Sentencia Civil Nº 332/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 580/2013 de 02 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 580/2013 - 5ª

JUICIO VERBAL NÚM. 865/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 332

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dos de julio de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 865/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 8 Barcelona, a instancia de Dª. Remedios contra Dª. Marí Juana , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de julio de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por Dª Remedios contra Dª. Marí Juana , condeno a la demandada a pagar a la actora la cantidad de MIL CUATROCIENTOS SIETE EUROS CON TREINTA Y OCHO CENTIMOS, con más un interés anual igual al interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta la del pago.

Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 2 de julio de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandada arrendataria Dña. Marí Juana la sentencia de primera instancia que le condena a pagar a la actora arrendadora Dña. Remedios la cantidad de 1.407'38 €, que es el importe de las rentas de agosto a noviembre de 2010, por importe conjunto de 2.800 € (700 x 4), más gastos de devolución, por importe de 7'38 €, menos la fianza por importe de 1.400 €, devengada en virtud del contrato de arrendamiento, de 12 de mayo de 2010, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 . NUM001 . NUM002 , de Barcelona, alegando la apelante no adeudar ninguna cantidad por la demora en la devolución de la posesión imputable a la demandante.

Centrado así el único motivo de la apelación, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, correspondía a la demandada, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la prueba del hecho positivo y extintivo, a su cargo, de la devolución de la posesión de la vivienda arrendada antes del devengo de las rentas de agosto a noviembre de 2010, lo cual no puede estimarse que haya hecho.

Por el contrario, a partir de la prueba documental obrante en las actuaciones, y la ausencia de prueba en contrario, únicamente puede estimarse probado que en el mes de octubre de 2010 se iniciaron conversaciones entre las partes para el desistimiento del contrato de arrendamiento por la arrendataria (f.94 a 97), pero sin que conste que se llegara a un acuerdo; y que, finalmente, la arrendataria devolvió las llaves el 1 de diciembre de 2010 (f.96), cuando ya se habían devengado las rentas hasta noviembre de 2010 que se reclaman en la demanda.

A lo anterior se añade que en la condición anexa 1, párrafo segundo, del contrato de arrendamiento de 12 de mayo de 2010 (doc 1 de la demanda), se convino que, si la arrendataria resolviera el contrato antes de la primera anualidad de vigencia del contrato, debería indemnizar a la arrendadora con un importe equivalente al que corresponda hasta cumplir dicho período, siendo así que, según resulta de las alegaciones conformes de las partes, el desistimiento de la arrendataria se produjo antes de la primera anualidad de vigencia del contrato, que debía vencer en mayo de 2011, por lo que la arrendadora se encontraría, en principio, legitimada para reclamar de la arrendataria el pago de las rentas hasta mayo de 2011, cuando únicamente reclama las rentas hasta noviembre de 2010.

En este sentido, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el inmueble, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004(RJA 2710/2004 ), a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Por lo que, en los contratos de duración pactada hasta cinco años, en caso de desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario, el arrendador ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona ) puede optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil , es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario.

En cuanto a la compensación de los intereses de la fianza opuesta por la demandada, es lo cierto que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1100, párrafo tercero, del Código Civil , en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, de modo que, sólo desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro, siendo así que, en el presente caso, al término de la relación arrendaticia, el 1 de diciembre de 2010, la demandada arrendataria se encontraba en mora, por el impago de las rentas de agosto a noviembre de 2010, por lo que, según la norma transcrita, no puede reclamarle intereses de demora al arrendador en relación al cumplimiento de la obligación a su cargo de devolución de la fianza del arrendamiento, la cual, según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cumple la función de garantía de las obligaciones del arrendatario, y entre ellas la del pago de la renta.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo, y por consiguiente del recurso de apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que, DESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la demandada Dña. Marí Juana , se CONFIRMAla Sentencia de 25 de julio de 2013 dictada en los autos nº 865/11 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.