Sentencia CIVIL Nº 342/2022, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 558/2021 de 25 de Julio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE MÁLAGA.

JUICIO VERBAL SOBRE DESAHUCIO POR PRECARIO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 558/2021.

SENTENCIA NÚM. 342/2022.

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª María Teresa Sáez Martínez

Dª María del Pilar Ramírez Balboteo

En Málaga, a 25 de julio de dos mil veintidós.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Málaga, sobre desahucio por precario, seguidos a instancia de la entidad 'Empire Real Estate Spain S.L.' contra Don Hugo y otros; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por el citado demandado y por la mercantil codemandada 'Locatio Office S.L.', ambos contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Málaga dictó sentencia de fecha 30 de julio de 2019 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que, estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Pedro Ballenilla Ros, en nombre y representación de la entidad EMPIRE REAL ESTATE SPAIN S.L., frente a DON Hugo y LOCATIO OFFICE SL, así como frente a BLUUMI MOBILE APPS, D. Lucio, INFORENSA IT CONSULTING SL, D. Miguel, SINERLEX ABOGADOS TIC, E IGNORADOS OCUPANTES DE LA FINCA SITA EN LA PLAZA000, Nº NUM000, PLANTA NUM001, DE MÁLAGA, declarados en situación de rebeldía procesal, DEBO DECLARAR Y DECLARO el desahucio por precario en relación con la vivienda sita en la FINCA SITA EN LA PLAZA000, Nº NUM000, PLANTA NUM001, DE MÁLAGA y condenando a los expresados demandados a desalojar la misma, dejándola libre y expedita, antes de la fecha señalada en el decreto con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuaran en el plazo legal. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpusieron, en tiempo y forma, recurso de apelación las representaciones respectivas de los demandados citados , el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 26 de abril de 2022.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la entidad 'Locatio Office', como parte apelante, se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando el recurso de apelación, acordase la estimación de la demanda de oposición interpuesta por esta parte, y ello con expresa condena en costas. Tras señalar lo que, en su opinión y a la vista de la documental aportada de contrario, así como de las pruebas que se han practicado, son hechos probados o hechos no controvertidos, y en concreto que la transmisión del inmueble objeto de Litis se realizó vía aportación, desde la entidad adjudicataria - Banco de Sabadell S.A. - a su empresa Participada - 'Empire' -, en fecha 6 de septiembre de 2016, es decir, cuando el decreto de adjudicación no era firme, y contraviniendo una orden judicial, en este caso la providencia de 7 de julio de 2015, por la que se requería a la adjudicataria, la devolución del testimonio del decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, entregado por error, argumentó los motivos de oposición y de recurso. Alegó que la acción de desahucio emprendida de contrario, y la oposición planteada por esta representación, se ha centrado principalmente en si corresponde o no, el trámite de toma de posesión del inmueble objeto de adjudicación, a través del presente procedimiento de demanda de desahucio por precario o, por el contrario, debería de haberse formalizado el mismo a través del trámite previsto en el art. 675 de la LEC, al encontrarnos aun dentro del periodo de un año que la norma establece como límite temporal; si concurre o no el presupuesto de falta de legitimidad activa ad causam, para instar un juicio de desahucio en precario; y si la concurrencia o no de la presunción de la buena fe que emana de las inscripciones registrales, ( art 34 LH), por supuesto fraude procesal, cometido de forma dolosa (civil), tanto por 'Banco de Sabadell', como por su participada - 'Empire' -, al haberse efectuado la transmisión vía aportación, que no por título de compraventa. Sobre el error en la valoración de la prueba, en concreto, si correspondía, o no, a la actora instar la acción de desahucio a través del presente procedimiento o a través del procedimiento articulado en el art. 675.2 de la LEC, resuelve el Juez, en un auto previo, que el trámite del art. 675.2 es totalmente voluntario y por tanto no impide que la adjudicataria pueda elegir entre uno, u otro procedimiento. Asumimos pues, sin más controversia - y por ello no recurrimos en su día el referido auto -, la resolución del Juez, en estos términos, si bien interesa poner de manifiesto la irregular actuación del Banco y su participada. Respecto del presupuesto de la legitimación activa ad causam, señala el Juez que la comprobación de la concurrencia de tal requisito queda circunscrita al examen del título invocado por el actor para la tutela jurídica de su derecho a poseer, debiendo rechazarse el desahucio cuando de aquel examen derive la existencia de dudas racionales de que la posesión real del actor sea plena. Como hemos indicado es el Juez quien reconoce que la validez del título por el que la actora ostenta su titularidad registral es objeto de debate en un procedimiento de nulidad, instado por esta parte y otro, y que sigue sus trámites ante el Juzgado de instancia número 10 de esta ciudad. Es la propia actora la que no niega la existencia de una providencia de fecha 10 de julio de 2015, del Juzgado número Uno de Málaga, en la que ordena la devolución inmediata 'sin diligenciar', del testimonio entregado por error, del decreto de adjudicación de fecha 26.05.14 y mandamiento de cancelación de cargas. Es la propia actora la que reconoce que la titularidad registral deviene, no por título de compraventa formalizado por tercero de buena fe, sino por título de aportación, convirtiéndose la aquí actora en una empresa participada, del adjudicatario. Es la propia actora la que viene entonces a reconocer que entre sus accionistas está la entidad bancaria - Banco de Sabadell S.A. -, que contravino la orden de devolución del testimonio del decreto de adjudicación que fundamenta su titularidad registral. Y, por último, es la propia actora la que reconoce que, teniendo causa su título en un procedimiento de EH, nunca ejerció ante el mismo su derecho a la toma de posesión y entrega del inmueble objeto de la presente Litis, en los términos previstos por el art 675.2 de la LEC, por lo que, ostentando una titularidad registral - de dudosa legalidad -, reconoce no haber ostentado nunca la posesión del inmueble. En conclusión, entiende esta parte que el Juez ha podido errar en la valoración de la prueba practicada, al no deducir, de todos y cada uno de los hechos probados o no controvertidos aquí alegados, que es fácilmente deducible de éstos, la concurrencia en este caso, de serias dudas racionales respecto de que 'la posesión real del actor sea plena'. Respecto a concurrencia o no de la presunción de la buena fe que emana de las inscripciones registrales ( art. 34 LH), estima el Juez, en lo que respecta a la titularidad registral del inmueble por parte de la demandante, que ésta ha quedado acreditada como hecho constitutivo de su pretensión. No comparte esta representación las premisas y conclusiones a las que llega, toda vez que a la misma llega en base a premisas erróneas, fruto de un evidente error en la valoración de la prueba practicada. Es un hecho no controvertido, que el Juez no ha tenido en cuenta que la actora es una empresa participada del Banco de Sabadell, y es errónea, y contraria a la lógica, la afirmación o conclusión en la que sustenta su resolución respecto de que no ha quedado acreditado que la actora tuviera o no conocimiento de la falta de firmeza del Decreto de adjudicación que sustenta su título de aportación, así como de la existencia o no de la providencia por la que se requería la devolución sin diligenciar del testimonio entregado por error del referido decreto de adjudicación, cuando el Banco y la demandante son lo mismo. Debemos recordar que la actora en ningún caso ha aportado a los autos el referido título de aportación, reconociendo tan solo su existencia y acreditando el mismo a través de la oportuna certificación registral, hecho que ha impedido al Juez conocer si, a la fecha de la aportación, el título previo, testimonio del decreto de adjudicación, había sido ya inscrito o no por el 'Banco de Sabadell'. Con independencia de la presunción de buena fe que emana de la inscripción registral, ex art 34 LH, ésta es en todo caso una presunción iuris tantum, que puede ser rebatida con prueba en contrario, debiendo traer así mismo a colación lo dispuesto por el art 33 LH, que prevé así mismo que la Inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos o contravengan las leves. Entiende esta parte que 'Empire' no es un tercero cualquiera, pues es una empresa participada por 'Banco de Sabadell', y que, siendo su título de adquisición, no el de compraventa pura y dura - lo que permitiría concluir que efectivamente pudiera ser ajena a la orden de devolución del testimonio del decreto de adjudicación que es utilizado para la transmisión -, sino el de aportación, no puede concluirse que la titularidad registral del inmueble está amparada por la presunción de la buena fe prevista en el art. 34 de la LH, pudiendo por el contrario serle de aplicación lo dispuesto en el art. 33 de la misma LH, que dispone que, en ningún caso, las inscripciones registrales podrán convalidar los actos o contratos nulos o que se otorgan contraviniendo la ley.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación procesal del Sr. Hugo, también como parte apelante, se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando el recurso de apelación, acordase lo estimación de la demanda de oposición interpuesta por esta parte, y ello con expresa condena en costas. En términos similares a los de la otra apelante se pronunció sobre el error en la valoración de la prueba en relación con el objeto y fin de la demanda de desahucio en Precario, con la legitimación activa de la demandante, y con la legitimación pasiva de D. Hugo. En este sentido, consta en autos, copia del título por el que ostenta su derecho arrendaticio, en concreto el contrato vigente, suscrito por el Sr. Hugo, con la que era propietaria y titular registral del inmueble a la fecha de su otorgamiento. Se refirió también a la intervención de la actora y a su carencia de su condición de tercero de buena fe. Y, en conclusión, entiende esta porte que la demandante en ningún caso ostenta la condición de tercera de buena fe, no ya solo por ser una empresa participada de la entidad 'Banco de Sabadell' y, por ende, mantener intereses comunes a esta, sino porque además ha entablado la presente acción de desahucio, no aportando a su demanda el título de aportación, del que trae causa su acción judicial, y cuyo examen es esencial para conocer el grado de conocimiento y participación de la actora en la desobediencia, e incumplimiento, de su participe, 'Banco de Sabadell, SA, en la devolución del testimonio del decreto de adjudicación, no firme, ordenada por el Juzgado de Instancia Uno.

TERCERO.-Considerando que por la representación de la parte apelada, demandante en la instancia, se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación íntegra de los recursos de apelación presentados de contrario, con expresa condena en costas a las partes apelantes, añadiendo que, en la medida que las representaciones procesales de Don Hugo y 'Locattio Office S.L.' impugnan la sentencia aduciendo, en esencia, unos mismos hechos y fundamentos de derecho, mediante el presente escrito, y por economía procesal, se opondría a ambas impugnaciones sobre unas mismas alegaciones que habrán de servir de fundamento para la desestimación de los recursos de apelación y, consecuentemente, confirmación de la sentencia. Respecto de la inadecuación de procedimiento aducida por 'Locatio Office', en relación al trámite previsto en el art. 675 de la LEC, como puede observarse, el precepto no es de necesario cumplimiento por el rematante o adjudicatario por cuanto establece que el adquirente 'podrá' pedir el lanzamiento, dejando abierto el inicio de cualquier otro procedimiento para la recuperación de la posesión del inmueble, solo puso en conocimiento del Juzgado la existencia de un ocupante, Don Juan Luis, con quien tenía suscrito un contrato de arrendamiento de igual fecha que el que ahora se dice ostentar por el demandado y administrador único de 'Locatio Office'. Sin embargo, nada se dijo sobre la existencia de otros ocupantes. De modo que al no haber puesto la ejecutada en conocimiento del Juzgado la existencia de otros arrendamientos u ocupantes hacía igualmente innecesario el trámite previsto en el art. 675 de la LEC. Respecto del requisito de procedibilidad, requerimiento con al menos un mes de anticipación a la demanda, recordar que estamos ante un procedimiento en ejercicio de la acción de desahucio por precario de la Ley 1/2000, y el referido requisito no se ha trasladó a la nueva legislación, motivo por el que no se exige hoy ningún requisito especial de admisibilidad de las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca. Consecuentemente ha de rechazarse la alegación formulada por la representación procesal de Don Hugo. Sobre la legitimación activa de esta parte y condición de tercero de buena fe, desde el momento en que tiene inscrito en el Registro de la Propiedad su título, y acreditado en el procedimiento que se inicia frente a las ahora recurrentes su titularidad, por mor de la certificación registral, ostenta legitimación para el inicio de la acción de desahucio por precario, sin que pueda impugnarse en este proceso la realidad del dominio inscrito, ni su validez o eficacia, ni plantearse la falta de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, pues todas ellas son cuestiones que sólo pueden ventilarse en el correspondiente juicio declarativo que, como consta en autos, la demandada 'Locatio Office' ha interpuesto frente a esta parte. Sin perjuicio de lo anterior, afirmar que el decreto de adjudicación de fecha 7 de febrero de 2013 a favor de 'Banco Sabadell' es, a fecha de presentación de la demanda que trae causa del presente procedimiento, Firme. Para ello basta con examinar el documento nº 1 de la contestación a la demanda, auto de fecha 12 de diciembre de 2017 dictado por la Audiencia Provincial de Málaga, que resuelve conjuntamente los dos recursos de apelación interpuestos por la ejecutada. Siendo en consecuencia firme el decreto de adjudicación a la fecha de interposición de la presente demanda, todo acto jurídico de disposición del bien adjudicado en el procedimiento de ejecución hipotecaria resultará necesariamente válido y eficaz y, en consecuencia, cualquier defecto que pudiese haber afectado a la propia adquisición de 'Banco Sabadell' de la propiedad del inmueble o la ulterior adquisición del mismo por esta parte resulta subsanado en el mismo momento en el que el decreto adquiere firmeza, por aplicación de los arts. 1309, 1310 y 1313 del Código Civil, perfeccionándose, en suma, la venta desde dicha firmeza del decreto de adjudicación de conformidad con lo dispuesto en el art. 1254 y en el 1450 del Código Civil. En conclusión, firme que devino el decreto de adjudicación a favor de 'Banco Sabadell' tras el dictado del auto de la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 12 de diciembre de 2017, resulta evidente que los actos coetáneos tras la adjudicación devienen válidos y eficaces y, en consecuencia, la aportación del bien por parte de 'Banco Sabadell' a 'Empire Real Estate Spain' es válida a todos los efectos, siendo de resaltar que la presente demanda se interpone una vez transcurridos más de 7 meses desde la firmeza del Decreto de Adjudicación, lo que evidencia la legitimidad de esta parte para el inicio de la presente acción. En cuanto a la legitimación pasiva del Sr. Hugo, no le cabe a esta parte duda alguna de la simulación del contrato de arrendamiento aportado por la demandada, como tampoco le ha suscitado duda al juzgador acertadamente. Y es que la existencia de un contrato de arrendamiento con fecha 30 de diciembre de 2008 suscrito entre la anterior propietaria, 'Locatio Office' y el aquí demandado, ahora recurrente, Don Hugo, no se sostiene de ninguna manera. Y no se sostiene por cuanto en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, el administrador único de 'Locatio Office', curiosamente el ahora recurrente, solo puso en conocimiento del Juzgado la existencia de un ocupante, Don Juan Luis, con quien tenía suscrito un contrato de arrendamiento de igual fecha que el que ahora se dice ostentar por el demandado y administrador único de 'Locatio Office', que fue además reconocido su derecho a permanecer y respecto del que esta parte no ha puesto objeción alguna. Más al contrario le ha reconocido en todo momento su condición de arrendatario subrogándose en el contrato de arrendamiento suscrito y realizándole todas las comunicaciones que por su condición le corresponden legalmente. A mayor abundamiento, ha de tenerse en cuenta que el auto de fecha 12 de diciembre de 2017 dictado por la Audiencia Provincial en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria ya resolvía sobre esta cuestión relativa a la supuesta falta de notificación de los arrendatarios u ocupantes legítimos del inmueble, en sentido desestimatorio, por cuanto las diligencias de requerimiento de pago efectuadas resultaron todas negativas, hasta en tres fechas distintas, por lo que difícilmente la parte ejecutante pudo tener ni siquiera indicios de la existencia de ocupantes que, a mayor abundamiento, tampoco resultaba de la certificación de cargas. Por tanto, si la parte ejecutante adoptó toda la diligencia que le era exigible y la parte ejecutada acalló la existencia de otros ocupantes que, curiosamente, recae sobre la misma persona del administrador único de la ejecutada, es evidente que de un lado actúa de mala fe y de otro lado que su validez y existencia es de dudosa veracidad, como así ha entendido el juzgador, y debe confirmarse por esta Sala. En último término, en el contrato de arrendamiento que se aporta interviene en nombre y representación de 'Locatio Office', Don Cipriano, desconociendo esta parte si dicha persona tiene facultades para actuar en tal condición o simplemente firma en colaboración con su hermano para simular la apariencia del contrato de arrendamiento, toda vez que el administrador único de 'Locatio Office', es el propio arrendatario, Don Hugo, que sería la persona que debía intervenir en nombre de la anterior propietaria. En la misma línea, la conclusión de la simulación del contrato de arrendamiento aportado es fácil de alcanzar, pues no se acredita la constitución de fianza que se indica por importe de 300 euros en la estipulación 10ª del contrato de arrendamiento; no se aporta el contrato de arrendamiento firmado en 1998 del que supuestamente trae causa el fechado en 2008; no se acredita abono de la renta reflejada en el contrato de arrendamiento; en el modelo 180 aportado de contrario no consta referencia catastral del inmueble al que se refiere; y los modelos 115 acreditan que el importe de las retenciones son superiores al de la renta pactada en el contrato de arrendamiento aportado, lo que evidencia que no se corresponde con una compensación de la renta. Consecuentemente, la alegación en relación a la existencia de un contrato de arrendamiento que vendría a legitimar la posesión del inmueble por parte de Don Hugo ha de ser rechazada, por fraudulenta.

CUARTO.-Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', en el presente proceso se ejercita por la parte actora una acción de carácter personal frente a los demandados con el fin de recuperar la posesión de hecho de la finca reseñada, dejándola libre y expedita; finca que se pretende ocupada por los codemandados en precario, esto es, gratuitamente, sin vínculo contractual ni título alguno, sino por liberalidad o tolerancia del poseedor real. Tras referirse el Juez a los requisitos necesarios para que prospere la acción de desahucio por precario, a la legitimación activa, a la legitimación pasiva y a la exigencia, para que aquella acción prospere, de que se determine en la demanda, de un modo exacto que no deje lugar a dudas, la finca o parte de la finca cuya reintegración posesoria se solicita, señaló que la parte actora esgrime como fundamentación fáctica de su pretensión que es propietaria de la finca registral nº NUM002, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Málaga, siendo adquirida mediante escritura de aportación, formalizada en fecha 6 de septiembre de 2016, entre 'Banco Sabadell' y 'Empire Real Estate Spain', habiéndola adquirido el Banco por decreto de adjudicación y cancelación de cargas de fecha 26 de mayo de 2014, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Málaga en el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 2077/2011, instado por 'Banco Sabadell' frente a la anterior propietaria, 'Locatio Office'. En el referido procedimiento compareció D. Juan Luis, alegando que tenía suscrito contrato de arrendamiento con 'Locatio Office', respecto del despacho, declarándose que D. Juan Luis tenía derecho a permanecer en el despacho. Al tratar de realizar unas obras ordenadas por el Ayuntamiento de Málaga la actora se percató de que varios de los restantes despachos de la finca se encontraban ocupados sin título alguno por otros profesionales y sociedades mercantiles de los cuales no tenía conocimiento. Añade el Juez que la demandada 'Locatio Office' se opone a la pretensión actora, alegando que la actora en ningún momento ha disfrutado de la posesión real del inmueble litigioso, por cuanto que, habiéndolo adquirido por medio de un título de aportación no dineraria, en concreto escritura formalizada en fecha 6 de septiembre de 2016, que se fundamenta en un decreto de adjudicación dictado en fecha 26/05/14 que no deviene firme hasta el dictado del auto de la Audiencia Provincial de 12 de diciembre de 2017 por el que se desestima el recurso de apelación interpuesto por la ejecutada contra la desestimación del incidente extraordinario de oposición y que ha ejercitado acción declarativa de nulidad de título, mediante demanda de fecha 3 septiembre de 2018, que en estos momentos se tramita ante el Juzgado de instancia nº 10 de esta ciudad, en Procedimiento Ordinario número 1851/2018. Manifiesta además que, reconociéndose de contrario, que 'Empire' no es un tercer titular registral ajeno al proceso de ejecución hipotecaria por el que se dice adquirir el inmueble, y que el título de adquisición es el de aportación de inmueble al capital social, se deduce entonces que la entidad transmitente, 'Banco de Sabadell', es o ha sido, participe o accionista de la actora, y que, por lo tanto, esta última pierde la presunción de buena fe registral que establece el artículo 34 de la vigente Ley Hipotecaria, ya que 'Banco Sabadell', como transmitente, conocía perfectamente que tenía la obligación de devolver 'sin cumplimentar' el testimonio del decreto de adjudicación, por no ser éste ya firme, en virtud de auto de 5 de septiembre de 2014, y 'Empire', salvo prueba en contrario, conocía o debía conocer que el título en virtud del cual se hacia la aportación se había inscrito en fraude procesal, desobedeciendo un requerimiento previo del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de esta ciudad mediante providencia de fecha 10 de julio de 2015, en la que se le ordenaba la 'devolución sin cumplimentar' del testimonio entregado del referido decreto de adjudicación. Por último, alega que en ningún momento la actora ha requerido a las demandadas para que el desalojo del inmueble litigioso y que, con independencia de la titularidad registral, 'Locatio Office' sigue siendo propietaria del inmueble, al carecer de firmeza el decreto de adjudicación de fecha 26 de mayo de 2014. Por su parte, el codemandado D. Hugo viene a reproducir en esencia las alegaciones vertidas por la codemandada 'Locatio Office'. En relación con el resto de sociedades codemandadas las mismas se encuentran en situación de rebeldía procesal, lo que en modo alguno ha de entenderse como un allanamiento, no eximiendo a la parte actora de acreditar los hechos constitutivos de su pretensión, al amparo de lo previsto en el artículo 217 de la LEC. A la vista de la prueba practicada contraída a la documental, concluye el Juez que resultan acreditados los hechos constitutivos de la pretensión actora cuales son, la titularidad del inmueble por parte de la demandante, así como la ocupación de la vivienda por los codemandados sin justo título. En relación con la titularidad del inmueble por parte de la demandante, no obstante las manifestaciones efectuadas por las codemandadas acerca de que la actora únicamente ostenta la titularidad registral del inmueble pero no la posesión del mismo, ya que al tiempo de formalizarse la escritura de aportación no dineraria que esgrime como título - 6 de septiembre de 2016 - no había alcanzado firmeza el decreto de adjudicación de fecha 26 de mayo de 2014 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Málaga en el procedimiento de Ejecución por el cual la entidad aportante - Banco de Sabadell - había adquirido la titularidad de la finca, que no devino firme hasta el auto dictado por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial en fecha 12 de diciembre de 2017 por el se desestima el recurso de apelación interpuesto por la ejecutada contra la desestimación del incidente extraordinario de oposición, entiende el juzgador, con independencia de la resolución que se dicte en el Procedimiento Ordinario número 1851/2018 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia nº 10 en virtud de la demanda interpuesta por 'Locatio Office', en ejercicio de una acción declarativa de nulidad de la escritura de aportación no dineraria de fecha 6 de septiembre de 2016, la actora resulta protegida por la fe pública registral prevista en el artículo 34 de la LH, sin que resulte prueba de que la entidad actora conociera la pretendida inexactitud del Registro que derivaría en una eventual estimación de la acción de nulidad del título inscrito, cuyo resultado a día de hoy es incierto. Por lo que respecta al segundo de los requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario, esto es, la inexistencia de título alguno que habilite a los demandados para ocupar la finca, por la representación de don Hugo se manifiesta que éste es arrendatario, al igual que su hermano don Juan Luis, desde el año 1998 en virtud de contrato de arrendamiento suscrito con la entidad 'Locatio Office' y que posteriormente suscribió en fecha 30 de diciembre de 2008 un contrato de arrendamiento con la misma entidad. En relación con el referido contrato de arrendamiento, la parte actora afirma que se trata de un contrato simulado en la medida en que en el mismo se estipula una renta mensual de 206'80 euros cuyo pago 'se realizará mediante pago o compensación con las minutas generadas por los trabajos desempeñados a la sociedad arrendadora o a cualquiera de las sociedades del grupo 'Mirador' de las que es propietario el arrendatario', manifestándose además que en la renta convenida no se incluye IVA que será abonado por el arrendatario conjuntamente y en el mismo recibo que aquélla en el porcentaje vigente en cada momento, sin que se puedan abonar por separado estos conceptos, manifestando que, a pesar de que el contrato trae causa de otro de 1998, este último no se aporta y no consta una revisión de la renta, que no aporta una justificación de la fianza por importe de 300 euros que se acuerda en el contrato. Efectivamente, razona el Juez, en relación con el referido contrato de arrendamiento entiende que no puede constituir título suficiente en la medida en que existen indicios para considerar la simulación del mismo. Así resulta documentalmente de: la no acreditación de la constitución de la fianza por importe de 300 euros que se recoge en la estipulación 10ª del contrato de arrendamiento, acompañado como documento número ocho con el escrito de contestación de don Hugo; la no aportación del supuesto contrato de arrendamiento firmado en 1998, del que trae causa el fechado en 2008; la no acreditación del abono de la renta mediante la compensación con los trabajos realizados por el Sr. Hugo a la entidad arrendadora, 'Locatio Office', y ello porque confrontando la relación de minutas, aportada por codemandado con el soporte documental de los trabajos que dice realizados, con el requerimiento efectuado por providencia de fecha 22 de abril de 2019, tan solo consta acreditado que don Hugo tuvo intervención en una Reclamación Económico Administrativa, ya que en el resto de procedimientos no consta su nombre como interviniente y en esta última lo hace sólo en calidad de administrador de la entidad 'Locatio Office', constando además en el poder para pleitos aportado por la codemandada 'Locatio Office' que emplea la asistencia jurídica de Letrados distintos de D. Hugo; asimismo que tras el análisis de los modelos 180 igualmente aportados resulta que en los mismos no consta referencia catastral del inmueble a que se refiere y que los modelos 115 aportados indican que el importe las retenciones es superior al de la renta pactada en el contrato, lo que evidencia que no se corresponde a una compensación de la renta. A mayor abundamiento, existe una confusión entre las personas del administrador de la demandada 'Locatio Office' y el demandado D. Hugo, como resulta del escrito dirigido al procedimiento referido de Reclamación Económico Administrativa. En relación con el título que dice ostentar 'Locatio Office', que se erige como verdadera propietaria de la finca litigiosa, se dan por reproducidas las argumentaciones vertidas en relación con el título que en calidad de propietaria ostenta la entidad actora, atendiendo fundamentalmente a la certificación registral acompañada como documento número uno con el escrito de demanda. Respecto del resto de las codemandadas declaradas situación de rebeldía, de la documentación acreditativa de la titularidad de la finca que ostenta la actora y de la falta de aportación de título alguno que justifique la posesión de la vivienda por dichas entidades, procede estimar íntegramente la demanda declarando el desahucio por precario y condenando a los referidos demandados a desalojar la vivienda sita en la PLAZA000, nº NUM000, Planta NUM001, de Málaga, dejándola libre y expedita, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuaran en el plazo legal. Dada la íntegra estimación de la demanda, procede imponer a la parte demandada las costas procesales causadas, por aplicación del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En definitiva, el juzgador estima íntegramente la demanda formulada y condena a los demandados a desalojar la vivienda referida, dejándola libre y expedita, antes de la fecha señalada en el decret,o con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuaran en el plazo legal. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.

QUINTO.-Considerando que resolviendo primeramente sobre la inadecuación de procedimiento alegada por la codemandada 'Locatio Office', aunque parece que no insiste en tal excepción procesal en esta alzada, debe decirse, en relación con el trámite previsto en el artículo 675 de la LEC, que dicho precepto no es de necesario cumplimiento por el rematante o adjudicatario por cuanto, como bien dice la parte apelada, establece que el adquirente 'podrá' pedir el lanzamiento, dejando abierto el inicio de cualquier otro procedimiento para la recuperación de la posesión del inmueble. Sostiene la apelante que siendo ella la anterior propietaria de la vivienda objeto del desahucio (deudora en la ejecución hipotecaria), que fue adjudicada a 'Banco Sabadell' en procedimiento de ejecución hipotecaria, debió pedirse el lanzamiento en el proceso de ejecución hipotecaria. Y se ha de partir de la base de que la actora, hoy apelada, no fue parte en el proceso de ejecución hipotecaria, por lo que mal puede solicitar en el seno del mismo el lanzamiento; pero es más, dicho procedimiento está finalizado y con archivo definitivo, sin que quepa en esta alzada hacer referencia al decreto usado por la parte sin haber adquirido firmeza, pues la adquirió seguidamente y ello convalida su uso y lo convierte en válido, como también la aportación de la vivienda por la ejecutante a su sociedad participada hoy demandante en cuanto legítima propietaria del inmueble. En este sentido, difícilmente la actora podía intervenir en aquel procedimiento de ejecución hipotecaria cuando adquirió la vivienda hipotecada tras su adjudicación a la entidad ejecutante, habiendo finalizado el referido procedimiento. Por tanto, la actora no adquirió un crédito sino una vivienda libre de cargas y gravámenes, como se comprueba con la nota registral aportada, no siendo por ello acreedora hipotecaria ni adjudicataria de la vivienda objeto de ejecución, ni tampoco conocedora de lo actuado en dicho procedimiento, máxime cuando adquirió la vivienda e interpone la demanda tras haber transcurrido, en cualquier caso, el plazo legal del artículo 675,2 de la LEC para instar el lanzamiento de los ocupantes de la misma en el marco de la ejecución. En definitiva, se ha de proclamar que el procedimiento no es inadecuado, pues ninguna norma legal impide promover un juicio de desahucio por precario contra los anteriores propietarios de una vivienda adquirida en procedimiento de ejecución hipotecaria. El artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ordena seguir los trámites del juicio verbal en aquellas demandas que 'pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca', que es el supuesto de autos. Lo que deba o pueda discutirse de cara al lanzamiento (eventual), en especial la posible aplicación de los beneficios del artículo 1º de la Ley 1/2013, queda al margen de lo que esta Sala debe resolver por ser cuestión a dilucidar en ejecución de sentencia. En cuanto a la alegada falta de legitimación activa, no debe olvidarse que el precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia, de tal forma que para el ejercicio de la acción de desahucio por precario no es preciso ser el propietario de la finca. Así lo dispone el artículo 250.1.2º LEC al decir que '(...) Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: (...) 2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca'. Por tanto, la legitimación para ejercitar la acción de desahucio por precario le corresponde al que tenga la posesión real de la finca a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla, siendo claro que no tiene la material o directa en tanto ello es lo que solicita al interponer la demanda; y lo hace frente a quien sin título, ni pagar merced por el disfrute de ella ejerce tal posesión material. Por tanto, debe el actor acreditar su título de dominio o cualquier otro derecho real que le permita la posesión de la cosa, ya sea en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro título que le dé derecho a poseer el bien, así como la posesión sin título por parte del demandado. Pero es que en este caso la entidad actora ha acreditado la titularidad, no sólo por la nota simple registral en la que consta la titularidad del bien en su favor, sino por la transmisión de su causante, el Banco ejecutante en el otro proceso, es decir, ha acreditado que se ha producido un aumento de capital en la entidad demandante de la que la entidad bancaria es socio y que con objeto de dicho aumento de capital se aporta por ese socio un inmueble, y ello sin perjuicio de que registralmente no se hubiera procedido al cambio de titular, lo que no constituye un requisito constitutivo para adquirir la propiedad, siendo la nota simple aportada a autos, junto con el resto de la documental, acreditativa de la realidad del derecho de la actora sobre el bien inmueble ocupado, sin que la parte apelante haya desvirtuado dicha prueba aportando información registral que contradiga la aportada por la actora, ni tampoco título alguno que legitime su ocupación. Por tanto, el juzgador de instancia no incurre en error alguno cuando proclama la legitimación activa de la parte actora para ejercitar la acción de desahucio de la finca señalada en el procedimiento de desahucio por precario, que también se considera adecuado a la pretensión ejercitada. En cuanto a la legitimación pasiva, la entidad codemandada apelante niega su condición de precarista con base en su condición de deudora hipotecaria, y, como se ha dicho, el artículo 250.1.2º de la LEC regula el procedimiento de desahucio por precario y conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, constituye la esencia del precario el uso o disfrute de la cosa ajena, sin pagar renta o merced alguna, ni otra razón o título que legitime la posesión que la mera condescendencia o liberalidad del poseedor real. Y la misma jurisprudencia ha ido paulatinamente ampliando el concepto de precario hasta comprender, no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva. El precario, por tanto, es un procedimiento sumario que permite al dueño de una cosa, o aquel a quien corresponda la posesión real de una finca por el aludido título de dominio o por cualquier otro que le de derecho a disfrutarla, recuperar su posesión desposeyendo al precarista, que es la persona que indebidamente la viene poseyendo, bien sin título alguno en que apoyarse o bien en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, siendo por tanto necesarios para su prosperidad los siguientes requisitos: a) la legitimación del actor, que concurrirá cuando ostente título suficiente, y que en este caso así se ha declarado; b) la situación de precarista del demandado, que existirá cuando posea el inmueble por concesión gratuita del actor sin pagar renta o merced, bien sin título alguno o con título que haya perdido su validez; c) que la finca esté perfectamente identificada. Y tras la nueva LEC este procedimiento ha perdido su condición de sumario y presenta todas las características de un juicio declarativo plenario. De las pruebas que obran en las actuaciones, y de las propias manifestaciones de los apelantes, se ha de concluir, igual que el juzgador de Instancia, que los demandados carecen de título válido para ocupar la vivienda. Y es que no puede olvidarse, en relación con la firmeza del decreto dictado en trámite de adjudicación en la ejecución - a la que luego se volverá - que si en su momento la codemandada tuviese título para ocuparla como titular de la misma, éste ha decaído tras la ejecución de la hipoteca que la gravaba y en favor de la adjudicataria o tercero que lo haya adquirido por cualquier otro medio. Este es el análisis que efectúa el juzgador y por el que concluye que considera acreditado que los demandados, en el momento actual, carecen de título suficiente para permanecer en la citada vivienda. El decreto de adjudicación ,de fecha 7 de febrero de 2013, a favor de 'Banco Sabadell' es firme a la fecha de presentación de la demanda que origina este proceso. Y, como dice la apelada, 'para ello basta con examinar el documento nº 1 de la contestación a la demanda, auto de fecha 12 de diciembre de 2017 dictado por la Audiencia Provincial de Málaga, que resuelve conjuntamente los dos recursos de apelación interpuestos por la ejecutada. Siendo en consecuencia firme el decreto de adjudicación a la fecha de interposición de la presente demanda, todo acto jurídico de disposición del bien adjudicado en el procedimiento de ejecución hipotecaria resultará necesariamente válido y eficaz y, en consecuencia, cualquier defecto que pudiese haber afectado a la propia adquisición de 'Banco Sabadell' de la propiedad del inmueble o la ulterior adquisición del mismo por esta parte resulta subsanado en el mismo momento en el que el decreto adquiere firmeza, por aplicación de los artículos 1309, 1310 y 1313 del Código Civil, perfeccionándose, en suma, la venta desde dicha firmeza del decreto de adjudicación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1254 y en el 1450 del Código Civil'. Por ello la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado, al parecer (sin llevarse a Registro alguno), en fecha 30 de diciembre de 2008 y suscrito entre la anterior propietaria, es decir, 'Locatio Office' y el codemandado, también recurrente, 'no se sostiene de ninguna manera... por cuanto en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, el administrador único de 'Locatio Office', curiosamente el ahora recurrente, solo puso en conocimiento del Juzgado la existencia de un ocupante, Don Juan Luis, con quien tenía suscrito un contrato de arrendamiento de igual fecha que el que ahora se dice ostentar por el demandado y administrador único de 'Locatio Office', que fue además reconocido su derecho a permanecer y respecto del que esta parte no ha puesto objeción alguna. Más al contrario le ha reconocido en todo momento su condición de arrendatario subrogándose en el contrato de arrendamiento suscrito y realizándole todas las comunicaciones que por su condición le corresponden legalmente'. En este sentido, el auto de fecha 12 de diciembre de 2017 dictado por la Audiencia Provincial - esta misma Sala - en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria ya resolvía sobre esta cuestión relativa a la supuesta falta de notificación de los arrendatarios u ocupantes legítimos del inmueble, en sentido desestimatorio, por cuanto las diligencias de requerimiento de pago efectuadas resultaron todas negativas, hasta en tres fechas distintas, por lo que difícilmente la parte ejecutante pudo tener ni siquiera indicios de la existencia de ocupantes que, a mayor abundamiento, tampoco resultaba de la certificación de cargas. La conclusión no puede ser otra que la parte ejecutante adoptó toda la diligencia que le era exigible y que la parte ejecutada acalló la existencia de otros ocupantes que terminan en la misma persona del administrador único de la ejecutada, por lo que, como dice la apelada y cosntata acertadamente el juzgador, su validez y existencia es de dudosa veracidad. A ello ha de sumarse que no se acredita la constitución de la fianza que se indica por importe de 300 euros en la estipulación 10ª del contrato de arrendamiento, y que no se aporta el contrato de arrendamiento firmado en 1998 del que supuestamente trae causa el fechado en 2008, ni se acredita abono de la renta reflejada en el contrato de arrendamiento. Por tanto, de las pruebas que obran en las actuaciones, se ha de concluir que los apelantes carecen de título válido para ocupar la vivienda, y que si en su momento tuvieron título para ocuparla como titular de la misma - o arrendatario -, éste ha decaído tras la ejecución de la hipoteca que la gravaba en favor de la adjudicataria, o de tercero - la demandante - que lo haya adquirido por cualquier otro medio. Por ello la sala concluye también que considera acreditado que los demandados, en el momento actual, carecen de título suficiente para permanecer en la citada vivienda. Sentado lo adecuado del procedimiento, la legitimación de ambas partes litigantes y que los demandados carecen de título que justifique su posesión de la vivienda, una vez que ésta fue adjudicada en la ejecución hipotecaria, se ha de proclamar que todo ello lleva a la desestimación del recurso de apelación - de ambos recursos - y a la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia.

SEXTO.-Considerando que al no prosperar los recursos y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a cada parte apelante al abono de las causadas con su respectiva apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Hugo, y desestimando igualmente el formulado por la de la entidad 'Locatio Office S.L.', ambos contra la sentencia dictada en fecha treinta de julio de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Málaga en sus autos civiles 1199/2018, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a cada parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada con su respectiva apelación. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.