Sentencia Civil Nº 339/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 426/2016 de 17 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00339/2016

N10250

PLAZA MERCAT, 12

-

Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217

MAR

N.I.G.07015 41 1 2015 0200686

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000426 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de CIUTADELLA DE MENORCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000243 /2015

Recurrente: Fulgencio

Procurador: MIGUEL ARBONA SERRA

Abogado: XAVIER LLUIS I LAZARO

Recurrido: Aurora

Procurador: JUAN MANUEL MARQUES BAGUR

Abogado: VALERIANO MARQUES MAROTO

SENTENCIA Nº 339

ILMOS. SRES.:

Presidente:

D. MATEO RAMON HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELO

Dª. COVADONGA SOLA RUÍZ

En Palma de Mallorca, a diecisiete de noviembre de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 243 /2015, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION N.2 de CIUTADELLA DE MENORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 426 /2016, en los que aparece como parte actora apelante, D. Fulgencio , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. MIGUEL ARBONA SERRA, asistido por el Abogado D. XAVIER LLUIS I LAZARO, y como parte demandada apelada, Dña. Aurora , representada por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN MANUEL MARQUES BAGUR, asistida por el Abogado D. VALERIANO MARQUES MAROTO.

ES PONENTE el Magistrado Ilmo. Sr. D. MATEO RAMON HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION N.2 de CIUTADELLA DE MENORCA, se dictó sentencia con fecha , en el procedimiento RECURSO DE APELACION 426 /2016 del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: DESESTIMANDO LA DEMANDA presentada por D. Ricardo Squella Duque de Estrada, en nombre y representación de D. Fulgencio , contra Dª. Aurora , representada por D. Juan Manuel Marqués Bagur, ABSUELVO a Dª. Aurora de los pedimentos contenidos en el Suplico de la demanda, imponiendo el pago de las costas a la actora.', que ha sido recurrido por la parte actora D. Fulgencio representado por el Procurador D. Miguel Arbona Serra.

SEGUNDO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose el día 15 de noviembre de 2016, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.-En la demanda instauradora de esta litis, la representación de D. Fulgencio , en su calidad de arrendatario pasado de un local de negocio, reclama a Dª Aurora , coarrendadora del mismo, la suma de 21.514,80 euros, en concepto del importe de las obras que dice haber efectuado en el inmueble arrendado.

La representación de la parte demandada se opone a su pago en atención a las cláusulas pactadas en el contrato.

Como hechos probados debemos reseñar:

A) En fecha 1.04.2002, el ahora demandante D. Fulgencio , como arrendador, y los cónyuges D. Carlos Alberto y Dª Aurora , como arrendatarios, concertaron un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (local de negocio) en un inmueble propiedad de estos últimos sito en la CALLE000 nº NUM000 de Ciutadella, descrita como casa entera compuesta de sótano, planta baja y dos plantas piso, de superficie aproximada de 64 m2 cada planta. Como aspectos de dicho contrato, cabe destacar que se fijó una renta inicial de 901,52 euros, actualizable; duración seis años; que se excluye del arrendamiento la fachada, partes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera; que el arrendatario la recibe en buen estado de conservación; eran a cargo del arrendatario las obras necesarias para la adaptación del inmueble a la actividad de estanco (estipulación 6); y el arrendador viene obligado a abonar el importe de las obras de conservación que se realicen en la finca, con renuncia expresa a los artículos 21 y 30 de la LAU .

B) El arrendatario efectuó obras en el inmueble por un importe total de 21.514,80 euros, recogidos en cuatro facturas: 9.242,72 euros en factura de 22.07.2.004 de rehabilitación de la fachada y de la cubierta; 7.128,88 euros por obras en las persianas en factura de 14.06.2.002; 12.05.2.002 en factura de persianas y vidrieras; y otra factura con el mismo objeto y por importe de 3.433,76 euros que lleva fecha de 19.02.2007. No consta autorización por escrito, ni oposición a tales obras, por parte del arrendador, a quien no se le efectuó notificación previa conforme a la LAU.

C) Según documento obrante al folio 16 y que lleva fecha de 8.06.2.011, el arrendatario traspasó el negocio de estanco a un tercero, y los arrendadores consintieron el traspaso del contrato de arrendamiento, con incremento de la renta mensual.

D) En el año 2.014 la arrendadora interpuso demanda de reclamación de cantidad por rentas, consumos, y otros gastos relacionados en el indicado contrato de arrendamiento. En fecha 7.01.2.015 la representación del Sr Fulgencio presentó demanda reconvencional con el mismo contenido que esta demanda, la cual no fue admitida a trámite, lo que motivó la presentación de la actual demanda, cuya acumulación a la anterior también ha sido denegada.

Como alegaciones relevantes de la demanda, cabe destacar que en el contrato se dice que el inmueble se hallaba en perfecto estado, pero en realidad no era así, y aporta fotos; que se vio obligado a realizar obras en la azotea y en el techo entre la planta baja y la planta piso, para evitar daños, en especial goteras que pudieren perjudicar el tabaco que tenía almacenado en el primer piso; que rehabilitó las persianas y vidrieras que anteriormente estaban tapiadas con una ventanas fuera que estaban podridas; no ejercita una acción de saneamiento por vicios ocultos, sino una deuda personal derivada de las obras efectuadas que prescribe a los cinco años.

La representación de la arrendadora demandada alega que se alquiló el local en perfecto estado de conservación como se dice en el contrato; que las obras de adaptación debían ser efectuadas por el arrendatario, al igual que todas las obras de conservación del inmueble; que el arrendatario ocupaba y usaba todo el edificio; que la acción en reclamación de vicios ocultos caduca a los seis meses; que no comunicó las obras a los arrendadores, de conformidad con el artículo 21.3 de la LAU ; y que son obras efectuadas hace más de diez años como consecuencia de una previa demanda interpuesta por la arrendataria en reclamación de rentas debidas.

La sentencia de instancia desestima la demanda, y como argumentos más relevantes refiere que si la acción por vicios ocultos está caducada, es inadmisible que se reclame como una deuda personal para eludir el plazo de caducidad de la acción; no se acredita el abono de las facturas; ausencia de requerimiento de notificación del artículo 21.3 de la LAU ; no acredita la naturaleza de las obras, esto es, si son de mejora, conservación o habitabilidad; se pactó que las obras necesarias para la explotación del local serían asumidas por el actor, y no consta reclamación durante muchos años, y el origen de esta demanda, es la anteriormente interpuesta por la arrendadora; son obras realizadas por el actor en su provecho, y no tiene derecho a que le sean reintegrados en virtud de las cláusulas del contrato.

Dicha resolución es apelada por la representación de la parte actora en petición de nueva sentencia que estime íntegramente la demanda. Se reiteran los argumentos de la demanda, y en especial que las obras fueron realizadas sobre elementos excluidos del objeto arrendado; si había goteras el tabaco podía mojarse y quedar inservible y caro de reponer, con lo que había premura de tiempo en la realización de las obras; las facturas se han abonado a los tres industriales testigos, quienes dicen haber cobrado su importe; existió un enriquecimiento injusto y el Sr Carlos Alberto dio autorización a la realización de las obras; alude a una sentencia de esta Sección y se solicita una indemnización por saneamiento efectuado, no por una acción de saneamiento.

La representación de la parte demandada solicita la confirmación de la sentencia, y refiere que la cuestión del enriquecimiento injusto es novedosa; que no hay más vecinos en la finca; la aplicación de la doctrina de los actos propios y falta de una reclamación previa en arrendatario que pagaba la renta sin objetar nada; son obras ineludiblemente vinculadas al contrato de arrendamiento; existe una relación contractual, lo cual excluye el enriquecimiento injusto; no se siguió el procedimiento del artículo 21.3 de la LAU y el pacto 14 dispone que las obras de conservación son a cargo del arrendatario.

SEGUNDO.- Valorando el conjunto de la prueba practicada, la Sala ratifica la acertada valoración contenida en la sentencia de instancia, con la excepción de que estima acreditado que las obras contenidas en las cuatro facturas antes aludidas han sido abonadas por el demandante, por cuanto los emisores de dichos documentos han declarado como testigos y han afirmado haber percibido su importe del demandante. La circunstancia de que no conste el modo de pago en este supuesto lo consideramos irrelevante, pero tal hecho probado no altera la valoración del resto de la prueba.

Cabe resaltar:

A) El contrato de arrendamiento contiene dos estipulaciones esenciales en relación con la cuestión controvertida: que las obras de acondicionamiento del local a un destino de estanco son a cargo del arrendatario, quedando en beneficio del arrendador al concluir el arrendamiento; y, del mismo modo, que las obras de conservación del bien arrendado son también a cargo de dicha parte. Las obras efectuadas pueden considerarse en parte como de mejora para adecuación del inmueble al concreto destino de estanco, y en parte de conservación, y a la vez mejora, como la rehabilitación de las cubiertas y fachada. En ambos casos el arrendatario se había obligado a su realización, y es de suponer que atendiendo dicho hecho se ha fijado la concreta renta y el tiempo de duración del contrato. A pesar de que en el contrato se diga que el local se hallaba en buen estado, y habiéndose acreditado que la cubierta y la fachada necesitaban ser rehabilitadas, debe entenderse que las obras de conservación o mejora que el arrendatario tuviere a bien realizar son a cargo del mismo, por haberse así pactado expresamente.

B) En cuanto a las obras que son estrictamente de conservación, como la reparación de la cubierta y la del techo entre la planta baja y planta piso, no se ha seguido el procedimiento previsto en el artículo 21.3 de la LAU en cuanto a obras urgentes a realizar, cual es el de la existencia de un requerimiento previo, y en caso de no efectuarse tales obras se autorice al arrendatario. En el caso concreto no obra ningún requerimiento, y la primera reclamación no se ha producido hasta doce años después, y transcurridos tres desde el final del arriendo.

C) Es muy llamativo el tiempo en que ha tardado la parte actora en efectuar la reclamación, de doce, diez o siete años según la factura, y que haya esperado a ser demandado por una rentas que la arrendadora estima debidas, en este caso, transcurridos tres años desde el traspaso del contrato. Ciertamente, no ha transcurrido el plazo de prescripción, pero el dilatado período de tiempo sin queja alguna por parte del arrendatario es expresivo de que asumía que tales obras, que, a la vez, redundaban en beneficio de su actividad comercial, precisamente, porque así se había obligado en el contrato. También es llamativo que se siguiesen abonando las rentas sin objeción alguna (excepto en las discutidas) y que hasta el final del contrato no se aplicase la estipulación quinta y se incrementase la renta pactada conforme al IPC y cabría plantearse si ello guardaba relación con las aludidas obras.

D) En cuanto a la alegación de que se trata de obras excluidas del arrendamiento, en relación con la cubierta del inmueble, es preciso recordar que se arrienda todo el edificio, que no constan más arrendatarios en la misma, y si bien se excluye la azotea, es de reseñar que se trata de obras de conservación y mejora en el inmueble, que corrían a cargo del arrendatario.

E) El buen estado del local, en gran parte debido a tales obras, es una circunstancia que se habrá tenido en cuenta al fijar el importe del traspaso del negocio de estanco, en beneficio del ahora arrendador.

F) La alegación de existencia de enriquecimiento injusto es novedosa, pues no se refirió en primera instancia. En todo caso, debe desestimarse, pues las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento y sus estipulaciones, como las antedichas, a tenor de las cuales el arrendatario se hace cargo de las obras de mejora y conservación del inmueble, con la cual la atribución patrimonial en beneficio del arrendador se halla plenamente justificada.

G) Es cierto que las obras de reparación de la cubierta pueden reputarse como urgentes, siendo notorio que si se moja el tabaco, el mismo resulta inservible con pérdidas relevantes, pero, a la vez, son obras de conservación del inmueble arrendado, que, reiteramos, fueron asumidas por el arrendatario y, además, éste no requirió al arrendador para su realización conforme al alegado artículo 21.3 de la LAU .

H) En este caso no se ejercita una acción de saneamiento por vicios ocultos, la cual habría caducado, y con vicios alegados, que, en parte, no eran ocultos, y en los otros que no consta hubieren sido advertidos en los primeros seis meses del contrato, sino una acción fundada en el contrato de arrendamiento por hipotético incumplimiento contractual del arrendador, pero tal circunstancia resulta irrelevante a los efectos de alterar las conclusiones antedichas.

La alegada sentencia de esta Sección se refiere a un supuesto en el que las cuestiones debatidas no guardan relación con el que es objeto de este litigio.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.

TERCERO.-De conformidad con el artículo 398 de la LEC procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición

En atención a todo lo anteriormente expuesto, esta Sala HA DECICIDO:

Fallo

1)QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Ricardo Esquella Duque de Estrada, en nombre y representación de D. Fulgencio , contra la sentencia de fecha 13 de mayo de 2.016, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ciutadella, en los autos de juicio ordinario nº 243/15, de los que trae causa el presente rollo.

2)DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.