Sentencia Civil Nº 338/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 636/2008 de 09 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 636/2008-C

JUICIO VERBAL NÚM. 459/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 MANRESA

S E N T E N C I A Nº 338

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a nueve de junio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 459/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Manresa, a instancia de Inversiones Manais 2002, S.L., contra D. Nemesio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de mayo de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador D. Miquel Vilalta Flotats, en nombre y representación de INVERSIONES MANAIS 2002, S-L., contra D. Nemesio , debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 9 de junio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DELS ANGELS GOMIS MASQUÉ

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Inversiones Manais 2.002, S.L., propietaria de la finca sita en la calle Plana de l'Om núm. 7 de Manresa por compraventa de fecha 23.1.2004, ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo alegando que, en fecha 1 de febrero de 1963 el entonces propietario de la finca suscribió contrato de arrendamiento sobre el local tienda de dicha finca, en el que se excluía expresamente "todos los bajos que hay debajo de la carnicería" -sótanos- que seguían a disposición del propietario, si bien al adquirir la finca comprobó que también se encontraban ocupados los bajos, alegando el arrendatario que ocupaba los sótanos en virtud de contrato verbal concluido en 1984 y pagando renta por ello; en base a ello la actora solicita se dicte sentencia declarando extinguido el contrato de arrendamiento existente sobre el sótano y condenando al demandado a su desalojo, petición que fundamenta alternativamente en dos causas: (1) que no se acredita que el arrendamiento se concluyera con anterioridad a 1987, por lo que considera que el mismo no se encuentra amparado por la prórroga legal forzosa del TRLAU 1964, de manera que, de acuerdo con lo dispuesto en los art. 1566 y 1581 CC y siendo la renta pactada por meses, el mismo ha de considerarse extinguido al finalizar el mes en curso al tiempo de presentarse la demanda, sirviendo ésta de requerimiento, o (2) aún estimando que, como sostiene el arrendatario, los sótanos se arrendaran en 1984, dedicándose el sótano a almacén ha de entenderse que se trata de un contrato asimilado al de local de negocio que, de acuerdo con lo dispuesto en la D.T. 3ª regla 2ª en relación con la D.T. 4.3ª de la LAU 29/94 y el artículo 5.2 TRLAU 1964 , se extingue a los cinco años desde la entrada en vigor de la ley, mostrando la propiedad su voluntad de no renovar el arriendo.

La parte demandada se opone a tal pretensión alegando que el contrato es válido.

La sentencia de primera instancia tiene por probado que el contrato de arrendamiento de los sótanos se celebró el 1.8.1984, si bien, a pesar de su destino, excluye que sea aplicable la DT 4ª, al entender que se alquiló como espacio vinculado a la carnicería, nos susceptible de utilización independiente y sometido al mismo régimen jurídico que el local de negocio, por lo que desestima la demanda, sin efectuar una especial imposición de las costas.

La parte actora impugna la sentencia, a través del presente recurso, en lo que se refiere a esta última conclusión. A su vez la parte demadada, al oponerse a la apelación, impugna la sentencia respecto al pronunciamiento relativo a las costas.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los términos que anteceden, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO. - Resulta indiscutido que en fecha 1.2.1963 se celebró entre D. Juan Alberto , a la sazón propietario de la finca, y D. Benito , padre del actual arrendatario, contrato de arrendamiento sobre el local tienda de carnicería, excluyéndose expresamente del mismo "todos los bajos que hay debajo de la carnicería" -sótanos-, que "quedan a disposición del Sr. Propietario. Resulta, asimismo, pacífico en esta segunda instancia que en 1984 (si bien fue objeto de controveresia en la primera, declarado este hecho como probado por la sentencia de primera instancia, la parte actora no impugna en apelación este pronunciamiento, que, por otra parte, este tribunal comparte) los mismos contratantes pactaron verbalmente el arriendo de los referidos sótanos (único objeto de este pleito).

Así las cosas e indiscutida la existencia y validez del arriendo, la cuestión objeto de debate se ciñe a determinar si dicho pacto es una mera novación (modificación del objeto -único-) del contrato anterior, que subsiste, o si, como sostiene la recurrente, es un contrato distinto, con objeto y renta diversa, sometido a un régimen jurídico también distinto.

Tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal comparte la valoración probatoria y la conclusión jurídica alcanzada por el juez a quo.

Ciertamente, carece de valor probatorio, a estos efectos, el documento aportado por fotocopia por la actora como núm. 3 de la demanda (el original se aporta por la demandada en el acto del juicio) fechado en 1.8.1984, al tratarse de una mera declaración unilateral del arrendatario, ahora bien, a la hora de determinar cual fue la voluntad de los contratantes al concluir al acordar el arrendamiento de los sótanos, no pueden obviarse las siguientes consideraciones: a) si bien no puede hablarse de una indivisibilidad física (no puede olvidarse que durante los veinte primeros años del arrendamiento ambas plantas se encontraban separadas y con accesos distintos, siendo la unidad física consecuencia de una obra asumida por el arrendatario, perfectamente reversible), sí cabe hablar de una indivisibilidad de destino, por cuanto, el sótano no se dedica, esencialmente, a almacén de útiles y mercancías, sino que su destino principal es, desde el inicio, el de ubicación de las máquinas de la cámara frigorífica existente en la tienda, de la cual es inseparable, y b) si bien inicialmente se libraba un recibo de pago de la renta por cada una de las plantas arrendadas, lo cual parece indicar la existencia de dos contratos diferentes, resulta determinante el hecho de que a partir de 1995 y con ocasión de la actualización de la renta introducida por las Disposiciones Transitorias de la nueva LAU 29/94 , se procediera a la actualización unitaria de la renta, unificándola a partir de ese momento en un sólo recibo, ello resulta determinante para deducir el reconocimiento o aceptación por parte de la propiedad de la existencia de un único objeto en el arrendamiento configurado por el local tienda y sus sótanos.

Por todo cuanto antecede, procede la confirmación de la sentencia objeto de recurso.

TERCERO. - Igual suerte adversa debe correr la impugnación deducida por el demandado. Efectivamente, si bien se desestima la demanda, el tribunal considera que en el presente caso concurren dudas de hecho (no puede obviarse que se trata de un contrato verbal que no fue concluido por la demandante, ni siquiera por el tercero de quien adquirió la finca, sino por su causante, con la consiguiente dificultad para determinar cual fue la voluntad de las partes) de entidad suficiente que, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el 394.1 LEC, justifican la excepción a la regla general del vencimiento objetivo, no procediendo una especial imposición de las costas devengadas en la primera instancia, por lo que cada parte deberá abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Este razonamiento resulta extrapolable a la segunda instancia, al considerar que las dudas iniciales se mantienen en esta alzada, por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 398.1 en relación al 394.2 LEC, no procede una especial imposición de las costas de la apelación, a pesar de que ésta se haya desestimado.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de INVERSIONES MANAIS 2002, S.L. interpuesto contra la sentencia de fecha 4 de mayo de 2007 dictada en el juicio verbal núm. 459/05 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Manresa, SE CONFIRMA la citada resolución en todos sus pronunciamientos. No se efectúa una especial imposición de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por este nuestro auto, del que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.