Sentencia CIVIL Nº 337/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 733/2016 de 29 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46244-42-2-2014-0009097
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 733/2016- AM -
Dimana del Juicio Ordinario Nº 001712/2014
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE TORRENT
Apelante: D. Amador .
Procurador.- Dña. Mª. LOURDES PEREZ ASENSIO.
Apelado: D. Desiderio .
Procurador.- D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT.
Apelado: D. Hernan
SENTENCIA Nº 337/2017
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA
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En Valencia, a veintinueve de septiembre de dos mil diecisiete.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL
JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario 1712/2014, promovidos por D. Desiderio contra D.
Amador y contra D. Hernan sobre 'resolución de contrato de arrendamiento de vivienda', pendientes ante la
misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Amador , representado por el Procurador Dña.
Mª. LOURDES PEREZ ASENSIO y asistido del Letrado D. RAMON CUENCA GOMEZ contra D. Desiderio ,
representado por el Procurador D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT y asistido del Letrado Dña. MARIA
LUZ TEN JUAN y contra D. Hernan en situación procesal de rebeldía.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE TORRENT, en fecha 13 de mayo de 2016 en el Juicio Ordinario 1712/2014 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA formulada por Desiderio representado por el Procurador Sr. ALARIO MONT, RAFAEL FRANCISCO frente a Hernan , declarado en rebeldía, y frente a Amador representado por el Procurador Sra. PEREZ ASENSIO MARIA LOURDES. NO HA LUGAR a declarar resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por haberse resuelto de forma bilateral en octubre de 2013 u debo CONDENAR Y CONDENO a los indicados demandados a que tan pronto sea firme la presente resolución abonen, conjunta y solidariamente al actor la suma de 6260,17 euros, cantidad que devengará el interés legalmente previsto, incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de presente resolución y hasta la de su total abono, todo ello, sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes.', dictándose en fecha 30 de mayo de 2016 AUTO ACLARATORIO cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'SE RECTIFICA la resolución SENTENCIA de fecha FECHA 13 DE MAYO DE 2016 , en el sentido de que donde se enumeran dos fundamentos tercero y dos fundamentos cuarto, debe decir en el segundo fundamento cuarto es FUNDAMENTO

QUINTO y en el segundo fundamento tercero, que es el último, es el FUNDAMENTO

SEXTO'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Amador , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Desiderio . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 12 de septiembre de 2017.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO. - D. Desiderio , como arrendador de la vivienda que se indica, presentó demanda frente a D. Amador , como arrendatario, y D. Hernan y Dª. Marta , como avalistas del inquilino, y siendo que esta última queda fuera del procedimiento en el curso de las actuaciones por estimarse frente a ella la excepción de falta de legitimación pasiva, en petición, según los términos de su suplico: de declaración de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 28 de febrero de 2013, al cumplirse un año desde su entrada en vigor en fecha 1 de abril de 2013 (se entiende 2014), o alternativamente a la fecha que pudo ser alquilada la vivienda nuevamente; y de condena de los demandados al abono solidario al demandante de la cantidad principal de 7.262,37 euros por rentas, gastos de suministros y daños aparecidos una vez devuelta la posesión d ella vivienda, ya descontado del total el importe entregado como fianza de 600 euros.

Y en la rebeldía de D. Hernan , y opuesto a la demanda contestando a la misma D. Amador , se dicta sentencia en la primera instancia, parcialmente estimatoria de aquella, por la que, no dando lugar a declarar resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por haber sido resuelto de manera bilateral en octubre de 2013, se condena a los demandados al abono conjunto y solidario de la suma de 6.260,17 euros, e intereses legales.

Sentencia que es apelada por D. Amador .



SEGUNDO. - Aduce la parte recurrente infracción de los artículos 1091 , 1261 y ss. y 1561 y concordantes CC y 24 CE , error en la apreciación de la prueba, y conculcación también de los artículos 217 y 218 LEC y 9 , 11 y 56 LAU Al respecto, procede estar a lo que se razona en la sentencia de primera instancia, puesto que, de manera más concreta, negando el recurrente su cualidad de arrendatario, por no reconocerse a si mismo su condición como tal ni haber consentido en ello, basta para el rechazo de este motivo la evidencia de su firma del contrato -nunca negada- teniendo la obligación de leer lo que suscribía y asumiendo con ello el conjunto de derechos y obligaciones que le correspondían como contratante ( artículos 1089 , 1091 , 1254 y concordantes CC ). De tal forma que de haber entendido, coherente con su exposición, que el contrato era simulado o existía vicio del consentimiento por error y no obedecía a la realidad, así debió ejercitar acción judicial para declararlo -no bastando su alegación como mera excepción-, deviniendo la plena eficacia del suscrito mientras en tanto no se obtuviera, en aquel, caso, respuesta positiva a su petición. Y sin que pueda desentenderse sin más de los compromisos adquiridos, y en concreto el de pago de la renta comprometida, por el hecho de que la directa negociación para la suscripción del contrato no la llevara este demandado o que no hubiera usado la vivienda arrendada, viviendo en el extranjero, sino su madre, inicialmente demandada como fiadora, sin perjuicio de otras repercusiones jurídicas de este hecho. Reconociendo, por lo demás, el apelante su cualidad de arrendatario cuando firma, junto con los otros dos demandados iniciales, la comunicación de desistimiento del contrato y anunció de devolución de llaves que se hace al arrendador (folio 28), yendo contra sus propios actos al negarla con ocasión de su oposición a la demanda, al solo poder desistir del contrato si era contratante.

En cuanto a los importes equivalentes a rentas a que se le condena al recurrente como indemnización de daños y perjuicios una vez devuelta la posesión del inmueble, que corresponden a las devengadas desde la recuperación de la posesión, que se produce el 17 de octubre de 2013, hasta la fecha en que debió finalizar el contrato por expiración del plazo, en concreto desde noviembre de 2013 a marzo de 2014, ambos inclusive, debe tenerse en cuenta que, en efecto, no resulta de aplicación al caso la previsión del artículo 11 LAU 1994 que permite al arrendatario, en los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, por su sola voluntad, desistir del contrato, de preceder el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, y establece la posibilidad de pactar las partes, para este caso de desistimiento, que deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste de cumplir o la parte proporcional en el caso de periodos inferiores al año. Pues, en el caso presente, el pacto lo fue de un año, prorrogable a voluntad del arrendatario por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, como se lee en la estipulación 2ª del contrato privado de fecha 28 de febrero de 2013 (folio 13 de las actuaciones). Y, como ha señalado esta Sala anteriormente, en S. nº. 232/2016, de 30 de junio , respecto a supuesto como el analizado, de desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda, este queda al margen de lo previsto en el mencionado artículo 11 LAU ; y, conforme a la STS 18 marzo 2016 estamos ante una solicitud de cumplimiento del contrato cuando el arrendador no acepta la resolución a instancia de la parte arrendataria, ni existe incumplimiento alguno del arrendador que motivara la resolución por parte del arrendatario, ni se deduce la aquiescencia del arrendador a la resolución, pese a la entrega de llaves por la arrendataria, y cuando el arrendador recibe las llaves se opone expresamente a la resolución unilateral del contrato. Y, concomitantes a estas premisas fácticas, son tres los grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia del TS, que son: 1. Aquellos en los que existe en el contrato de arrendamiento una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial). 2. Supuestos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato; en cuyo caso no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no es una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante exclusivamente el cumplimiento del contrato ( artículo 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.. Y 3, casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

Siendo que, en este último supuesto, aún que pudiera entenderse la existencia de una aceptación implícita de la resolución contractual a instancias solo del arrendatario cuando no solo se desiste del contrato sino que se devuelve al arrendador la posesión, por lo que a partir de ese momento ya no era factible el cumplimiento del contrato por el arrendador al ya no poder disponer del inmueble el inquilino, se produce el efecto de que por el incumplimiento de este se propician daños y perjuicios para el arrendador, que, por ello, tiene derecho a exigir, con base a los criterios generales establecidos en el CC, haciéndo factible con ello reclamar por el arrendador un importe equivalente a rentas como indemnización. Y, a partir de estas premisas, son también criterios de esta Sala, reflejados, entre otros, en las SS. nºs. 705/2003 de 10 de diciembre , 654/2005 de 27 de noviembre , y 223/2006, de 18 de abril , que: cierto es que los contratos obligan a las partes en virtud de lo establecido en los artículos 1089 , 1091 , 1255 , 1256 y 1258 CC , y también que el incumplimiento contractual puede dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios según dispone el artículo 1124 del mismo Código , pero también es verdad, porqué así lo declara reiterada jurisprudencia, que no todo incumplimiento contractual da lugar automáticamente y por sí a una indemnización de daños y perjuicios, ya que éstos han de acreditarse ( artículo 217 LEC ) ( SSTS 22-7-94 , 5-10-94 , 6-4-95 , 18-7- 97...), probándose que los daños y perjuicios que se dicen sufridos lo han sido precisamente por el incumplimiento de la parte contraria y no por la propia actitud del perjudicado, que en este extremo ha de comportarse con arreglo a las normas de la buena fe. Criterio referido a desistimiento unilateral de contrato de arrendamiento por el arrendatario de local destinado a uso distinto de vivienda -que puede ser extensible a viviendas en que no se pacta consecuencia expresa a tales efectos-, para el que no es aplicable, se insiste, el artículo 11 LAU 1994 , que regula el desistimiento del contrato por parte del arrendatario previsto para los contratos de arrendamiento de vivienda con duración superior al previsto en la misma y que haya durado como mínimo dicho lapso de tiempo. Y, por tanto, operativa sobre la cuestión, la regulación general de los contratos, aplicable subsidiariamente, a falta de regulación expresa de la LAU 1994, y de pacto entre las partes sobre las concretas consecuencias del desistimiento, de acuerdo con el artículo 4 de la misma. No existiendo, en consecuencia, precepto alguno de la LAU u otro de carácter general que establezca automáticamente dicha consecuencia en caso de desistimiento unilateral del contrato, ni aplicable por analogía la previsión del artículo 11 de la LAU de 1994 , regulado para supuesto distinto. Y se debe partir de la base de que la nueva Ley arrendaticia no contiene un precepto semejante al artículo 56 LAU 1964 , que imponía al arrendatario, en casos como el que nos ocupa, el abono de una indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir. Y ha de añadirse a ello que los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina de esta Sala (sentencias de 15 de junio de 1993 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ) según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local -o en su caso la vivienda-, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador. Y si, en principio, puede afirmarse que al desistir el arrendatario del contrato antes del plazo pactado para su vencimiento podía resultar susceptible la parte arrendadora, por ello, de sufrir daños y perjuicios, al dejar de percibir las rentas de los meses que restaban para finalizar el contrato, ello sería así siempre que la vivienda hubiera permanecido desocupada, y, a su vez, si la arrendadora ha actuado diligentemente una vez recibidas las llaves, efectuando gestiones en orden a poner en alquiler la vivienda, justificando así dicha diligencia al efecto, especificado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante el periodo al que se contrae la indemnización, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler.

Y se cumplen en el presente supuesto los parámetros indicados, puesto que, como se tiene por acreditado en la sentencia de primera instancia, pues, precisamente, no es sino a partir de marzo de 2014 que el arrendador alquila de nuevo la vivienda, escasos meses después de la devolución de su posesión por el arrendatario, lo que implica haber buscado y ofertado el nuevo alquiler en el tiempo precedente a conseguirlo, lo que también se corrobora con la certificación de la intermediara contratada a tal efecto por el demandante (folio 58). La que reseña que el nuevo contrato de alquiler data del 24 de marzo de 2014, prácticamente vencido el mismo, por lo que no se puede excluir esta mensualidad de la indemnización como igualmente se pretende por el apelante.

Por último, en lo que corresponde a la indemnización por desperfectos en la vivienda atribuidos al arrendatario corresponde estar, igualmente, a lo argumentado en la sentencia de primer grado, pues se debe partir de la premisa esencial, que se tiene en cuenta para considerarlos justificados, de la aceptación por el arrendatario del buen estado de la vivienda en el momento que pasa a ocuparla al reconocerlo así en el contrato que firma, y se evidencian estos daños, no solo con la pericial de la demandante (folio 32) sino también con la del demandado (folio 158), aunque se discrepe de su dimensión y su valoración última. Puesto que no consta ni se justifica que fueran posteriores a la marcha del demandado, dada la etiología de los daños y el escaso margen temporal existente hasta el momento en que acude el perito de la demandante, según su informe, el 13 de noviembre de 2013, y además cuando se analiza de forma crítica en la sentencia este dictamen hasta el punto de restar la partida de 280 euros de pintado de pintura decorativa, y, en definitiva, llevarle por ello a reducir la reclamación inicial por desperfectos de 2.779,57 euros a 2.017,17 euros. Y sin que las razones que se exponen en el recurso permitan llegar a conclusiones distintas.

Lo que lleva a la desestimación de la apelación y a la confirmación íntegra de la sentencia de primera instancia.



TERCERO. - La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( artículos 398 y 394 LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO. - SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por D. Amador contra la sentencia dictada el 13 de mayo de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 5 de los de Torrent en juicio ordinario nº. 1712/2014.



SEGUNDO. - SE CONFIRMA la citada sentencia.



TERCERO. - SE IMPONEN las costas de esta alzada al apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.