Sentencia Civil Nº 338/2014, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 426/2014 de 19 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00338/2014

RECURSO DE APELACION (LECN) 426/14

En OVIEDO, a diecinueve de Diciembre de dos mil catorce. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio Presidente, D. Jaime Riaza García y Dª. Marta María Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado el siguiente:

SENTENCIA Nº338/14

En el Rollo de apelación núm.426/14, dimanante de los autos de juicio civil ordinario, que con el número 480/2006 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia Nº2 de Aviles, siendo apelante EDIFICACIONES GRAME-100 S.L.,demandada en primera instancia, representado/a por el/la Procurador/a Sr./a Sánchez Avello y asistido/a por el/la Letrado Sr./a Arias Suárez; y como parte apelada DON Jacinto , demandante en primera instancia, representado/a por el/la Procurador/a Sr./a Gutiérrez Alonso y asistido/a por el/la Letrado Sr./a Menéndez Iglesias; ha sido Ponente el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado don Jaime Riaza García.

Antecedentes

PRIMERO.El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Aviles, dictó sentencia en fecha 2-09-14 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Sr. D. Román Gutiérrez Alonso en nombre y representación de D. Jacinto , (actuando por si y en nombre de la comunidad de propietarios integrada por dicho demandante junto con sus hermanos D. GRAME 100 S.L., de declara: 1.- Que la FINCA000 en san Juan de Nieva, parroquia de DIRECCION000 , Maqua, descrita en el hecho 1º de la demanda, inscrita al folio NUM000 del libro NUM001 del Ayuntamiento de Gozón, tomo NUM002 del archivo, finca nun. NUM003 , es propiedad de los demandantes, y nula la inscripción registral practicada a favor de la demandada, en cuanto a la finca registral NUM004 , al folio NUM005 , del libro NUM006 de Gozón, todmo NUM007 , disponiendo su cancelación, por ser la misma registrada a favor de los demandantes. 2.- Que en virtud de la opción expresada en la demanda, la demandada debe pagar a los demandantes, como precio del terreno ocupado por la edificación, la cantidad de 52.273,42 euros, adquiriendo con dicho pago su propiedad.3.- no se hace condena en costas a ninguna de las partes.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 16-12-14.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia estimó la demanda interpuesta al amparo del artículo 348 del Cc . declarando que la comunidad en cuyo beneficio accionaba el demandante era propietaria de la parcela litigiosa, e hizo lo propio, aunque parcialmente, respecto de la que se fundamentaba en el artículo 361 del Cc . por considerar que el valor del suelo debía fijarse en función del informe del perito de designación judicial por ser el más próximo en el tiempo y tomar como referencia transacciones sobre parcelas del mismo polígono industrial, mientras que el aportado con la demanda estaba desfasado y tomaba como elemento de comparación operaciones relativas a terrenos ubicados en polígonos próximos pero distintos del que nos ocupa; interpone recurso la demandada invocando la infracción de la doctrina legal sobre la distinción entre la doble venta y la venta de cosa ajena, y la ausencia de legitimación ad causam para el ejercicio de la segunda de las acciones acumuladas por uno solo de los comuneros; subsidiariamente añade que la sentencia incurre en error al valorar el informe pericial porque este tasa las dos parcelas agrupadas cuando el derecho de los actores se ceñiría exclusivamente a una de ellas.

SEGUNDO.-La doctrina legal manejada en el recurso sobre los supuestos de doble venta de un mismo inmueble ha sido superada por la sentada en la sentencia del Pleno del TS de 5 de marzo de 2007 , reiterada en la 20 de marzo y 7 septiembre de ese mismo año y en las posteriores de 27 de junio de 2012 , 5 de abril y 13 de mayo de 2012 en las que, como bien apunta la recurrida, se consignaba que, hasta los años noventa, se había considerado que el artículo 1473 del Código Civil resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación ( SSTS de 6 de diciembre de 1962 , 13 de abril de 1988 , de 23 de enero de 1989 , de 24 de enero de 1990 y de 10 de abril de 1991 ).

A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma ( SSTS de 8 de marzo de 1993 , de 25 de marzo de 1994 , de 6 de mayo de 2004 , de 24 de junio de 2004 y de 30 de diciembre de 2005 ). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena.

Las sentencias de 5 de marzo y 7 de septiembre 2007 han venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura precisando que 'el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil .

Ello es así porque el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ampara las adquisiciones a non dómino, y por tanto el artículo 33 de la misma ley podrá impedir la aplicación del artículo 34 si lo nulo es el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe, por ejemplo por falta de consentimiento, pero no si el problema consiste en que ha adquirido de quien ya había vendido y entregado anteriormente la finca a otro que no inscribió su adquisición. En definitiva, la nulidad a que se refiere el artículo 33 de la Ley Hipotecaria no tiene que ver con el poder de disposición del transmitente ni desde luego con el más o menos íntegro pago del precio de la primera compraventa, como ya señaló la sentencia de 11 de octubre de 2006 (recurso núm. 4490/99 ) sino con los requisitos propios del título o, en su caso, del procedimiento de apremio que hubiera culminado con la adquisición inscrita.

Así pues no hay ya una verdadera razón de peso para excluir del ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil las dos o más ventas de un mismo inmueble separadas por un considerable periodo de tiempo; dicho de otra forma procede fijar la doctrina de esta Sala en el sentido de que la aplicación del artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de 'una cierta coetaneidad cronológica' entre las dos o más ventas en conflicto. De un lado, porque el propio precepto ya prevé que el primer comprador haya tomado posesión de la cosa antes que el segundo, consumándose por tanto la primera venta, desde la perspectiva de las obligaciones del vendedor, mediante la tradición material ( artículo 1462 del Código Civil , párrafo primero), y sin embargo la propiedad acabe perteneciendo a quien compró luego la misma cosa mediante un contrato intrínsecamente válido, plasmado en escritura pública (tradición instrumental, artículo 1462 del Código Civil , párrafo segundo), e inscribió su adquisición en el Registro.

De otro, porque así se logra la concordancia del artículo 1473 del Código Civil tanto con los artículos 606 y 608 del propio Código como con la Ley Hipotecaria : con su artículo 34, si la finca estaba inscrita a nombre del doble vendedor y el primer comprador no ha inscrito su adquisición; y con su artículo 32, si la finca no estaba inscrita, el primer comprador no inscribe su adquisición, el segundo sí lo hace y, finalmente, acaba transcurriendo el plazo establecido en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria , según se desprende de la sentencia de esta Sala de 6 de diciembre de 1962 anteriormente citada. Y por último, porque de esta forma se acomoda también la interpretación del artículo 1473 del Código Civil al antecedente legislativo representado por la Ley Hipotecaria de 1861 y su artículo 23 , cuyo contenido se corresponde con el del artículo 32 del vigente texto refundido de 1946.

Se comprende mejor, así, la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 cuando indicaba que el comprador que no inscribiera la venta, 'aunque obtenga la posesión, será dueño con relación al vendedor, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripción', pues no se trataba de negar la oponibilidad frente a todos de un derecho real como es el de propiedad, sino de que prevaleciera la seguridad jurídica fomentando la inscripción.'

En el supuesto revisado consta que efectivamente don Cristobal compró la parcela litigiosa a Fomento Industrial del Puerto de Avilés S.A. mediante documento privado de 12 de diciembre de 1975 que sin embargo no fue elevado a escritura pública hasta el 13 de octubre de 2000 otorgada de oficio por el Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Avilés a favor de la compañía designada por don Cristobal (VEALMASA) en ejecución de la sentencia dictada en el juicio de menor cuantía 108/1992 seguido contra el vendedor; a su vez VEALMASA la vendió a la aquí apelante Edificaciones Grame 100 S.L. por escritura otorgada el 16 de octubre de 2000. Esta última por fin edificó en el año 2004 dos naves industriales sobre las parcelas 15-a y 15-B del polígono de Maqua.

Entre tanto Fomento Industrial del Puerto de Avilés S.A. vendió a los apelados esa misma parcela 15-A mediante la escritura pública de compraventa otorgada el 3 de noviembre de 1983 en la que se hizo constar que el vendedor era dueño según el Registro de la Propiedad de la finca matriz de la que aquella, junto con otras, se segregaba; estos inscribieron acto seguido su título.

En función de los datos que anteceden y en la medida que nada permite suponer que los apelados conocieran la venta privada a que acabamos de referirnos, debe concluirse que la sentencia de instancia aplicó correctamente la doctrina vigente sobre la interpretación que merecen los artículos 34 de la L.H . y 1.473 del Cc . y se desestima el primer motivo del recurso, para abordar la legitimación del comunero para accionar ejercitando el derecho que al dueño del suelo otorga el artículo 361 de ese último texto legal

TERCERO.-Es verdad que la jurisprudencia había declarado reiteradamente que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 , 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. Pero el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embargo no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad.

En consecuencia, para demandar válidamente sería necesario un previo acuerdo entre los comuneros que habilitara a alguno de ellos para actuar en juicio o, en su caso, que tal actuación reuniera a la mayor parte de los intereses de la comunidad. En caso contrario, como nadie puede ser obligado a demandar, no cabe plantear la existencia de una situación de litisconsorcio activo necesario, pero sí la de la falta de legitimación a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no resultar quien actúa titular 'de la relación jurídica u objeto litigioso'.

Abundando en ese particular la sentencia núm. 713/2007, de 27 junio , señala que la legitimación 'ad causam' «consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido, según las SSTS 31-3-97 y 28-12-01 »; de modo que, por su propia naturaleza y efectos, su falta puede ser apreciada de oficio ( SSTS, 30 abril 2012 , 13 diciembre 2006 , 7 y 20 julio 2004 , 20 octubre 2003 , 16 mayo 2003 , 10 octubre 2002 y 4 julio 2001 ) en cualquier momento del proceso.

En el caso revisado se plantea un supuesto de extralimitación total porque la parcela está ocupada íntegramente por una nave industrial, de manera que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 361 del Cc ., que confiere al dueño del terreno un derecho de opción, doctrinalmente configurado como un derecho potestativo o en formación.

Sucede que la parcela en cuestión pertenece en pro indiviso a tres personas, de manera que con arreglo al artículo 397 del Cc . esa decisión requiere unanimidad y por ello no es posible una actuación individual, aunque se diga que se hace a beneficio de la comunidad, cuanto más que los otros copropietarios tampoco han comparecido para confirmar o convalidar lo hecho por el demandante.

A mayor abundamiento concurre el agravante de que quien demanda ni siquiera es dueño de la tercera parte indivisa, sino que dicha cuota es presuntivamente ganancial en la medida que la escritura de 3 de noviembre de 1983 reseña que don Jacinto estaba en aquel entonces casado en primeras nupcias con doña Dulce , sin que conste que el matrimonio hubiera otorgado escritura de capitulaciones; en consecuencia con arreglo al artículo 1.316 del Cc . debe entenderse que el régimen vigente entre ellos era el de la sociedad de gananciales y por tanto para disponer a título oneroso de dicha cuota de copropiedad habría sido necesario el consentimiento de su consorte, según resulta de los artículos 1.322 y 1.377 de ese mismo texto legal .

Por consiguiente no es posible reconocer en el demandante el poder de disposición que se arroga sobre el todo y debería haberse desestimado la segunda de las acciones ejercitadas, lo que nos relevará de examinar la discusión sostenida sobre el precio o valor de la parcela.

CUARTO.-Estimado en parte el recurso, de conformidad con el artículo 398 de la LEC , no se hará especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta segunda instancia.

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por EDIFICACIONES GRAME 100 S.L.contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Avilés en los autos de que este rollo dimana dejamos imprejuzgado el valor del suelo invadido y por tanto revocamos la condena al pago de este, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta segunda instancia.

Contra la presente sentencia, cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/