Sentencia Civil Nº 343/2014, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 440/2012 de 28 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

TOLEDO

SENTENCIA: 00343/2014

Rollo Núm. ............. 440/12.-

Juzg. 1ª Inst. Núm.... 2 de Illescas.-

J. ORD Núm.......... 1250/10.-

SENTENCIA NÚM. 343

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION SEGUNDA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL CANCER LOMA

D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS

Dª INMACULADA ORTEGA GOÑI

En la Ciudad de Toledo, a veintiocho de noviembre de dos mil catorce.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 440 de 2012, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Illescas, en el juicio ORD núm. 1250/10, en el que han actuado, como apelante Rebeca , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Dorrego Rodriguez y defendido por el Letrado Sr. Celestino Sobrino Paniagua; y como apelado Blanca y Cipriano , representado por el Procurador de los Tribunales Sra, Rosa Calcerrada.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Illescas, con fecha 19-03-2012, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'Que Estimando integramente la demanda interpuesta por D. Cipriano y Dª Blanca contra Dª Rebeca , y en consecuencia,

Condeno a Dª Rebeca a abonar a D. Cipriano y Dª Blanca la cantidad de 2.400 € los intereses legales calculados desde el 30 de mayo de 2010.

Se imponen las costas de la presente litis a Dª Rebeca '.

SEGUNDO:Contra la anterior resolución y por la defensa , dentro del término establecido, interpuso recurso de apelación, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE CONFIRMAN Y RATIFICANlos antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO:Que por error en la apreciación de la prueba se recurre por la parte demandada la sentencia que estimando la acción de reclamación de cantidad basada en el artículo 36 de la LAU 1994 , relativo a la fianza en el contrato de arrendamiento de viviendas, que en este caso, por expresa disposición de las partes, se extendió a tres meses de renta, entregadas por la arrendataria en metálico y en aquel concepto al inicio de la relación arrendaticia, y que en este pleito, la arrendataria reclama en virtud de lo establecido en el artículo 36.4 LAU , según el cual 'debe ser restituido al arrendatario al final del arriendo', salvo que ésta hubiera causado daños al objeto arrendado que deban compensarse con aquella.

Según se recoge en la sentencia de la A.P. de Madrid de fecha 28 de abril de 2010 : La fianza, contemplada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 EDL 1994/18384, responde de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido. La fianza, como apunta la STS de 22 de diciembre de 2003 , no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado. El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 establece la obligación de reintegro de la fianza a la extinción del arriendo, y el objeto de tal restitución es, según el citado precepto el 'saldo de la fianza en metálico' que corresponda, regulación de este reintegro en la nueva ley que ha llevado a la más autorizada doctrina a estimar que el legislador -superando en este punto el problema planteado con la regulación de la fianza en la legislación precedente y que había llevado a un amplio sector doctrinal y judicial a estimar que el arrendador no podía unilateralmente aplicarla al pago de lo que estimara le debía el arrendatario al finalizar el arriendo- teniendo en cuenta que la fianza se establece en garantía del arrendador, con la redacción del citado párrafo 4 del artículo 36 reconoce a éste el derecho de aplicarla unilateralmente tanto al pago de rentas o cantidades adeudadas como a la reparación de los daños causados por el arrendatario, pues el artículo 1561 del Código Civil EDL 1889/1 obliga al arrendatario a 'devolver la finca, al concluir el arriendo como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable'.

Así, en principio, como mantienen las sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona (Sección 13ª) y Las Palmas (Sección 5ª) de 4 de junio de 2.008 EDJ 2008/135570 y 3 de abril de 2.009 EDJ 2009/125134 , respectivamente, el arrendatario constituye la fianza para garantizar(garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones( artículo 1555 CC EDL 1889/1 responde del cuidado y conservación ex artículos 1555.2 , 1559 y 1563 CC EDL 1889/1 , 21 y 30 LAU EDL 1994/18384 , de la restitución de la posesión - artículos 1561 y siguientes del CC EDL 1889/1 - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, artículos 1255.1 CC EDL 1889/1 , 17 y 20 LAUEDL 1994/18384 ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex artículo 6.2 y 3 CC EDL 1889/1 ), que deberá ser en metálico ( artículos 36.1 en relación con los artículos 4.1 y 27.2.b LAU EDL 1994/18384 , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (artículo 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse(el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(artículo 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.

"La restitución viene regulada en el artículo 36.4 LAU EDL 1994/18384 , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador(deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU EDL 1994/18384 establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario".

SEGUNDO:Que la sentencia de instancia tras la valoración de la prueba considera que la vivienda en cuestión, un chalét adosado sito en la CALLE000 , NUM000 de Chozas de Canales (Toledo) no fue entregada en perfectas condiciones de habitabilidad, pese a lo que se dice en el contrato de arrendamiento, porque, a pesar de ser nuevo, se entregó, sucio de obra, defectuosamente terminado en varios elementos constructivos, con humedades en las paredes, y precisó la entrada de obreros para reparar los desperfectos, y en concreto, en lo que respecta a la causa por la que la arrendadora demandada no quiere devolver la fianza, las paredes tuvieron que sanearse a causa de las humedades, lo que provocó que el resto de las paredes de las habitaciones tuvieran que pintarse de nuevo por homogeneidad y estética.

Para llegar a tal conclusión el Juez a quo ha valorado las pruebas documentales (fotografías y testificales, así como la confesión de las partes).

La Sala ha revisado la prueba y está de acuerdo con las conclusiones del Magistrado Juez a quo, considerando que ha quedado probado que la vivienda no se entregó en perfecto estado de conservación que se dice en el contrato, y que las obras, esencialmente pintura, que la arrendadora manifiesta que no fueron autorizadas por ella, eran precisas para la homogenización del tono de habitaciones.

Las fotografías aportadas por los demandantes, que no obstante son impugnadas en su totalidad por la demandada, fueron luego reconocidas en el acto del juicio en parte por la propietaria, y en concreto, la vivienda fue devuelta conforme consta en las fotografías que como documentos 42 y 101 se aportan por la actora, y así lo reconoció la demandada.

A la vista de esos documentos, no estimamos que el Juez a quo haya interpretado mal la prueba porque de las mismas no se deduce que exista desperfectos que merecen tal denominación a los efectos de retención de la fianza.

Y por concretar, porque la demandada hace depender la no devolución de la fianza de la factura de pintura que se aporta como documento número 4, por importe de 2450 €, nos parece de todo punto improcedente, no sólo porque la vivienda, como se deduce de la prueba documental, estaba en condiciones perfectas, sino porque la fianza no puede atribuirse a pequeños desperfectos que sean consecuencia del uso normal de una vivienda (decoloración de pintura etc.). El testigo que emitió la factura del documento 4 de la demandada, al ser interrogado por las fotografías 72 a 80 de la actora no reconoció la vivienda y sin embargo la demandada si reconoció que recibió la casa conforme a dichas fotografías, lo que constituye una contradicción que asimismo se valora como prueba de que la vivienda se devolvió en mejores condiciones estéticas de lo que se recibió.

"Recordamos que la valoración de la prueba es una facultad exclusiva del juzgador ( art. 117.3 de la Constitución ) a quien va dirigida para lograr su convicción, y que ha de primar la voluntad de éste, hasta tanto la parte que invoca el error en su apreciación pruebe ese error o que la valoración ha sido subjetiva, arbitraria o contraria al ordenamiento jurídico, cosa que aquí no ha sucedido".

En el presente caso, no habiéndose probado los desperfectos a los que la demandada pretende imputar la fianza, y no habiéndose probado el error en la apreciación de la prueba que la recurrente alega como motivo de recurso procede su desestimación.

CUARTO:Que procede imponer a la recurrente las costas del recurso por aplicación del artículo 398 LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de Rebeca , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Illescas, con fecha 19-03-2012 , en el procedimiento núm. 1250/10, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del deposito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves:

00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros).

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA, en au­ diencia pública. Doy fe. En Toledo a 3/12/2014.