Sentencia Civil Nº 334/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 238/2012 de 11 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00334/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

PALMA DE MALLORCA

ROLLO DE APELACION NUM. 238/2012.

SENTENCIA Nº 334

ILMOS SRS.

PRESIDENTE :

D.Mateo Ramón Homar.

MAGISTRADOS:

Dª. Covadonga Sola Ruíz.

Dª Aranzazu Ortiz González.

En Palma de Mallorca a, 11 de julio de 2012.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 254/2004, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N.3 de IBIZA/EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 238/2012, en los que aparece como parte apelante, D. Efrain , representado por la Procuradora de los Tribunales, Sra. SUSANA PILAR NAVARRO MARI, asistido por el Letrado D. JORDI SIG FORMANTIN, y como parte apelada, D. Iván , representado por el Procurador de los Tribunales, Sr. ONOFRE PERELLO ALORDA , asistido por el Letrado D. JUAN-JOSE TORRES CANTALAPIEDRA.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Mateo Ramón Homar

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO.1A.INSTANCIA N.3 de IBIZA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 6 de octubre de 2011 , cuya parte dispositiva dice: "Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Navarro Marí en nombre y representación de Frida , sucedida por Efrain , contra Iván , y ESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Sra. Roig Domínguez en nombre y representación de Iván contra Frida , sucedida por Efrain y, en consecuencia, CONDENO a la parte actora y demandada reconvencional a otorgar la escritura pública de venta a favor del demandado derivada del contrato de opción de compra de fecha 8 de mayo de 2001 suscrito entre las partes, con condena en costas a la parte demandante y demandada reconvencional". Notificada dicha resolución a las partes, por Efrain se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida.

TERCERO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- Habiendo sido reconocido por ambas partes la suscripción del contrato de opción de compra contenido en documento privado que lleva fecha de 8.05.2.001, siendo el actual demandante testigo de dicho contrato y heredero único de su madre, firmante del mismo, la controversia en ambas instancias radica en la demanda inicial, en determinar si el contrato es nulo por leonino o abusivo, y en la demanda reconvencional, el determinar si el optante ha ejercitado en tiempo y forma su derecho de opción.

La sentencia de instancia ha desestimado la demanda inicial, que pretendía la nulidad del contrato por considerar leonina la estipulación octava, que más adelante se referirá, por haber sido modificado en dos ocasiones, reunir todos los elementos esenciales de este contrato - objeto, precio y plazo de ejercicio-, y que la actora hubiere hecho suya la prima de haber ejercitado el contrato de opción; y en cuanto a la demanda reconvencional, que se ejercitó el derecho de opción en tiempo y forma, y que conforme a lo pactado, no es necesario el pago del precio restante hasta el otorgamiento de la escritura pública, a lo que se ha negado el demandante, y, anteriormente, su madre.

En el recurso de apelación la parte actora reitera sus alegaciones de primera instancia.

SEGUNDO .- La parte actora sostiene que la estipulación octava que textualmente dispone que " Si no fuere posible llevar a cabo la compraventa debido a que Don Iván renunciara a ejercitar la opción objeto del presente contrato, Doña Frida o su hijo, también comparecientes en este acto, se comprometen a devolver al optante la cantidad de cuatro millones de pesetas (4.000.000) de pesetas entregados en concepto de prima más el 12% de interés anual de la citada cantidad teniendo en cuenta que la misma ha sido hecha efectiva en dos plazos distintos..." , es leonina, porque toda ventaja o ganancia se atribuye a una de las partes sin equitativa conmutación entre éstos, con desproporción entre las obligaciones del optante y el demandante, y es abusivo, por lo que solicita se declare la nulidad, si bien en el suplico dice que solicita la resolución.

Concordamos la acertada y exhaustiva doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra contenida en el fundamento primero de la sentencia recurrida, resaltando que, en frase de la STS de 15 de diciembre de 1.997 , se "trata de un contrato atípico en el sentido de que no tiene cobertura legal en el Código Civil, aunque bien es cierto que en su aspecto registral esta reconocido en el Reglamento Hipotecario, en concreto en su artículo 14". Por tanto, se rige por las normas generales de los contratos, singularmente el principio de la autonomía de la voluntad del artículo 1.255 Cci, y, teniendo muy en cuenta el artículo 1.258 del mismo cuerpo legal.

Sobre el particular es de precisar , como señala la STS de 14 de febrero de 1.997 , que la jurisprudencia ha reconocido reiteradamente el carácter unilateral del acto del ejercicio del derecho de opción de compra, que no requiere la aceptación de la parte que lo concedió, pero sí el cumplimiento de los requisitos legales pactados, encontrándose entre los primeros la puesta en conocimiento del optatario de la aceptación del optante dentro del plazo concedido para el ejercicio del mencionado derecho....., sin que el optatario o concedente pueda hacer nada.... para frustrar su efectividad... bastando que se opere esta manifestación de voluntad , y que le sea notificada al optatario , para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción. Durante la vigencia de la opción, el optatario debe de mantener la oferta y dada su vinculación, facilitar su ejecución cuando se ejercita, con lo que se le prohibe hacer todo aquello que pueda frustrar su efectividad".

A pesar de que dicha cláusula pueda considerarse llamativa o poco habitual, pues establece que, si el optante no ejercita la opción, le será devuelta la prima en su integridad en su integridad, más un 12% de interés, que es superior al legal del dinero en aquellas fechas, sin necesidad de justificar ningún motivo, esto es "ad nutum", y no establece ninguna contrapartida a favor del vendedor, la misma no puede considerarse nula por cuanto:

A) En el contrato de opción de compra la prima es un elemento accesorio y no esencial del contrato. En este sentido, la STS 25 octubre de 2.011 , establece que " la figura contractual de la opción, no regulada específicamente en el Código, pero sí reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (...) constituyendo, por tanto, sus elementos principales, referidos a la opción de compra: la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima." Ello conlleva que, si a los meros efectos dialécticos, se considerase nula dicha cláusula, al tratarse de un elemento accesorio del contrato, la única consecuencia sería el tenerla por no puesta, en este caso, la devolución de la prima sin intereses o que la misma sea retenido por el cedente, como es habitual en el tráfico jurídico, pero, en modo alguno, la nulidad o la resolución de la totalidad del contrato.

B) El optante ha ejercitado en tiempo y forma su derecho de opción, como más adelante se razonará, con lo cual dicha cláusula no tendrá virtualidad alguna y no causará ningún perjuicio a la parte actora, la cual no se verá obligada a devolver la prima con intereses.

C) Nos hallamos ante un contrato efectuado entre particulares, en los que ninguno de ellos tiene la calidad de empresario a los efectos de una hipotética aplicación de la normativa protectora de consumidores y usuarios, y a los efectos de determinar un posible desequilibrio de prestaciones.

D) Tal como acertadamente se señala en la sentencia recurrida, el contrato ha sido objeto de intensas negociaciones, y llama la atención la existencia de tres contratos con la misma fecha, entre las mismas partes y con idéntica cláusula, en la que sólo se ha alterado el plazo de vencimiento de la opción y la suma a la que asciende la prima. No se alega ni acredita ningún vicio del consentimiento ni ausencia de consentimiento, objeto o causa.

E) El contrato de opción de compra es unilateral, sus derechos una vez suscrito son a favor del optante, y el hecho de que nada se dispusiere a favor de la vendedora si no se ejercitaba la acción, se reputa irrelevante, y no se aprecia la existencia de ningún abuso de derecho. Es una manifestación del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, contenida en los artículos 1.255 y 1.091 del CCi, en el que las partes han optado por devolver la prima si el optante no ejercita la opción, sin establecer condicionado alguno sobre los motivos, y ante la ausencia injustificada del demandante en la prueba de interrogatorio, no se conoce si es cierta la alegación del demandado de que se trataba de un plazo para desalojar a unos inquilinos, y se pretendía resarcirle por si no lo lograba.

Por tanto, procede desestimar el recurso interpuesto por la parte actora en cuanto a la demanda inicial.

TERCERO .- En relación con la demanda reconvencional, la representación del vendedor sostiene que no se ha ejercitado en tiempo y forma porque no ha abonado el resto del precio pendiente ( el total pactado menos los cuatro millones de la prima de la opción, que se consideran a cuenta del precio).

Tal como acertadamente se señala en la sentencia recurrida dicha objeción no puede prosperar, ya que en una interpretación literal del contrato suscrito, en concreto de su cláusula segunda, se indica con claridad que el resto del precio "será hecho efectivo por la parte compradora a la vendedora en el momento en que se otorgue escritura pública de compraventa ". La actora reconvencional ha acreditado documentalmente que el ahora vendedor y demandado reconvencional recibió el día 28.02.2.004 un burofax del Sr Iván , con quien no consta sea pariente, a pesar de la coincidencia de apellidos, en el cual lo emplazaba para que acudiese en un plazo de diez días a la Notaría de Dª María Nieves Torres Clapés en la Ciudad de Ibiza para el otorgamiento de la escritura pública, y el vendedor hizo caso omiso del mismo, y, por el contrario, optó por interponer esta demanda, presentada el día 26.03 siguiente. Por tanto, el vendedor está obligado al otorgamiento de tal escritura y en dicha fecha el comprador deberá abonar la cantidad que le resta por pagar.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.

CUARTO .- De conformidad con el artículo 398 de la LEC procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador Dª Susana Navarro Marí, en nombre y representación de D. Efrain , contra la sentencia de fecha 6 de octubre de 2.011 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Eivissa, en los autos de juicio ordinario, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.