Sentencia CIVIL Nº 34/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 574/2019 de 28 de Enero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0102462
Recurso de Apelación 574/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 565/2017
APELANTE - DEMANDANTE: ELITE INVERGEST S.L.
PROCURADOR D. EMILIO GARCIA GUILLEN
APELADO - DEMANDADO: Dña. Amparo y D. Celso
PROCURADORA Dña. MARIA DEL CARMEN IGLESIAS SAAVEDRA
SENTENCIA Nº34/2020
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO SR. PRESIDENTE:
D. FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO
En Madrid, a veintiocho de enero de dos mil veinte.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
565/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid a instancia de ELITE INVERGEST S.L.
apelante - demandante, representado por el Procurador D. EMILIO GARCIA GUILLEN contra Dña. Amparo y D.
Celso apelado - demandado, representado por la procuradora Dña. MARIA DEL CARMEN IGLESIAS SAAVEDRA;
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado,
de fecha 03/04/2019.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada
en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. FRANCISCO MOYA HURTADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 03/04/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente: FALLO.- Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador Don Emilio García Guillén en nombre y representación de la entidad 'Elite Inveegest, S.L.', contra Doña Amparo y Don Celso representados por la Procuradora Doña Carmen Iglesias Saavedra y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a estos últimos de todas las pretensiones formuladas en su contra, imponiendo a la parte actora las costas causadas en esta instancia.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte ELITE INVERGEST S.L., que fue admitido, y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso interpuesto, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 16/01/2020.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante recurre Sentencia que desestimó su pretensión de división de cosa común, vivienda de la que afirma ser propietaria del 38,41 % de una mitad indivisa, conforme a la inscripción registral de quien le transmitió ese porcentaje mediante escritura de compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad, desestimación fundada en no estar en presencia de adquisición de buena fe a los efectos establecidos en el art. 34 LH en relación con el art. 1473 CC.



SEGUNDO.- Las premisas para responder a lo planteado se concretan en que la demandante compró, mediante Escritura Pública de 28 de diciembre de 2015, el 38,41 % de una mitad indivisa de la vivienda controvertida a quien constaba como titular de ese porcentaje en el Registro de la Propiedad desde la inscripción tercera realizada el 22 de enero de 2009, momento de la compra en el que constaba en el Registro de la Propiedad como titular del resto de la vivienda (mitad indivisa más 61,59% restante) don Javier , inscripción cuarta realizada el 1 de junio de 2010.

La inscripción del título de la demandante se realizó como inscripción quinta el 13 de enero de 2016.

La demandante ejercitó acción para poner fin al proindiviso sobre la vivienda al conocer la propiedad afirmada por los demandados respecto de la vivienda por ellos ocupada, acción de división de cosa común indivisible.

Los demandados se opusieron a la demanda afirmando ser propietarios del 100% de la vivienda por escritura de compraventa, de 21 de junio de 2002, siendo vendedora quien se la adjudicó en procedimiento ejecutivo del juzgado de 1ª instancia nº 57 de Madrid seguido contra don Javier , quien compró la vivienda mediante escritura pública de 26 de abril de 1989, compraventa de los demandados que fue inscrita como séptima en el Registro de la Propiedad el 24 de octubre de 2018, folio 304, después de presentada la demanda, inscripción en la que la titularidad de los demandados se concretó en el mismo porcentaje que el ostentado por don Javier en la inscripción cuarta (mitad indivisa más 61,59% restante).

La demandante, en su escrito de recurso, reconoce haber sabido después de formalizar la escritura de compraventa que compró a quien no tenía poder de disposición para enajenar, adquisición a non domino del porcentaje que le fue vendido.

Los demandados no plantearon reconvención para obtener pronunciamiento declarativo de la ineficacia del título de propiedad de la demandante, ni tampoco acción declarativa de dominio respecto del porcentaje que en el Registro consta inscrito a nombre de la demandante, con existencia de inscripciones registrales que están en contradicción con lo opuesto por los demandados en su contestación a la demanda sin ejercitar acción para ajustar la inscripción registral a los pronunciamientos declarativos que permitan afirmar lo opuesto por los demandados, ser propietarios del 100% de la vivienda.



TERCERO.- La Sentencia recurrida, con cita de la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto de la aplicabilidad del art. 1473 CC en su relación con el art. 34 LH, afirma que no queda justificada la buena fe de la demandante en la adquisición de la propiedad realizada mediante escritura pública de compraventa, con referencias a la actividad de la demandante y su representante legal al efectuar compraventas en el sector inmobiliario, no considerando lógico, se afirma, no realizar comprobaciones de la situación real de la vivienda en cuanto a ocupantes y título ostentado, sin solicitar tampoco al administrador de la comunidad oportuno certificado de estar el vendedor al corriente del pago de los gastos comunitarios. A lo expresado se añadieron otras razones para considerar que la demandante, de manera voluntaria, omitió toda diligencia en la comprobación de la situación y estado del inmueble, motivo por el que, se afirma, la negligencia de la actora en el desconocimiento de las particularidades concurrentes no debe decidir a su favor el conflicto sobre la propiedad de la finca litigiosa, al faltar la buena fe exigida en el art. 34 LH y en la jurisprudencia que interpreta el párrafo segundo del art. 1473 CC.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013 recuerda el contenido de la Sentencia de 5 de mayo de 2008, relativa a venta de cosa ajena, en la que se establece ' La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz'.

Las razones expresadas en la Sentencia recurrida para desestimar la demanda de división de cosa común, por no estar protegida la adquisición de la demandante como tercero de buena fe conforme al contenido del art. 34 LH, deja sin contenido el derecho de propiedad de la demandante inscrito en el registro de la propiedad, pronunciamiento declarativo de no vigencia del derecho real inscrito sin que se haya ejercitado acción declarativa contradictoria del dominio inscrito en el registro de la propiedad, ni tampoco acción de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente conforme al contenido del art.38 LH, sin que el título de dominio opuesto por los demandados constara en el Registro de la Propiedad, con los efectos establecidos en el art.32 LH.

En el presente caso, no se ejercitó por los codemandados acción declarativa que cuestionara la eficacia de la inscripción registral por parte de la demandante de su derecho de propiedad adquirido de quien era titular registral y no tenía poder de disposición para vender lo que no era suyo, ni tampoco acción declarativa de dominio ni reivindicatoria del porcentaje de propiedad alegado por la demandante con su título inscrito, motivo por el que la alegada oposición de ser los codemandados titulares del 100% de la vivienda controvertida tampoco es asumible sin ejercitar a su vez reconvención para obtener pronunciamiento judicial que así lo declare con las consecuencias de rectificación de las inscripciones registrales contradictorias, inscripciones contradictorias que pese al pronunciamiento realizado en la Sentencia se mantienen respecto de la demandante en el porcentaje inscrito y respecto de los codemandados en el porcentaje también inscrito, y no en el 100% opuesto como motivo de oposición, por no haber ejercitado acción declarativa que permita ajustar el contenido del Registro a la realidad extraregistral, sin que por ello haya quedado desvirtuada en debida forma procesal la presunción de exactitud registral establecida en el art. 34 LH ( STS de 20 de julio de 2010).

Lo expuesto, es coincidente con las razones expresadas en la Sentencia de la Sección 18 de esta Audiencia Provincial, de 26 de septiembre de 2019, en asunto semejante al aquí planteado, motivo que lleva a estimar el recurso de apelación con estimación de la demanda declarando procedente la disolución de la comunidad mantenida por las partes respecto de la finca descrita en la demanda, con declaración de indivisibilidad de la finca y procediendo su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, con reparto del precio obtenido por la venta en la proporción del 19,205% a la demandante y del 80,795% a los demandados.



CUARTO.- La estimación de la demanda lleva a imponer las costas de primera instancia a los codemandados, art. 394 LEC, sin hacer expresa imposición de las causadas en la presente alzada y con devolución a la recurrente del depósito constituido para recurrir.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M.

el Rey.

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Elite Invergest, SL contra la Sentencia de 3 de abril de 2019, dictada por el juzgado de 1ª instancia nº 44 de Madrid en juicio ordinario 565/2017, resolución que se revoca y deja sin efecto con estimación de la demanda por la que se declara procedente la disolución de la comunidad mantenida por la demandante y doña Amparo y don Celso de la finca descrita en la demanda, con declaración de indivisibilidad de la finca, condenando a los demandados a estar y pasar por la declaración realizada siendo procedente la venta en pública subasta de la finca con admisión de licitadores extraños y reparto del precio que se obtenga en los porcentajes expresados en la presente resolución, con imposición de las costas de primera instancia a los codemandados y sin imposición de las causadas en la presente alzada, con devolución a la recurrente del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 3390-0000-00-0574-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe