencia del preaviso pactado contractualmente para la terminación al vencimiento a los supuestos de resolución fundada en el incumplimiento de las obligaciones del arrendador, siendo irrazonable en concreto que pueda serle exigido a una arrendataria que se mantenga sesenta días en una vivienda que no reúne las condiciones de habitabilidad para cumplir un preaviso que se encuentra pactado para otro supuesto distinto de terminación del contrato.

Cuestión distinta es si la vivienda reunía o no las condiciones de habitabilidad, lo cual no ha podido ser objeto del pleito, por no haberse formulado por la arrendadora reconvención para que se declarara, en su caso, la validez y continuación de la relación arrendaticia por la inexistencia de la causa resolutoria del contrato de arrendamiento invocada por la arrendataria cuando dio por resuelto el contrato en su burofax de 12 de julio de 2006, resolución que le ha sido admitida por la demandada según resulta de sus propios actos, consistentes en las comunicaciones remitidas a la actora (docs 1 a 6 dela contestación), en las que únicamente se discute la cantidad a devolver a la arrendataria al término de la relación arrendaticia, habiendo recibido las llaves la arrendadora, habiendo procedido asimismo la arrendadora a arrendar de nuevo la vivienda a terceros, quedando únicamente pendiente la cuestión de las consecuencias de la resolución producida extrajudicialmente.

Además, atendida la actitud procesal pasiva de la arrendadora, al no aportar el contrato de arrendamiento concertado con los terceros que han ocupado la vivienda después de la actora, no indicando tampoco sus nombres para que pudieran ser citados como testigos propuestos por la actora; las respuestas evasivas de la demandada en su interrogatorio practicado en el acto del juicio, al manifestar que no recordaba la fecha de la nueva ocupación de los terceros; y la declaración testifical de la Presidenta de la Comunidad Sra.Beatriz, es posible alcanzar la conclusión probatoria de que la vivienda litigiosa se encuentra de nuevo arrendada a terceros desde finales de julio de 2006, por lo que ningún perjuicio se causa a la demandada por la desocupación de la vivienda por la actora a partir de agosto de 2006.

Por lo tanto, teniendo la actora obligación de pagar sólo la renta del mes de julio de 2006, no habiendo probado que la pagara, no pudiendo tampoco estimarse probado que la parte demandante realizara acto alguno traslativo de la posesión, judicial o extrajudicialmente, antes de la fecha en que el demandante reconoce que terminó la ocupación mediante la devolución de las llaves, a finales de julio de 2006,de modo que no puede entenderse producido el cese de la arrendataria en la posesión, siquiera mediata, de la vivienda, hasta el momento de la desocupación y recuperación de la posesión por la arrendadora a finales de julio de 2006, subsiste según lo expuesto, hasta la misma fecha, la obligación de pagar la renta, en este caso la del mes de julio de 2006, por importe de 800 ?.

En consecuencia, apreciándose en este caso la concurrencia de los presupuestos subjetivos y objetivos de la compensación del artículo 1196 del Código Civil , por encontrase las deudas a cargo de ambas partes vencidas, exigibles, y líquidas, procede la compensación de ambos créditos, quedando la deuda a cargo de la demandada en la cantidad de 1.400 ? (2.200 - 800), con la consiguiente estimación parcial de la demanda, procediendo en definitiva la estimación parcial de la apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.- En cuanto a los intereses, es cierto que, no obstante la rebaja en la sentencia de la suma reclamada, la moderna doctrina (Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 1999, y 25 de febrero, y 3 de marzo de 2000;RJA 8210/1999, y 1245 y 1360/2000 ) ha venido atenuando el automatismo del principio "in illiquidis non fit mora", de modo que viene declarando la procedencia de los intereses legales moratorios desde su reclamación judicial en aquellos supuestos, en los que la cantidad que otorga la sentencia resultaba efectivamente debida al tiempo de requerimiento de pago, quedando fuera de esta doctrina únicamente aquellos supuestos en los que la complejidad de las relaciones habidas entre las partes litigantes excluyen la fácil determinación de la cantidad realmente adeudada, de modo que el devengo de intereses se produce desde la reclamación judicial, porque los intereses actúan a modo de sanción al deudor moroso, renuente al pago, y la protección judicial del acreedor debe ser completa de sus derechos, y lo que la sentencia viene a realizar es declarar el derecho a la obtención de la cantidad que pertenecía al acreedor con anterioridad a la decisión judicial, de modo que la completa satisfacción de los derechos del acreedor exige que se le abonen los intereses de la suma debida, aunque resulte menor que la por él reclamada, desde el momento en que se procedió a su exigencia judicial.

Ahora bien, es igualmente doctrina comúnmente admitida, más reciente (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005;RJA 2792/2003, y 2740/2005 ), la que, a su vez, ha venido matizando la doctrina anterior, en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito , o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

En este caso, la cantidad reclamada en la demanda era la de 2.200 ?, y en la sentencia se rebaja el importe de la condena a la cantidad 1.400?, por lo que, de acuerdo con la doctrina expuesta, habiendo una diferencia sustancial entre la cantidad reclamada y la concedida, procede que la cantidad adeudada devengue intereses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la sentencia de primera instancia, de fecha 19 de marzo de 2007 , y hasta el completo pago.

TERCERO.- En cuanto a las costas, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997;RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997 ), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los Tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aún solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por Procurador y asistido de Abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que en definitiva se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Por el contrario, de acuerdo con el artículo 394,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando es parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte debe abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, con la única excepción legalmente prevista de que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, a la cual se añade la excepción, de creación doctrinal (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1997, y 17 de julio de 2003;RJA 5845/1997, y 4784/2003 ), de que la resolución fuera sustancialmente estimatoria de las pretensiones de las partes.

En este caso, según lo expuesto en el fundamento anterior, hay una diferencia sustancial entre la cantidad reclamada en la demanda y la concedida en la sentencia de primera instancia, por lo que, no pudiendo considerarse irrelevante la reducción de la cantidad reclamada no es posible apreciar en este caso la existencia de una estimación sustancial de la demanda, por lo que en aplicación de la norma del artículo 394,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ante la estimación parcial de la demanda, sin que tampoco pueda estimarse que ninguna de las partes haya litigado temerariamente, no procede en consecuencia hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia, procediendo en definitiva la desestimación del recurso de apelación de la demandante.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398,2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de la apelación de la parte demandada, no procede hacer expresa imposición de las costas de su recurso.

De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no obstante la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte actora, no procede hacer expresa imposición de las costas de su recurso por ser la impugnación de la demandante consiguiente a la oposición al recurso de la demandada apelante principal, encontrándose el recurso de la actora, únicamente en cuanto a las costas, perfectamente fundado en el principio del vencimiento objetivo del artículo 394, que fue vulnerado en la sentencia de primera instancia, por ser la sentencia de instancia estimatoria de las pretensiones de la demandante, a pesar de lo cual no se hizo expresa imposición de las costas, en contradicción con el propio fundamento de derecho sexto de la sentencia de primera instancia, de modo que la resolución habría sido estimatoria del recurso de apelación de la demandante, de haber sido desestimatoria del recurso de apelación de la demandada.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la demandada Dña.Soledad, y DESESTIMANDO el recurso de apelación de la demandante Dña.Marta, se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 19 de marzo de 2007 dictada en los autos nº 869/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona , acordando la condena de la demandada al pago a la actora de la cantidad de MIL CUATROCIENTOS EUROS (1.400 ?), más intereses legales desde el 19 de marzo de 2007, y hasta el completo pago, sin expresa imposición de las costas de la primera y de la segunda instancia.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.