Sentencia Civil Nº 332/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 184/2011 de 14 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 332/11

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. José Manuel Valero Diez

Magistrada: Doña Encarnación Caturla Juan

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la ciudad de Elche, a catorce de julio de dos mil once.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal nº 1767/10, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada D. Leandro , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Sevilla Segarra y dirigida por el Letrado Sr/a. Mirallas Reina, y como apelada la parte demandante D. Miguel , representada por el Procurador Sr/a. Húngaro Favieri y dirigida por el Letrado Sr/a. Maestre Martinez.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el juzgado de Primera Instancia número 1 de Elche en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 14/12/10 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la procurador Doña María Teresa Húngaro Favieri en nombre y representación de Miguel, contra Leandro, representado por la Procurador doña Concepción Sevilla Segarra, debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento existente sobre la vivienda sita en Elche, CALLE000 nº NUM000, por expiración del plazo legal, y en consecuencia, debo decretar y decreto el desahucio del demandado , condenándolo a dejar libre, vacua y expedita la vivienda a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Igualmente , debo condenar y condeno al demandado al pago de las rentas que se devenguen desde junio de 2.010 hasta la ejecución de la presente, a razón de 12 euros mensuales.

Se imponen las costas al demandado."

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 184/11, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 14/7/11.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias , en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.- Del resultado de la prueba practicada, concluye la resolución de instancia que declarado que la ocupación del inmueble por el demandado la causa de la subrogación operada por el mismo de la posición de su padre, subrogación esta de tercer grado, ya que anteriormente se había subrogado su madre, y en la posición de esta el padre, resultando que han transcurrido más de dos años del fallecimiento del padre del demandado, resulta que tanto al amparo del apartado 5 como 4 de la Disposición Transitoria segunda B de la LAU, el contrato se extinguió el día 18 mayo 2010, una vez transcurridos los dos años de la subrogación , lo que conduce a declarar Resolución del contrato arrendamiento que vincula las partes.

Efectivamente, dicha normativa dispone que "B) Extinción y subrogación.

4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación a que se refiere el art. 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años , como mínimo , de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso , el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los arts 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente Ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y , en su defecto , los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o Superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.".

En este caso se han cumplido las subrogaciones y plazos establecidos legalmente para la extinción del contrato, sin que sea aceptable la versión del demandado de considerar que existió un nuevo contrato verbal con la madre del hoy demandante, ya que no existe prueba alguna sobre el particular, es más, por el contrario existe el documento número tres de los acompañados con la demanda, de fecha 2 julio 2008 , que, al igual que el tribunal de instancia, consideramos que fue remitido por una letrado en su condición de mandataria verbal del demandado , pues es razonable esta presunción , partiendo de que un profesional de la abogacía remite un escrito anunciando el fallecimiento del progenitor y comunicando el derecho de subrogación en el contrato de arrendamiento, acompañado de documentación como es la certificación literal de defunción, el libro de familia, y el volante de empadronamiento.

Incluso si aceptamos la versión del demandado tal como la expone en su recurso de apelación , cuando sostiene que de ninguna de las maneras cabría la subrogación (de lo que infiere, a su vez, que debía existir un nuevo contrato verbal de arrendamiento con la madre del demandante que justifica su ocupación, -punto de vista rechazado por el tribunal de instancia y también por esta Sala-) la conclusión sería la misma, dada la posibilidad de renuncia al Derecho de limitar las subrogaciones que ostenta el arrendador. Sin olvidar , que en ese caso el contrato se encontraría en situación de tácita reconducción por meses al abonarse la renta de ese modo y el demandante requirió de desalojo mediante burofax de fecha 3 de mayo de 2010.

En cuanto a la aplicación analógica del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , con la consecuente obligación de preaviso, recordemos que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria, por lo que no le es de aplicación tal precepto, al no encontrarse entre los declarados aplicables a los arrendamientos anteriores por la vigente ley arrendaticia.

Además el art. 9 de la LAU 29/1994, establece, en cuanto a la duración de los contratos que por ella se rigen, que será la libremente estipulada por las partes , si bien, con el establecimiento de un plazo mínimo de duración de cinco años que completará por sucesivas prórrogas del inicialmente; es decir, si lo pactado fue por tiempo inferior, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración como mínimo. Tales prórrogas anuales hasta completar los cinco años son forzosas para el arrendador , pero pueden renunciarse por el arrendatario si manifiesta al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo. Por su parte el artículo 10 de la Ley regula una situación diferente a la tácita reconducción del Código Civil, al establecer la prórroga el contrato si llegada la fecha del vencimiento, una vez transcurridos como mínimo los cinco años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra , al menos con mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo; es decir, si el arrendador o el arrendatario no hacen tal manifestación el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más , salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Preceptos de los que se desprende que no existe identidad de razón con el supuesto que nos ocupa, ya que aquí nos encontramos ante un supuesto de subrogación en que transcurrido el plazo el contrato se extingue definitivamente. La extinción "ope legis" de un contrato sobre todo cuando ya se ha prorrogado por subrogaciones sucesivas de distintos arrendatarios impide las prórrogas previstas para extinciones contractuales y no legales como la específica del caso que nos ocupa, sobre todo cuando la Disposición Transitoria aplicable y antes indicada ya expresa imperativamente que el contrato "se extinguirá", y regula específicamente la normativa y régimen de unos contratos muy particulares, especialidad que excluye la aplicación de normativa general como la invocada por el recurrente. Además, donde la ley no distingue no debemos nosotros distinguir, y en la normativa aplicable antes expuesta no se establece ninguna obligación de preaviso. Se desestima el recurso.

SEGUNDO.- Se imponen al recurrente las costas de la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación , en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

FALLAMOS : Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Leandro, contra la Sentencia del juzgado de Primera Instancia número 1 , de Elche, de fecha 14 diciembre 2010, que confirmamos en su integridad. Se imponen al recurrente las costas de la apelación.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente Resolución, cabe recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985 , según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC, deberá consignarse en la "Cuenta de Depósitos y consignaciones" de este Tribunal nº 3575, al tiempo de su preparación , la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.