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10/01/2013
Sentencia Civil Nº 341/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 643/2011 de 18 de Junio de 2012
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Orden: Civil
Fecha: 18 de Junio de 2012
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: CONCA PEREZ, VICENTE
Nº de sentencia: 341/2012
Núm. Cendoj: 08019370042012100266
Encabezamiento
SECCIÓN CUARTA
Procedencia: Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 1394/2010 del Juzgado Primera Instancia 12 Barcelona
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
D. VICENTE CONCA PÉREZ
Dª. AMPARO RIERA FIOL
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de junio de dos mil doce
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 1394/2010, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 12 Barcelona, a instancia de DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES , contra GROUP STAMFORD DETECTIVES, SL. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 6 de mayo de 2011.
Antecedentes
Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dña. Enma Nel.lo Jover, en nombre y representación de DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES, contra GRUP STAMFORD DETECTIVES, S.L. DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar a la actora la suma de CUATROCIENTOS SETENTA Y UN euros CON SETENTA céntimos, si bien dicha suma debe ser compensada por la parte actora con el importe de la fianza ascendente a 750 euros que ha de devolver a la demandada, y que le fue entregada al tiempo de la suscripción del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, sin hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a costas procesales causadas.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D.VICENTE CONCA PÉREZ.
Fundamentos
Dice la actora que:
a) el 15.5.04 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de local sobre el expresado inmueble por un plazo de cinco años. Se prevé en aquél que dicho plazo se irá luego sucesivamente prorrogando por períodos sucesivos de dos años cada uno, salvo que cualquiera de las partes, de manera fehaciente, y con una antelación mínima de tres meses al término del plazo inicial o a la de cualquiera de sus prorrogas, comunique a a la otra su voluntad de resolver el contrato.
b) vencido el plazo contractual, la primera prórroga extendía su vigencia hasta el 15.5.11.
c) el 3.2.10 la demandada remitió comunicación a la arrendadora notificando que por todo el día 28 de ese mes desalojaría el local. Este escrito es contestado por el administrador de la propiedad en el sentido de que el contrato le vincula hasta el 15 de mayo de 2011, exigiéndole el cumplimiento del mismo, a la vez que ofrece, si insisten en el desistimiento, una rebaja transaccional que limite el importe de la indemnización al 75% de la renta a devengar en el período restante de contrato.
d) la arrendataria manifiesta su oposición a la interpretación de la propiedad e insiste en su marcha sin indemnización de ninguna clase.
e) ante la negativa de la administradora de la propiedad a recibir las llaves, el día 2 de marzo la arrendataria le comunica que las ha depositado en su buzón.
Con estos antecedentes la actora presenta la demanda origen de este proceso, reclamando la totalidad de rentas hasta la fecha de vencimiento de la prórroga. En la audiencia previa, el importe se reduce a la cantidad de 3.301,90 euros al haberse alquilado el local en fecha 7 de octubre de 2010, tras la realización de ciertas obras en el mismo.
Además dice que debe devolvérsele la fianza de 750 euros, compensándose con la cantidad reclamada en caso de que se estime en todo o en parte la demanda.
La sentencia considera acreditado:
a) que se preavisó con los tres meses exigidos (3 de febrero de 2010 cuando el contrato vencía el 15 de mayo del año siguiente)
b) que era exigible a ambas partes el respeto a los plazos contractualmente previstos, habiendo incumplido la arrendataria con ello al marchar el 28 de febrero de 2010.
c) que en el contrato no se convino nada para el caso de desistimiento unilateral
d) que la Lau no contiene previsión alguna para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario.
e) que con la marcha el 28 de febrero no se respetaron ni los tres meses de preaviso previstos en el contrato.
f) que procede aplicar analógicamente lo establecido en el artículo 11 Lau y condenar al pago de una mensualidad de renta (471,70 euros) y que esa cantidad debe compensarse con el importe de la fianza.
La parte actora recurre la sentencia.
La juez hace algunas afirmaciones que son verdades a medias. Es cierto que la Lau no regula el desistimiento unilateral del arrendatario en el caso de usos distintos al de vivienda, y también lo es que el contrato no contiene previsión alguna sobre el particular. Desde otro punto de vista, la aplicación del artículo 11 Lau a los locales exige importantes matizaciones.
Veamos estas cuestiones.
El artículo 4 Lau fija cuál es el régimen aplicable a cada tipo de arrendamiento, dentro del ámbito de la Lau, y respecto del que nos interesa, dice que 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'. En ningún sitio de la Lau se contempla el desistimiento unilateral del arrendatario de locales, y el artículo 11 al que se refiere la sentencia, es aplicable a las viviendas. Dice este último precepto que 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.- Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'
Por la vía de remisión normativa, el artículo 11 Lau permite la aplicación subsidiaria a los locales de las normas imperativas de las viviendas. Pero el supuesto del artículo 11 no tiene nada que ver con el supuesto de autos, pues: a) no se trata de un contrato superior a cinco años; b) no se ha pactado nada por las partes sobre el particular.
Ante este vacío normativo hay que acudir al Código Civil, de acuerdo con el sistema de fuentes del artículo 4 antes citado.
El CC, al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna sobre la obligatoriedad del plazo contractual para ambas partes; pero de ahí no debe extraerse más conclusión que la de la obviedad de tal obligación. El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en el que ambas partes quedan obligadas a determinadas prestaciones; unas son específicas de cada parte (por ejemplo, el arrendador ha de entregar la cosa, o el arrendatario ha de pagar el precio) y otras son comunes (por ejemplo, el respeto al plazo convenido). No todas las obligaciones de las partes en cada contrato tipificado legalmente se consignan de forma exhaustiva y explícita en la regulación específica; si se hiciera así, las leyes serían extraordinariamente farragosas y, además, sobrarían las regulaciones de tipo general sobre contratos, obligaciones, etc.
Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos. Y así, encontramos:
a) que el artículo 1091 CC dice que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.'.
b) que el 1127 CC dice que 'Siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o del otro.'
c) que el artículo 1255 CC añade que 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.'
d) que el 1256 CC dice que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.'
e) que el artículo 1278 añade que 'Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.'
f) y que, en sede de interpretación contractual, el artículo 1289 CC , ante cláusulas confusas dice que 'Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.'
Este cuerpo normativo deja pocas dudas acerca de cuál es la situación que se produce cuando una de las partes desiste de lo que se ha convenido. Se convierte en parte incumplidora y conforme al artículo 1124 CC 'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.'.
Por lo tanto no puede acogerse esa orientación, que a veces se vislumbra en este tipo de reclamaciones en las que, ante la ausencia de una norma equiparable al artículo 56 TRLau , se tiende a entender poco menos que el arrendatario puede disponer a su antojo del contrato y puede desistir del mismo sin consecuencias.
Por lo tanto, y volviendo al caso que nos ocupa, es cierto que el contrato no dice nada acerca de qué pasa en caso de desistimiento unilateral de arrendatario (del arrendador, ni se plantea, es inconcebible), y también lo es que la Lau no contiene ninguna previsión específica, pero no puede de ahí deducirse que el arrendatario puede desistir sin consecuencias ni que el arrendador quede inerme ante semejante proceder del arrendatario.
Por el contrario, ambas partes, en base a todos los preceptos que acabamos de reseñar, vienen obligadas a respetar el plazo contractual de que ambas se han dotado en forma bilateral.
Conforme al artículo 1124 CC el perjudicado puede exigir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados. Aquí el actor pide inicialmente el cumplimiento, pero es evidente que ante la devolución de la llave, lo que realmente acaba pidiendo es la indemnización derivada del incumplimiento. Esa indemnización la cuantifica en la renta de los meses que debió mantenerse el arriendo. Posteriormente, como consecuencia de que consigue alquilar nuevamente el local, reduce la indemnización al importe de los meses transcurridos entre el abandono unilateral y el nuevo alquiler, a fin de evitar la acusación de enriquecimiento injustificado.
Es en este ámbito de las consecuencias del incumplimiento unilateral del arrendatario donde se han generado las resoluciones que a veces dan lugar a interpretaciones desenfocadas como en el caso de autos. Cuando la juez concede un mes de indemnización (quedaban 14 meses para la extinción natural del contrato) aplicando el criterio del artículo 11 Lau , se aparta, no ya del supuesto contemplado en este precepto que, como antes dijimos, no tiene nada que ver con el supuesto de autos, sino de las pautas aplicadas por el Tribunal Supremo y por esta misma Audiencia cuando se han utilizado diversos procedimientos para limitar los efectos desmesurados que podría producir la aplicación ciega y automática del sistema normativo que hemos descrito en el fundamento anterior, del que resulta que, en principio, el arrendatario (como el arrendador) viene obligado a respetar el plazo pactado (que, obviamente, puede ser muy largo).
La STS 18.3.10 nos dice, en un caso de local de negocio en que por razones temporales se aplicaba el artículo 56 TRLau , que debe moderarse la rigidez que resultaba de ese precepto, moderándose la indemnización en un caso en que el contrato tiene una duración de 30 años y tras el desistimiento del mismo es razonable esperar que en un plazo prudencial la arrendadora pueda volver a alquilarlo. El TS, atendiendo a la naturaleza y ubicación del inmueble arrendado y las expectativas de nuevo alquiler, fija la indemnización en un año de renta.
La STS 12.6.08 añade también sobre los mismos presupuestos fácticos y normativos y en relación con un contrato de 10 años y sobre el alcance del artículo 56 citado, que "... la jurisprudencia más reciente ha moderado el citado automatismo, estableciéndose, como norma general, la indemnización legal señalada y, en casos especiales, la fijación de una indemnización ajustada a las circunstancias del caso concreto para evitar, de esta forma, situaciones injustas.- En este sentido, ha de destacarse la Sentencia de 3 de febrero de 2006 , posteriormente citada en las Sentencias de 7 de junio de 2006 y de 8 de febrero de 2007 , que, para un caso similar, establece que «El art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , establece que «si antes de la terminación del contrato el arrendatario desaloja la vivienda o el local de negocio arrendado deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir». En aplicación de este último inciso del precepto, la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (Ss. entre otras, 30 noviembre 1992 , 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación ( Ss., entre otras, 2 julio 1984 , 15 junio 1993 , 25 enero y 28 febrero 1996 , 17 octubre 1998 , 25 marzo 1999 , 23 mayo 2001 , 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como «obiter dictum»-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964 , y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv /2000)».- En línea con la corriente jurisprudencial expuesta, ha de concluirse que la sentencia recurrida no incurre en vulneración del art. 56 LAU 1964 , por cuanto se aparta del sentido rigorista del precepto sin excluir su aplicación, atendiendo a unas circunstancias concurrentes que justifican la moderación de la indemnización legalmente establecida. Por una parte, se mantiene el derecho de la arrendadora de ser indemnizada como consecuencia de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, que ha frustrado indudablemente sus expectativas económicas y le ha producido un quebranto económico por lucro cesante. Por otro lado, se elude la fijación de una indemnización equivalente a la renta dejada de percibir por los años que faltaban para la finalización del contrato de arrendamiento por excesiva, atendiendo a que los motivos por los que los arrendatarios abandonaron el local alquilado en el que desarrollaban su actividad comercial no eran arbitrarios e injustificados. La propia sentencia razona que se había producido un incumplimiento de las expectativas para las que el local fue arrendado, acreditado por la dificultad con la que se encontró la arrendadora para volver a alquilar el local, hasta el punto de renunciar a su locación para reconvertirlo en un garaje para su uso particular, por lo que, no obteniendo los arrendatarios un volumen de ventas suficiente como para entender rentable el mantenimiento del comercio que explotaban, optaron por el abandono del local. La solución dada por la sentencia aplica la interpretación jurisprudencial del art. 56 LAU 1964 y, por tanto, es adecuada y conforme a derecho, sin que pueda acogerse el motivo, al no verificarse la infracción legal y jurisprudencial alegada."
La STS 3.2.02 dice con toda claridad en relación con el tema que nos ocupa que 'es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al periodo entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU 1.964 , y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1.964 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LEC 2000 )'. En idéntico sentido STS 3.2.06 en relación con un arrendamiento de local por 25 años.
Y la de 20.5.04 (la primera que aplicó el criterio del artículo 11 Lau a locales) acepta la solución de la Audiencia en el sentido de aplicar ese criterio a un contrato de local al que quedaban nueve años para extinguirse.
Estas sentencias (y otras cuyo examen alargarían innecesariamente esta resolución) establecen con meridiana claridad: a) que el plazo contractual es obligatorio para las dos partes y que su incumplimiento es fuente de responsabilidad; b) que las consecuencias del incumplimiento deben atemperarse a las circunstancias del caso (y entre esas circunstancias no es la menor la de la previsibilidad de un nuevo alquiler); y c) que la generalidad de sentencias que siguen esa línea van referidas a contratos de duración larga.
Por el contrario, la sentencia apelada aplica en forma automática el criterio de un mes por año que reste para el fin del contrato recogido en la sentencia de 2004 citada, a un contrato al que quedan sólo catorce meses de vida y respecto del que se ha verificado a lo largo del proceso el tiempo que ha tardado en ocuparse de nuevo, a la vez que no respeta que la indemnización cubra, como mínimo, los tres meses de preaviso que establecía el contrato para la válida extinción de cada período de vigencia (plazo inicial y prórrogas sucesivas de dos años).
En relación con un local y un contrato de cinco años, dice la misma Sección 13 en su sentencia de 2.2.12 que 'La consecuencia ha de ser que en los contratos formalizados por un plazo de 5 años (plazo mínimo, precisamente garantía de estabilidad para el arrendatario, aunque, por ello, el arrendador también ha de ser merecedor de protección) o menos, no se puede desistir (solo en contratos de plazo superior a 5 años, transcurridos los 5 primeros años, y si se pacta, en los términos antedichos, pacto que, en todo caso, aquí no consta, de admitirse al amparo del art. 1255 CC ), ni tan siquiera pactar la referida renuncia anticipada, y el arrendatario está obligado a cumplir el contrato (en la hipótesis de que el arrendador pudiera optar, al amparo del art. 1124 CC , sí se podría exigir "solo" la indemnización por daños y perjuicios efectivamente irrogados; pero no en el supuesto de opción por el cumplimiento).'
Desde otro punto de vista, la SAP Barcelona (Sección 13) de 14.7.11 nos dice, templando el rigor de las anteriores, que 'la arrendataria debe satisfacer al arrendador una indemnización por daños y perjuicios por la resolución unilateral del contrato dado que el incumplimiento determina "por si mismo" un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral ( Sentencias de 18 julio 1997 , 29 y 31 diciembre 1998 , y 16 marzo 1999 ), pues no precisa mayores esfuerzos interpretativos el indicar que el desistimiento unilateral del contrato determina en el arrendador, como lucro cesante, la ausencia de los ingresos que venía percibiendo como consecuencia del arriendo.- Y si a tenor de cuanto se lleva expuesto en arrendamientos para uso distinto de vivienda, la desocupación anticipada del locatario, dando por concluso el contrato antes de la expiración del plazo convenido, supone un incumplimiento de las obligaciones contraídas en virtud del contrato, incurso en el artículo 1124 del Código Civil y determinante a su amparo de la oportuna indemnización de daños y perjuicios al arrendador, salvo los casos de fuerza mayor o de mutuo acuerdo entre las partes, en punto a la fijación de la cuantía indemnizatoria en aquellos supuestos en que resulta procedente, el criterio dominante no ha sido, ni siquiera en aplicación del artículo 56 de la Ley derogada, la automática asignación por tal concepto de las rentas correspondientes al período convencional dejado de cumplir (Vid, sentencias del TS de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 ), sino que se aceptan como correctas soluciones inspiradas en la idea del «plazo razonable» para obtener la nueva ocupación del local a cambio de una renta de mercado, o como la adoptada por la sentencia apelada, pues es lógico pensar que la fijación en el contrato de un periodo de preaviso de dos meses responde a que es ese el periodo de tiempo que se considero razonable para que ante el desistimiento del arrendatario, el arrendador pudiera disponer lo oportuno en orden a la explotación del inmueble sin menoscabo de sus derechos económicos'.
Ciñéndonos ya a las resoluciones dictadas por el tribunal que ahora resuelve, en la sentencia dictada en el rollo 146/09 decíamos que 'Pero lo que debemos hacer es atender a las líneas marcadas en esta materia por el propio Tribunal Supremo, que ha dictado varias sentencias sobre estas cuestiones. En relación con el artículo 56 TRLau sentencias como la de 3.2.06 , 30.10.07 , 22.5.08 y 12.6.08 han sentado con toda claridad el criterio de que en caso de desistimiento unilateral del arrendatario hay que estar a las circunstancias del caso para determinar el alcance de las consecuencias indemnizatorias derivadas de dicha conducta. Con una norma a la sazón vigente como la del artículo 56 repetidamente citado, el Tribunal Supremo ha hecho una interpretación flexible de la misma que ha dado lugar a la adecuación de la indemnización al perjuicio efectivamente producido, prescindiendo de automatismos en la aplicación de la norma, que podían degenerar en situaciones de enriquecimiento para el arrendador.'
Finalmente, en el rollo 633/04 decíamos que 'Forzoso es hacer mención a la STS 20.5.04 en la que se acoge el criterio seguido por el juez a quo, rompiendo con la línea jurisprudencial hasta ahora existente. Se decide esa sentencia por la aplicación analógica del artículo 11.2 Lau , partiendo de la base de que en la actual Lau no existe un precepto como el anterior artículo 56 TRLau y se limita la indemnización a un mes por año pendiente de contrato al tiempo del desistimiento del contrato. Lo que ocurre es que en el caso contemplado por el TS el plazo que quedaba por cumplir era de más de nueve años, considerando el TS que dicho plazo era a todas luces excesivo y que la indemnización por la renta de nueve meses confería al arrendador un plazo suficiente para encontrar nuevo arrendatario y obtener la rentabilidad adecuada al local, sin merma para sus intereses.- En nuestro caso, la situación no es la misma, pues queda poco más de año y medio para la extinción del contrato, y, por consiguiente, no consideramos aplicable ese criterio, entendido que el motivo que parece tomar en cuenta de forma relevante el TS es precisamente la larga duración del contrato y los muchos años que quedaban por cumplir al tiempo del desistimiento más que la interpretación estricta y abstracta de la norma. Faltando ese presupuesto fáctico, consideramos que el criterio puntual del TS en esta sentencia no debe seguirse al obedecer a un supuesto concreto que aquí no concurre.'
El hecho de que la cantidad objeto de condena se limite a la rectificada en la audiencia previa no afecta a la plena estimación de la demanda, puesto que el hecho del alquiler nuevo sobrevino con posterioridad a la demanda.
Por la parte actora no se opone nada acerca de la manera de hacerse valer la fianza por la demandada, limitándose a señalar que no se sabe bien por qué se acuerda la compensación por la juez. En línea con ello, y a la vista de la contestación a la demanda, centraremos la atención en el tema de fondo, referido a si los justificantes de reparaciones llevadas a cabo por la arrendadora deben entenderse justificaciones de la necesidad de realizar obras por el mal estado en que ha quedado el local tras la estancia de la arrendataria.
La respuesta es negativa:
a) en las facturas se hace referencia a reformas de cocina y cuarto de baño, lo que nada tiene que ver, en principio, con defectos debidos al arrendamiento. La reforma es otra cosa diferente.
b) la pintura general, sin más especificaciones, tampoco justifica la aplicación de la fianza a ese fin, pues entra dentro del devenir normal de un loca arrendado que cuando después de varios años se alquila a otra persona, se procesa a pintar el inmueble.
c) otros trabajos, de los que no se desprende un mal uso por parte de la arrendataria, que es lo que justificaría la aplicación de la fianza, aunque los mismos estén justificados.
d) la propia valoración de la recurrente que dice que después de seis años de contrato el local no se puede devolver en el mismo estado en que se recibió. Ahí radica la cuestión: el deterioro normal tras seis años de uso no es objeto de satisfacción por la fianza, que sólo responde de aquellas daños o deterioros que se deben a un uso anormal del inmueble. El mero desgaste debido al tiempo va ínsito en el contrato.
Por ello, transcurrido al tiempo de la demanda el plazo de 30 días de que habla el artículo 36 Lau y no acreditada la existencia de daños dolosos o culposos por parte del arrendatario, debe operar la compensación acordada por la juez.
Consecuencia de ello es que la condena se limita a la cantidad de 2.551,90 euros (3.301,90 de rentas menos 750 de fianza).
No se hace pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias ( artículos 394 y 398 Lec ).
Vistos los preceptos aplicables,
Fallo
Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de
Devuélvase el depósito constituido para recurrir.
Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.