Sentencia CIVIL Nº 339/2020, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 129/2019 de 20 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil

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N.I.G.: 2512042120178115607

Recurso de apelación 129/2019 -C

Materia: Procedimiento Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lleida

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 866/2017

Parte recurrente/Solicitante: Elisenda

Procurador/a: Ares Jene Zaldumbide

Abogado/a: FRANCISCO DE BORJA TORRES SANCHEZ

Parte recurrida: Erica

Procurador/a: Ana Maria Suils Arcon

Abogado/a: Xavier Prats Juan

SENTENCIA Nº 339/2020

Presidente:

Ilmo. Sr. Albert Guilanyà i Foix

Magistrados/das:

Ilmo. Sr. Albert Montell Garcia

Ilma. Sra. Ana Cristina Sainz Pereda

Lleida, 20 de mayo de 2020

Ponente: Ilmo. Sr. Albert Guilanyà i Foix

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 5 de febrero de 2019 se recibieron los autos de Procedimiento ordinario nº 866/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lleida a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Ares Jene Zaldumbide, en nombre y representación de Elisenda contra la Sentencia de data 30/11/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Ana Maria Suils Arcón, en nombre y representación de Erica.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'DESESTIMO la demanda interpuesta por la representación procesal de Doña Elisenda contra Doña Erica y, en consecuencia, ABSUELVO a la parte demandada de todos los pedimentos del escrito de demanda.

Todo ello con expresa condena en costas de la parte demandante. [...]'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 07/05/2020.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Ilmo. Sr. Albert Guilanyà i Foix .

QUINTO.-Esta resolución fue entregada, ya deliberada y escrita, para ser editada y notificada el dia 07/05/2020.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte actora recurre contra la sentencia de primera instancia y lo hace alegando error en la valoración de la prueba. Así entiende que de las pruebas practicadas se infiere un uso no diligente del local por parte de la demandada; que se hizo un solo contrato y que los otros dos no eran nuevos sino renovación del original; se insiste en que la demandada no pagó los tributos y suministros y que los recibos que se acompañan contienen una falsedad en la firma; se opone asimismo a la interpretación que hace la sentencia respecto de la posibilidad de desistimiento libre del contrato así como de la cesión de la licencia; por último se opone a la valoración que se efectúa en relación a otros daños reclamados.

La parte demandada se opone al recurso y solicita la íntegra confirmación de la sentencia de primera instancia.

SEGUNDO.-Así planteados los diferentes extremos del recurso, vemos que todos ellos giran alrededor de la valoración que de la prueba ha hecho el juez a quo, y sin perjuicio de examinar cada una de las alegaciones que contiene el recurso, ya de inicio conviene recordar la conocida y reiterada doctrina jurisprudencial según la cual la valoración de la prueba corresponde a los Tribunales de instancia que han de ejercitar esta facultad atendiendo al principio de la libre apreciación y valoración de la prueba que rige en nuestro sistema, siempre con la posibilidad de que la valoración probatoria se practique mediante apreciación conjunta a fin de obtener una conclusión cierta, debiendo prevalecer su criterio, por imparcial y objetivo, sobre el de las partes, y únicamente pueden estimarse incorrectas las deducciones obtenidas por el juzgador cuando éstas resulten absurdas, ilógicas o irracionales o cuando haya dejado de observar alguna prueba objetiva que las contradiga, siendo también doctrina reiterada y uniforme ( S.S.T.S. 13-3-99, 6-3 y 11-10-2000, entre otras) la que señala que los resultados de la prueba testifical son de libre apreciación por el juzgador de la instancia según las reglas de la sana crítica, no reguladas en ninguna norma legal toda vez que los arts. 659 L.E.C y 1.248 C.C. (actualmente derogados pero manteniéndose idéntica regulación en el Art. 376 L.E.C. 1/2000) sólo contienen una norma admonitiva, no preceptiva ni valorativa de prueba, por lo que la valoración que se haga del resultado de dicha prueba sólo será revisable cuando la apreciación de los testimonios se presente como ilógica, arbitraria o disparatada.

Así las cosas y analizando separadamente cada una de las alegaciones que se hacen valer, respecto de la primera en relación con un uso no diligente del local, lo cierto es que no existe prueba al respecto pues las testificales practicadas indican todo lo contrario. Ahora parece que el apelante quiere inferir ese mal uso del estado en que dice que quedó el local, pero como mas adelante argumentaremos, no existe acreditación de que aquel quedara en situación de la que pudiera inferirse ese mal uso. Por lo demás no hay duda de que durante el tiempo que duró el arrendamiento el local fue usado conforme a su destino y de forma correcta, como así se infiere de las diferentes testificales practicadas y asimismo lo sugiere el hecho de que por dos veces se haya prolongado la relación arrendaticia sin que el demandante haya denunciado nada al respecto.

TERCERO.-El segundo de los motivos de recurso viene referido a si hubo un contrato con dos prórrogas o renovaciones o si en realidad fueron tres contratos diferentes. Y lo cierto es que debemos de dar la razón al juez a quo cuando entiende que se trata de tres contratos diferentes y no de un solo contrato con dos prórrogas o renovaciones (término este un tanto equivoco pues renovar es hacer uno nuevo distinto al anterior). Así no tiene demasiado sentido efectuar un nuevo contrato para renovar uno anterior solo en lo atinente a su duración si el anterior ya prevé la posible prórroga. Pero es que en este caso además no es cierto que sean contratos iguales ya que en el tercero no solo cambia la renta respecto del primero (cambio que de por sí ya justifica un nuevo contrato) sino también alguna de sus cláusulas, como la obligatoriedad de trasmitir la licencia o que queden en beneficio de la propiedad algunas obras de adecuación en relación con la instalación eléctrica y que se suprimen de este último y que lógicamente ha de ser el que se aplique a la presente relación. Por tanto, se trate de un nuevo contrato, o de la renovación de uno anterior con supresión de alguna de sus cláusulas, lo cierto es que no es una prórroga de este inicial contrato y que hay que estar al pacto del mes de febrero de 2016.

CUARTO.-En relación con el pago de la renta, suministros y tributos, no se discute en esta alzada más que el tema de los tributos y concretamente la validez de los recibos acompañados por la demandada a su escrito de contestación, como documentos 25 y 26 en relación con el pago de basuras y contribuciones por importe de 300€+300 €, recibos que la parte apelante considera falsos al no reconocer la firma de la Sra. Elisenda. Pues bien, tal impugnación de la validez de esos documentos no se efectúa en el acto de la audiencia previa sino en el acto de la vista, de forma totalmente extemporánea y sin posibilidad de defensa de la parte demandada. Ciertamente que a tenor del articulo 326.2 de la LEC, cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto para que se pueda acreditar su autenticidad. Pero es evidente que para que ello sea posible, primero deberá de impugnarse por la contraparte, cosa que hay que hacer en el acto de la audiencia previa en los procedimiento ordinarios, como señala el articulo 427.1 de la LEC que señala que ' En la audiencia, cada parte se pronunciará sobre los documentos aportados de contrario hasta ese momento, manifestando si los admite o impugna o reconoce o si, en su caso, propone prueba acerca de su autenticidad',y al no haberlo hecho así, su alegación de falsedad es completamente extemporánea y no puede ser tomada en consideración.

QUINTO.-En relación con la procedencia del desistimiento sin derecho a indemnización, nuevamente debemos mostrar nuestra conformidad con lo que resuelve el juez a quo en este caso pues, aunque sea cierto que ese derecho de desistimiento unilateral no lo tienen el arrendatario en un arriendo de local de negocio, hay que contemplar las especiales circunstancias que concurren en este caso.

Efectivamente, tras algún titubeo de la jurisprudencia -inspirado en la aplicación del art. 56 LAU 64 (que extendió su aplicación temporal por el Derecho transitorio de la LAU 94) y que legitimaba el desistimiento unilateral del arrendatario (también del de local de negocio)-, actualmente está consolidada la doctrina de que no cabe el desistimiento unilateral en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que, salvo que se pacte o lo acepte el arrendador, éste puede reclamar el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato, sin moderación.El último pronunciamiento del Tribunal Supremo en la materia ( STS 16 mayo de 2017 [RJ 2017/ 2308]) considera ya 'doctrina de Sala' la que sigue: 'en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda el arrendatario no dispone de un derecho de desistimiento -que sí tiene el de vivienda en los términos del art. 11 LAU -, por lo que, salvo que se pactara entre las partes expresamente, no puede apartarse del contrato motu proprio sin que se considere incumplimiento contractual. Y estando ante dicha calificación, el arrendador puede resolver y pedir indemnización por daños y perjuicios pero también puede exigir el cumplimiento del contrato en los términos pactados y, por tanto, pretender las rentas devengadas y las que se devenguen conforme se fije en el contrato.' Esta sentencia confirma lo señalado en la STS 18 de marzo de 2016 (RJ 2016/852) y, en cierta manera, lo que se intuía en la STS 12 de noviembre de 2009 (RJ 2009/7287).

Ahora bien, como muy bien recoge la sentencia de primera instancia, en este caso no es que haya propiamente un desistimiento libre y voluntario del demandado arrendatario sino mas bien un abuso de su posición por parte del arrendador que llega incluso a acudir a las vías de hecho para echar al arrendatario, cambiando la llave del local prohibiéndole el acceso al mismo en el mes de octubre de 2016 cuando aún no había finalizado el contrato e impidiéndole recoger parte del material que ya tenía embalado y preparado, lo que encaja perfectamente con las manifestaciones de los testigos, a las que después nos referiremos, así como a la intención del propietario de que el local pudiera ser explotado por su hija. Pero es que además no se acredita la existencia de esos daños y perjuicios (sobre los parámetros para cálculo de la indemnización por lucro cesante, véase por ejemplo la STS 9 abril 2012)

SEXTO.-En relación con la cesión de la licencia, nada mas añadir a lo dicho anteriormente respecto de la validez del pacto de febrero de 2016 en donde nada se prevé al respecto por lo que hay que estar a lo pactado por las partes (pacta sunt servanda).

Y finalmente y en relación con otros daños, se reclaman los derivados de la instalación eléctrica, la puerta y los gastos de limpieza y desinfección. Pues bien, respecto de los primeros, habrá que recordar que el arrendatario no tenía ninguna obligación de dejar los focos nuevos que instaló. A partir de este aserto, la testifical practicada ha sido correctamente valorada en el sentido de que no había cable alguno arrancado o cortado sino simplemente cables sueltos fruto del desmontaje de los focos. De hecho, el propio testigo de la parte actora, Sr Eduardo, se desdijo en el acto de la vista al manifestar que no estaba saqueada sino desmontada. Los cables no estaban cortados sino sueltos. Era debido a que se había desmontado. Que el hizo el presupuesto, pero no realizó el trabajo porque nadie se lo ha pedido. Que en este caso lo que se sacó fue la iluminación no la instalación eléctrica y que las mejoras que introdujo en su presupuesto eran por elementos que ya estaban en el local. El legal representante de Cuines i Portes que dice tiene su local delante mismo del bar, también testigo de la parte actora, hizo un presupuesto sin más. Que conoce el local y entraba cada día. Que la puerta ni la vio y que desconoce que daños tenia y que causa tenia los daños. Que lo que puso en el presupuesto es lo que le dijo su clienta y que lo que se ve de la puerta cuando acudía al local no vio nada quemado ni que se hiciera mal uso del local. El representante de Metálica Urgell, también testigo de la parte actora, que cambió la cerradura lo hizo a instancias de la propiedad y la factura es de una semana o diez días antes y desconoce si dentro estaba o no el arrendatario. Finalmente, y respecto de la prueba propuesta por la parte actora, el testigo Sr Estanislao, que se dedica a la limpieza manifestó que la suciedad del bar no era alarmante, 45 sobre 100. No se realizó trabajo alguno y solo se hizo presupuesto. Reconoció ser cierto que el sobrino de la propietaria es el administrador de la empresa. Que no vio plaga alguna.

Ya en relación con los testigos de la demandada, el Sr. Ezequias, cliente del bar, declaró que antes de que la demandada cogiera en arrendamiento el local, este estaba en estado lamentable y la Sra. Erica no hizo mal uso y lo tenia bien. Sabe que hizo obras (grietas en las paredes, placas en el techo, pintura, lavabos, iluminación, muebles, etc..). Que respecto de la puerta ya estaba mal cuando lo cogió la Sra. Erica y que estaba igual cuando la dejó. Que vio como el propietario presionaba a la arrendataria para que se fuera y que el 30 de septiembre le notificó a la propiedad que quería irse y que le dejara un mes para sacar el material. Que él le ayudó a sacar cosas de mudanza y otras quedaron en el local al no poder sacarlas porque le cambiaron la cerradura de manera que el 15 de octubre ya no pudieron entrar quedándole material dentro que no ha podido recuperar. En sentido parecido respecto al estado del local antes del alquiler a la Sra. Erica, se manifestó el Sr Gregorio, que dijo que estaba echo polvo porque llevaba mucho tiempo cerrado. Que la Sra. Erica hizo obras y se lo mostró. Que la puerta estaba en mal estado, como quemada igual que cuando dejó el local. Que presenció como le pedían a la Sra. Erica que se fuera y eran presiones constantes del señor mayor de arriba. El testigo Sr. José, manifestó que hizo por encargo de la demandada, la instalación eléctrica y que era antigua para la normativa vigente anterior a 2002. El Sr. Julio asimismo declaró que el local inicialmente no estaba en condiciones de desarrollarse en el ninguna actividad, sin adecuarse antes. Finalmente, el encargado de desinfección, Sr Leoncio, manifestó que la hizo en septiembre de 2016 y que en un local como aquel se suele hacer sobre una vez al año. Era un local pequeño, limpio y sin plagas.

En definitiva, ni de la testifical de la demandada, ni lo que es más llamativo, ni siquiera de la testifical de la parte actora se infiere ninguno de los daños que se reclaman, antes todo lo contrario, por lo que siendo que la prueba ha sido correctamente valorada, procede la confirmación de la sentencia de primera instancia.

SEPTIMO.-La desestimación del recurso determina que proceda imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general aplicación, se dicta la siguiente

Fallo

Que DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por el procurador Jene contra la sentencia de fecha 30 de noviembre de 2018 del juzgado de primera instancia número 2 de Lleida que COINFIRMAMOSy con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Conforme a lo dispuesto en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, queda suspendido el plazo para la interposición de recurso hasta que pierda la vigencia este real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

1. Los plazos y términos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19,volverán a computarse desde su inicio, siendo por tanto el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

2. Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :