Sentencia CIVIL Nº 34/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 320/2017 de 26 de Enero de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120168159235
Recurso de apelación 320/2017 -J
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 07 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art.
250.1.1) 637/2016
Parte recurrente/Solicitante: Raquel
Procurador/a: Luis Alfonso Perez De Olaguer Moreno
Abogado/a: Francesc Sagrera Ribert
Parte recurrida: Tarsila
Procurador/a: Juana Mª Menen Aventin
Abogado/a: Xavier Navarrete Andreu
SENTENCIA núm.34/2018
Ilustrísimos Señores Magistrados:
VICENTE CONCA PÉREZ
JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
MIREIA RIOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de Enero de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos
de Procedimiento de Deshaucio por expiración de plazo, tramitados con el número arriba expresado por el
Juzgado de Primera Instancia número Siete de Barcelona a demanda de Raquel contra Tarsila pendientes
en esta instancia al haber apelado la demandante citada la sentencia que dictó dicho Juzgado el día quince
de diciembre de dos mil dieciséis.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante, Raquel representada, por el procurador de los
tribunales Sr. Luis Alfonso Pérez de Olaguer y defendida por el letrado Sr.Francesc Sagrera Ribert , así como
la parte demandante en calidad de parte apelada representada por la procuradora de los tribunales Sra Juana
Menem Aventín y asistida del letrado Sr. Xavier Navarrete Andreu.

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: " FALLO: Desestimo íntegramente la demanda y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones interesadas en su contra e impongo las costas causadas del juicio a la parte actora ".



SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandada.

Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día dieciséis de enero pasado.

Actúa como ponente el Magistrado Sr. D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH.

Fundamentos

1.- En la demanda que Raquel formuló contra Tarsila señaló que en fecha 15 de julio de 1985 se concertó entre la actora, en su condición de arrendadora, y la demandada, en su condición de arrendataria, un contrato de alquiler de la vivienda sita en esta ciudad DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , NUM002 , por un precio de 30.000 pesetas, pagaderas cada mes, y por una duración de dos años. Añadió asimismo que, en fecha de 11 de febrero de 2016 se notificó mediante burofax a la demandada arrendataria la voluntad de aquélla de dar por finalizada la meritada relación arrendaticia, sin que fuera recogido por la demandada.

De ahí que formulara la demanda rectora de las presentes actuaciones en la que pretende que se declare resuelto el contrato de arrendamiento referido por la expiración del plazo contractual.

2.- La sentencia de la primera instancia, que es objeto de recurso de apelación por la parte demandante, Raquel desestimó íntegramente la misma. Sucintamente, la tesis de la sentencia de la primera instancia es la de que ambas partes, en pacto verbal, acordaron [en antes de que entrara en vigor la LAU de 1994] que el contrato de arrendamiento, pese a ser posterior a la fecha de 9 de mayo de 1985, se pasaría a regir por la normativa anterior, y de ahí que rigiera en él régimen de prórroga forzosa establecido en la LAU de 1964. Prueba de lo anterior, señaló la sentencia recurrida, es la conducta de la parte actora aplicando la actualización de renta que solo es procedente a los contratos de arrendamiento anteriores al RD-L 2/1985, de 30 de abril de 1985.

3.- La entrada en vigor del RD-L 2/1985 (el día 9 de mayo de 1985) determinó la existencia de dos clases de arrendamientos, (i) los anteriores a esta norma legal, sujetos imperativamente a prórroga forzosa, y (ii) los posteriores a dicha norma a los que se aplicaría el régimen de duración que las partes hubieran pactado (plazo determinado o prórroga forzosa según lo que las partes hubieran acordado).

4.1.- Por su parte, la LAU de 1994, estableció, para los arrendamientos vigentes a dicha fecha, un régimen transitorio diferenciado para los contratos celebrados antes y después del 9 de mayo de 1985, determinando, en materia de duración del arrendamiento. para los primeros, sujetos todos ellos de forma imperativa al régimen de prórroga forzosa, unas importantes y trascendentales modificaciones cuya finalidad es irlos extinguiendo progresivamente, bien por medio de la limitación de las subrogaciones cuando el arrendatario es persona física o mediante un determinado calendario de extinción cuando se trata de persona jurídica, y para los celebrados después de 9 de mayo de 1985, respecto de los que había libertad de pacto en materia de duración, mantiene su régimen de duración.

4.2.- Resume el estado de la cuestión, la STS de 16 de abril de 2013 cuando señala " Para solucionar la presente cuestión debemos partir de recordar que el Real Decreto Ley 2/1985 acabó con el sistema proteccionista de la LAU de 1964 que había provocado como efecto perverso la reducción del parque de viviendas de alquiler (antecedente 1 de la EM de la LAU de 1994). Por su parte la LAU de 1994 establece una clara distinción entre el arrendamiento de vivienda y el de uso distinto de vivienda, manteniendo la liberalización de éste y no olvidando el carácter tuitivo de la legislación del arrendamiento de vivienda, potenciando una cierta estabilidad del núcleo familiar, compatible con el derecho constitucional a una vivienda digna ( art. 47 CE )" y, en este último sentido, se impuso, como ahora veremos, una tácita reconducción de tres años a los arrendamientos de viviendas .

5.- En tal sentido la disposición transitoria primera 1º de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos señala que <> .

6.- El motivo de este diferente trato lo encontramos en la Exposición de Motivos Apartado 6º, de la LAU de 1994 que señala: " Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes".

7.- Es decir, en la medida que el RD-L 2/1985 no derogó el régimen de prórroga forzosa sino que permitió a las partes pactar la duración que tuvieran por conveniente, incluido, por tanto, el sometimiento voluntario a dicho régimen de prórroga forzosa, la LAU de 1994 no modifica la duración acordada entre las partes cuando éstas tenían libertad para pactar uno u otro régimen (duración determinada o prórroga forzosa).

8.- En nuestro caso, el contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad al RD-L 2/1985, de 30 de abril, no se pactó en régimen de prórroga forzosa sino con una duración determinada, la de dos años, según es de ver, claramente, en el contrato aportado junto a la demanda.

9.- De ahí que la tesis de la sentencia de la primera instancia, mantenida también en la contestación a la demanda, no pueda sustentarse pues el contrato tenía desde su origen una duración determinada, dos años, que se iba prorrogando por tácita reconducción, sin que, en realidad, la LAU de 1994 alterase en modo alguno tal régimen de duración contractual, precisando que el periodo concedido de 3 años de tácita reconducción del art. 1566 CC que establece la disposición transitoria primera 1º de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, debe entenderse como un mínimo obligatorio, tal y como se deprende de la STS de 16 de abril de 2013 en su fundamento de derecho tercero. De ahí que la arrendadora se hallaba plenamente facultada para proceder a dar por terminada la relación contractual arrendaticia, esto es, a extinguir el contrato después de haber concluido el régimen de tácita reconducción obligatoria. Por lo tanto, se debe estimar la demanda y declarar terminado el contrato de arrendamiento meritado atendida la manifestada e inequívoca voluntad de la arrendadora de no someter más el contrato al régimen de tácita reconducción.

10.- A lo anterior no empece, que el administrador fuera presentando las actualizaciones de renta conforme a los contratos sometidos a la LAU de 1964 ( apartado 11 de la disposición transitoria 2ª de la LAU 1994 ). Ello por cuanto la excepción al régimen legalmente previsto precisa una prueba más ya que aquel régimen de actualizaciones de renta podría obedecer perfectamente solo a una mejora en ese ámbito. En este sentido, vemos que dicha actualización de las rentas no resulta un acto propio concluyente, como sí lo es, diversamente, el que la parte actora/arrendadora fuera prorrogando el contrato por la aplicación del art. 1566 del CC . De ahí que sí que concurra en el caso un error en la valoración de la prueba ya que la mera afirmación de la demandada -negada por la contraparte- del sometimiento al régimen de prórroga forzosa después de la LAU de 1994 del contrato en autos, sin expresa prueba documental de ello y teniendo el contrato un plazo determinado desde su origen estipulado contractualmente por la partes, determina en definitiva que el recurso de la parte demandante deba prosperar en los términos dichos en el anterior fundamento y que, en definitiva, no haya prueba alguna de que las partes alterasen su régimen de duración previsto en el contrato desde su inicio, lo que es un supuesto que contempla la propia disposición transitoria primera 1º de la Ley 29/1994 . En definitiva, todo ello debe llevar a la estimación de la demanda en su día formulada, así como al recurso.

11.- Por último, en cuanto las costas devengadas en la primera instancia, atendidas las dudas de hecho y de derecho que se han suscitado en la presente contienda, no procede la imposición de las mismas ni tampoco, atendida la estimación del recurso, las costas de esta alzada ( arts. 394 y 398 LEC ).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por Raquel contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Siete de Barcelona dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se revoca y se estima la demanda formulada por Raquel contra Tarsila y declaramos resuelto el contrato de alquiler de la vivienda sita en esta ciudad, DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , NUM002 , celebrado entre ambas partes litigantes el día 15 de julio de 1985, todo ello sin imposición de costas en primera y segunda instancia.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos