Sentencia CIVIL Nº 342/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 309/2016 de 19 de Mayo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 309/2016-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 676/2014 del Juzgado Primera Instancia 44 Barcelona

S E N T E N C I A Nº342/17

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

D. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a 19 de mayo de 2.017.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre Nulidad de contrato de compraventa nº 676/2014, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 44 Barcelona, a instancia de D/Dª. Arturo , contra D/Dª. Ana María y Dª. Carina , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 9 de diciembre de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

Estimo íntegramente la demanda que formula el procurador Sergio Rubio Carrera, en nombre y representación de D. Arturo , y declaro la nulidad del contrato de compraventa de fecha 17 de junio de 2010 entre la sociedad Italproducts, S.L y Doña Carina sobre la vivienda de la CALLE000 , NUM000 - NUM001 , escalera NUM002 , piso NUM003 , puerta NUM004 , de Barcelona, inmueble que deberá volver al

patrimonio de la Sociedad Italproducts, S.L.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de enero de 2017.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO.- Las demandadas ITALPRODUCTS, S.L., Dña. Ana María y Dña. Carina interponen recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de las pretensiones formuladas por el actor D. Arturo en la demanda que presentó, donde peticionó: 1) que fuese declarada la nulidad radical y absoluta del contrato de compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 - NUM001 , escalera NUM002 , piso NUM003 puerta NUM005 de Barcelona, otorgado en escritura pública de 17 de junio de 2010, por tratarse de un negocio jurídico simulado; 2) que se ordenase mediante mandamiento al Registro de la Propiedad correspondiente la cancelación de las inscripciones y anotaciones producidas por el referido contrato simulado de compraventa en favor de la demandada Dña. Carina ; 3) que se incorporase al patrimonio de la sociedad ITALPRODUCTS, S.L. la citada propiedad, y 4) que las demandadas fueran condenadas en costas.

En la demanda, el actor alegó, en síntesis, ser propietario de dos participaciones de las cien de la sociedad demandada, ostentando el resto su ex esposa, la demandada Dña. Ana María ; que fue administrador único de la misma por plazo indefinido, hasta el 26 de marzo de 2010, cuando pasó a ser administrador mancomunado, y que presentó su dimisión en fecha 29 de abril de 2010; que la sociedad demandada le adeuda 332.268,77 euros, los cuales han sido reclamados judicialmente, y que la sentencia dictada -desestimatoria de su demanda- está pendiente de resolución del recurso de apelación; que, en fecha 17 de junio de 2010, fue elevado a público el acuerdo de la sociedad por el cual Dña. Ana María se autonombró administradora única de la misma y, en igual fecha, actuando ya en representación de ITALPRODUCTS, S.L., Dña. Ana María vendió a la demandada Dña. Carina -su madre- la finca sita en la CALLE000 , nº NUM000 - NUM001 , escalera NUM002 , piso NUM003 puerta NUM005 de Barcelona, y que las contratantes hicieron constar en la escritura manifestaciones que no se corresponden con la realidad. En ese sentido, alegó que la finca estaba arrendada a la compradora en virtud de contrato de su difunto esposo de 7 de diciembre de 1959, cuando el actor afirma que la ocupa desde el 9 de noviembre de 1995 a título de liberalidad, de forma gratuita y sin pagar renta, desde que fue adquirida por ITALPRODUCTS, S.L., tras renunciar la demandada a los derechos de tanteo y retracto; el precio estipulado (128.000 euros), muy inferior al de mercado según dictamen pericial que aportó, queda totalmente aplazado y sin interés alguno hasta el 30 de junio de 2020, cuando la compradora tendrá 89 años de edad y no contará con medios de pago, y se hace entrega de la finca sin hacer pago alguno del precio, sin incluir condición resolutoria y sin pedir garantía para el cumplimiento.

Alegó el actor que la vivienda salió del patrimonio de la sociedad cuando ya había reclamado varias veces el pago de la deuda señalada, y que la compraventa de 17 de junio de 2010 es un contrato simulado que se utiliza para ocultar la verdadera intención de las partes de la misma, consistente en ocultar el patrimonio social para hacer irrealizable la deuda que la sociedad tiene con el actor y que es reclamada en otro procedimiento judicial, siendo el actor perjudicado por el préstamo que tiene pendiente de cobro; la compraventa simulada a una persona que carece de medios económicos para la adquisición de la propiedad y de posibilidades de disponer o tener acceso a financiación a los 79 años de edad carece de causa, pues se está simulando una compraventa, cuando se trata realmente de esconder el patrimonio de la sociedad a los acreedores, pues ITALPRODUCTS, S.L. no tiene necesidad alguna de vender esa finca, y menos en esas condiciones, que no suponen ingreso de cantidad alguna en sus cuentas; la compraventa es falsa y la causa es ilícita; aparte de reiterar los extremos relativos al precio inferior al de mercado, etc., añadió que, en caso de fallecimiento de la compradora, la propiedad de la finca pasaría a Dña. Ana María por vía sucesoria u otra vía. Asimismo, alegó que la venta de patrimonio de la sociedad no fue aprobada en Junta y que se hizo con desconocimiento del actor, quien supo de ella con ocasión de la reclamación en el otro procedimiento judicial, al reclamar la nota registral, y que en ese procedimiento se requirió a la sociedad demandada para que aportase copia de la escritura pública de compraventa. Añadió que la administradora de la sociedad había llevada la sociedad a la ruina y que había dejado de abonar los préstamos hipotecarios una finca sita en la Ametlla del Vallès propiedad de la la sociedad, finca que estaba siendo objeto de realización hipotecaria.

Las demandadas se opusieron en su contestación, partiendo de alegar la falta de legitimación activa del actor, basada en que el actor no acredita su pretendido crédito contra la sociedad, ni que la compraventa perjudique sus derechos, y de que la demanda presentada había sido desestimada en primera instancia; alegaron, además, que el actor no fue parte en el contrato de compraventa. Negaron que el actor fuera revocado en su cargo de administrador, y alegaron que fue él quien renunció al cargo de administrador mancomunado el 4 de marzo de 2010 y que así lo notificó por conducto notarial. Alegaron que la sociedad, inicialmente con actividad empresarial, pasó a convertirse en patrimonial, titular de las propiedades de la familia Arturo - Brigida , y negaron la existencia de préstamo alguno del actor a la sociedad, estando ante meros apuntes contables sin justificación real. Negaron que la Dña. Ana María se autonombrara administradora única, pues lo hizo ante el cese del actor. Alegaron que la vivienda vendida ha sido el domicilio de los padres de Dña. Ana María desde 1959, por contrato de arrendamiento con 'La Caixa', entidad que decidió deshacerse del patrimonio inmobiliario en la década de los 90 del pasado siglo mediante su venta a los arrendatarios en condiciones ventajosas, en este caso, por el precio de 7.600.000 pesetas, y que, ante la ansiedad generada a la arrendataria por la situación, el actor se ofreció a adquirirla a través de la sociedad, para ayudar financieramente a su suegra, pero, dado que el derecho de tanteo correspondía a su suegra, la compraventa se hizo como una cuestión meramente formal a favor de la sociedad, con el pacto verbal de otorgar a Dña. Carina un usufructo vitalicio, para poder seguir viviendo allí, prácticamente con el compromiso de que la propiedad de la vivienda acabara revertiendo en su patrimonio; la adquisición de la vivienda por la sociedad era meramente transitoria o instrumental, ya que el acuerdo consistía en que la destinataria final de la misma era su propietaria 'natural', a quien le correspondía el derecho ejercitado, y que el acuerdo verbal fue un 'pacto de familia'.

Negaron las manifestaciones tachadas de falsas por el actor, a saber: la demandada se subrogó en el arrendamiento tras fallecer su esposo, y está vigente el arrendamiento, ocupando la sociedad la posición de arrendadora al adquirir la finca, sin pagar renta, por lo que adujeron que algo tendrá que ver el actor en ello, pues no consta requerimiento alguno de pago de renta; el precio estipulado es el triple del que la sociedad pagó en su día, y muy superior al valor catastral (43.961,32 euros) y al precio o valor mínimo fijado por Tributs de la Generalitat (coeficiente 2,90); no es contrario a derecho aplazar el pago del precio en el tiempo, ni entregar la posesión. Negaron ser su intención ocultar el patrimonio social en perjuicio del actor, siendo su intención dar cumplimiento a lo acordado en 1995, al compromiso doble de que Dña. Carina siguiera viviendo en el piso y de que acabaría formando parte del patrimonio de su destinataria natural, compromiso no cumplido por el actor mientras fue administrador único, y que decidió cumplir su hija, al acceder al cargo de administradora única, de modo que la causa del contrato de compraventa existe y es lícita. Alegaron que la reclamación de cantidad del actor se produjo al romperse el matrimonio con la demandada. Añadieron que no hay prueba de que la compradora no abonará el precio, sin perjuicio de las acciones que incumbirían a la sociedad vendedora en tal caso, y que, si las cuentas anuales se presentaron hasta 2008, algo tendrá que ver el actor en ello, al haber sido administrador hasta mediados de 2010.

La sentencia estima las pretensiones del actor, partiendo para ello de reconocerle legitimación activa, aunque su crédito -la sentencia dictada en apelación en el procedimiento iniciado por el actor contra ITALPRODUCTS, S.L. en reclamación de cantidad (Ordinario 1431/2010, Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers) fue estimatoria del recurso del actor, pero fue recurrida en casación por la demandada - tenga hasta ahora la cualidad de contingente, dado que es socio de la sociedad demandada, aunque ostente únicamente dos participaciones sociales, y tiene un interés jurídicamente protegible, según tiene señala la jurisprudencia. Tras hacer referencia a hechos considerados como acreditados durante el procedimiento, entre ellos, que Dña. Carina no tenía liquidez para comprar el piso arrendado y que se compró a través de la sociedad, permaneciendo en él sin pagar renta alguna a la sociedad, se concluye que la simulación del contrato de compraventa resulta del precio estipulado, inferior al 50% del precio de mercado, del aplazamiento de su pago, de que no se pactaron intereses ni garantía alguna, y de que la vendedora (la sociedad) no obtiene nada a cambio de momento, siendo incierto el cobro del precio, dada la edad de la compradora.

Se motiva que el pacto verbal alegado en la contestación no queda acreditado a partir de las solas declaraciones de las demandadas y de una persona que es hermana de Dña. Ana María e hija de Dña. Carina , aparte de la renuncia al interrogatorio del actor. Se pone de relieve que se advierte un cambio de versión, porque las demandadas alegaron en la contestación que el piso sería cedido a su propietaria 'natural', Dña. Carina , sin alegar que sería a cambio de un precio, así como que la hija y su hermana dicen que tiene medios para pagarlo al haber vendido una finca, pero no lo acreditan, y que no consta requerimiento alguno al actor para cumplir el pacto verbal referido. Se añade que, de ser estimada finalmente la demanda del actor en reclamación de cantidad, seguramente provocaría la imposibilidad de la sociedad de hacer pago de la deuda, y que no es relevante para tener por probada la simulación que el contrato de arrendamiento de 1958 siguiera vigente o no al tiempo de la compraventa de 2010.

El actor se opone al recurso de apelación interpuesto por las demandadas y solicita la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia.

SEGUNDO.- Las apelantes reiteran en su recurso la falta de legitimación activa del actor, pues alegan que, según tiene sentado la jurisprudencia, solamente pueden instar la resolución contractual quienes han sido parte en el contrato y/o aquellos que tienen un interés legítimo, por ser perjudicados y afectados, sin que el actor-apelado reúna tales requisitos. La compraventa realizada no perjudica sus derechos, quien ostenta un 2% de las participaciones sociales, y el derecho de crédito esgrimido por el actor no resulta plenamente acreditado en autos, pues está siendo objeto de un procedimiento judicial cuya sentencia no es firme, al haber sido interpuesto por ITALPRODUCTS, S.L. recurso de casación contra dictada en apelación el 27 de octubre de 2014 . Alegan que en la sentencia dictada se olvida un elemento básico, cual es la solvencia de la sociedad demandada, que tiene otra finca en propiedad en L'Ametlla del Vallès, valorada en más de un millón de euros. Se muestran contrarias a considerar al actor como perjudicado conforme a la STS citada en la resolución recurrida, y cuestionan en qué consistiría el perjuicio de quien solo ostenta el 2% de las participaciones sociales.

Este Tribunal considera que, en efecto, el actor no fue parte entre el contrato de compraventa celebrado en fecha 17 de junio de 2010 entre la demandada ITALPRODUCTS, S.L. y la codemandada Dña. Carina , pero comparte el criterio aplicado en la sentencia recurrida acerca de que el actor tiene legitimación activa para pedir lo que pide en la demanda: la nulidad absoluta de dicho contrato por simulación contractual.

Es cierto que la sentencia dictada en el procedimiento Ordinario 1431/2010 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers no es firme, pero consideramos que carece de sentido negar la legitimación activa al actor cuando, con independencia de lo que se decida finalmente acerca de dicho crédito, es socio de la sociedad vendedora de una finca que, como declaró el testigo Sr. Faustino durante el juicio, figuraba en el patrimonio de la sociedad como 'inmovilizado' y había sido adquirida con las aportaciones dinerarias que desde 1995 y hasta antes de formalizar su compra el actor iba ingresando en la tesorería de la sociedad.

No consta acreditado otro origen del dinero que sirvió para pagar el precio de la compraventa celebrada en fecha 9 de noviembre de 1995. De hecho, la propia demandada Dña. Carina reconoció durante su interrogatorio que el dinero lo aportó el actor. En concreto, manifestó que el actor se adelantó, tras reunión de sus tres hijas, y dijo que el tenía el dinero para hacerlo al contado y que las hijas de la demandada, si separaban, no podrían pagar las hipotecas, de modo que así ella podría estar tranquila ('la casa va ser tuya y podrás estar aquí hasta que te mueras').

Además, coincidimos con el criterio de la juez 'a quo' de aplicar lo que señala la jurisprudencia acerca de reconocer la legitimación de un tercero ajeno al contrato en caso de que la acción ejercitada sea la encaminada a declarar la nulidad radical/absoluta o la inexistencia del contrato, y, específicamente, la legitimación activa de cualquier sociopara instar la nulidad de la compraventa de un bien propiedad de la sociedad de que la forma parte, al tener interés jurídico.

La STS, Sala 1ª, de 3 de mayo de 2016 , que recoge el tenor de la de 16 de enero de 2013 -citada expresamente en la sentencia recurrida por las demandadas-, se reitera la legitimación activa del tercero:

'las sentencias de 16 de enero de 2013, rec. 1431 de 2010 y 24 de abril de 2013, rec. 2108 de 2010 :

«Cuando el artículo 1302 establece rigurosas restricciones para el ejercicio de la acción de nulidad, se está refiriendo única y exclusivamente a aquellas pretensiones que se encaminen a obtener la anulación o declaración de nulidad relativa de los contratos en que se aprecie la concurrencia de alguno de los vicios de consentimiento del artículo 1265; no siendo aplicables tales limitaciones a las demandas cuya finalidad sea conseguir la declaración de inexistencia o de nulidad radical de aquellos otros a los que se imputa la falta de alguno de los elementos esenciales (art. 1261) o la vulneración de una norma imperativa o prohibitiva. Diversas resoluciones de esta Sala han declarado que estas últimas pretensiones, que instan el reconocimiento de la nulidad absoluta o la inexistencia de un contrato no se hallan sujetas a las limitaciones que establece el artículo 1302, pudiendo ser deducidas no solo por quienes han intervenido en el otorgamiento del contrato a que se refieren, sino, además, por quienes hayan podido resultar perjudicados ( sentencias de 15 de Febrero de 1977 y 5 de Noviembre de 1990 y demás que en ellas se reseñan)».

En la STS, Sala 1ª, de 13 de mayo de 2016 , que recoge el tenor de la de 8 de abril de 2013 -citada expresamente en la sentencia recurrida por las demandadas- se reitera, asimismo, la legitimación activa del socio:

'La Sentencia de esta Sala 215/2013, de 8 de abril (Rec. 190/2011 ), se pronunció a tal respecto en los siguientes términos:

«La Audiencia Provincial revoca la sentencia de primera instancia porque entiende que la demandante, socia de la sociedad vendedora del inmueble, carece de legitimación activa para pedir la nulidad de la compraventa. Mediante una remisión indirecta a dos sentencias de esta Sala 1ª del Tribunal Supremo, de 5 y 21 de noviembre de 1997 , la Audiencia justifica la 'falta de legitimación de los socios para instar la nulidad de los contratos celebrados por el órgano de administración'.

»Es cierto que la Sentencia de 5 de noviembre de 1997 (recurso núm. 2849/1993 ) entendió correctamente denegada a los socios de una sociedad la legitimación para pedir la nulidad de una compraventa realizada por la sociedad en un supuesto en que la venta es atacada porque se aducía que el administrador 'ha obrado en contra de los deberes que le incumben, derivándose un perjuicio para los accionistas, en otros términos, en beneficio de la sociedad compradora y sin requerirlo el fin social'. Argumentaba que 'ello no les da la condición de terceros perjudicados, sino la de socios perjudicados, que pueden accionar de acuerdo con el art. 134 del TRLSA , no fuera de las normas societarias. Sólo cuando se diesen las circunstancias prevenidas en el apartado 4 del susodicho precepto podrán exigir ellos mismos la responsabilidad del administrador, pero en modo alguno poseen legitimación para atacar los negocios jurídicos llevados a cabo por el administrador en uso de sus poderes siempre que lo estimasen contrarios a sus intereses. El derecho societario sería un verdadero caos si se admitiese lo contrario, olvidando los efectos de toda actuación representativa en su ámbito'.

»Por su parte, la Sentencia de 21 de noviembre de 1997 (recurso núm. 3030/1993 ), en un supuesto en que la ineficacia invocada era una ' nulidad radical o de pleno derecho por haberse realizado las transmisiones patrimoniales de la sociedad anónima (...) con infracción de normas de obligado cumplimiento relativas a la liquidación de este tipo de sociedades', argumenta que 'integrados los socios en la personalidad jurídica social, todos ellos son parte en los contratos así celebrados por el representante del ente social y, por ello, no cabe reconocer a los socios actores-recurrentes la condición de terceros legitimados para instar la nulidad radical o de pleno derecho'.

»Pero el hecho de que en dos casos, a la vista de las circunstancias concurrentes, el tribunal ratificara que los socios carecían de un legítimo interés para impugnar [ rectius: instar] la nulidad de una compraventa realizada por la sociedad, no permite concluir que constituya jurisprudencia de esa Sala que los socios carecen, por carácter general, de esta legitimación para ejercitar la acción de nulidad de los contratos celebrados por quien ostenta la representación orgánica de la sociedad.

»En cualquier caso, para juzgar la legitimación no puede obviarse la causa o motivo de nulidad invocado. En nuestro caso, en la demanda se invocaron dos causas de nulidad, la inexistencia de causa y la ilicitud de la causa ( art. 1276 CC ), porque la compraventa se realiza sin que conste el abono de precio y a favor de otra sociedad que se acaba de constituir por tres de los cuatro hermanos, socios de la entidad vendedora, siendo la otra socia la que pide la nulidad.

»Para el ejercicio de este tipo de acciones, la jurisprudencia reconoce 'la legitimación de un tercero, que no haya sido parte en el contrato, (...) siempre que dicho tercero tenga un interés jurídico en ello o, lo que es lo mismo, se vea perjudicado o afectado de alguna manera por el referido contrato' ( Sentencia 4/2013, de 16 de enero , con cita de muchas anteriores, entre otras la 145/2004, de 28 de febrero de 2004 , 621/2001, de 23 de junio de 2001 , y 14 de diciembre de 1993 ). En nuestro caso, la demandante, en cuanto socia titular de participaciones que representan el 25% del capital social de la sociedad vendedora tiene un interés jurídico en instar la nulidad de la compraventa del principal activo inmobiliario de la sociedad, por los motivos indicados, pues se ve afectada como consecuencia del efecto reflejo que la enajenación del bien ha supuesto en la devaluación de sus participaciones.

»Ese interés jurídico de la socia demandante no se agota en la legitimación para una eventual acción de responsabilidad social contra la administradora por el perjuicio causado a la sociedad, al amparo del entonces vigente artículo 134 TRLSA , sino que alcanza también a la acción de nulidad por inexistencia de causa o por ilicitud de la causa».

La referida doctrina fue reiterada por la Sentencia 498/2014, de 23 de septiembre (Rec. 1079/2012 ).

Es además oportuno mencionar que el artículo 232 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital , en la redacción dada por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, ha venido a disponer de manera expresa que el ejercicio de la acción de responsabilidad de los administradores no obsta al ejercicio, entre otras, de la acción de «anulación de los actos y contratos celebrados por los administradores con violación de su deber de lealtad».'

Este Tribunal considera, que, a estos efectos, la misma legitimación activa ostenta un socio minoritario, como sucede en este caso, que un socio mayoritario, puesto que de lo que se trata es de ostentar interés jurídico. Y el actor-apelado lo ostenta, máxime cuando se ha reconocido durante el interrogatorio por Dña. Carina , haciendo prueba en su contra ex art.316.1 LEC , que la finca objeto del procedimiento fue adquirida con dinero aportado por el actor, aunque se pusiera a nombre de la sociedad demandada. Además, la venta de la finca no consta aprobada en Junta por los socios de la misma, y se desconocen las facultades otorgadas por los Estatutos al Administrador social, ya que no ha sido aportada al procedimiento el acta de constitución de la sociedad ni certificación literal del Registro Mercantil, y en la escritura de elevación a público del acuerdo de la Junta de 25 de mayo de 2010 por el cual fue nombrada Administradora Única consta sólo que lo fue 'con todas las facultades que legal y estatutariamente le correspondan'.

Por otra parte, la solvencia de la sociedad demandada para responder de eventuales créditos en su contra no ha sido acreditada a instancia de las ahora apelantes ( art.217.3 LEC ), aparte de que no consta tampoco acreditado a su instancia que la finca propiedad de la sociedad sita en la L'Ametlla del Vallès (registral 4882) esté valorada en más de 1.000.000 euros. Además, no se niega que dicha finca está siendo objeto de un procedimiento hipotecario (Autos de Ejecución Hipotecaria 1208/2014, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers), según resulta del documento nº 8 de la demanda.

Partiendo de tales premisas, no queda acreditado que, en el supuesto de que fuese confirmada por el Tribunal Supremo la sentencia dictada en apelación en relación con la reclamación dineraria del aquí también actor, la sociedad demandada pueda afrontar con sus propios recursos la condena impuesta en segunda a instancia a abonarle la suma de 332.268,77 euros, más los intereses legales.

TERCERO.- Afirman las apelantes que la sentencia recurrida incurre en errores al tiempo de valorar determinados hechos que, por otra parte, considera probados, sea por omisión, sea por valoración negativa. Tras hacer referencia a hechos probados contenidos en la sentencia, afirman que también ha quedado acreditados los que ellas alegan, a partir de las declaraciones de la testigo Dña. Brigida (hermana/hija de las demandadas personas físicas), del testigo Sr. Faustino y del perito del actor Sr. Jose Manuel , así como de la documental aportada por su parte.

Visionada la grabación del acto de juicio, consideramos acertada la valoración de la prueba llevada a cabo en la sentencia objeto de recurso, a la vista de las declaraciones de tales personas.

En cuanto a la testigo Dña. Brigida , manifestó que todos han vivido en la finca de la CALLE000 desde 1959, luego se vendieron de forma progresiva los pisos por La Caixa y, en 1995, la propietaria hizo una oferta a la arrendataria (su madre) para adquirirla por unos 7.000.000 de pesetas; se celebró una reunión en el piso de las cuatro hijas con las parejas respectivas para decidir cómo adquirir la finca, pues su madre sólo tenía el sueldo que cobraba y una finca usada por actor, su esposa y el hijo de ambos, por lo que no se ponía a la venta; actor y demandada se ofrecieron a pagar el precio de forma directa, sin pedir hipoteca, pensaba que la casa la compraban el actor y su hermana, porque eran matrimonio, y se acordó que ellos adquirían la vivienda y, posteriormente, su madre sería la usuaria y se le devolvería la propiedad a su madre, siendo ese el pacto verbal entre toda la familia; no se habló de que su madre desistiera de tener la propiedad, pues siempre quiso tener la propiedad. Añadió que siempre hablaban de familia, no de empresas, y que desconocía que el piso pasó a ser propiedad de la empresa demandada. Su madre tenía mucha confianza con actor, como con los otros, pero nunca se realizó ese gesto, y, cuando su hermana pudo hacerlo como administradora, en 2010, devolvió a su madre la propiedad; entiende que no se podía hacer como donación, sino como una compraventa; saben que su madre puede pagar una parte con la venta hecha de una finca sita L'Ametlla del Vallès, y están hablando las hermanas de que, como tienen hasta 2020 para pagar, podrían una hipoteca a fin de ejecutar esa compraventa. Su madre le comentó que salían como impagadas las cuotas de la Comunidad, pero que se reclamaba a la sociedad.

Consideramos que la citada testigo no confirma el origen del dinero con el cual se adquirió la finca que Dña. Carina disfrutaba en arrendamiento por vía de subrogación en la posición de arrendataria en el contrato concertado por su difunto esposo en 1959, en el sentido de que fuese adquirido por el actor y por su ex esposa Dña. Ana María . La testigo reconoce que creía que los habían adquirido con su dinero conjuntamente, por ser un matrimonio, y que no sabía que la vivienda pasó a ser propiedad de la sociedad, cuando ya se ha expuesto que la propia demandada Dña. Carina ha reconocido que el dinero lo aportó el actor.

Por otra parte, la testigo manifiesta que el pacto, verbal, fue que su madre sería la usuaria y que se le devolvería la propiedad posteriormente. Empero, aparte de que no cabe devolver la propiedad de algo que nunca se ha tenido en propiedad -con independencia de la posesión inmediata de la vivienda en virtud del contrato de arrendamiento concertado-, compartimos el criterio de la juez 'a quo' cuando cuestiona el contenido de ese pacto verbal, como luego se verá.

En cuanto al testigo Sr. Faustino , manifestó haber sido asesor externo, asesor fiscal de la empresa, que se jubiló en 2010 y que las últimas cuentas anuales que el elaboró fueron las de 2008, momento a partir del cual la sociedad quedó como inoperante; en ese momento, había un préstamos pendientes, una hipoteca de La Caixa y alguna cosa más; declaró en el procedimiento de reclamación de deuda seguido en Granollers a propuesta del aquí actor, pero dijo no recordaba lo que manifestó. Dijo conocer las cuentas, pero no al detalle, pues no era el contable, sino que supervisaba la contabilidad y asesoraba a la sociedad y sobre cómo se contabilizaban determinadas cosas en función de la ley; siempre despachó con el actor, pero dijo desconocer si 'puertas adentro' la demandada intervenía en la gestión; cuando el cerró cuentas en 2008; la vivienda comprada por la sociedad en 1995 se hizo figurar en la sociedad como inmovilizado. El actor había aportado 600.000 euros a la sociedad, que se llevaban a través de cuenta corriente, y aconsejó que, a efectos fiscales, se formalizara como préstamo, que a partir de entonces devengó intereses; por otra parte, el actor utilizaba también la finca de L'Atmella, y se formalizó un alquiler, de modo que pagaba un alquiler y luego cobraba los intereses; preguntado expresamente por la letrada de las demandadas, precisó que se trataba de apuntes contables, porque luego se compensaban, pero que no era una ficción contable, pues se debían 600.000 euros al actor, ya que había aportado esa suma.

Ya se ha expuesto que el citado testigo manifestó que la finca sita en la CALLE000 de Barcelona fue adquirida con las aportaciones dinerarias que iba ingresando el actor en la tesorería de la sociedad.

En cuanto al perito Sr. Jose Manuel , las apelantes afirman que ignora el estado de la finca, puesto que no pudo acceder a ella; cuestionan el método de valoración de la finca utilizado, así como la fecha de tasación (dos años después del contrato de compraventa), y afirman que el perito reconoció cómo en los años de la crisis económica, el valor fiscal de un inmueble (valor catastral x coeficiente multiplicador de Hacienda para cada zona o territorio) ha coincidido con el valor de mercado. Reiteran que el precio de 128.000 euros que aparece en el contrato de compraventa es superior al valor catastral del piso en 2010 (43.961,32 euros, según documento nº 20 de la demanda) multiplicado por 2,90 (coeficiente en esos años), que arroja la cantidad de 127.487,82 euros.

El citado perito manifestó que recibió el encargo del actor de valorar la vivienda, que estudió el inmueble y aplicó sistema de testigos en un radio de unos 300 metros de pisos con características parecidas, haciendo luego una media. No se pudo acceder a la vivienda, pero la valoración es lo más ajustada, a la baja, de modo que podría ser, incluso, más alta. Aclaró que habló con gente que tenía viviendas puestas a la venta, y que supo el precio al que las vendían, pero no había hecho un seguimiento de si luego se han vendido o no y a ese precio. Aclaró que es el precio de mercado, y que ese sondeo arroja el nivel de mercado. La vivienda de segunda mano se había seguido vendiendo en este tiempo; desde 2014, han subido, incluso, los precios. Reconoció el perito que hizo la valoración en octubre de 2012 y que el precio no es igual al de junio de 2010, que supondría una bajada de aproximadamente un 4%, que es lo que bajó en esos años, atendiendo a la zona en que está situada la finca (Les Corts-Pedralbes), zona que dijo se mantuvo muy bien y no hubo tanta variación en esos años. Preguntado sobre la distinción entre el valor de mercado y el valor fiscal, aclaró que el valor de reposición supone aplicar parámetros de antigüedad, servicios, etc., mientras que el valor fiscal es según parámetros del Catastro, diferentes del valor de mercado, y que en los últimos años ha subido bastante, llegando a estar en algún caso por encima. Aclaró también que, a nivel de escritura, se multiplicaba un coeficiente por el valor catastral, para evitar una inspección tributaria, y que Hacienda lo da por bueno, pero añadió que considera que el valor fiscal es muy irreal y muchas veces no tiene nada que ver con el de mercado. Dijo que él ha valorado según mercado, y, normalmente, es el valor que hay en la zona, salvo que un propietario quiera vender rápidamente el piso.

Al respecto, es evidente que el precio que aparece en la escritura pública de compraventa de 17 de junio de 2010 (128.000 euros) dista poco del precio a efectos fiscales (127.487,82 euros), al que el perito reconoce que la Agencia Tributaria daría su conformidad. Empero, consideramos que, a los efectos de tasación/valoración de una finca, el método utilizado por el perito del actor es adecuado y, desde luego, no ha sido rebatido mediante prueba de similar naturaleza propuesta por las ahora apelantes ex art.217.3 LEC . Cuestión distinta es la valoración que deba hacerse del hecho del porqué se hizo constar ese precio en la escritura pública de compraventa y no un precio más cercano al precio de mercado, que, según la estimación del perito, sería de unos 282.660,45 euros (aproximadamente, un 4% menos respecto del valor de tasación de 294.437,96 euros) en 2010.

En cuanto a la prueba documental, las apelantes sostienen que, en la sentencia dictada en primera instancia en el procedimiento seguido a instancia del actor en Granollers, se recoge la testifical del Sr. Faustino , su contable, la cual pone de manifiesto la ficción contable que hacían en la sociedad demandada, y que ha vuelto a reconocer en este procedimiento. Empero, aparte de dar aquí por reproducido lo expuesto en relación con la declaración de dicho testigo y con lo que de ella resulta, y sin perjuicio de que no constan ni las concretas preguntas ni las concretas respuestas dadas en ese otro procedimiento -no ha sido aportada la grabación correspondiente-, la valoración de dicha prueba, llevada a cabo en otro procedimiento judicial en el que la sentencia que le pone fin no es firme, no podía vincular a la juez 'a quo', como tampoco puede vincular a este Tribunal.

En cuanto al auto de Medidas Provisionales Previas a Demanda dictado en fecha 16 de febrero de 2010 en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers a instancia de Dña. Ana María contra D. Arturo , del que afirman resulta acreditado el inicio de un litigio matrimonial muy enconado, que es el problema donde se enmarcan todos los pleitos interpuestos por el aquí actor contra la demandada e ITALPRODUCTS, S.L., consideramos que no hace sino poner de manifiesto que los hechos objeto del presente procedimiento se produjeron en fechas inmediatamente posteriores, en el marco de una situación de crisis matrimonial.

En cuanto al valor catastral en 2010 de la finca vendida, lo cierto es que, acreditado documentalmente, no ha sido rebatido de contrario, con independencia de lo ya anteriormente expuesto en relación con la valoración pericial.

En cuanto a que, cuando fue remitido en fecha 15 de abril de 2010 por el actor a Dña. Ana María el primer burofax reclamando un supuesto crédito, la misma todavía no era Administradora única de la sociedad, pues fue nombrada como tal en fecha 25 de mayo de 2010, de la prueba documental resulta que, por escritura pública de 4 de marzo de 2010, el actor y la demandada Dña. Ana María comparecieron ante Notario y elevaron a públicos los acuerdos de la Junta Extraordinaria de la sociedad de 14 de enero de 2010, en virtud de los cuales el actor quedó cesado en su cargo como Administrador único y quedaron ambos nombrados como Administradores mancomunados de la sociedad por plazo indefinido. Posteriormente, en efecto, en escritura de fecha 17 de junio de 2010, se elevaron a público los acuerdos de la Junta de General de socios de 25 de mayo de 2010, donde consta que se tomó conocimiento de la renuncia del actor al cargo de Administrador mancomunado, se declaró aceptada la renuncia de Dña. Ana María como Administradora mancomunada y, a consecuencia de lo anterior, se modificó el sistema de administración y la demandada pasó a ser Administradora única de la sociedad. Por tanto, cuando el actor dirigió a la demandada Dña. Ana María esa primera reclamación extrajudicial, la demandada era ya Administradora, aunque lo fuera de manera mancomunada.

CUARTO.- Los apelantes reiteran, seguidamente, que no ha habido simulación contractual. Alegan que en la propia sentencia se reconoce la dificultad de la prueba directa en estos casos, siendo preciso acudir a la prueba de presunciones ( art.386 LEC ), y que, tras distinguirse en la resolución entre simulación absoluta y relativa, se concluye, sin más preámbulos, que la simulación puede obtenerse del elemento precio, que en las compraventas es elemento esencial, así como de las condiciones de pago establecidas. Se muestran disconformes con dar por bueno el valor de tasación del perito del actor, obviando con ello sus manifestaciones en el acto de juicio e ignorando todos los demás hechos objetivos acreditados en autos, como la existencia y vigencia del contrato de arrendamiento de Dña. Carina , las relaciones familiares entre las partes y las demás pruebas practicadas.

En relación con el precio, alegan que se ignora en la sentencia el hecho de que la tasación no corresponde a la fecha en que tuvo lugar la compraventa, sino que data de 2012, y que no se tiene en cuenta que la crisis económica supuso un descenso de precios importante en Barcelona en determinados años de hasta un 40%. Añaden que no existe en nuestro ordenamiento civil la figura del precio justo, que el precio que aparece en la escritura es varias veces superior al de compra de la vivienda en 1995, y hacen hincapié en la existencia de un pacto verbal, al cual se daba cumplimiento con la compraventa, y en los vínculos familiares, que explican dicho precio. Así, afirman que la sociedad compró la finca en condiciones muy ventajosas, al ceder Dña. Carina su derecho de tanteo, por lo que, llegado el punto de revertir el bien en el patrimonio de Dña. Carina , las condiciones a aplicarle no pueden ser tan gravosas, ni tan siquiera similares a las que se aplicarían si se vendiera la finca a un tercero ajeno a la sociedad y a las operaciones realizadas en el pasado; la sociedad no pretendía perder dinero, ni enriquecerse con la operación, aparte de que, al tiempo de la compraventa, Dña. Carina seguía siendo arrendataria de la finca.

En relación con las condiciones de pago del precio, alegan que la sentencia no tiene en cuenta que la operación se hace en cumplimiento de un acuerdo previo; la edad de la compradora en 2020 se ajusta a la esperanza media de vida de los españoles, situada en 85 años en el caso de las mujeres; es totalmente legal no pactar garantías ni devengo de intereses, estamos ante un pacto 'familiar' y, en su caso, si no se produjera el debido cumplimiento, la sociedad tiene acciones para obtener el cobro; la compraventa se formalizó ante Notario; se ignora en la sentencia que Dña. Carina ya tenía la posesión de la finca, por lo que carece de incidencia la transmision de la posesión al tiempo de la compraventa.

En relación con el pacto verbal, alegan que ha quedado acreditada su existencia. Se muestran disconformes con el reproche hecho a las demandadas respecto de la renuncia en el acto de juicio al interrogatorio del actor, y consideran injustificado que no se dé crédito a la testifical de Dña. Brigida y al interrogatorio de las demandadas, para luego admitir plenamente la versión del actor; niegan que haya tenido lugar un cambio de versión en la narración de los hechos por las demandadas, pues siempre se ha dicho que hubo un pacto verbal entre miembros de una familia para ayudar a la madre en la financiación de la compra de la vivienda, y que ella cedió su derecho de tanteo para adquirirla en condiciones ventajosas, con el compromiso de que, en un futuro, dicha vivienda volvería a su patrimonio, no de forma gratuita, sino a cambio de un precio razonable, acorde con las circunstancias del caso, ya que lo contrario sí supondría un grave perjuicio para la sociedad y un enriquecimiento injusto para Dña. Carina . Se muestran también disconformes con lo que señala la sentencia recurrida acerca de la falta de requerimiento al actor para dar cumplimiento al pacto verbal, pues entienden que no tenía sentido antes de la separación matrimonial, por la confianza familiar de que se cumplirían los pactos, y que, tras esa separación, cuando Dña. Ana María accedió al cargo de Administradora única, pudo dar cumplimiento al pacto de continua referencia. Consideran irrespetuoso que se ponga en duda la declaración de Dña. Carina acerca de sus ingresos, que dijo eran procedentes de la venta de una finca en L'Ametlla del Vallès y de su pensión, lo cual corroboró Dña. Brigida . Finalmente, reprochan que no se considere relevante el hecho de que la vivienda fuera el domicilio familiar desde 1959 y la subsistencia del contrato de arrendamiento hasta el momento en que se produjo la venta a favor de la propia inquilina.

En relación con la causa de los contratos y la distinción entre simulación absoluta y simulación relativa, la STS, Sala 1ª, de 11 de abril de 2011 señala lo siguiente:

'El artículo 1275 del Código Civil establece que la causa es uno de los elementos esenciales del contrato, indicando que en los contratos onerosos, la causa para cada parte contratante, es la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte. De manera que los contratos sin causa o con causa ilícita no producen efecto alguno, entendiendo que es ilícita cuando la misma es contraria a las leyes o a la moral. Presumiendo que la misma existe y es lícita aunque no se exprese en el contrato, salvo que el deudor pruebe lo contrario.

Doctrinalmente se estima que existe simulación contractual cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato, de forma que el contrato responde éste a una finalidad jurídica distinta, todo ello sin perjuicio que el contrato haya sido documentado ante fedatario público puesto que la jurisprudencia tiene declarado ( STS 2.06.83 , 24.02.86 y 10.11.88 ) puesto que ' la eficacia de los contratos otorgados ante notario, no alcanza a la verdad intrínseca de las declaraciones de los contratantes, ni a la intención o propósito que oculten o disimulen, porque ésta escapa a la apreciación notarial, dado que evidentemente, el documento jurídico da fe del hecho y de la fecha, es decir lo comprendido en la unidad del acto, pero no de su verdad intrínseca' ( STS 23.09.89 , 2.7.93 , 4.2.94 y 8.2.95 ).

Debemos indicar que el Código civil, en relación con la causa admite dos supuestos en cuanto a su falsedad. Aquél en el que la declaración falsa es exponente de la inexistencia de causa y da lugar a la llamada simulación absoluta o negocio absolutamente simulado, vacío o inexistente, pues no se quiere en realidad concluir ninguno, de modo que esta especie de simulación sirve de medio para alcanzar fines extraños a los negociales, operando con frecuencia, aunque no necesariamente, con fin de fraude a terceros, y otro aquél en el que la declaración falsa encubre otro negocio jurídico verdadero, con causa propia, denominado contrato disimulado, dando lugar a la simulación relativa , en la que se finge perseguir una causa negocial mientras la voluntad real es dirigida a otra causa, pero sin que tampoco sea necesaria la intención de fraude'.

Y este Tribunal considera que, en este caso, no existe causa en el contrato de compraventa de fecha 17 de junio de 2010, en el sentido expuesto.

En contra de lo señalado en la resolución recurrida, por lo que respecta al precio, este Tribunal, con independencia de dar aquí por reproducidos los argumentos relativos a las aclaraciones del perito del actor en el acto de juicio y a la ausencia de prueba en contrario, considera que no es que el concreto precio que aparece en la escritura pública un dato decisivo en este caso para decidir si ha existido o no simulación absoluta del contrato en perjuicio del interés jurídico del actor, puesto que, ciertamente, teniendo en cuenta que la vivienda pudo ser adquirida en 1995 en condiciones ventajosas debido a la condición de inquilina de Dña. Carina , no se trata de un precio 'vil', en sentido jurídico; es más, se ajusta a los cálculos que el perito aclaró son necesarios para que la Agencia Tributaria no lleve a cabo una inspección de esa naturaleza. Cuestión distinta es que ese precio sea un precio de mercado en 2020, máxime cuando, según aclaró el perito Sr. Jose Manuel , el valor fiscal es muy irreal y muchas veces no tiene nada que ver con el de mercado.

Tampoco consideramos que sea un dato decisivo la transmisión de la posesión de la finca -tampoco se considera así en la sentencia recurrida- puesto que Dña. Carina ya venía poseyendo la finca como arrendataria, aunque, según reconoció durante su interrogatorio Dña. Ana María , lo hacía sin pagar renta alguna desde que fue adquirida por la sociedad (1995). En cambio, sí consideramos relevantes, como tiene lugar en la sentencia recurrida, las condiciones de pago pactadas en relación con la cuestión de la existencia o no de un pacto verbal y su concreto contenido.

En ese sentido, respecto del aplazamiento del pago de precio hasta 2020, en lugar de haber pactado una fecha más cercana en el tiempo, entendemos, como tiene lugar en la resolución recurrida, que carece de toda justificación en el caso concreto, no ya tanto por la edad que pueda tener la compradora en ese momento (86 años), sino porque carecía de ingresos suficientes para adquirir la finca en 1995 y no ha probado siquiera durante el procedimiento ( art.217.3 LEC ) los concretos ingresos con que cuenta en la actualidad, ni ha alegado cómo pretende afrontar el pago del precio en un futuro. Así, no ha aportado prueba documental acreditativa de la pensión que cobra -durante su interrogatorio, Dña. Carina afirmó asciende a 800 euros mensuales, mientras que la demandada Dña. Ana María dijo desconocer su importe-, como tampoco del precio supuestamente percibido por la venta de una finca de su propiedad sita también en L'Ametlla del Vallès -Dña. Carina manifestó durante su interrogatorio que la vendió en 2000, según cree, y que cobró unos 30.000.000 pesetas-, que no había sido alegada en la contestación. Por lo demás, de ser cierto, no se entiende por qué no se ha hecho siquiera un pago a cuenta del total precio, acreditado documentalmente, o se ha establecido una fecha más cercana en el tiempo para el pago del precio.

Respecto de la ausencia de condición resolutoria para el supuesto de impago, del no devengo de intereses y de la ausencia de toda garantía, tampoco tiene justificación alguna a criterio de este Tribunal, que comparte el de la juez 'a quo'. Al respecto, Dña. Ana María se limitó a declarar durante su interrogatorio que, si su madre no paga, sus hermanas ayudarán a pagar, sin precisar cómo. Y la testigo Dña. Brigida (una de las hermanas) manifestó que están hablando las hermanas de que, como tienen hasta 2020, se podría pedir una hipoteca a fin de ejecutar esa compraventa. No queda claro, pues, cómo va a ser abonado ese precio de 128.000 euros que figura en la escritura de compraventa.

Respecto del pacto verbal, cuya existencia reiteran las demandadas, no se considera probado en la sentencia recurrida el concreto pacto, y este Tribunal comparte ese criterio. Puede ser que, en efecto, se celebrase una reunión familiar y que se acordase por los asistentes lo que sucedería finalmente con la vivienda, que, con dinero aportado por el actor a la sociedad, fue adquirida por esta última. Empero, lo que no consta acreditado a instancia de las demandadas es que el pacto consistiese en que Dña. Carina siguiese ocupando la vivienda que tenía arrendada a La Caixa y que, posteriormente, le sería transmitida la propiedad por parte de la sociedad, propietaria desde 1995.

Para acreditar la existencia del pacto verbal y en los términos alegados por las demandadas, consideramos que, en efecto, la renuncia de las demandadas a la práctica de la prueba de interrogatorio del actor, y una vez fueron practicados los interrogatorios de las demandadas, conduce a que, en la práctica, su eventual declaración no pueda llegar a ser valorada judicialmente siquiera conforme a las reglas de la sana crítica ( art.316.2 LEC : 'En todo lo demás, los tribunales valorarán las declaraciones de las partes y de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 301 según las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos 304 y 307'), y a que, en este concreto supuesto, se cuente, únicamente, con las declaraciones de las demandadas y de una persona vinculada a ellas por parentesco.

En cualquier caso, entendemos que en la sentencia objeto de recurso se admite la versión del actor en virtud de la valoración conjunta de la prueba, incluidas esas declaraciones que sí fueron practicadas.

Este Tribunal considera que, aunque las demandadas no aludan expresamente en su contestación al pago de un precio por parte de la compradora Dña. Carina , va implícito en el hecho de que lo relacionen con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, donde la compradora se compromete a abonar el precio. Lo que alegaron concretamente en su contestación fue que 'dicha compraventa se hizo como una cuestión meramente formal a favor de ITALPRODUCTS S.L., con el pacto verbal de otorgarle a la Sra. Ana María un usufructo vitalicio, para que pudiera continuar residiendo en dicha vivienda, prácticamente el compromiso de que la propiedad acabara revirtiendo en su patrimonio. Por tanto, la adquisición de la finca por parte de ITALPRODUCTS S.L. era meramente transitoria o instrumental, ya que el acuerdo consistía en que la destinataria final de la vivienda fuera su propietaria 'natural', esto es, la Sra. Ana María , que residía en la misma desde hacía muchísimos años, y a quien le correspondía el derecho ejercitado'.

Sin embargo, ya se ha expuesto que Dña. Carina no era propietaria de la vivienda por el mero hecho haberla ocupado muchos años, contando con un título para ello (arrendamiento), a diferencia de la sociedad demandada, que pagó el precio de la compraventa en 1995. Y este Tribunal considera que la situación acontecida, la ocupación de la vivienda por Dña. Carina desde esa adquisición en 1995 sin pagar renta alguna, se compadece más con la figura del usufructo vitalicio, fundado en el acuerdo familiar de que siguiera ocupando la vivienda y de que lo hiciera de modo gratuito, ante el hecho objetivo de que la sociedad pudo adquirla en 1995 en condiciones ventajosas, precisamente, por ser ella arrentaria de la misma.

La prueba practicada apunta a que, ante el cambio de circunstancias derivado de la situación de crisis matrimonial de actor y demandada - en el recurso se reconoce como enconada-, y haciendo uso del cargo de Administradora única de la sociedad, pero sin contar con el beneplácito acreditado del otro socio, se materializó la compraventa justo el mismo día en que fue elevado a público el acuerdo en virtud del cual accedió al cargo de Administradora única, hecho éste que conduce a presumir, en un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano ( art.386.1 LEC ) que responde solo a ese cambio de circunstancias, no a un concreto pacto alcanzado en 1995. De hecho, al hacer referencia las demandadas al contenido del pacto verbal, llama la atención que no se precise la fecha, siquiera sea aproximada, en que se materializaría el traspaso de la propiedad a su destinataria final y propietaria 'natural', por lo que la coincidencia del otorgamiento de la escritura pública de compraventa con esa situación sobrevenida, avala la versión del actor, de quien se afirma de contrario que iba alargando la situación. Lo cierto es que no se dirigió requerimiento alguno al actor con anterioridad a fin de que cumpliera el pacto, sin que consideremos de recibo que la alegada ruptura de la confianza familiar de que se cumplirían los pactos tras la separación conyugal justifique, sin más, que las demandadas Dña. Carina y Dña. Ana María no requiriesen al actor para materializar el pacto verbal que sostienen, sobre todo, sabiendo que la sociedad se desprendería de un bien que integra su patrimonio, pero que había sido adquirido con dinero del actor. Además, no debe olvidarse que ello tuvo lugar después de que el actor dirigiese dos requerimientos de pago a la sociedad y a Dña. Ana María mediante sendos burofaxes de 15 de abril de 2010 -Dña. Ana María era entonces Administradora mancomunada- y de 3 de junio de 2010 -Dña. Ana María era ya Administradora única-.

Todo apunta, pues, a que la compraventa es una ficción jurídica encaminada a garantizar a Dña. Carina la ocupación de la vivienda y/o sustraer un bien inmueble perteneciente a la sociedad del eventual crédito del actor declarado en sentencia firme.

En atención a todo lo expuesto, consideramos procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC , las costas de la segunda instancia son impuestas a las apelantes, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dña. Ana María y Dña. Carina contra la sentencia dictada en fecha 9 de diciembre de 2015 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Barcelona , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a las apelantes de las costas de este recurso.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. Doy fe.