Sentencia Civil Nº 34/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 139/2011 de 25 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 139/2011-4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 844/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 28 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 34/2012

Ilmos. Sres.:

D. Joan Cremades Morant

Dª. Isabel Carriedo Mompin

Dª. M. Àngels Gomis Masqué

D. Fernando Utrillas Carbonell

En la ciudad de Barcelona, a 25 de enero de 2012.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 844/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 28 Barcelona, a instancia de INTERTEL SERVEIS AUDIOTEX SL, contra Dª. Elvira ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de julio de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que estimando parcialmente la tanto la demanda formulada por la Procuradora Dña.Mª Teresa Yagüe Gómez-Reino , en nombre y representación de INTERTEL SERVEIS AUDIOTEX, S.L. contra DOÑA Elvira, como la reconvención formulada en su nombre por la Procuradora Dña.Montserrat Socias Baeza, y conforme a la compensación realizada, debo condenar y condeno a DOÑA Elvira a abonar a la entidad actora la suma de CUATRO MIL NOVENTA EUROS CON TRES CÉNTIMOS (4.090 ,03 ?), más los intereses legales desde la interpelación judicial hasta su completo pago y a abonar las costas procesales causadas de demanda y reconvención con expresa declaración de temeridad."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de enero de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO , siendo ponente el Ilmo. Sr. magistrado D. Joan Cremades Morant.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene Dª Elvira a la devolución de la fianza arrendaticia a la entidad INTERTEL SERVEIS AUDIOTEX SL, constituida aquella respecto del contrato de arrendamiento de 7.2.2005 para uso distinto del de vivienda sobre el local entresuelo puerta 1ª de la C/ Londres, 6 de Barcelona, con deducción de la renta de la primera semana de enero (4.373'37 ?). A dicha pretensión se opuso la demandada, alegando que el local se devolvió en unas "condiciones deplorables" para cuya reparación considera la fianza insuficiente, cuando recibió el local en perfectas condiciones (f. 58 y ss), y procediendo a efectuar las reparaciones mínimas necesarias para el normal uso del local; a la vez, formula reconvención, en reclamación de 2.267'90 ? por la reparación efectuada (en concreto , exceso respecto del importe de la fianza, f. 67 y ss), a la que se opuso la actora.

La sentencia de instancia estima parcialmente tanto la demanda como la reconvención , condenando en definitiva a la demandada a pagar a la actora la suma de 40090 ? con los intereses legales desde la interpelación judicial, con imposición de las costas de demanda y reconvención a la demandada , con expresa declaración de temeridad. Frente a dicha Resolución se alza ésta, por invertir erróneamente la carga de la prueba, y errónea (dice "absolutamente desequilibrada y arbitraria") valoración de la prueba practicada. Con ello, se reproduce el debate en esta alzada, disponiéndose para su Resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo , "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen Estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993 , 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso , posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos Estados y momentos: el Estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el Estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero , ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen Estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "Estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que , recibir en "buen Estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, sepresume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( S.S.T.S.. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SS.T.S.. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984 , 12.12.1988, 6.4.1980,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el Estado en que se recibió sino en "mejor Estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local , restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el Derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó , sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( ST.S.. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta.

TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio , es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU, que incluye como causa de Resolución de pleno Derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1) , y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal , frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal , y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un Derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende ba toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido...") , lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su Estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática , sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance "temporal" (cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador;

CUARTO.- Pues bien, una nueva y definitiva revisión de la renta efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda , sobre el referido local, para destinarlo la arrendataria a oficinas de la empresa (creación de páginas web y marketing), por 5 años, y una renta mensual de 2.600 ?, asumiendo la arrendataria gastos de comunidad, constituyéndose como fianza arrendaticia la suma de 5200 ?, y añadiéndose como garantía un aval a primer requerimiento prEstado por la Caixa d'Estalvis de Catalunya (f. 23 y ss), por importe de 15.600 ? (6 meses). , pactándose la posibilidad de Resolución unilateral por el arrendatario con preaviso de 3 meses de antelación y siempre que hubiera transcurrido un año, en cuyo caso no tendría derecho el arrendador a indemnización o compensación económica (f. 14 y ss); todas las gestiones referidas al arrendamiento se realizaron con D. Amadeo, economista del bufete de "Royan Villar" y hermano de la actora. 2) La arrendataria , preavisó al arrendador por teléfono, mediante fax y por correo certificado (26 y ss), con tres meses de antelación, de su deseo de resolver anticipadamente el contrato, conforme al pacto 1º , y que reintegraría la posesión del inmueble el 8.1.2009. 3) La entrega de las llaves fue efectuada en dicha fecha al Sr. Amadeo en el mismo local arrendado por parte de la entonces empleada de la actora Dª Amalia, pudiendo aquel revisarlo, tras lo cual, aceptando la devolución de la la posesión del local, sin que se constataran objeciones, devolvió el documento de aval bancario, que fue cancelado en 21.1.2009 (f. 29, en relación con el hecho 3º de la contestación), sin que se llegara a suscribir documento alguno de Resolución. 4) Transcurrida una semana , ante la reclamación telefónica de la fianza, el Sr. Amadeo se negó a devolverla aduciendo que el local estaba en muy mal Estado, lo que concretó via fax, en que habían de cambiar el parquet y adjuntando un presupuesto de reparación de una serie de desperfectos (f. 30 y 31). 5) En 9.2.2009 , la actora envió un burofax al Sr. Amadeo, reclamándole de nuevo la fianza y negando cualquier tipo de desperfecto, más allá de la normal utilización y transcurso del tiempo (f. 32). 6) la actora había dejado de abonar un recibo de electricidad por importe de 126'67 ? (f. 57 , en relación con la contestación a la reconvención), que no consta previamente reclamada. 8) Consta que, a instancia de la demandada se realizó en la vivienda una importante remodelación , con un presupuesto de reparación por un importe de 6.478'60 ?, cuyo importe fue abonado por la demandada

QUINTO.- De tales datos se infiere el "momento de la devolución del local" (a partir del cual puede generarse la mora del arrendador, y, en el tiempo antedicho , la generación de intereses derivados de la no devolución de la fianza): 1) Las llaves se entregan en el mismo local , pudiendo el hermano de la actora proceder a examinarlo, conjuntamente con quien estaba (Sra. Amalia ) por la arrendataria. 2) Efectivamente, examinó el local, sin que se constataran defectos de clase alguna ni se objetivara el Estado del mismo. 3) No puso objeciones en el momento de la entrega de la posesión. 4) Por contra, devolvió el aval bancario. Se considera pues no acreditada la existencia de desperfectos en dicho momento.

A la actora correspondía la acreditación de los desperfectos y su entidad, en el momento de la devolución del inmueble o entrega de llaves, para hacer surgir las presunciones antedichas; lo que no consta efectuado , más allá de los que puedan producirse en 4 años de duración de la relación arrendaticia, o por la retirada del mobiliario de oficina para proceder al desalojo , lo que requiere actuaciones ordinarias por el arrendador para alquilarlo de nuevo, compartiéndose la exhaustiva valoración efectuada en el fundamento 3º de la resolución recurrida.

Consecuentemente, compartiéndose el criterio establecido en la Resolución recurrida, procede, con desestimación del recurso, su íntegra confirmación, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de Derecho sobre la cuestión debatida (artys. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Elvira, contra la Sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana , confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta Resolución, devuélvanse los autos originales al juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.