Sentencia CIVIL Nº 338/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 439/2018 de 03 de Octubre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimonovena
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 7ª
28035
Tfno.: 914933886, 914933815-16-87
37007740
N.I.G.: 28.006.00.2-2016/0003954
Recurso de Apelación 439/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Alcobendas
Autos de Procedimiento Ordinario 471/2016
APELANTE: EDIFICIO DOS S. COOP. MAD.
PROCURADOR: Dª. ALICIA MARTÍNEZ VILLOSLADA
APELADO: Dª. Tamara , Dª. Vanesa y Dª. Victoria
PROCURADOR: Dª. ISABEL AFONSO RODRÍGUEZ
SENTENCIA Nº 338
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ
Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ
Dª. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ
En Madrid, tres de octubre de dos mil dieciocho.
La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres.
Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles
de Procedimiento Ordinario nº 471/2016 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Alcobendas,
seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante-reconvenida EDIFICIO DOS S. COOP. MAD.,
representada por la Procuradora Dª. ALICIA MARTÍNEZ VILLOSLADA, y defendida por Letrado, y de otra,
como demandadas-apeladas-reconvinientes Dª. Tamara , Dª. Vanesa y Dª. Victoria , representadas
por la Procuradora Dª. MARÍA ISABEL AFONSO RODRÍGUEZ y defendidas por Letrado; todo ello en virtud
del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 7 de
noviembre de 2017.
VISTO, siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Alcobendas se dictó Sentencia de fecha 7 de noviembre de 2017, cuyo fallo es del tenor siguiente: A.-) DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada a instancias de la mercantil 'EDIFICIO DOS S. COOP. MAD.', representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Alicia Martínez Villoslada, solidariamente frente a Dª. Tamara , Dª. Vanesa y Dª. Victoria , todas ellas representadas por la Procuradora Dª. Isabel Afonso Rodríguez, debo absolver y ABSUELVO a las codemandadas de las pretensiones deducidas en su contra, con expresa condena en costas de la misma a la parte actora.

B.-) ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por Dª. Tamara , Dª.

Vanesa y Dª. Victoria frente a la mercantil 'EDIFICIO DOS S. COOP. MAD.', debo condenar y CONDENO a la misma a abonar a las demandantes reconvencionales de la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000E), cantidad que devengará los intereses legales correspondientes desde la fecha de la interposición de la demanda reconvencional, y hasta su completo pago.'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 2 del corriente.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia nº 360/2017, de 7 de noviembre de 2017, dictada en el Procedimiento Ordinario 471/2016, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcobendas.


PRIMERO.- Se ejercitó por la representación procesal de la parte demandante: EDIFICIO DOS COOP MAD, en calidad de optante, por medio de la demanda de 22 de abril de 2016 las acciones de resolución contractual y de reclamación de cantidad derivada del supuesto incumplimiento contractual de un contrato de opción de compra, respecto de las titulares demandadas: Dª. Tamara , Dª. Vanesa y Dª. Victoria , respecto de la propiedad de la finca urbana, situada en San Sebastián de los Reyes, TRAVESIA000 , nº NUM000 y NUM001 , Referencia Catastral nº NUM002 , Fincas registrales nº NUM003 y nº NUM004 del Registro de la Propiedad Nº 2 de Madrid, según consta en autos por medio de los documentos nº 2, 3, 14 y 15 de la contestación a la demanda. Dicho contrato de opción fue celebrado entre ambas partes litigantes en fecha 15 de enero de 2016.

La Cooperativa actora en el mes de febrero de 2016 comprobó que las demandadas estaban publicando en diversas páginas de internet la venta del terreno en cuestión, por importe de 800.000 euros, y que por esta razón la actora suspendió el pago de los 5.000 euros correspondientes al mes de febrero de 2016, ante el grave incumplimiento de las demandadas, del que se levantó Acta notarial -doc. 31 de la demanda-.

En el suplico de la demanda, se solicitó la resolución del contrato que unía a ambas partes, y la condena de las codemandadas en concepto de daños y perjuicios por su incumplimiento al pago de 110.000 euros, de ellos 55.000 euros, inicialmente entregados en concepto de prima de la opción de compra, y otros 55.000 euros en concepto de clausula penal prevista en la cláusula undécima del contrato, que penaliza para el caso de incumplimiento a las demandadas a entregar el duplo de la cantidad previamente entregada por la Sociedad actora, todo ello con intereses y costas.



SEGUNDO.- Por su parte, en su escrito de contestación a la demanda y demanda reconvencional, las codemandadas mantienen en síntesis que son propietarias del terreno objeto del contrato de opción de compra, que el 13 de mayo de 2014 suscribieron inicialmente un contrato con la entidad GESTION VIRTUAL KSANET S.L, al objeto de destinar el terreno para la formación de una cooperativa de viviendas que pretendiera llevar a cabo una promoción, que el 1 de diciembre de 2014 suscribieron un nuevo 'documento de autorización' con la misma entidad, y que ulteriormente suscribieron, esta vez con la Sociedad cooperativa actora un nuevo documento con fecha 7 de mayo de 2015.

Sostienen en la contestación que el 7 de septiembre de 2015 ambas partes formalizaron un contrato de arras con opción de compra sobre el terreno propiedad de las codemandadas -doc. nº 8 de la contestación y 24 de la demanda-, hasta el 30 de diciembre de 2015, por el que percibieron la cantidad de 20.000 euros.

Transcurrido el plazo de la opción, el 15 de enero de 2016 se formalizó entre ambas partes el contrato de opción de compra objeto del contrato -doc. nº 9 de la contestación y 26 de la demanda-, por el que las demandadas percibieron la cantidad de 30.000 euros, con un precio final de compraventa de 750.000 euros, una prima mensual de 5.000 euros, y plazo de vencimiento el 31 de diciembre de 2016.

Añaden las demandadas y demandantes reconvencionales que la cooperativa actora únicamente pagó la prima correspondiente al mes de enero de 2016, y que no pagó dicha prima desde el mes de febrero de 2016 en adelante, incumpliendo así sus obligaciones contractuales, recibiendo un burofax de la otra parte con fecha 15 de marzo de 2016, y contestando al mismo mediante burofax de 16 de marzo de 2016 -documentos nº 11 y 11.2 de la contestación-, en el que negaban la existencia de incumplimiento por su parte, e instaban a la Cooperativa a cumplir el contrato de opción de compra. Finalmente, en su demanda reconvencional, las codemandadas reclamaron a la Cooperativa las primas correspondientes ocho mensualidades, de febrero a septiembre de 2016, ambas inclusive, a razón de 5.000 euros mensuales, y hasta un total de 40.000 euros, intereses y costas.



TERCERO.- En la sentencia recurrida se desestimó la primera demanda porque el hecho de que las demandadas hayan puesto un anuncio de venta de la finca vigente la opción de compra, no puede calificarse de un incumplimiento grave y esencial, con virtualidad resolutoria conforme a la jurisprudencia, por varias razones. En primer lugar, dicha posibilidad de anunciar la finca no se excluye expresamente en el contrato de opción, luego no está prohibida a la propiedad del terreno, ni equivale a una venta o enajenación del mismo.

Asimismo, el hecho de anunciar la venta en internet en el mes de febrero de 2016 no afecta al ejercicio del derecho de opción, que la actora pudo ejercitar a lo largo del plazo de vigencia de la misma, y hasta el 31 de diciembre de 2016. Y, cuando la actora reprochó dicha publicidad a las demandadas -burofax de fecha 15 de marzo de 2016 remitido por la letrada de la cooperativa-, y le atribuye el carácter de incumplimiento esencial, lo cierto es que en la contestación del burofax de fecha 16 de marzo, el letrado de las demandadas manifiesta su voluntad de cumplir el contrato, al referir que la voluntad de sus clientes ha sido; ' ...la de mantener la plena vigencia, validez y eficacia del citado contrato, y así se lo comunicaron y han comunicado en todo momento a su cliente...', y le exige el cumplimiento del contrato formalizado el 15 de enero de 2016.

En cambio, en la resolución judicial recurrida la reconvención prosperó en parte, puesto que en el fallo de la referida sentencia se condenó a la cooperativa reconvenida a abonar a las demandantes reconvencionales, por haber desistido del contrato de opción de compra, el importe de dos meses impagados de febrero y marzo de 2016, que son diez mil euros, cantidad que devengará los intereses legales correspondientes desde la fecha de la interposición de la demanda reconvencional, y hasta su completo pago. Dado que la cooperativa no procedió a desistir del contrato hasta el 15 de marzo de 2016, no habiendo abonado las primas mensuales correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2016, ambas devengadas contractualmente, y por tanto vencidas, líquidas y exigibles, procede estimar parcialmente la reconvención en lo relativo a ambas mensualidades, por un importe total de 10.000 euros, y desestimar el resto de la demanda reconvencional, pues como se ha dicho, constituye una libre facultad del optante desistir libremente del contrato, y como indica la estipulación tercera, la consecuencia de dicho desistimiento únicamente será la pérdida, en concepto de penalización, de las cantidades entregadas anteriormente a cuenta de la compraventa, hasta el total de 55.000 euros, que hace suya la parte concedente, conforme a lo pactado en el contrato. La cantidad de 10.000 euros, a cuyo pago viene obligada la cooperativa, devengará los intereses procesales previstos en el art. 576 LEC, desde la fecha de la interposición de la demanda reconvencional, y hasta su completo pago.



CUARTO.- Los motivos del recurso de apelación de la Cooperativa demandante son los siguientes: Disconformidad con el contenido del fundamento de derecho cuarto de la sentencia dictada en primera instancia, donde por la Juzgadora 'a quo' se confirió al supuesto objeto de enjuiciamiento en los presentes autos una interpretación del art. 1124 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo desarrolla, que la parte recurrente no considera que sea correcta ni ajustada a derecho, pues se ha omitido referencia alguna al requisito de exclusividad del derecho de opción. Vulneración del artículo 1258 del CC, incumplimiento que afecta a la causa del contrato de opción, frustración de las legítimas expectativas de la cooperativa, voluntad incumplidora de las propietarias del terreno, resolución del contrato de opción de compra, indebida estimación parcial de la reconvención porque debió prosperar la demanda principal, incongruencia de la sentencia recurrida porque debió estimarse la pretensión de resolución contractual desde el burofax de 15 de marzo de 2016; oponiéndose la parte apelada a los motivos de impugnación que frente a la sentencia recurrida realizó la parte recurrente en el recurso de apelación, por medio de las alegaciones que constan a los folios 310 a 328 de autos.



QUINTO.- En el presente caso, por lo que se refiere al primer motivo del recurso de apelación, entendemos que no se ha transgredido el principio de exclusividad del derecho de opción de compra, salvo pacto en contrario, porque las demandadas no enajenaron, ni transmitieron, ni hicieron uso de sus facultades de disposición sobre el inmueble, que se les reconocía en la estipulación 15ª del contrato enjuiciado, a lo largo del plazo del ejercicio de la opción, tal y como se desprende de la nota simple informativa que se acompañó como documentos. nº 14 y 15 adjuntos a la contestación a la demanda-. Las demandadas han mantenido el pleno dominio de la finca durante todo el plazo de ejercicio de la opción, facultando así a la otra parte su ejercicio sin trabas u obstáculos, sin que el hecho de anunciar su venta pueda ser reputado como un incumplimiento grave o esencial de sus obligaciones, y ello porque la optante, teniendo durante dicho plazo la opción, no procedió a ejercitar su derecho a efectos de formalizar la compraventa por el precio de 750.000 euros.

El contrato de opción de compra, datado el 15 de enero de 2016 -doc. nº 26 de la demanda y 9 de la contestación- contiene todos los elementos exigidos por la jurisprudencia para calificarse como tal, esto es, fija un plazo para el ejercicio del derecho de opción por la Cooperativa hasta el 31 de diciembre de 2016 (estipulación 2ª), establece la prima de la opción y su forma de pago (estipulación 3ª), el precio de la compraventa posterior (estipulación 5ª), la forma de ejercicio de la opción (estipulación 6ª), y en general define de forma detallada y coherente las obligaciones de ambas partes, y las consecuencias de su incumplimiento.

En este sentido, la estipulación tercera, en su último párrafo, determina expresamente que '... en el supuesto de no ejercitarse la opción de compra, en el plazo pactado, el OPTANTE perderá a favor del CONCEDENTE la cantidad entregada a causa del no ejercicio de su derecho de opción, como penalización...', y la estipulación 11ª fija una clausula penal a favor del optante, al establecer que ' ...En caso de incumplimiento del presente contrato por parte del CONCEDENTE, éste devolverá la prima de la opción duplicada al OPTANTE o a quien le sustituyere...'.

La cuestión básica estriba en determinar si el hecho de que la parte concedente pusiera anuncios de venta del terreno -extremo acreditado con el Acta notarial que se acompaña como doc. nº 31 a la demanda rectora- en las páginas web de Fotocasa, Idealista y Vibbo, puede o no considerarse un incumplimiento esencial y grave de sus obligaciones por parte de la concedente, que otorga derecho a la optante a resolver el contrato vía artículo 1124 CC, y a exigir el pago de la cláusula penal fijada en la estipulación 11ª, esto es, la devolución de las cantidades previamente entregadas por duplicado. Interpretado el contrato y los actos de las partes, la respuesta a dicha cuestión ha de ser negativa. En este sentido, es cierto que las propietarias del terreno concertaron un contrato de opción de compra, y consta documentalmente acreditado que en el mes de febrero de 2016, vigente el plazo de la opción para la optante -del 15 de enero al 31 de diciembre de 2016-, las demandadas publicitaron la venta del terreno por 800.000 euros. Sin embargo, dicha publicidad en internet no puede considerarse como un incumplimiento grave y esencial del contrato, como pretende la actora, ni justificar el subsiguiente incumplimiento de su obligación de pago de la prima mensual, según se razonó con acierto jurídico en la sentencia recurrida.

Por otro lado, la propia parte actora era consciente de la facultad de publicitar el inmueble a través de internet, pues así también se previó en contratos anteriores, en la estipulación séptima del documento de opción de compra de 13 de Mayo de 2014 (documento nº 4 de esta parte y documento nº 3 de la actora), y en la estipulación séptima del documento de opción de compra de 1 de Diciembre de 2014 (documento nº 5 de esta parte), donde se prevé un derecho de adquisición preferente sobre la finca por importe de 750.000 €, si durante la vigencia del contrato de opción ' existiera otro compradorinteresado en adquirir la finca'.

Evidenciándose por tanto, en virtud del pacto alcanzado por los litigantes, la inexistencia de prohibición alguna de que se ofreciera la venta de la finca de su propiedad durante la vigencia del contrato de opción de compra y antes de que se ejercitare la citada opción que no ha sido completada por la parte actora.



SEXTO .- Por lo que respecta al siguiente motivo del recurso que versa acerca de la supuesta vulneración del artículo 1258 de C.C., entendemos que no concurre dicha infracción legal porque, en un caso semejante al actual se extrajo la misma consecuencia que en la sentencia recurrida de que el hecho de anunciar la venta en internet en el mes de febrero de 2016 del terreno litigioso por la parte demandada-apelada no afecta al ejercicio del derecho de opción, que la actora pudo ejercitar a lo largo del plazo de vigencia de la misma, y hasta el 31 de diciembre de 2016. Se obtuvo dicha conclusión en el fundamento jurídico Tercero de la SAP, Civil sección 9ª de 30 de mayo de 2012 ROJ: SAP M 8173/2012 - ECLI:ES:APM:2012:8173, nº: 279/2012, Recurso: 648/2011 donde se dijo que: De los hechos que se declara probados, así como de las alegaciones de las partes, el único contrato que vinculaba a las partes a la fecha de presentación de la demanda era el contrato de arrendamiento con opción de compra, que en el presente caso está datado el 15 de enero de 2016 -doc. nº 26 de la demanda y 9 de la contestación- en que se contiene todos los elementos exigidos por la jurisprudencia para calificarse como tal, esto es, fija un plazo para el ejercicio del derecho de opción por la Cooperativa hasta el 31 de diciembre de 2016 (estipulación 2ª), establece la prima de la opción y su forma de pago (estipulación 3ª), el precio de la compraventa posterior (estipulación 5ª), la forma de ejercicio de la opción (estipulación 6ª), y en general, define de forma detallada y coherente las obligaciones de ambas partes, y las consecuencias de su incumplimiento, contrato que como acertadamente se calificó en la sentencia apelada es un contrato de opción de compra; contrato, no regulado en el Código Civil aunque tenga reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debe entenderse, según la jurisprudencia como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima ( sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 1990, 23 de diciembre de 1991, 19 de abril de 1995, 7 de marzo de 1996, 30 de enero de 1998 y 14 de noviembre de 2000 por todas).

En este sentido la STS de fecha 25 de octubre de 2011 ha venido a declarar 'el contrato de opción atribuye a la optante la facultad de ejercitar o no el derecho concedido', pronunciándose en este sentido, entre otras muchas, en la sentencia 543/2008, de 17 de junio , que afirma: 'en la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato'; y la 552/2010, de 17 de septiembre que con cita de la 638/2008, de 2 julio, define a la opción como 'convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima'; y en la 257/2011, de 6 de abril se afirmó que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil '.

El contrato de opción de compra, como cualquier otro negocio jurídico, permite las modulaciones y condiciones que las partes puedan pactar como consecuencia del principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código Civil), que serán válidas siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público. En este caso, una vez atendidas las características del contrato de opción de compra, debemos concluir que el hecho de haber procedido a anunciar su venta por parte de la parte demandada-apelada, vigente el derecho de opción, no supone un incumplimiento esencial de las obligaciones del concedente y por lo tanto no procede la resolución del contrato, como se reconoció en la sentencia apelada. En la cual, por medio de su fundamento jurídico quinto, se resolvió con suficiente motivación, que compartimos, por ser acertada jurídicamente la estimación en parte de la reconvención, por lo que los argumentos del recurso en este sentido tampoco pueden prosperar.

En el contrato de opción enjuiciado, no se regularon las consecuencias derivadas del incumplimiento de sus obligaciones por parte del concedente, debiendo por lo tanto examinarse si es aplicable al presente caso el artículo 1124 del C. civil , habiendo razonado sobre esta cuestión la STS de fecha 15 de julio de 2005: 'Ha sido resuelto en forma contradictoria por la jurisprudencia la cuestión referida a la posibilidad de aplicación de la condición resolutoria tácita del art. 1124 CC dado el carácter unilateral del contrato de opción de compra'; la doctrina jurisprudencial más moderna y consolidada se pronuncia por esa inaplicabilidad y cuando ha admitido la aplicación del art. 1124 lo ha sido en razón a la existencia de prestaciones accesorias; incluso cuando existe precio en la opción de compra, su impago 'sólo cabe operar como derecho a su percibo y a su reclamación caso de no haberse abonado, a fin de que la opción persista en el periodo de su vigencia, por ser lo más adecuado y procedente en razón a su propio contenido y especial naturaleza', dice la sentencia de 29 de marzo de 1993 . La sentencia de 29 de julio de 1989 dice: 'en el tercer considerando de la sentencia de la Audiencia se sostiene la inaplicabilidad del art. 1124 CC en base al carácter unilateral del contrato de opción de compra, lo cual, si bien es cierto en la generalidad de los casos, no deja de ser dudoso en el contrato de autos en que la asignación de un precio a la opción de compra, parece configurarle la bilateral e incluirle en el ámbito del art. 1124 CC '; más rotundamente se pronuncia la sentencia de 22 de noviembre de 1993, al decir: 'sin que a la denominada opción de compra pueda serle de aplicación el art. 1124 CC regulador como se sabe de la denominada condición resolutoria tácita, pues dicho (precepto, se entiende) es de exclusiva aplicación a las obligaciones bilaterales lo que excluye su aplicación a la convención jurídica que hoy nos ocupa que es de naturaleza unilateral (cfr. sentencia de 30 de septiembre de 1989) y mucho menos el art. 1504 CC '; y en el mismo sentido se manifiesta la sentencia de 31 de julio de 1996 , 'dada la inaplicabilidad del art. 1124 CC en el contrato de opción -no hay obligación recíproca, ni se trata de impago de la prima de la opción que no se pactó- y no haberse llegado a perfeccionar el contrato de compraventa', la misma que 'no resulta acertado hablar de incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato privado de opción; y, de proceder una resolución, la misma habrá de referirse a la compraventa'.

Partiendo de los hechos probados en estos autos, el único incumplimiento que se atribuye a la concedente de la opción es el hecho de anunciar la venta en internet en el mes de febrero de 2016 del terreno litigioso por la parte demandada- apelada, que no afecta al ejercicio del derecho de opción, que la actora pudo ejercitar a lo largo del plazo de vigencia de la misma, y hasta el 31 de diciembre de 2016, sin que por el optante se comunicara su voluntad de ejercitar el contrato de opción.

En virtud del contrato de opción el concedente quedó vinculado por su consentimiento contractual, previamente manifestado, durante un tiempo en cuyo transcurso es el optante el que decide sobre la celebración del contrato de modo que, si no lo hace, se extingue el derecho de opción y normalmente queda en poder del concedente la cantidad inicialmente entregada, como señala la STS de fecha 2 de noviembre de 2010 , sin que por otro lado el concedente pierda el derecho de disposición sobre la finca o bien sobre el que se concede la opción, ahora bien si incumple esa obligación esencial, cual es no disponer del bien durante el plazo que dure el derecho de opción, podrá el optante reclamar no solo la cantidad entregada como prima sino también los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le hubiera generado.

Por último, debe concluirse que la única discrepancia entre ambas partes se limitó a determinadas cuestiones de naturaleza estrictamente jurídica, no fáctica, pues la prueba propuesta y admitida por ambas partes es sustancialmente la misma, la documental aportada, con independencia de los distintos efectos jurídicos que le pretenden atribuir ambas partes. En este sentido, con independencia de la documental anterior al contrato de opción de compra de fecha 15 de enero de 2016, lo cierto es que ambas partes reconocen la existencia de los pagos derivados del mismo y coinciden en las cuantías, se reconoce por las demandadas la existencia de los anuncios de venta de la finca, y ambas partes reconocen tanto los burofaxes de fechas 15 de marzo y su contestación de 16 de marzo de 2016, como los siguientes burofaxes de fechas 8 de junio y 20 de junio de 2016, de suerte que en este conflicto jurídico procede interpretar que los actos de las partes en relación al contrato no deben calificarse como un incumplimiento esencial y grave, a efectos de su resolución.

En conclusión, los motivos del recurso de apelación no pueden prosperar y la sentencia recurrida debe ser confirmada por estar ajustada a Derecho.

SÉPTIMO .- De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la ley de enjuiciamiento civil las costas procesales de la segunda instancia han de imponerse a la parte apelante, con pérdida de la parte recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de EDIFICIO DOS COOP MAD contra la sentencia nº 360/2017, de 7 de noviembre de 2017, dictada en el Procedimiento Ordinario 471/2016, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcobendas, que confirmamos, con imposición a la parte apelante de las costas procesales de esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0439-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.