Sentencia CIVIL Nº 337/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 348/2017 de 25 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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N.I.G.: 0830742120148109704
Recurso de apelación 348/2017 -3
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Vilanova i
la Geltrú
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 305/2014
Parte recurrente/Solicitante: Jon , Piedad
Procurador/a: Mercedes Ramos Juhé, Mercedes Ramos Juhé
Abogado/a: DAVID DICHÓS MARTÍ
Parte recurrida: Ovidio
Procurador/a: Francisco Sanchez Rojo, Jesus Bley Gil
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 337/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 25 de mayo de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 7 de marzo de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 305/2014 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Vilanova i la Geltrú a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Mercedes Ramos Juhé, Mercedes Ramos Juhé, en nombre y representación de Jon , Piedad contra Sentencia - 30/03/2015 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Francisco Sanchez Rojo, Jesus Bley Gil, en nombre y representación de Ovidio .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que estimo íntegramente la demanda formulada a instancia de D. Ovidio representado por el Procurdor de los Tribunales D. Francisco Sánchez rojo y defendido por el letrado D. Carlos Escobedo Gutierrez contra D. Jon y Dª, Piedad representados en las presentes actuaciones por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mercedes Ramos Juhe y defendidos por el letrado D. Javier Fernández Molina, y en consecuencia: 1. Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 29 de enero de 2014.

2. Condeno a la parte demandada a abonar a la parte actora en concepto de rentas impagadas del alquiler de la finca sita en la CALLE000 NUM000 de Sant Pere de Ribes el importe de 4.400 euros y los intereses del art. 576 de la Lec desde lafecha de la presente resolución.

3. Condeno a la parte demandada a abonar las costas causadas en el proceso Que desesetimo la demanda reconvencional formulada a instancia de D. Jon y Dª. Piedad representados en las presentes actuaciones por la procuradora de los Tribunales Dª, Mercedes Ramos Juhe y defendidos por el letrado D. Javier Fernández Molina contra D. Ovidio representado por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Sánchez Rojo y defendido por el letrado D. Carlos Escobedo Gutierrez, con imposición de costas a la parte demandante reconvencional.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 02/05/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Ovidio se interpuso acción de desahucio de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 ( DIRECCION000 ) de Sant Pere de Ribes por falta de pago de la renta correspondiente a los meses de abril y mayo de 2014, a razón de 1.100.-euros cada una, acción a la que acumulaba la de reclamación de rentas, solicitando que se condenase a los demandados, D. Jon y Dª Piedad , previa declaración de resolución del contrato de arrendamiento que unía a las partes suscrito en fecha 29 de enero de 2014, al desalojo de la finca y al pago de la suma de 2.200€, importe de las rentas adeudadas hasta la fecha de la demanda, más aquellas otras que se devengaren hasta la efectiva entrega de la vivienda.

Mediante escrito datado el 15 de julio de 2014 ( vid. f. 58), el actor comunicó al Juzgado que el día 7 de julio de 2014, había recibido de los inquilinos las llaves de la vivienda arrendada, manifestando su intención de desistir de la pretensión de desahucio manteniendo la reclamación de cantidad.

Los demandados se opusieron a la demanda interpuesta de contrario y formularon demanda reconvencional. Así, sin negar el hecho del impago de las rentas que se les reclaman, alegaron la concurrencia de un incumplimiento esencial atribuible al arrendador, por cuanto la vivienda entregada se encontraba en estado inhabitable, lo que les impedía el pacífico goce de la misma. Indicaban en síntesis que, al poco tiempo de habitar la vivienda, empezaron a aparecer una serie de vicios ocultos, sustancialmente relacionados con una instalación de gas notablemente defectuosa que afectaba a la calefacción, agua caliente y encimera, que fueron maliciosamente silenciados al tiempo de la contratación y que impedían el uso pacífico de la finca. Alegan que abonaron las rentas arrendaticias de febrero y marzo de 2014, sin dejar de poner en conocimiento del actor las referidas deficiencias, las cuales se agravaron dado que los operarios de la compañía suministradora de gas detectaron fugas en la encimera (fogones) y precintaron la misma, y falló el motor de la piscina.

Así las cosas, alegan que, como quiera que el actor no procedió a la reparación efectiva de todos los defectos denunciados pese a los requerimientos que le dirigieron en tal sentido, dejaron de abonar las rentas desde la correspondiente al mes de abril de 2014 y, mediante la carta remitida por su abogado a la propiedad en fecha 7 de julio de 2014, manifestaron que habían dejado las llaves a su disposición desde el 30 de junio de 2014 'en las instalaciones que disponen los agentes de vigilancia de la DIRECCION000 ' en donde se ubica la finca de autos.

Por todo ello solicitaban que se dictase sentencia acordando: a) la resolución del contrato de arrendamiento pero por incumplimiento de la parte arrendadora, y b) la condena del actor, D. Ovidio , a abonar a los demandantes reconvencionales la suma de 3.300 euros (los dos meses de renta abonados más la suma entregada como fianza arrendaticia a la suscripción el contrato) en concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento que imputan al actor, con más sus intereses legales y procesales.

El actor en el acto de juicio, celebrado el 27 de marzo de 2015, actualizó su reclamación en concepto de rentas hasta la suma de 4.400€ importe comprensivo de las rentas de abril, mayo, junio, y julio de 2014. Además se opuso a la reconvención interesando su desestimación negando que quepa atribuirle incumplimiento alguno y, en este sentido, alegó: (i) que los defectos concurrentes en la vivienda no afectaban a su habitabilidad; (ii) que en todo caso se intentaron reparar por la propiedad oponiéndose los demandados/ actores de reconvención a las reparaciones, y (iii) negando la procedencia de compensar la suma ( 1.100.-€) entregada como fianza por los arrendatarios, por estimar que la misma debe responder de los suministros y de la reparación del motor de la piscina ( 833,19€ y 454,96€, respectivamente).

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Vilanova i la Geltrú se dictó sentencia en fecha 30 de marzo de 2015 que, al estimar que no se acreditaba incumplimiento alguno imputable a D. Ovidio y que la ausencia de reparación de las deficiencias debía atribuirse a los arrendatarios, estimó la demanda, condenando a los demandados a abonar al actor la suma de 4.400.-euros más intereses del art. 576, y desestimó la reconvención, imponiendo las costas de una y otra a D. Jon y a Dª Piedad .

Frente a dicha resolución se ha alzado la parte demandada, a medio del recurso que ahora se conoce, aduciendo que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba e insistiendo en la concurrencia del incumplimiento contractual que se imputa al arrendador; alegan los demandados recurrentes que la voluntad de arreglar las deficiencias era más aparente que real. Alegan también que la sentencia vulnera lo dispuesto en los art. 216 y 218 LEC al omitir pronunciarse sobre la petición de compensación de la fianza, y no haberse subsanado esta omisión pese a la petición de complemento de sentencia interesado, que fue denegado por auto de 5 de julio de 2016. En este sentido los demandados aducen que las facturas de suministros que se imputan a la fianza son, muchas de ellas, anteriores incluso a la celebración del propio contrato de arrendamiento, y que la bomba del motor de la piscina, cuyo importe de reparación también se imputa a la fianza, ya estaba averiada cuando los demandados alquilaron la vivienda.

El actor se ha opuesto al recurso y ha solicitado la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Expuestas las consideraciones anteriores, para la resolución del recurso interpuesto debemos partir de los siguientes elementos de valoración: a) que el efecto resolutorio del un contrato de arrendamiento, sólo se produce, bien porque en tal sentido exista acuerdo y voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente por concurrir y acreditarse alguna de las causas establecidas legalmente ( arts. 35, 27 y 32 LAU ) ; pero entre tanto una u otra circunstancia se produzca, es claro que el vínculo arrendaticio permanece en vigor y por consiguiente el deber por los contratantes de cumplir las obligaciones asumidas y entre ellas el pago de la renta por el arrendatario; b) que, en el supuesto de autos, los demandados, D. Jon y Dª Piedad , han admitido el impago de las rentas arrendaticias a partir de la correspondiente al mes de abril de 2014 en cuya inefectividad se sustenta la demanda.

c) que, dichos demandados, si bien mantienen que la vivienda objeto de arriendo no disponía de las condiciones de habitabilidad necesarias, consta que abonaron las rentas anteriores, esto es, las correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2014, y que residieron en la vivienda hasta junio, incluido, de 2014; habiendo devuelto la posesión de la finca con efectos desde el día 7 de julio de 2014, fecha en que se notificó a la propiedad mediante burofax (que se aporta como documento nº 10 junto al escrito de contestación de la demanda y demanda reconvencional) la entrega de las llaves de la finca de autos en las dependencias de los vigilantes de la urbanización en la que se ubica la misma.

d) que en el propio contrato de arrendamiento consta que la arrendataria conoce y acepta la situación legal y urbanística así como las características y estado de conservación de la finca, aceptando la misma de forma expresa y sin reservas de ningún género ( pacto 7º de las condiciones anexas al contrato de arrendamiento; f 22); y e) que la Ley de Arrendamientos Urbanos concede al demandado los medios necesarios para exigir el cumplimiento de la obligación que tiene el arrendador de ejecutar las obras necesarias ( supuesto de suspensión del contrato o desistimiento previstos en el art. 26 LAU ) pero, en ningún caso, faculta para acudir a las vías de hecho, esto es, al impago de las rentas, sin más.

Partiendo de estas premisas, consideramos que resulta acreditada la falta de pago de las rentas arrendaticias correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2014 no resultando legítima ni proporcionada, como se desprende de los elementos de valoración expuestos, la conexión que se intenta establecer entre la falta de pago y la alegada inhabitabilidad de la vivienda.

En apoyo de esta conclusión debemos atender a la declaración prestada por D. Jaime , que ha actuado como testigo en el juicio a petición de ambas partes y fue el operario que venía encargándose a cuenta de la propiedad del mantenimiento de la finca de autos, quien, tras revisar la vivienda arrendada y ratificando el informe que emitió en fecha 19 de marzo de 2014 ( vid. f. 177), concluyó, y así lo declaró (vid. mins 9:49 y ss.), que: (i) era necesaria la revisión de la encimera (fogones) de la cocina, como así se hizo, procediéndose al precinto por los operarios de la compañía de gas al detectarse una fuga, no propiamente de la instalación de gas sino de la encimera en sí; (ii) que el calentador de agua era de un modelo antiguo, no estanco sino atmosférico, que precisaba de oxígeno externo para funcionar y, por ello, requería que estuvieran abiertas la puerta y/o la ventana de la alacena en la que se ubica, y (iii) era necesaria la revisión de la válvula de la caldera de gasoil de la calefacción, esto es, la limpieza de su quemador, para impedir que se apagara con asiduidad.

Estimamos que las apreciaciones que atañen al calentador de agua y a la caldera de calefacción, más que patologías que comprometiesen la habitabilidad de la finca, se configuran como características o rasgos inherentes a la antigüedad de la finca y a su estado de conservación, que es un dato que, conforme al contrato, los inquilinos manifestaron conocer, y en ningún caso suponen un incumplimiento imputable al arrendador apto, por su gravedad, para habilitar la resolución del contrato, sino, a lo sumo, para exigir las mejoras necesarias.

Por el contrario, el precinto de la encimera de la cocina sí que entraña a nuestro juicio un impedimento para el uso pacífico de la vivienda pero, ante esta situación, los arrendatarios, además de requerir a la propiedad para efectuar obras necesarias para su reparación, si entendían que ello debía exonerarles del pago de la renta, debían haber procedido a interesar la suspensión contractual ( ex. art. 26 LAU ), que ni siquiera se ha solicitado como tal.

Por otra parte, consta que la propiedad remitió al Sr. Jaime para que procediese a la reparación de dicha encimera, quien, al ponerse en contacto telefónico con los arrendatarios, le expresaron que no fuera si solo iba a arreglar la encimera pero no el resto de deficiencias detectadas (min. 13:12 y ss). Es más; en el escrito de recurso, para justificar la alegación que mantienen los recurrentes de que la voluntad de arreglar las deficiencias era más real que aparente, se admite que los arrendatarios pretendían que la reparación se llevara a cabo por el servicio técnico de Gas Natural, y no por un operario sin cualificación específica, rechazando por este motivo a priori la intervención del Sr. Jaime .

No consta que esa reparación tuviera que ser necesariamente acometida por empleados del servicio técnico de la compañía suministradora por lo que, una vez la propiedad remitió a un operario para atender la reparación necesaria, los arrendatarios no pueden válidamente sostener la concurrencia de un incumplimiento resolutorio imputable al arrendador sin haber dado la oportunidad al técnico proporcionado para siquiera intentar la reparación.

Por lo expuesto, sin perjuicio de las consideraciones que se efectuarán a continuación, los que fueran arrendatarios de la vivienda de autos, D. Jon y Dª Piedad , vendrían obligados al pago de las rentas arrendaticias devengadas hasta el momento de la devolución efectiva de la posesión de la finca arrendada, momento que ha de fijarse el día 7 de julio de 2014, cuando su letrado comunica a la propiedad, que así lo acepta, la devolución- por el conducto antes reseñado- de las llaves de la finca, siendo que en ese momento ya se había devengado la renta relativa al mes de julio de 2014, pues, conforme a lo dispuesto en el pacto primero del contrato de arrendamiento de 29 de enero de 2014, la renta se debía abonar por meses anticipados entre los días 1 y 5 de cada mes.

En este sentido constituye doctrina jurisprudencial constante y pacífica la que establece que el arrendatario viene obligado al pago de la renta (entendido este concepto en un sentido amplio que abarca tanto la renta en sentido estricto o propio como la 'contraprestación por el uso') hasta el momento en que reintegre al arrendador la posesión de la finca, de manera que no basta para relevarle de tal obligación el mero abandono de la finca, vigente el contrato.

De este modo, la deuda por rentas ascendería la suma de 4.400.-euros .



TERCERO.- Por lo que se refiere a la deducción de la fianza, a la que no se hace mención en la resolución de primera instancia, efectivamente dicha alegación entraña de suyo la oposición de un crédito compensable y, en contra de lo que sostiene la parte apelada y de lo que se afirmó en el auto por el que se denegaba el complemento de sentencia, no podemos apreciar obstáculos formales a su consideración por cuanto los demandados ya articularon explícitamente dicho motivo de oposición mediante escrito presentado el 10 de marzo de 2015 ( vid. f. 107) e implícitamente lo reiteraron al formular reconvención incluyendo dicho importe como uno de los integrantes del daño emergente que reclamaban del actor.

Por otra parte, una vez el actor desistió de la acción de desahucio por haberse satisfecho extraprocesalmente tal pretensión al haberse reintegrado la posesión, era ya posible la liquidación del contrato, y de hecho, ello ha constituido objeto de debate con intervención de ambas partes que han defendido sus respectivas posiciones y cálculos.

Desde este planteamiento, se debe tener en cuenta que la fianza se presta para responder no sólo del pago de la renta sino de todas las obligaciones del arrendatario derivadas del contrato (importe de suministros, responsabilidad por daños o determinados gastos).

Así las cosas, el actor pretende imputar la fianza al pago de dos conceptos: 1.- al pago de suministros pendientes por importe de 833,19.-euros, que pretende justificar con las facturas que aportó como bloque documental nº 2 de la prueba más documental que propuso ( ff. 181 a 186).

Revisadas dichas facturas comprobamos que la que obra al f. 181 se corresponde con un periodo (entre final de junio de 2014 y agosto de 2014) en el que los demandados ya habían dejado de ocupar la vivienda . Las restantes facturas de agua, luz y gas aportadas ( ff. 182 a 186) sí que se corresponden consumos de periodos en los que los apelantes ocuparon la vivienda por lo que su importe, que asciende en junto (s.e.u.o.) a la suma de 605,01€ (152,92€; 50,22€; 142,08€; 51,73€ y 208,06€), debe descontarse de la fianza prestada.

2.-al pago de los gastos de reparación mediante sustitución del motor de la piscina que ascienden, según la factura aportada( vid. f. 188), a la suma de 454,96€, IVA incluido.

Esta suma no puede imputarse a la fianza por cuanto el antes referido testigo, Sr. Jaime , que fue quien también se encargó de la reparación de este elemento, manifestó al ser interrogado, incluso a preguntas de la juzgadora ( vid. mins 16: 20 y 22: 55), que el motor estaba ya inservible cuando lo revisó sin que la avería pudiera ser imputada a los arrendatarios demandados.

Por lo tanto, de la suma entregada en concepto de fianza arrendaticia (1.100€) debe deducirse la relativa a suministros pendientes de pago antes señalada (605,01€) quedando un importe de 494,99€, que sería el saldo favorable a los arrendatarios.

Este importe debe ser deducido, por compensación, de la suma debida en concepto de rentas vencidas y no pagadas (4.400€), lo que supone que la condena a los demandados debe fijarse en la suma de 3.905,01€, a cuyo pago deben ser condenados D. Jon y Dª Piedad .

Ello comporta una estimación parcial de la demanda (teniendo en cuenta el importe de la reclamación actualizado a la fecha del juicio), y también una estimación parcial de la reconvención.



CUARTO .- La estimación parcial tanto de la demanda inicial de las actuaciones como de la reconvención comporta la estimación, también parcial, del recurso, lo que a su vez conlleva que no proceda hacer especial imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Vistos los preceptos legales mencionados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la representación de D.

Jon y de Dª Piedad , contra la sentencia de fecha 30 de marzo de 2015 dictada en autos de juicio verbal nº 305/2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilanova i la Geltrú, REVOCAMOS dicha resolución y, estimando parcialmente la demanda inicial interpuesta por D. Ovidio contra los mencionados recurrentes, y, estimando también parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por éstos contra el actor, CONDENAMOS a D. Jon y a Dª Piedad a abonar al actor la suma de 3.905,01.-euros , con más los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ninguna de las dos instancias.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :