Sentencia Civil Nº 344/2009, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 350/2009 de 29 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 350/2009

Autos: juicio verbal (desahucio por falta de pago) nº: 41/2009

Juzgado Primera Instancia 3 Figueres

SENTENCIA Nº 344/09

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña María Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, veintinueve de septiembre de dos mil nueve

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 350/2009 , en el que ha sido parte apelante MUEBLES MOLINA SA , representada por la Procuradora Dª. MERCÈ CANAL PIFERRER , y dirigida por el Letrado D. DAVID RUA CONTE ; y como parte apelada D. Juan Alberto y Dª. Guillerma , no comparecidos en esta instancia.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado Primera Instancia 3 Figueres , en los autos nº 41/2009 , seguidos a instancias de MUEBLES MOLINA SA , representado por el Procurador D. LLuis Maria Illa Romans y bajo la dirección del Letrado D. David Rúa Conte , contra D. Juan Alberto y Dª. Guillerma , representados por la Procuradora Dª. Rosa Maria Bartolomé Foraster, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Lluis María Illa Romans en nombre de Muebles Molina SA frente a Juan Alberto y Guillerma , representados por la procuradora Rosa María Bartolomé Foraster y en consecuencia: a) declaro la resolución del contrato de arrendamiento de fecha de 14 de mayo de 2007, sobre la vivienda sita en calle DIRECCION000 NUM000 , letra A de 17474, Vliacolum, sin necesidad de pronunciarse sobre el lanzamiento y b) les condeno a pagar la cantidad total de 4. 121, 65 euros en concepto de rentas, que se entiende ya satisfecha con las garantías depositadas equivalentes a seis meses de la renta inicial, sin perjuicio de las devoluciones a que tuvieren derecho los arrendatarios. No ha lugar a la expresa imposición de costas a ninguna de las partes. ".

SEGUNDO: La relacionada sentencia de fecha 07.04.09 , se recurrió en apelación por la parte actora, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez .

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no se oponga a lo que a continuación se dice.

PRIMERO.- Instada demanda acumulando acción de desahucio y de reclamación de cantidad es estimada parcialmente la misma, por lo que la entidad demandante MUEBLES MOLINA SA .

El recurso de la arrendadora pretende en esencia dos extremos: la condena al abono de la mensualidad relativa a Marzo de 2009 y la imposición de costas de primera instancia.

Es presupuesto fáctico de consideración necesaria en la solución del recurso lo que sigue:

El contrato que unía a las partes se firmó el 14 Mayo 2007 y con ocasión de surgir discrepancias en orden a los aumentos de rentas, los arrendatarios procedieron a depositar las llaves en el Juzgado el día 6 de marzo de 2009 , cuando ya se había convocado el juicio verbal para el día 1 de abril siguiente.

SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso discute el ámbito temporal del abono de la renta y concretamente solicita el último mes de Marzo de 2009, que no fue concedido en la Sentencia impugnada.

La cuestión estriba en determinar si debe o no darse por probado, como hace la Sentencia impugnada, que los arrendatarios abandonaron la vivienda por todo el 28 de Febrero de 2009 , tal y como manifestaron en el momento de hacer deposito judicial de las llaves de la vivienda (comparecencia a folio 46).

La entrega de llaves supone un acto simbólico de reintegrar la posesión del inmueble ocupado en concepto de arrendamiento a la propiedad. En el presente supuesto obra una comunicación de la entidad Vilacolum-Parque Residencia Catalunya, SA, que intermedió en el alquiler, en el que de manera expresa se reconoce que los propietarios trataron de depositar las meritadas llaves en la sede social de la misma el día 28 Febrero 2009, lo que no fue aceptado por negativa expresa de la propiedad que manifestó las entregara en el Juzgado. Cierto es que, en ese momento el procedimiento presente ya estaba iniciado desde el 2 de Febrero de 2009 , pero también lo es que la intención de dar por concluido el contrato a finales del mes de Febrero no tenía otra razón de ser que la de evitar el pago de la mensualidad siguiente, justo la que ahora se reclama; dicho de otra manera, la propiedad con un acto propio de negarse a recibir la posesión de la vivienda, alarga el contrato a su criterio y bajo ese prisma pretende el cobro del mes siguiente. No se trata, pues, como dice el recurso de probar cuando quedo la finca libre, vacua, expedita y a disposición de la propiedad, sino de partir, en el caso presente, de una negativa a recuperar la posesión efectiva por parte de la propiedad, lo que no puede dar lugar, como se pretende, al abono del mes de Marzo.

Se impone, en consecuencia, desestimar este motivo.

TERCERO.- Resta por finalizar el segundo de los motivos, consistente en la pretensión de que sean los demandados los que pechen con las costas de la instancia.

La Sentencia impugnada guarda silencio en este apartado concreto y se limita a citar el art. 394 LEC como motivo para la no imposición de costa a ninguna de las partes, lo que impone actuar con mayor rigor en un tema tan controvertido.

En efecto, de la documental aportada se desprende que, producida la tácita reconducción del contrato, dado el pacto de finalización el 31 Mayo 2008, la propiedad notificó a los arrendatarios el incremento de la renta según el IPC habido a Mayo de 2008 en relación al año 2007. Asimismo se solicitaban los retrasos relativos a las mensualidades de Mayo a Septiembre de 2008, extremo este último al que se opusieron los arrendatarios. Aceptada la discrepancia por la propiedad, se giro en Octubre de 2008 el recibo de dicha mensualidad, que fue devuelto, al igual que lasa mensualidades de Noviembre y Diciembre. El motivo de ello fue la discrepancia surgida con ocasión de la necesidad de proceder a efectuar diversos arreglos, lo que termino con una comunicación de 24 Noviembre de 2008 en el que los inquilinos resolvían unilateralmente el contrato a partir del 28 Febrero siguiente y compensaban las cuatro mensualidades de renta con la fianza prestada en su día. La respuesta de la propiedad fue la de reclamar las mensualidades en carta de fecha 11 Diciembre siguiente.

Lo anterior pone de manifiesto que hubo una resolución unilateral del contrato por parte de los arrendatarios sin que estos depositaran las rentas vencidas en se de judicial o notarial, ni siquiera se advertía a la propiedad de dicho extremo, pura y simplemente se procedía a compensar las rentas con la fianza depositada.

Conviene manifestar que según el art. 1256 del Código Civil , la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Por ello la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes contratantes no produce la extinción de la relación jurídico-contractual no consumada o agotada; la parte que desiste unilateralmente se aparta de la relación jurídica nacida del contrato e incurre en incumplimiento obligacional, que faculta a la contraparte para, al amparo del art. 1124 del Código Civil , exigir el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos.

No obstante, dicha regla general tiene tres excepciones, en las que el desistimiento unilateral de uno de los contratantes produce la extinción de la relación "ex contratu", cuales son las siguientes: a) cuando la Ley atribuye expresamente a ambas partes o a una de ellas la facultad de desistir unilateralmente de la relación contractual (como ocurre con los Arts. 1733, 1775 y 1584 del Código Civil ); b) cuando en el propio contrato se reconoce de forma expresa a ambos contratantes o sólo a uno de ellos la facultad de desistimiento unilateral "ad nutum"; en este caso, si la parte contratante que tenga reconocida dicha facultad la ejercita, la relación jurídica contractual se extingue automáticamente con eficacia "ex nunc", y habrá que estar a lo pactado en cuanto a las consecuencias jurídicas, singularmente indemnizatorias, derivadas del desistimiento unilateral; c) cuando se está en presencia de una relación jurídica contractual duradera, basada en la recíproca confianza que las partes se otorgan y reconocen, y carente de plazo definido de duración; el principio de que el cumplimiento de un contrato no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes choca con la imposibilidad de una vinculación jurídica indefinida y del mantenimiento de una relación jurídica basada en la confianza cuando ésta ha desaparecido; en este caso, el desistimiento unilateral de cualquiera de los contratantes extingue la relación jurídico-contractual, siendo los órganos judiciales los que habrán de decidir en torno a la procedencia de una indemnización y al montante económico de la misma.

En el caso presente, el pacto primero permitía al arrendatario desistir del contrato "con preaviso de dos meses e indemnización por el período que restara", extremo que no permitía a los aquí demandados y recurrentes desistir sin mas del contrato.

Por otro lado tampoco podían pretender una compensación entre las rentas que adeudaban y la fianza prestada, pues no concurrían los requisitos del artículo 1196 del Código Civil pues ni las cantidades debidas eran líquidas ni las deudas estaban todas vencidas.

Es por ello que la propiedad se vio en la necesidad de acudir al auxilio judicial para el percibo de las rentas debidas, sin que la compensación judicial que se acaba realizando sea óbice a la no imposición de costas procesales, máxime cuando, si tuviéramos por allanado a los demandados con el deposito judicial de las llaves, tampoco surtiría efecto en cuanto a las costas, en la medida en que no hubo consignación enervatoria de rentas debidas, en el sentido que exige el art. 22.4º LAU .

Se impone estimar este segundo motivo.

CUARTO.- La estimación parcial del recurso conlleva la no mención sobre costas de la alzada.

Fallo

ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la entidad MUEBLES MOLINA SA y REVOCAMOS el fallo de la Sentencia impugnada de fecha 7 Abril 2009 del Juzgado nº 3 de Figueres en el único extremo de imponer las costas de primera instancia a los demandados.

Sin costas del recurso.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez , celebrando audiencia publica en el día de la fecha, de lo que certifico.