Sentencia Civil Nº 341/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 513/2012 de 05 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 513/2012 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 126/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 RUBÍ

S E N T E N C I A N ú m. 341/13

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cinco de junio de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 126/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Rubí, a instancia de D/Dª. METALUR,S.A. contra D/Dª. JARBRIC, S.L. Porfirio y Luis Pablo , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por METALUR,S.A., JARBRIC, S.L. , Porfirio y Luis Pablo contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de julio de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: ' ESTIMO EN PARTE la demanda interpuesta por METALUR S.A., contra la entidad JARBIC, S.L. y D. Porfirio y D. Luis Pablo , como avalistas personales y solidarios de la entidad JARBIC, S.L.

-Declaro resuelto el contrato de arrendamiento para usos distintos de vivienda suscrito en fecha 20 de octubre de 2009 sobre la nave sita en la calle Can Campanyà, nº 3 del polígono industrial Comte de Sert de Castellbisbal, entre METALUR S.A. y la entidad JARBIC, S.L. y D. Porfirio y D. Luis Pablo , como avalistas personales y solidarios de la entidad JARBIC, S.L.

-Condeno a JARBIC, S.L. y a D. Porfirio y D. Luis Pablo a pagar solidariamente a METALUR, S.A. el importe de SETENTA Y SIETE MIL euros (77.000 euros), más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.

-Desestimo la reclamación a la parte demandada de la cuantía de 25.960 euros en concepto de rentas vencidas y no pagadas correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2010.

Sin expresa condena en costas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada y la parte actora via impugnación mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 29 de mayo de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 20.10.2009 sobre la nave sita en Castellbisbal, C/ Can Campanyà, 3, Polígono Industrial Compte de Sert, por 'incumplimiento grave de las obligaciones contraidas por el arrendatario' a cuya acción se acumula la reclamación de 'las rentas mensuales que restan por cumplir hasta la finalización del contrato' (578.000 €) y las dos vencidas e impagadas (por un total de 25.960 €) - rectifica la cuantía en la audiencia previa a 594.833 € - o, subsidiariamente, la suma correspondiente a los meses en que la nave permanezca desocupada ante la imposibilidad de alquilarlo. A dicha pretensión se opusieron arrendataria y avalistas, alegando la existencia de incumplimientos por el arrendador que les llevaron a resolver el contrato al no poder cumplir la finalidad pactada, ex art. 1554.3º CC , sin indemnización al arrendador (imposición de realizar obras de reforma de coste inasumible - aproximadamente 180.000 € - sin las cuales no podía obtener la licencia ambientalpara el almacenaje de elementos de jardinería y bricolage; deficiencias en las instalaciones de la nave industrial arrendada - colectores de desagüe, goteras abundantes - no reparadas por la arrendadora), habiendo existido negociaciones entre las partes que llegaron a un acuerdo no cumplido por la arrendadora; pago de las rentas de octubre y noviembre 2010, IBI y VADO efectuado en 15.12.2010 mediante transferencia bancaria; enriquecimiento injusto y pluspetición, respecto de la reclamación de indemnización por 578.000 €, cuando redebría aplicarse analógicamente el art. 11.2 LAU de una mensualidad de cada año que falte por cumplir (42.166'66 € por 3 años y 10 meses), subsidiariamente a la pretensión de aquella indemnización, o subsidiariamente, 44.227'11 €, contenida en el 'acuerdo' que considera perfeccionado aunque no llegó a materializarse.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda (desestimiento unilateral y anticipado del arrendatario) en el sentido de declarar resuelto del contrato de arrendamiento, condenando a arrendataria y avalistas a pagar solidariamente a la actora la suma de 77.000 € (7 meses de renta, por obras de acondicionamiento y gestión de un nuevo alquiler; compensando la fianza con las rentas de octubre y noviembre 2010), más los intereses desde la interpelación judicial, sin declaración sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alzan ambas partes: a) los demandados, reiterando que la rsolución obedeció a la imposibilidad de cumplir la finalidad pactada por los defectos de la nave (singularmente los colectores de desagüe de la cubierta) y la imposibilidad de obtener la licencia ambiental (por requerir para ello una importante inversión en actuaciones de seguridad sobre la nave, singularmente medidas contra incendios y depósito de agua), no procediendo la indemnización; subsidiariamente, reitera la propuesta efectuada en la instancia. b) La actora impugna la sentencia, respecto de la cuantía de la indemnización (rentas dejadas de percibir por la arrendadora durante el período del plazo contractual en que el local haya permanecido desocupado hasta ser nuevamente arrendado), en tanto que la nave sigue sin alquilar, proponiendo la suma de 176.000 €, por 16 meses de renta (transcurridos desde el desistimiento hasta la impugnación de la sentencia

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de las demanda, sobre la referida 'nave industrial', destinada exclusivamente a establecimiento de negocio de 'venta al por mayor de complementos de jardinería y bricolage'(admitiendo los demandados que la calificación urbanística permitía la actividad), concertado entre METALUR SA como arrendadora y JARBRIC SL como arrendataria, avalando 'personal y solidariamente' a dicha arrendataria D. Porfirio y D. Luis Pablo respecto de las obligaciones derivadas del contrato, del que merecen destacar los siguientes extremos: a) Se pacta por 5 años, desde el 20.10.2009 al 20.10.2014, estableciéndose la posibilidad de prórroga por otros 5 años si se comunica fehacientemente a la arrendadora dicho propósito con un mínimo de 3 meses de antelación al vencimiento pactado; en otro caso la arrendataria dejárá la nave, con desalojo completo, llegado el vencimiento del contrato y, de no hacerlo 'se obliga a abonar a la arrendadora...un importe de 1000 € diarios hasta el definitivo desalojo'; b) se pacta una renta de 11.000 €/mes el primer año, 12.000 el segundo, 13.000 el 3º, 14.000 el 4º y 15.000 el 5º, a abonar en determinada c/c de la que es titular la arrendadora; c) se entregan 22.000 € en concepto de fianza; d) La arrendataria manifiesta conocer y aceptar la actual situación física, calificación y normativa urbanística de la nave y de la zona en que se halla ubicada 'eximiendo a la arrendadora de toda responsabilidad si por cualquier Administración competente no se concediera a la arrendataria el permiso de apertura, se anulara la misma, o se prohibiera la actividad una vez autorizada, o se le denegara cualesquiera otros permisos o licencias de aplicación' (f. 21 y ss en relación con el hecho 2º de la contestación); e) la arrendataria reconoce recibir la nave en buen estado de conservación y a su entera satisfacción (en ese sentido, la actora procedió a arreglar el tragaluz de la cubierta de la nave, instalando 6 placas de polièster nuevas e insertando los laterales con el resto de la cubieta, así como reparó el sistema automático de la puerta corredera y los canales de recogida de agua de la cubierta y dos bajantes de PVC; el mismo operario de la empresa que efectuó tales reformas, Sr. Iván , manifiesta que, durante la vigencia de la relación contractual, acudió en otras ocasiones, a requerimiento de la arrendataria, a reparar goteras en puntos concretos de la cubierta, lo que se confirma con la testifical del Sr. Serafin , a instancia de la demandada, en relación con los documentos obrantes a los f. 165 y ss). 2) la arrendadora aceptó para el segundo año de contrato - 2011 - el mantenimiento de la renta el 11.000 €/mes, lo que se pactó a principios de agosto de 2010. 3) En 22.11.2010, el Sr. Porfirio , como Consejero Delegado de la entidad arrendataria, comunicó a la arrendadora su deseo de dar por rescindido el contrato, y que se destinase la fianza al pago de los meses que se adeudasen, y entregando las llaves a un Notario el último día de noviembre si la arrendadora no estuviese de acuerdo con el desistimiento (f. 29), en cuya comunicación nada se dice sbre la imposibilidad de obtener la licencia ambiental ni sobre la necesidad de realizar obras importantes para obtenerla; la arrendadora contestó, poniendo de manifiesto su disconformidad con la resolución unilateral, y requiriendo a la arrendataria vía burofax a fin de que cumpliese sus obligaciones pactadas (f. 30 y ss). 4) en 26.11.2010 , la demandada comunicó a la actora su intención de 'dejar el arrendamiento', compensando la fianza con las rentas de octubre y noviembre y que abonaría el IVA al entregar las llaves, lo que fue contestado por la arrendadora, requiriendo de nuevo a la arrendataria a fin de dar cumplimiento al contrato (f. 128 y 129) .5) en 2.12.2010, la arrendataria propuso a la arrendadora la suscripción de un documento de resolución (autodenominado 'pacto de resolución anticipada de contrato de arrendamiento') y liquidación de la relación arrendaticia (f. 133 y ss), no aceptado por la arrendadora. 6) No obstante, en 3.12.2010 el Sr. Porfirio acudió a las dependencias de la actora a dejar las llaves, manifestando que había abandonado la nave, y adeudando, por vencidas e impagadas, las rentas de octubre y noviembre del 2010, que, con el IVA ascienden a un total de 12.980 € cada una (f. 34 y 35), aceptándose las llaves y no siendo entregados los referidos efectos. 7) constan efectuadas transferencias bancarias de 15.12.2010 y 3.1.2011 de 3960 €, por los conceptos de IVA, IBI y VADO de dichas dos mensualidades (f. 156 y 158). 8) No consta que la arrendataria solicitase la licencia ambiental ni que ésta fuese denegada; tampoco consta la imposibilidad de obtenerla, supeditada, según admite la misma demandada a realizar una serie de obras en la nave, necesidad no comunicada en su momento a la arrendadora. 9) Entre las partes existieron conversaciones para solucionar sus controversias de manera amistosa que motivaron la redacción de un principio de acuerdo fechado el 3.12.2010, que nunca fue suscrito por ninguna de las partes (f. 133 y 134) y ni siquiera el LR de la demandada llegó a entregar los pagarés y cheques - que la demandada afirma que fueron cancelados - a que se comprometió la demandada, sin que aquellas negociaciones fructificasen en acuerdos vinculantes. 10) No consta si la nave sigue o no desocupada (sin alquilar) ni las gestiones efectuadas por la actora para arrendarla de nuevo, no consta que la arrendadora tuviese obstáculos para arrendar de nuevo (ni siquiera constan daños en el momento de la devolución de las llaves), ni siquiera que fuese ofertada a terceros en arrendamiento.

TERCERO.- El recurso de la demandada no puede prosperar: (1) no solo no consta que la licencia fuera solicitada o que, siéndolo, fuera denegada, sino que no pudiera obtenerse, pues la misma demandada admite (basta ver el recurso) que estaba supeditada a la realización de obras con tal finalidad (llegando a basarse en presupuestos aportados con la contestación - que además son posteriores a la resolución por su parte - y en la testifical del ingeniero Sr. Conrado ), cuya necesidad, tampoco consta fuera comunicada a la propiedad, ni siquiera en la carta de resolución unilateral se aluve a la necidad de dichas obras o al excesivo coste de las mismas, aparte de los términos del contrato (concretamente el extremo 1.d del fundamento anterior); (2) las goteras fueron detectadas desde un principio por la demandada y motivaron reparaciones a instancia de la actora (testifical Don. Iván , no tachado, sujeto a contradicción sin que existan méritos para dudar de su testimonio; e incluso del mismo testigo Don. Serafin , que depuso a instancia de la demandada, en relación con la factura y presupuestos obrantes a los f. 165 y ss, no expresamente impugnados); (3) no constan intestos de resolución del contrato ante las goteras derivadas de las lluvias que tuvieron lugar en el verano de 2011, y por el contrario existieron negociaciones para congelar la renta en 11.000 €.

CUARTO.- Se trata de un contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, sometido a la LAU 29/94, con una duración máxima, no superior a 5 años. En materia de duración, rige la total libertad de pactos, lo que se confirma con el preámbulo ('....la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del CC') y lo establecido en el art. 4.3 LAU (a cuyo tenor : ' Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC'), en tanto que se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Tít. III ( arts. 29 a 35, en relación - por remisión - con los arts. 19 , 21 , 22 , 23 , 25 , 26 , 27.2.a,b ,e, y supletoriamente, por el CC (aparte de estar imperativamente sujetos al Tít. I - arts. 1 a 5 - y a las Disposiciones comunes del tít. IV ( arts. 36 y 37), por lo que la autonomía de la voluntad prevalece con gran amplitud (arts, pues, 6.2 y 1255 CC ). En principio, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada, supone el incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, pues en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC .

En la LAU (sin un precepto semejante al art. 56 TRLAU 64), únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94 (arrendamientos de vivienda), con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto (duración superior a 5 años, siempre que el mismo hubiere durado al menos 5 años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador, con una antelación mínima de 2 meses, en el que se haya pactado que, para el caso de desistimiento,deba el arrendatario indemnizar con una indemnización equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir ), y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente (SSAP de esta Sección 13ª 2.2.2012, 13.3.2012, entre otras), de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado El artículo 11 prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe deducirse que este precepto no es aplicable a los arrendadmientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario, ex art. 6.2); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.

En el supuesto de arrendamiento de 'uso distinto', caso no aceptación del arrendador del desistimiento unilateral, nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CC (en relación con el art. 27.1 LAU ); los supuestos que pueden darse son: a) la aceptación por el arrendador sin reservas, supone un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, en cuyo caso se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones. b) En otro caso, si existe pacto al respecto, ha de estarse al mismo: es decir que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 ); c) si no existe pacto, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador - como es el caso - no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados; en este caso no resulta de aplicación el art. 56 del TRLAU 64 ni el art. 11 LAU (ni siquiera analógicamente), se interesa la resolución, por lo que la indemnización deberá contraerse a los daños y perjuicios real y efectivamente causados. Y corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita. Criterio éste seguido en la resolución recurrida y que se comparte por esta Sala.

QUINTO.- Al menos, hasta el juicio (20 de junio), no consta el alquiler de la nave, por lo que la indemnizacion concedida se revela como adecuada y razonable atendidas las circunstancias del caso: 7 meses de renta a razón de 11.000 €, dos por obras - por la empresa INELECTRIC SL, para la reparación de la cubierta y el falso techo - y otros 5 para gestionar el arrendamiento, no simpemente 'desocupada', lo que conduciría a una situación de incertidumbre, máxime cuando, como se ha expuesto en el fundamnento 2º no constan las gestiones efectuadas por la actora para arrendarla de nuevo, no consta que la arrendadora tuviese obstáculos para arrendar de nuevo (ni siquiera constan daños en el momento de la devolución de las llaves), ni siquiera que fuese ofertada a terceros en arrendamiento.

Consecuentemente, con desestimación de los recursos, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes derivadas de sus respectivos recursos, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando los recursos de apelación formulados por le entidad METALUR SA, de un lado y JARBRIC SL, D. Porfirio y D. Luis Pablo de otro, contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes derivadas de sus respectivos recursos.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.