Sentencia CIVIL Nº 342/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 789/2021 de 30 de Junio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120208170048

Recurso de apelación 789/2021 -4

Materia: J.V.desahucio por falta de pago y reclam. cantidad

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 659/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012078921

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012078921

Parte recurrente/Solicitante: Marcos

Procurador/a: Faustino Igualador Peco

Abogado/a: MARIA DOLORES BANEGAS SANCHEZ

Parte recurrida: Maximo

Procurador/a: Laura De Manuel Tomas

Abogado/a: Jorge Luis Sainz Pellon

SENTENCIA Nº 342/2022

Magistrados:

M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Mireia Rios Enrich

* Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina

Barcelona, 30 de junio de 2022

Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

Primero. En fecha 19 de agosto de 2021 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 659/2020 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aFaustino Igualador Peco, en nombre y representación de Marcos contra Sentencia - 02/03/2021 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Laura De Manuel Tomas, en nombre y representación de Maximo.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Maximo, representado por la Procuradora Dña. LAURA DE MANUEL TOMÁS contra D. Marcos, y condeno a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 4.140 euros en concepto de rentas devengadas en el mes de septiembre a noviembre de 2020 y parte proporcional del mes de diciembre de 2020. Sin que proceda reclamar cantidad alguna a la parte demandada en concepto de complemento de fianza y garantía adicional.

ESTIMO PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por D. Marcos, representado por el Procurador de los Tribunales D. FAUSTINO IGUALADOR PECO contra D. Maximo, condenando a éste a devolver a la parte demandada reconvencional la cantidad de 2.000 euros en concepto de fianza y garantía.

Lo que supone que la parte arrendataria deberá abonar a la arrendadora el importe de 2.140 euros más los intereses legales correspondientes, a computar desde la interpelación judicial.

Cada una de las partes sufragará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 29/06/2022.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso.

El día 16 de septiembre de 2020, D. Maximo presenta demanda de juicio verbal contra D. Marcos, en la que expone que, en fecha 14 de mayo de 2012, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, por un periodo de 5 años, sobre la vivienda propiedad de la actora sita en la CALLE000, NUM000, de Barcelona, pactándose una renta de 1.000 euros mensuales, entregando el arrendatario la cantidad de 1.000 euros en concepto de fianza legal, y 1.000 euros en concepto de garantía adicional.

LLegado el cumplimiento del plazo pactado, las partes pactaron un nuevo contrato por plazo de tres años por importe de 1.350 euros mensuales.

Acercándose el vencimiento del plazo pactado, el demandante, en fecha 24 de marzo de 2020, remitió correo electrónico acompañando carta de comunicación de fin de contrato. Ante ello, el arrendatario solicitó la prórroga del contrato por un año más a lo que se avino el arrendador, pactándose una nueva renta de 1.500 euros mensuales.

Al día siguiente y sin firmar el contrato de prórroga pactada, el demandado remite correo electrónico a la Sra. Catalina en el que hace referencia a las modificaciones normativas en materia de alquileres, y acogiéndose a dicha modificación en lo que respecta a la prórroga del contrato, que finalizaba el día 1 de mayo de 2020, durante el estado de alarma, señala que el contrato finalizará el 1 de noviembre de 2020, manteniéndose el pago del alquiler pactado en 2017.

El día 31 de agosto de 2020, el arrendatario comunica al arrendador su voluntad de no mantener el contrato a partir de 1 de octubre de 2020.

El arrendatario no ha abonado la renta de septiembre de 2020 ni la fianza de 350 euros ni la garantía adicional de 350 euros.

Y solicita se dicte sentencia por la que:

1.- Se declare resuelto el contrato de arredramiento entre D. Maximo y D. Marcos, sobre la vivienda sita en la CALLE000, NUM000, de Barcelona.

2.- Se condene al demandado a estar y pasar por dicha resolución, haciendo entrega al arrendador de la posesión de la vivienda de su propiedad.

3.- Se condene al demandado a hacer pago al actor de las cantidades debidas de 1.350 euros, más las que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión e intereses.

4.- Se condene al demandado al pago de las cantidades debidas como complemento de fianza y complemento de garantía adicional por importe de 350 euros cada una pactadas en el contrato.

5.- Con imposición de costas.

D. Marcos contesta y se opone a la demanda alegando que, llegado el vencimiento del contrato, las partes acordaron prorrogar la relación arrendaticia, con un aumento de renta de un 35%, es decir, la renta pasaba de 1.000 euros a 1.350 euros mensuales, desde el mes de mayo de 2017 hasta septiembre de 2020. El nuevo contrato de arrendamiento jamás llegó a firmarse, y la relación arrendaticia se ha regido desde entonces por un consenso verbal; se niega que se acordara una ampliación de fianza por importe de los 700 euros que se reclaman (350 euros + 350 euros), por cuanto en su momento, al decidirse que no era necesario firmar un nuevo contrato, y habiendo comprobado el propietario que el Sr. Marcos, cumplía escrupulosamente con sus obligaciones arrendaticias, se acordó que, puesto que la fianza legal debía ser de 1.350 euros, ésta se complementaría con la garantía adicional que el propietario tenía en su poder, quedando entonces la fianza legal en una mensualidad, y 650 euros en concepto de garantía adicional. Prueba de ello es que el propietario durante los tres años de la nueva relación arrendaticia, jamás volvió a reclamar dichas ampliaciones. En fecha 24 de marzo de 2020, se notificó al arrendatario la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento solicitando la entrega de las llaves a su vencimiento, pero la realidad, no era que la propiedad no deseara renovar el contrato, sino que, a pesar de las lamentables circunstancias que se estaban viviendo, la propiedad pretendía incrementar el precio del arriendo en otro 15%, quedando entonces, a partir del 1 de mayo en la cifra de 1.500 euros.

En fecha 16 de septiembre de 2020, y no existiendo impago de renta sino solo un mero retraso en el pago del alquiler, el propietario insta la resolución contractual y la reclamación de cantidad de 1.350 euros, más las ampliaciones de fianza y garantía por importe de 700 euros.

Se opone a la demanda interpuesta por la adversa por cuanto en la misma solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento, cuando dicho contrato ya quedó extinguido en fecha 30 de septiembre de 2020.

Asimismo, se opone a la reclamación de cantidad solicitada por cuando la obligación de pago ha quedado extinguida por compensación en la parte concurrente, quedando un saldo a favor del arrendatario por importe de 650,00 euros. Es decir:

Fianza legal: 1.350 euros;

Garantía adicional: 650 euros,

Cantidades en poder propiedad: 2.000 euros

Alquiler del mes de septiembre pendiente: -1.350 euros

Saldo a favor del Sr. Marcos: 650 euros

No procede tampoco la reclamación de las cantidades solicitadas en concepto de ampliación de la fianza y de la garantía adicional, por cuanto se pactó que, con las cantidades que obraban en poder el actor, se complementaría la fianza legal.

Al mismo tiempo, D. Marcos formula demanda reconvencional contra D. Maximo en el que alega que, una vez finalizado el contrato suscrito en fecha 14 de mayo de 2012 por el periodo de cinco años, las partes consensuaron un nuevo contrato, verbal, por el plazo que establecía la legislación en ese momento, de tres años, y con una renta mensual de 1.350 euros y, obrando en poder del arrendador el importe de los 2.000 euros entregados en su día, se acordó, que 1.350 euros se imputarían a la fianza legal, y por lo tanto, se depositarían en el INCASOL, y el resto, es decir, 650 euros, quedarían en concepto de garantía adicional.

Habiéndose extinguido el nuevo contrato en fecha 30 de septiembre de 2020, quedando compensada la deuda del alquiler del mes de septiembre, por importe de 1.350 euros con la fianza, y habiendo quedado acreditado el buen estado de mantenimiento y conservación de la vivienda y sus instalaciones, procede que el propietario efectúe la correspondiente liquidación de las cantidades recibidas, habiendo transcurrido en exceso el plazo de un mes desde el ofrecimiento de la posesión, y adeudando al arrendatario la suma de 650 euros.

Y solicita se condene a D. Maximo a abonar al arrendatario la cantidad de 650 euros, con los intereses a contar desde el 1 de noviembre de 2020, y con expresa condena en costas al actor reconvenido.

D. Maximo se opone a la demanda reconvencional. Alega que el arrendatario junto a su esposa, negoció el precio del nuevo arrendamiento y se comprometió a firmarlo y devolvérselo al arrendador, firma que no efectuó a pesar de habérsele requerido en diversas ocasiones, ni ingresó el complemento de fianza.

Y pide se dicte sentencia por la que se desestime la demanda reconvencional y, estimando la demanda principal, se condene al demandado a hacer pago de las cantidades reclamadas de renta de septiembre y complemento de fianza y garantía adicional, más las correspondientes a las rentas de los meses transcurridos hasta la efectiva entrega de la posesión, con condena en costas del actor reconvencional.

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda interpuesta por D. Maximo, contra D. Marcos, y condena a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 4.140 euros en concepto de rentas devengadas en el mes de septiembre a noviembre de 2020 y parte proporcional del mes de diciembre de 2020, sin que proceda reclamar cantidad alguna a la parte demandada en concepto de complemento de fianza y garantía adicional.

Y estima parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por D. Marcos, contra D. Maximo, condenando a éste a devolver a la parte demandada reconvencional la cantidad de 2.000 euros en concepto de fianza y garantía.

Lo que supone que la parte arrendataria deberá abonar a la arrendadora el importe de 2.140 euros, más los intereses legales correspondientes, a computar desde la interpelación judicial.

Cada una de las partes sufragará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Frente a dicha resolución, D. Marcos interpone recurso de apelación por cuanto obliga al apelante a abonar el precio del arriendo hasta el 2 de diciembre de 2020, obviando que el contrato de arrendamiento quedó resuelto el 1 de octubre de 2020, ello sin perjuicio de que, por culpa e inacción de la parte actora, la demandada no pudiera entregar la posesión de la vivienda hasta el 2 de diciembre de 2020. Por lo tanto, la obligación de pago del arrendatario finalizó el día que debía comparecer el actor a recoger las llaves y no lo hizo, y el importe adeudado por el arrendatario hasta esa fecha, 1.350 euros, se debe compensar con el importe que obraba en poder del arrendador (2.000 euros), resultando, por tanto, un saldo a favor del arrendatario de 650 euros que es lo que se reclama en la demanda reconvencional.

En su virtud, solicita se dicte sentencia revocando la apelada en la parte recurrida, absolviendo al demandado del pago al que se le obliga, condenando al demandante a reintegrarle el importe solicitado en la demanda reconvencional, con expresa condena en costas de la parte apelada.

D. Maximo impugna la sentencia por considerar que la compensación que establece la sentencia de autos, entre rentas debidas y fianza y complemento, no es ajustada a derecho, por lo que el recurso debe ser estimado en dicho sentido, no procediendo a la compensación que se indica.

Y pide se dicte sentencia por la que, estimando la impugnación de sentencia y desestimando el recurso de la parte demandada, se confirme el pronunciamiento relativo al importe de las rentas adeudadas, de septiembre a noviembre de 2020 y parte proporcional de diciembre de 2020, por importe de 4.140 euros a cargo de la arrendataria y a favor del arrendador, y declare no haber lugar a la compensación que establece de las citadas rentas con la fianza y complemento, con expresa imposición de costas de esta alzada a la demandada recurrente por su evidente temeridad y mala fe.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1. El día 14 de mayo de 2012, D. Maximo, como arrendador, y D. Marcos, como arrendatario, suscribieron un contrato de arrendamiento, por un periodo de 5 años, sobre la vivienda sita en la CALLE000, NUM000, de Barcelona, pactándose una renta de 1.000 euros mensuales, entregando el arrendatario la cantidad de 1.000 euros en concepto de fianza legal, y 1.000 euros en concepto de garantía adicional (documento 1 de la demanda).

2. Llegado el cumplimiento del plazo pactado, el arrendador redactó un nuevo contrato de arrendamiento, con fecha 1 de mayo de 2017, por un plazo de tres años, y una renta de 1.350 euros mensuales, que fue remitido al arrendatario por correo electrónico de 20 de abril de 2017, sin que las partes lo llegaran a firmar. No obstante, el arrendador ha venido pagando la renta de 1.350 euros mensuales desde mayo de 2017 (documento 2 de la demanda).

3. El día 24 de marzo de 2020, D. Maximo remitió correo electrónico acompañando carta de comunicación de fin de contrato con fecha 1 de mayo de 2020 (documentos 4 y 5 de la demanda).

4. El arrendatario solicitó la prórroga del contrato por un año más, a lo que se avino el arrendador, mostrándose conformes ambas partes en prorrogar el contrato por otro año, de 1 de mayo de 2020 a 1 de mayo de 2021, con una nueva renta de 1.500 euros mensuales, si bien, este documento de prórroga del contrato tampoco se llegó a firmar por las partes (documento 6 de la demanda).

5. En fecha 28 de marzo de 2020, el arrendatario aceptó por correo electrónico la prórroga del contrato por un año más, por el precio de 1.500 euros mensuales (documento 7 de la demanda).

6. En fecha 7 de abril de 2020, el arrendatario envió un correo electrónico a la Sra. Catalina, esposa del arrendador, en el que exponía su voluntad de acogerse a la prórroga de seis meses establecida por el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, con lo que el contrato finalizaría el 1 de noviembre de 2020, manteniéndose el pago del alquiler pactado en mayo de 2017 (documento 8 de la demanda).

7. El día 31 de agosto de 2020, el arrendatario comunicó al arrendador su voluntad de no mantener el contrato a partir de 1 de octubre de 2020.

8. El arrendador libró un correo electrónico por el que comunicó su intención de comparecer en la finca objeto del contrato el día 1 de octubre de 2020 para comprobar el estado de la misma tras el arrendamiento y entrega de llaves (documento 9 de la demanda).

9. Con fecha 7 de septiembre de 2020, D. Maximo reclamó la renta del mes de septiembre de 2020, y el complemento de fianza (documento 10 de la demanda).

10. El día 16 de septiembre de 2020, la letrada que defiende los intereses de D. Marcos remitió burofax en el que informaba que la entrega de las llaves tendría lugar el 30 de septiembre de 2020 (documento 2 de la contestación de la demanda).

11. El día 25 de septiembre de 2020 la misma letrada informó al arrendador que la devolución de las llaves tendría lugar el día 1 de octubre por la tarde (documento 3 de la contestación de la demanda).

12. D. Maximo respondió el mismo día 25 de septiembre de 2020 que no acudiría a la entrega de llaves pues ya había presentado demanda judicial (documento 3 de la contestación de la demanda).

13. El día 2 de octubre de 2020 se levantó acta notarial en la que se recogía el estado de la vivienda y se hacía constar que cinco juegos de llaves de la vivienda se entregaban en depósito a la letrada de la parte arrendataria.

14. Con fecha 9 de octubre de 2020, la letrada comunicó a la propiedad que las llaves estaban a su disposición en su despacho (documento 3 de la contestación de la demanda).

15. El día 18 de noviembre de 2020, la Sra. Catalina solicitó visitar el piso el día 19 de noviembre de 2020 para recoger las llaves y comprobar el estado del mismo, y, de no ser así, rogó la entrega inmediata de las llaves en el juzgado, para poder conocer el estado de la vivienda antes del día del juicio (email acompañado al juzgado con escrito de 19 de noviembre de 2020).

16. Dª Catalina reiteró dicha solicitud el día 23 de noviembre de 2020, a lo que se negó la parte arrendataria alegando que, una vez efectuadas las oportunas comprobaciones registrales y verificado que la propietaria registral no coincidía con la persona que interpuso la demanda, la cual actuó como tal, iban a esperar la resolución judicial para hacer entrega de las llaves a la persona que legítimamente tuviera derecho a ello (documento 1 de la contestación a la reconvención).

17. Los días 24 y 27 de noviembre de 2020, Dª Catalina solicitó de nuevo la entrega de las llaves en el domicilio de la CALLE000, número NUM000, a fin de conocer el estado de la finca y valorar su estado (documentos 1 y 2 de la contestación a la reconvención).

18. El día 30 de noviembre de 2020, la letrada reiteró por correo electrónico a la propiedad que las llaves estaban a su disposición en su despacho.

19. Las llaves se entregaron a Dª Catalina, propietaria registral de la vivienda, el día 2 de diciembre de 2020.

TERCERO.- Recurso de apelación del arrendatario.

La sentencia de primera instancia condena al arrendatario a abonar el importe total de 4.140 euros (1.350 euros por tres mensualidades de septiembre, octubre y noviembre de 2020 y 90 euros por dos días de diciembre de 2020). euros.

D. Marcos interpone recurso de apelación por cuanto se le condena al pago de la renta hasta el 2 de diciembre de 2020, argumentando que el contrato de arrendamiento quedó resuelto el 1 de octubre de 2020, sin perjuicio de que, por culpa e inacción de la parte actora, el demandado no pudiera entregar la posesión de la vivienda hasta el 2 de diciembre de 2020.

El recurso de apelación formulado por el arrendatario no puede prosperar.

En primer término, cuando se presentó la demanda, el día 16 de septiembre de 2020, concurría causa de resolución del contrato.

En efecto, si el contrato de arrendamiento de fecha no llegó a firmarse, por lo tanto, la relación arrendaticia se vino rigiendo desde entonces por un contrato verbal, es de aplicación el artículo 17 de la LAU, apartado 2, a tenor del cual: '2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta',sin que pueda hablarse de un mero retraso, máxime cuando al dictarse sentencia en primera instancia aún no se había pagado la renta del mes de septiembre de 2020.

Asimismo, debemos recordar que es doctrina jurisprudencial constante y pacífica que el arrendatario viene obligado al pago de la renta (entendido este concepto en un sentido amplio que abarca tanto la renta en sentido estricto o propio como la 'contraprestación por el uso') hasta el momento en que reintegre al arrendador la posesión de la finca, normalmente a través de la entregade las llaves de la finca.

La obligación de pago de la renta subsiste tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, imponiendo el artículo 1.561 del Código Civil al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, lo que significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil, y que lo mismo puede hacerla el arrendatario u otra persona por cuenta de aquél, en aplicación de las normas generales del pago de los artículos 1.158 y concordantes del Código Civil.

Así pues, constituye el núcleo esencial del debate determinar en qué momento ha de entenderse que tuvo lugar la entrega de la posesión al arrendador, resultando esencial, atendidos los términos en que se ha desarrollado la controversia establecer si la entrega efectiva de las llaves no pudo tener lugar por una conducta obstativa o negativa de la parte arrendadora, de manera que sea imputable sólo a la misma la demora en dicha entrega.

Revisada en esta alzada la prueba practicada, como hemos expuesto en la relación de hechos probados, el día 16 de septiembre de 2020, la letrada que defiende los intereses de D. Marcos comunicó que la entrega de las llaves tendría lugar el 30 de septiembre de 2020.

El día 25 de septiembre de 2020 la misma letrada informó al arrendador que la devolución de las llaves tendría lugar el día 1 de octubre por la tarde.

D. Maximo respondió que no acudiría a la entrega de llaves pues ya había presentado demanda judicial con fecha 16 de septiembre de 2020.

Ante ello, el arrendatario otorgó acta notarial el día 2 de octubre de 2020 en la que se hizo constar el estado de la vivienda y que cinco juegos de llaves de la vivienda se entregaban en depósito a la letrada de la parte arrendataria.

Por lo tanto, no se puso el inmueble a disposición de la propiedad, sino que las llaves quedaron depositadas en el despacho de la letrada en fecha 2 de octubre de 2020.

Con fecha 9 de octubre de 2020, la letrada comunicó a la propiedad que las llaves estaban a su disposición en su despacho; el día 18 de noviembre de 2020, la Sra. Catalina solicitó visitar el piso el día 19 de noviembre de 2020 para recoger las llaves y comprobar el estado del mismo, y, de no ser así, pidió la entrega inmediata de las llaves en el Juzgado; Dª Catalina reiteró dicha solicitud el día 23 de noviembre de 2020, a lo que se negó la parte arrendataria alegando que, una vez efectuadas las oportunas comprobaciones registrales, y verificado que la propietaria registral no coincidía con la persona que interpuso la demanda, iban a esperar la resolución judicial para hacer entrega de las llaves a la persona que legítimamente tuviera derecho a ello; los días 24 y 27 de noviembre de 2020 Dª Catalina reiteró la solicitud de entrega de las llaves en la vivienda arrendada; y el día 30 de noviembre de 2020 la letrada reiteró por correo electrónico a la propiedad que las llaves estaban a su disposición en su despacho.

En el presente caso, tras un análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, procede confirmar la resolución de instancia, ya que no se puede considerar entregada la posesión con el depósito de las llaves por parte del arrendatario a su propia letrada, quien, desde luego, no tenía representación o mandato del demandante para mantenerlas en depósito y para exigir a la propiedad que pasara a recogerlas por su despacho.

De conformidad con el artículo 1.171 del Código Civil, no habiéndose expresado en el contrato, y tratándose de entregar una cosa determinada, ésta debía realizarse donde existía en el momento de cumplimiento de la obligación, esto es, en la propia finca arrendada como solicitaba la propiedad.

Por lo tanto, si bien es cierta la existencia de comunicaciones por parte de la letrada informando a la propiedad que podía pasar a recoger las llaves por su despacho, la propiedad reclamaba la entrega de las llaves en la propia vivienda a los efectos de verificar el correcto estado de la misma, a lo que se negó la parte arrendataria, por lo que entendemos se ha de estar a la fecha en que la actora admite haber recibido posesión de la finca, el día 2 de diciembre de 2020, con lo que debemos desestimar el recurso de apelación.

CUARTO.- Impugnación de sentencia del arrendador.

La sentencia de primera instancia condena al arrendador a devolver la fianza arrendaticia que asciende a 2.000 euros en concepto de fianza y garantía adicional, y aplicando la compensación judicial, condena al arrendatario a abonar al arrendador el importe de 2.140 euros, más los intereses legales correspondientes, a computar desde la interpelación judicial.

D. Maximo impugna la sentencia por considerar no ajustada la compensación que establece la sentencia de autos, entre rentas debidas y fianza y complemento. Sostiene el arrendador que no procede la devolución de la fianza por la existencia de daños en la tarima/parqué de la vivienda, y se opone a la devolución de la fianza alegando que el demandado ha procedido a dar de baja los contadores de luz y gas, ha retirado el contador, la nevera, la mesa del comedor y aporta un presupuesto de reparación del parqué tarima de 3.380 euros, más IVA.

La juez a quo razona que no es objeto de controversia en estos momentos si las cantidades en poder de la parte arrendadora, en concepto de fianza y garantía adicional, deben destinarse al abono de los supuestos daños y perjuicios que el inmueble objeto de autos pudiera presentar tras su entrega a la propiedad, y por ello, concluye que las cantidades adeudadas por la parte arrendataria (renta de septiembre, octubre, noviembre y 2 días de diciembre de 2020), deben compensarse con el importe de la fianza y garantía adicional en poder de la propiedad.

La primera parte el razonamiento es correcto, esto es, cuando se formula la demanda reconvencional, a fecha 11 de noviembre de 2020, no se había acreditado la devolución de la posesión de la vivienda, por lo que, es evidente que no podía ser objeto de controversia en ese momento si las cantidades en poder de la parte arrendadora en concepto de fianza y garantía adicional, podían compensarse con las cantidades adeudadas, pues el arrendador, de conformidad con el artículo 36.4 de la LAU, dispone de 30 días para devolver la fianza tras la entrega de la posesión.

Pero yerra la juzgadora en la consecuencia del razonamiento. Esto es, si no puede ser objeto de controversia si las cantidades en poder de la parte arrendadora, en concepto de fianza y garantía adicional, deben destinarse al abono de los supuestos daños y perjuicios que el inmueble objeto de autos pudiera presentar tras su entrega a la propiedad, no cabe compensación alguna entre las rentas adeudadas y los importes de la fianza y de la garantía adicional en poder de la propiedad.

En este caso, la compensación no puede operar por cuanto la fianza y la garantía adicional no sólo responden de las rentas debidas sino también de los posibles daños, deterioros en la cosa arrendada u otras posibles deudas o responsabilidades derivadas del arriendo, pendientes de liquidación.

Los anteriores razonamientos conducen, con estimación de la impugnación de sentencia, a la revocación parcial de la sentencia apelada en este punto.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso de apelación formulado por D. Marcos, estimar la impugnación de sentencia de D. Maximo, y revocar parcialmente la sentencia del Juzgado de primera instancia, y en su lugar, estimando en parte la demanda y desestimando la reconvención, condenar a D. Marcos a pagar a D. Maximo la cantidad de 4.140 euros en concepto de rentas devengadas en el mes de septiembre de 2020 al día 2 de diciembre de 2020, más los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda.

QUINTO.- Costas.

Estimando en parte la demanda, conforme al artículo 394.2 de la LEC, no procede hacer expresa imposición de las costas de la demanda principal.

De conformidad con el artículo 394.1 de la LEC, procede imponer a la parte demandada y actora reconvencional las costas devengadas por la demanda reconvencional que se desestima.

Las costas del recurso de apelación vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

No procede hacer expresa imposición de las costas derivadas de la impugnación de sentencia.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Marcos y estimando la impugnación de sentencia formulada por la representación procesal de D. Maximo, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 57 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 659/2020, de fecha 2 de marzo de 2021, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTEdicha sentencia, y en su lugar, estimando en parte la demanda y desestimando la reconvención, condenamos a D. Marcos a pagar a D. Maximo la cantidad de 4.140 euros en concepto de rentas devengadas desde el mes de septiembre de 2020 al día 2 de diciembre de 2020, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la interpelación judicial.

No se hace expresa imposición de las costas de la demanda principal.

Se imponen las costas devengadas por la demanda reconvencional a la parte demandada y actora reconvencional.

Las costas del recurso de apelación vienen impuestas a la parte apelante.

No procede hacer expresa imposición de las costas derivadas de la impugnación de sentencia.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :