Sentencia Civil Nº 341/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 488/2010 de 23 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 488/2010 C3

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 568/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 RUBÍ

S E N T E N C I A N ú m. 341/11

Ilmos. Sres. Magistrados

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª.M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintitres de junio de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario número 568/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Rubí, a instancia de D/Dª. 30 Y Q, S.L. contra D/Dª. TCN LES MATES ASSETS, S.L. ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por TCN LES MATES ASSETS, S.L. contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de septiembre de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda instada por 30 Y Q S.L. representada por el procurador de los Tribunales don Vicente Ruiz Amat , frente a TCN LES MATES ASSET.S. , SL., representada por la Procuradora de los Tribunales doña Susana Moreno García, y estimando parcialmente la demanda de reconvención instada por ésta frente a aquella , se declara resuelto el contrato de fecha 4 de abril de 2.006, condenándose a TCN LES MATES, S.L., a indemnizar a 30YQ, S.L. en la cantidad de 50.000 euros por incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de referencia , y condenándose a 30 Y Q, S.L., a abonar a TCN LES MATES, S.L. la cantidad de 19.079,436 euros, correspondiente a las rentas comprensivas de los meses de abril a noviembre de 2.008, y gastos de devolución, debiendo abonar igualmente las rentas que se devenguen desde esta fecha y hasta el desalojo del local y su puesta a disposición libre y expedito a favor de TCN, haciéndose cargo cada parte de las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado , dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 14 de junio de 2011 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO .- La Sentencia de primera instancia, tras estimar parcialmente demanda y reconvención, declaró resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 4 de abril de 2006, condeno a TCN LES MATES S. L. a indemnizar a 30YQ en la suma de 50.000 ?, y a esta entidad a abonar a la primera citada la suma de 19.079,43 ?, más las rentas que se devenguen hasta el desalojo y sin especial pronunciamiento sobre costas. Frente a dicha Resolución se ha alzado la demandada reconviniente a medio del recurso que ahora se conoce, impugnando a) la naturaleza del contrato que vincula a las partes; b) los incumplimientos que se imputan a la propiedad, que se califican como esenciales y falta de litisconsorcio pasivo necesario; c) las consecuencias derivadas de dichos incumplimientos que no pueden ser la Resolución del contrato con Derecho a indemnización por parte del arrendatario; d) Derecho a recibir una indemnización por parte del arrendatario y cuantificación de la misma; e) importe y meses adeudados por la arrendataria 30YQ; y f) Derecho de la propiedad a recibir una indemnización por Resolución anticipada del contrato por aplicación de la clausula penal pactada.

SEGUNDO .- Respecto a la naturaleza jurídica del contrato suscrito por las partes en fecha 4 de abril de 2006 , no considera el Tribunal que nos hallemos, ante un arrendamiento complejo, pues como señaló el Tribunal Supremo en la sentencia de 2 de febrero de 2000 "El arrendamiento complejo supone el establecimiento a cargo de la parte arrendataria de prestaciones que no son propias y específicas de la relación arrendaticia ( SS. 29 mayo 1950, 26 marzo 1979, 29 diciembre 1986 y 31 marzo 1993 ) o complementarias de ella ( S. 18 abril 1989 )". Señalando la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1950 que "son relaciones jurídicas complejas aquéllas en las que la relación principal está interferida por pretensiones o pactos esenciales no accidentales, pertenecientes a contratos distintos o formas locativas de distinta naturaleza." Así , definido el "contrato de arrendamiento complejo" como aquel que está constituido por un conjunto de negocios jurídicos bilaterales combinados, pactos lícitamente contraídos según el artículo 1255 del Código Civil, y que por su naturaleza principal y características , no constituyen un arrendamiento simple o corriente, sino que aparecen investidos de una complejidad, que determina que no puedan ser incluidos todos sus aspectos en el cauce del régimen jurídico simple y sencillo del contrato de arrendamiento de local ( Sentencias de 6 de abril y 19 de diciembre de 1960, 30 de octubre de 1961, 9 de febrero de 19621 10 de junio de 1969 y 10 de octubre de 1988 ); no es posible subsumir en dicho concepto la relación arrendaticia que nos ocupa, cuya simplicidad es manifiesta, dado que las diferentes condiciones añadidas a la principal obligación contraída, son complementarias de aquélla, en cuanto vienen a regular aspectos , circunstancias o supuestos íntimamente relacionadas con la cesión de los locales, y subordinadas a la existencia de esa cesión, sin la cual no sería posible su existencia autónoma; o dicho de otro modo, carecen de la independencia, y del carácter principal que el concepto de "complejidad" exige para que pueda ser desvirtuado al régimen jurídico propio del contrato arrendaticio.

En general, la tendencia dominante es la de no apreciar que la complejidad del clausulado en contratos de este tipo , que por ejemplo incorporan otras cláusulas ajenas a un contrato de arrendamiento puro, comporte la sustracción del contrato al ámbito de aplicación de la LAU, siempre que la causa económica del contrato siga siendo en lo esencial la cesión temporal del uso de un inmueble a cambio del pago de una renta.

En este sentido, esta Sala no comparte la apreciación de que, por el hecho de que el arrendatario deba someterse a un determinado horario de atención al público o deba asumir otras cargas conectadas con la ubicación del local en un centro comercial, quede desvirtuada la naturaleza locativa del contrato. Así las cosas, es claro que pese a las servidumbres derivadas de la integración del local en un centro comercial , no por ello se priva al arrendatario de su independencia organizativa para instalar el negocio que ha tenido por conveniente y explotarlo con total capacidad de auto organización en cuanto a medios humanos y materiales. De ahí que no se pueda coincidir con la Sentencia dictada en el procedimiento que considera que el negocio del arrendatario no era autónomo, sino mera secuela o parte integrante de un negocio más amplio como es el centro comercial, al que considera negocio matriz.

En el caso el arrendatario tenía plena independencia en la explotación del local arrendado, no existiendo una explotación conjunta del local arrendado ni del centro comercial en que se ubica , siendo el arrendatario quien explotaba con absoluta independencia el local arrendado estableciendo el personal que por su exclusiva cuenta deba atenderlo durante todo el horario dentro de las normas y eficaz atención al público que de manera general se establezcan para todo el Centro Comercial. En opinión de esta Sala la autonomía empresarial del arrendatario era obvia, y el hecho de que, por su especial ubicación, debiera atenerse a determinados horarios de apertura y cierre, o a otras limitaciones derivadas del reglamento de régimen interior del centro comercial, no desvirtúan la naturaleza locativa del contrato suscrito entre las partes.

Esta conclusión es la que suscribe la más reciente jurisprudencia menor que se ha enfrentado a supuestos similares desde el marco aplicativo de la actual LAU/1994. Así, la SAP Alicante 13 de mayo de 1999 , en un caso muy similar al que nos ocupa, de arrendamiento de local de negocio sito en un centro comercial, señala cómo "las cláusulas del contrato litigioso que se refieren a las facultades de dirección de la mercantil arrendadora tienen su justificación en la peculiaridad de la ubicación del módulo 20, objeto del contrato, en el interior de un Centro Comercial. Esa especial ubicación aconseja que deba armonizarse la actividad comercial del local arrendado con la actividad comercial general de todo el Centro. Por otro lado , las facultades que en el contrato se reservan a la arrendadora sobre la documentación y contabilidad de la empresa arrendataria tienen su justificación en la especial determinación de la renta, pues junto a una renta mínima garantizada existe una renta variable que consiste en el 6% de la cifra de ventas de ese local. En todo caso , esas peculiaridades amparadas en el ejercicio de la autonomía de la voluntad como fuente reguladora de esa relación contractual, no desvirtúan la causa o función económico- social del contrato de arrendamiento pues sigue existiendo el intercambio de la cesión del uso del local para el ejercicio de una actividad comercial por un precio". En sentido parecido, cabe citar la SAP Baleares 15 de febrero de 1999, en la que se lee cómo "el contrato suscrito el 1 de febrero de 1994 entre las partes litigantes tiene por objeto el arrendamiento del local propiedad de la parte actora y al mismo se dedican las primeras ocho cláusulas, estipulándose, entre otros extremos, la cuantía de la renta y su revisión anual , el plazo del arrendamiento: cinco años, el destino del local, la prohibición de ceder o subarrendar, etc. Como se afirma por el Juez «a quo», la claridad de las mencionadas cláusulas no deja lugar a dudas sobre la existencia de un contrato de arrendamiento y su contenido, de tal forma que se establecen de forma expresa e indubitada el objeto del arriendo, su precio y las distintas obligaciones del arrendador y arrendatario. El hecho de que, además, se incluyan en el documento otra serie de cláusulas referidas a las relaciones comerciales y de colaboración entre las partes , derivadas del hecho de la ubicación del local en un centro comercial no desvirtúan la naturaleza locativa del contrato suscrito entre las partes".

Rechazada, pues, la tesis mantenida en la Resolución recurrida, respecto a la existencia de un "arrendamiento complejo" resulta obligado aplicar el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues siendo preferente y fundamental el arrendamiento de un local para ejercer en ellos una actividad industrial o comercial con fines lucrativos, es de aplicación la Legislación Especial, sin que la naturaleza jurídica del contrato , así calificado, pueda desvirtuarse por la especial índole accesoria de unos pactos complementarios.

En todo caso debe decirse que el carácter imperativo de la legislación especial arrendaticia no indica, ni con mucho una preferencia sobre las normas de un derecho común o general. Y así lo reconoce jurisprudencia la que declara que si alguna duda surgiere en cuanto a la aplicación de la legislación común o la especial, habrá de ser resuelta otorgando preferente a aquella , por su carácter general y atrayente - Sentencia de 21 de abril de 1951 -. Además en los supuestos en que exista duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato de arrendamiento es la general del Código Civil o la especial, representada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es obvio que debe incluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad - Sentencia de 10 de febrero de 1986 -.

TERCERO .- Por el contrario si se coincide con la Sentencia apelada en cuanto a la legitimación pasiva de la demandada y la inexistencia de situación litisconsorcial con la anterior propietaria del centro 9MAR, entendiendo que la relación procesal está correctamente constituida, cuando instando la Resolución del contrato de arrendamiento y subsiguiente indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de la arrendadora, se demanda a TCN, que, por subrogación ostenta tal condición, siendo dicha entidad quien debe hacer frente a las acciones deducidas , sin que en los supuestos de Resolución sea preciso traer al proceso a la arrendadora originaria, quien, por el hecho de haber procedido a la venta del inmueble arrendado, pierde tal condición que, conforme establece el artículo 29 de la LAU, pasa a la nueva propietaria, quien adquiere por subrogación la condición de arrendadora, produciendo, como efecto característico , el que la contratante originaria queda desligada del contrato, ocupando su lugar , por subrogación la adquirente del local arrendado.

CUARTO .- Dos son los incumplimientos contractuales que la Sentencia apelada imputa a la arrendadora demandada referidos a la falta de publicidad y promoción del ocio nocturno y a la falta de búsqueda de una alternativa adecuada por parte de la propiedad tras el cierre de la discoteca EITWO.

1) Respecto al primero de los incumplimientos mencionados es de significar:

a) que de las propias cláusulas citadas por la Sentencia apelada se desprende, que las obligaciones de promoción, publicidad y animación que incumben a la propiedad son las del Centro Comercial en general para su mayor divulgación y la atracción de clientela al mismo y no del ocio nocturno en particular;

b) que hasta el cierre de la discoteca, la promoción y publicidad de ésta y de los demás bares de ocio nocturno se llevaba a cabo por el operador de la citada discoteca, que también en esos momentos era el único operador para el ocio nocturno, sin queja alguna por parte de los demás operadores de que no lo hiciera la propiedad;

c) que tras el cierre de la discoteca , los operadores de ocio nocturno que quedaron, ningún requerimiento hicieron a la propiedad en tal sentido y tampoco impulsaron la promoción y publicidad de sus respectivos negocios, quejándose ahora de que la propiedad no lo ha hecho, cuando, reiterando lo dicho, la propiedad venia obligada a promocionar y publicitar el Centro y no los locales nocturnos en particular, respecto de los que nunca hizo publicidad, por hacerlo el operador de la discoteca , como así declararon los testigos; y

d) que, en cualquier caso , no puede negarse que la propiedad ha hecho campañas de promoción del Centro en verano, navidad y participación en la feria de turismo de 2008 (declaraciones del LR de Cross Tower y de Dña. Coral ) y que dispone de una página web aunque sea en catalán.

No se aprecia, pues , que la conducta de la demandada motive el Derecho de Resolución de su adversario pues aquí no consta el carácter de obligación principal la de promoción y publicidad (arts. 1555 y ss. CC ), o de incumplimiento esencial y grave.

El contrato se trata, como hemos dicho, de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en los que prima la autonomía de la voluntad (art. 4.3 LAU ), y para los que se prevén causas de Resolución solo a instancia del arrendador en el art. 35 con un régimen más estricto que el del art. 27.1 en relación con el 1124 CC, al aludir (de manera tasada) solo a las letras c, d, f del art. 27.2 y a los supuestos de cesión y subarriendo con infracción del art. 32 , y en todo caso, a los efectos del art. 1124 CC, no se trata del incumplimiento de una obligación esencial del contrato, pues recordemos que como requisito de la resolutoria está la reciprocidad de las obligaciones puestas en juego, y el carácter principal de las mismas (es decir sobre prestaciones principales y no meramente accesorias o secundarias) o que tal incumplimiento recaiga sobre los elementos esenciales (incumplimiento grave y esencial) del contrato, de tal forma que frustre la finalidad contractual del mismo, pero no a prestaciones accesorias o complementarias , que no impidan por su entidad -no decisiva- dicha finalidad o no impidan que el acreedor obtenga el resultado económico que le movió a contratar ( S.S.T.S.. 13.11.1985, 20.6.1990, 20.11.1991, 27.11.1992, 20.10.1994, 17.11.1995, 23.1.1996, 16.5.1996 , 16.10.1997, 5.11.1999 ,...); no basta, pues, cualquier incumplimiento para provocar el efecto resolutorio, sino en las condiciones y con los requisitos expuestos.

Reiterando la doctrina antes expuesta, la jurisprudencia ha mantenido que el art. 1.124 del Código Civil no entra en juego cuando lo incumplido son obligaciones, que, aun estando incorporadas a un contrato bilateral, tienen un carácter accesorio puramente o complementario, con relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que , en su caso, constituyen el objeto principal del contrato, que, en el caso, es la cesión de uso de un local a cambio de precio.

Pero es que aun entendiendo que la obligación que se dice incumplida tiene carácter de principal y no de una obligación accesoria o complementaria, a lo sumo podría hablarse de un cumplimiento defectuoso de la obligación pero no de un incumplimiento total, grave, sustancial y esencial de la misma con fuerza relevante para dar lugar a la Resolución del contrato, máxime cuando la facultad de Resolución ha de interpretarse de forma restrictiva por el principio de conservación del contrato.

2) Respecto al segundo incumplimiento que se imputa a la demandada es de señalar que ciertamente , como dice el juez a quo, el cierre de la discoteca, cuya importancia en la buena marcha del ocio nocturno fue reconocida por los medios de comunicación y por todos los operadores que depusieron en el acto de juicio, sumió a los locales de ocio nocturno en una grave crisis por la falta de afluencia de público, y es cierto también que no se realizaron actividades promocionales o de publicidad extraordinarias a los efectos de atraer clientela al centro - pese a ser el ocio nocturno una de las prioridades de TCN (folio 583)- pero la apertura de la discoteca depende de terceros y de factores externos como la situación económica actual, por lo que no se puede afirmar una conducta de total pasividad de la actora en la búsqueda de alternativas más allá de buscar y tratar de encontrar un operador que reabriera la discoteca, como fue el caso de RED ROOM, no siendo imputable a la propiedad que esta también cerrara por causas que se desconocen y que se realizaran actuaciones tendentes a minorar los efectos de la crisis como fue la condonación de rentas durante el verano en que cerró la meritada discoteca y la reducción o aplazamiento de las mismas como declaro Dña. Petra .

Como en el supuesto anterior, y , conforme a la antedicha doctrina, el comportamiento de la propiedad podrá entenderse insuficiente o deficiente, pero no tiene entidad suficiente para constituirse en causa sobrevenida de Resolución contractual.

Por todo lo cual es de estimar el motivo del recurso analizado y con revocación de la Sentencia apelada en este extremo, desestimar la demanda principal de Resolución del contrato a instancias del arrendatario y subsiguiente indemnización de daños y perjuicios, que, por otra parte, no han sido acreditados.

QUINTO .- Es un hecho indiscutido que el arrendatario ha incumplido su esencial obligación de pagar la renta como contraprestación por el uso, impago que se produce desde el mes de abril al de diciembre de 2008 (en que se entrego la posesión del local), incurriendo , por tanto, el demandado reconvencional en la causa de Resolución prevista en la clausula 15.2 del contrato litigioso y en el art. 27.2 a) de la LAU .

Ahora bien, en cuanto a la cuantía de la renta ha de compartirse la resolución de instancia de que debe computarse la misma a tenor de la pactada en el contrato de 2330,13 ? mensuales, dado que no consta que la arrendadora haya notificado ni justificado el incremento por IPC que aplica ni haya demostrado los gastos comunitarios que se mencionan en los recibos aportados, razón por la que debe condenarse al arrendatario a abonar a la arrendadora la suma de 18.641,06 ? a la que habrá de añadirse la correspondiente al mes de diciembre de 2008 a tenor de lo dispuesto en el articulo 220 L.E.C., así como los gastos acreditados de devolución de los recibos por importe de 438 ,37 ?, lo que supone un total de 21.454,54 ?.

En cuanto a la indemnización que la recurrente solicita al amparo de la clausula 2.3 del contrato litigioso no procede su estimación ya que , por un lado, como señala la ST.S. de 4 de noviembre de 2010 "Como afirma la Sentencia 271/2009, de 22 abril reiterando la de 18 de septiembre de 2008, las cláusulas penales "como excepción al régimen normal de las obligaciones, merecen una interpretación restrictiva (...) y desde luego no resultan exigibles cuando se ha producido una alteración de las bases conforme a las cuales se pactó" , por lo que no resulta aplicable cuando las bases sobre las que se estipuló la pena se alteran por causa inimputable al incumplidor." Y es evidente en el caso que la situación en que se pactó la cláusula de auge de ocio nocturno no tiene nada que ver con la actual de declive y crisis, habiéndose producido una alteración de circunstancias no imputable al arrendatario; y, por otro, que la exigencia del cumplimiento de la clausula penal requiere que el contratante que pretende hacerla efectiva haya cumplido su parte del contrato y ya hemos visto con anterioridad que la actora reconvencional no cumplió eficientemente el contrato, aunque ello no de lugar a la Resolución contractual.

SEXTO .- Lo expuesto comporta la estimación parcial del recurso que conlleva, a su vez, la desestimación de la demanda, lo que comporta la expresa imposición a la actora principal de las costas de primera instancia generadas por dicha demanda y no hacer mención especial sobre las costas del recurso (arts. 394 y 398 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la representación de TCN LES MATES ASSET.S. S. L. contra la Sentencia de fecha 22 de septiembre de 2009 dictada en el juicio ordinario nº 568/08 del juzgado de Primera instancia nº 15 de Rubí, SE REVOCA PARCIALMENTE dicha resolución en el sentido: a) de desestimar la demanda formulada por 30 Y Q S.L. y absolver a la demandada de los pedimentos de la misma, con expresa imposición a la actora principal de las costas de primera instancia derivadas de dicha demanda; y b) de fijar en 21.454 ,54 ? la suma que 30YQ S.L. debe abonar a TCN. Se mantienen los restantes pronunciamientos y no se hace mención especial sobre las costas del recurso.

Y firme que sea esta Resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.