Sentencia Civil Nº 332/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 543/2015 de 29 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 543/2015 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1315/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 30 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 332/16

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de junio de dos mil dieciseis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1315/2014 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 30 Barcelona, a instancia de D/Dª. Cecilia contra D/Dª. Diana los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Diana contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de abril de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Sans Bascu en representación de Dª Cecilia , DNI nº NUM000 condeno a Dª Diana , DNI nº NUM001 a abonar a la actora la cantidad de 4.552'14 euros así como los intereses moratorios del art. 1108 del Código Civil (interes legal del dinero) devengados desde la reclamación extra judicial que se ha acreditado en las actuaciones (31 de julio de 2014) hasta la fecha de esta resolución ,y los intereses del artículo 576 de la LEC (interés legal del dinero incrementado en dos puntos ) desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago. Todo ello debiendo asumir cada parte las costas causadas a su intancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada y actor reconvencional mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 29 de junio de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Diana a pagar a Dª Cecilia la suma de 6.693'22 €, derivados de la liquidación del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, más los intereses legales. A dicha pretensión se opuso la demandada en base a que (1) el contrato de arrendamiento no incluía la totalidad del local, limitándose a la planta baja (la actora se reservó el altillo superior, con acceso independiente), por lo que, siendo el arrendamiento parcial (el 58'85 %), los pagos han de hacerse en proporción a la superficie real arrendada, (2) no consta 'pacto expreso y claro' que autorice la repercusión de los gastos de comunidad 'extraordinarios' (derramas), que deben excluirse, concretando la suma a detraer en 2681'24 €, lo cual fue puesto de manifiesto, (3) en virtud de ello, reconoce como adeudado la suma de 2.413'94 €, entendiendo que las costas han de ser impuestas a la actora; si bien se formuló reconvención en reclamación (compensación) de 1252'58 € correspondientes al suministro de agua, por todo el local incluido el altillo que la actora se reservó para sí, la demandada desistió de la misma, con la conformidad de la actora.

La sentencia de instancia, partiendo de que el objeto del arrendamiento fue solo sobre la planta baja, estima parcialmente la demanda, condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 4.552'14 € (aplicando el 58'85 %), más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial, hasta la sentencia y, desde entonces, los intereses del art. 576 LEC , sin declaración sobre las costas. Frente a dicha resolución se alza la demandada, reiterando la improcedencia de los gastos de Comunidad extraordinarios por derramas que hubiera requerido un pacto expreso y claro que así lo indicase (en realidad, no existió renuncia expresa por su parte). Queda el debate en esta alzada concretado en tal extremo, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos probados, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda de 23.2.2006 sobrela planta bajadel local (que representa el 58'85% del total) sito en la C/ Clot, 57 de Barcelona (oficina de farmacia), concertado entre Dª Cecilia (propietaria), como arrendadora y Dª Diana , como arrendataria (f. 10 y ss, hecho 1º contestación) del que merece destacar, a los presentes efectos, que se pactó una renta de 1200 € mensuales, una duración de 20 años - con un preaviso de 8 meses caso de resolución de la arrendataria - y que la arrendataria, además de la renta, asumía 'el pago de los gastos de comunidad de propietarios' (sin distinguir entre ordinarios y extraordinarios), así como los servicios de abastecimientos y consumo de agua, electricidad, teléfono, gas o de cualquier otro que se pueda medir por contador y sea imputable al uso del local, así como los gastos de conservación de contadores de suministro, e IBI (cláusula 6ª), constituyendo una fianza de 3.600 €; conforme a la cláusula 7ª las partes acuerdan que el régimen de reparaciones será el previsto en el art. 21 LAU . 2) En 30.5.2014, la referida propietaria, vendió el local a un tercero, pasando a éste los derechos arrendaticios y quedando extinguidos los de la referida propietaria (f. 14 y ss). 3) Entre los años 2012 y 2014, por consecuencia del arrendamiento (comunidad, IBI, Musa, ), la actora emitió una serie de facturas (f. 35, 36 y ss), por un total de 47.684'08 €, de las que la demandada abonó 40.990'86 €, quedando pendientes de pago la suma reclamada de 6693'22 € (2.221'34 por 2012, 1591'65 € por 2013 y 2.880'23 € por 2014). 4) Efectivamente la actora había abonado el IBI (f. 95 y 96), y los gastos de Comunidad (f. 97 y ss). 5) Existieron reclamaciones extrajudiciales, vía burofax de 31.7.2014 (f. 107 y 108). 6) En autos de juicio ordinario 1058/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 22 de Barcelona, a instancia de la hoy demandada frente a la hoy actora, se dictó sentencia en 12.9.2013

TERCERO.- No ha sido recurrido, el 'objeto del arrendamiento' (exclusión del altillo), derivando claramente de la escritura de compraventa de 30.5.2014 (planta baja de 98'89 m2 y altillo o planta entresuelo de 69'2 m2, a la que se accede por escalera independiente y con acceso cerrado con llave, pág 13), de la referencia catastral única (recibos del IBI), de la sentencia en anterior juicio ordinario (el arrendamiento sólo se refería a la planta baja).

Respecto de los gastos extraordinarios (aquí 'derramas repació cuberta'), se incluyen como repercutibles en la sentencia al existir un pacto que, refiriéndose a gastos de comunidad, no distingue entre ordinarios y extraordinarios, inclusión que se considera coherentes con que se trata del arrendamiento de un local destinado a la actividad de farmacia, por 20 años. La Sala no comparte dicho criterio, sino que, por el contrario considera que dicha conclusión hubiera requerido pacto expreso y explícito; y ello porque: a) los gastos 'ordinarios' se contemplan en los presupuestos de los gastos de Comunidad (se libran por cuotas mensuales, tratándose de una obligación conocida, tratándose de gastos para el sostenimiento o conservación ordinaria), y los extraordinarios no se producen con dicha periodicidad, sino que normalmente, como aquí ocurre, son abonados por medio de derramas independientes de la cuota anual.

b) ello es coherente con el respecto a las previsiones contenidas en los arts. 1554.2 CC y 21 LAU ; conforme a este último precepto, el arrendador se obliga a realizar 'todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 CC ', y ello sin derecho a elevar por ello la renta; en consecuencia, pese a la literalidad del art. 20.1 LAU , se deberán excluir de la repercusión las reparaciones indispensables para que la vivienda sirva a los fines previstos por la Ley y al uso pactado en el contrato.

c) la expresión «gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble» excluye las derramas, y la propia Ley establece un régimen distinto para los gastos ordinarios y extraordinarios en los artículos 9 , 10 , 13 y 18 LAU .

d) La jurisprudencia y doctrina mayoritarias consideran quelos gastos que deben ser satisfechos por el arrendatario son sólo los gastos ordinarios, de mera conservación y mantenimiento, incluyendo además todo tipo de servicios y suministros como, entre otros, los de ascensor, escaleras o portería, así como sus reparaciones normales,pero no otras aportaciones distintas, como las exigidas al propietario para mantener el fondo de reserva o los gastos precisos para obras extraordinarias, queno repercuten directamente en beneficio del arrendatario, a no ser que se hubiere pactado así, concreta y expresamente.

Así las SSAP Oviedo (sección 4.ª) de 24.11.99, Alava (sección 1.ª) de 15.9.98 (en el sentido de que las obras extraordinarias quedan en beneficio de la propiedad y el abono por el arrendatario supone 'un manifiesto y patente desequilibrio prestacional en la relación arrendaticia'), de Barcelona (Sección 4ª) de 19.11.2003 (supuesto de obras de conservación de la fachada, 'será de aplicación la cláusula octava del contrato de arrendamiento y en lo no previsto en ella, será de aplicación el artículo 21.1' LAU , de forma que las obras de conservación no son repercutibles al arrendatario, y si se tratara de obras de mejora, se excluye la elevación de rentas tampoco serán repercutibles al arrendatario), y (sección 13ª) de 30.6.2010 ('...las obras afrontadas por la comunidad de propietarios del edificio en que se encuentra enclavado el local van mucho más allá de unas obras de reparación, sino que entran en el ámbito de las obras de refacción y pueden calificarse, además, de obras de mejora en relación a la situación o estado de la finca en el momento de iniciarse la relación contractual ..., por lo que la arrendataria, de acuerdo con la cláusula transcrita, no viene obligada al pago de esta repercusión . ...').

CUARTO.- Consecuentemente, de la suma reconocida, deben detraerse 2681'24 €, lo que conlleva, con estimación del recurso formulado por Dª Diana , la revocación parcial de la sentencia, en el sentido de estimar parcialmente la demanda, condenando a la referida demandada a pagar a la actora la suma de 2.413'94 €, sin declaración de las costas causadas en ninguna de las instancias (estimación parcial de la demanda, sin que conste consignación a favor de la actora, la suma reconocida, y estimación del recurso de la demandada).

Fallo

QUE estimando el recurso de apelación formulado por Dª Diana contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución, en el sentido de condenar a la referida apelante a pagar a Dª Cecilia la suma de 2.413'94 €, manteniendo el pronunciamiento sobre intereses, sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.