Sentencia Civil Nº 335/2011, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 510/2010 de 11 de Julio de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000335/2011

Presidente

D./Dª. Maria Jose Arroyo Garcia

Magistrados

D./Dª. Marcial Helguera Martinez (Ponente)

D./Dª. Joaquin Tafur Lopez de Lemus

En Santander, a 11 de julio de 2011.

Vistos en trámite de apelación ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 4 de Cantabria los presentes autos de Juicio verbal (250.2), Rollo de Sala nº 0000510/2010, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 de Santander.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante Ángel , representado por el Procurador Sr/a. JESÚS MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, y defendido por el Letrado Sr/a. MANUEL CABANAS MORENO; y parte apelada Virtudes , representado por el Procurador Sr/a. BEGOÑA PEÑA REVILLA, y asistido del Letrado Sr/a. MARÍA TERESA ORTIZ CALZADO.

Es ponente de esta resolución el Iltmo. Sr. Magistrado D/Dña. Marcial Helguera Martinez.

Antecedentes

PRIMERO. - Por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 de Santander, en los autos de referencia, se dictó sentencia con fecha 15 de febrero de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando en parte la demanda formulada por D. Ángel , contra DOÑA Virtudes , debo de ABSOLVER como ABSUELVO a la demandada de las pretensiones deducidas contra ella, declarada enervada la acción de desahucio ejercitada en este proceso, habiéndose de acordar en ejecución de esta resolución lo procedente respecto al destino de la cantidad consigna por la demanda para enervar, con imposición de las costas del presente procedimiento a la parte demandada.".

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia; y tramitado el mismo se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido, por turno de reparto, a esta Sección, donde tras la deliberación y el fallo del recurso, quedaron las actuaciones pendientes de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO. - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO. Frente a las acciones de desahucio y reclamación de rentas, la sentencia declara enervada la acción e impone a la demandada las costas. Apela la parte actora.

La sentencia estima la enervación porque entiende que no hubo un requerimiento previo con los requisitos, menciones y advertencias que la jurisprudencia exige. El apelante discrepa de esas exigencias y cita sentencia de esta Audiencia. Es, pues, ese el único motivo de apelación , al que vamos a dar respuesta.

En definitiva se trata de dilucidar las exigencias legales sobre el requerimiento de pago. El art 22.4 párrafo segundo LEC dice que...no cabe enervar la acción cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

En definitiva ese texto exige:

Un requerimiento, esto es, un aviso, un hacer saber.

Fehaciente, esto es, por cualquier medio que conduzca a la certeza de que se produjo.

Al menos un mes antes de cuando se produzca la demanda.

Impago al tiempo de su presentación.

A esos cuatro requisitos existen algunas Audiencias que añaden otros, que, por supuesto, no lo exige la Ley. Y si la Ley no lo exige no puede el Juez legítimamente exigirlo para impedir un derecho del arrendador. Y es que creemos ver en tal exigencia una postura superada por el tiempo( art 3 CC ). Pues parte de una actitud de desequilibrio a favor del arrendador propia de los años 40 y 50, a la que dieron respuesta la Leyes arrendaticias de los años 1955, 1956 o 1964.

Esta Sala entiende que hoy carece de fundamento político, social y económico esa tendencia ( art 3CC ) a proteger al inquilino por encima de la letra y el espíritu de la Ley.

En efecto, es sabido, como la vigente Ley-1994 acaba con aquel período justificadamente tuitivo para restaurar el equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes en el contrato arrendaticio.

Pero además, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, se ha mostrado con la misma energía a partir de la Sentencia de 26.3 2009 y posteriores en el sentido de que no cabe ofrecer un trato privilegiado o no aplicar la norma y su letra al inquilino.

Desde tal perspectiva actual -( art 3CC ), LEGAL(LAU-1994) y JURISPRUDENCIAL(TS), resulta incorrecto traducir el término requerimiento más allá de lo que significa, esto es, un hacer saber, un avisar de que tiene una deuda que ha pagar. Exigir además que se ha de comunicar al inquilino que si no paga acudirá a los tribunales o que se le "echará de la vivienda", supone tratar al inquilino por debajo del nivel natural, intelectual o económico del hombre medio; inquilino quien-según tan paternalista postura- pensaría que aunque deje de pagar puede seguir impagando y puede continuar ocupando la vivienda ajena; por lo que al arrendador le exigiría el deber de hacer saber lo que el inquilino ya sabe: si no paga le demandaré. O suponer que el hombre medio no conoce que si alguien no cumple voluntariamente el modo de solventar los conflictos pacíficamente es el recurso a los tribunales. Simplemente añadir el hecho notorio que agentes económicos tan poderosos como empresas multinacionales, entidades financieras etc optan muchas veces por el arriendo de locales en vez de por la propiedad. Seguir, pues, pensando que el inquilino es la parte más vulnerable en una relación arrendaticia resulta un manifiesto error.

Para finalizar, nuestra Audiencia Provincial de Cantabria en todas sus Cuatro Secciones viene sustentando la doctrina que venimos exponiendo, ya no haciendo problema del término requerimiento ya, cuando se plantea, no exigiendo requisitos que la LAU y hoy el art 22.4 LEC no prevé.

Esta sección cuarta: SS 5.3.2003 ; 27.5.2005 ; 3.6.2005 ; 23.11.2005 : 24-3-2008 .

Sección 2ª: 21.12.2004.

Sección 3ª: 24.2.2005.

Sección 1ª:10.4.2004.

El resto de cuestiones planteadas relativas a la comunicación de que no han probado fueron herederos y nuevos propietarios, o que ese requerimiento iba en documento en que también se comunicaban otras cuestiones, no afectan a la fehaciencia, claridad y justificación del requerimiento. Y sobre todo, es el caso en que se debió hablar y se guardó silencio. Si algún inconveniente tenía debió comunicarlo en su momento.

En cuanto a la iliquidez de la deuda por suministros, ello no oculta la liquidez de la deuda por impago de rentas, que no paga y que puede servir y sirve para el éxito de la acción.

CUARTO: Por cuanto antecede, es visto que el recurso debe ser estimado, sin imposición de las costas de esta alzada. Las costas de la instancia se imponen a la parte demandada, pues se estima la postura de la actora. ( art. 397 LEC ).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de su Majestad El Rey,

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Ángel contra la ya citada sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 8 DE SANTANDER, la que revocamos. En su consecuencia, con estimación de la demanda, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento vigente entre las partes relativo al local que se identifica en la demanda, acordando como acordamos el desahucio del mismo y condenando como condenamos a la demandada, Dña Virtudes , al desalojo del mismo y puesta a disposición de la parte actora, y al pago de las costas de la instancia. No se imponen las costas de esta alzada.

Contra esta sentencia no cabe interponer recurso alguno.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.