Sentencia CIVIL Nº 344/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 326/2018 de 02 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00344/2018
Rollo núm.: 326/2018
S E N T E N C I A Nº 344/2018
Ilmos. Sres.
Don Álvaro Latorre López, presidente
Doña Juana María Gelabert Ferragut
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a, dos de noviembre de dos mil dieciocho.
Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el
Juzgado de Primera Instancia número 14 de Palma, bajo el número 338/2017 , Rollo de Sala número
326/2018, entre partes, de una como demandante-apelante D.ª Candida , representada por el procurador D.
Antonio J. Ramón Roig y dirigida por el letrado D. Juan Alemany Rosselló, de otra, como demandante-apelada
D. Carlos Manuel , representado por el procurador D. Rafael Zaragoza Iglesias y dirigido por la letrada D.ª
Carla Venegas Berrones.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Palma, se dictó sentencia en fecha 20 de marzo de 2018, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'DESESTIMO INTEGRAMENTE LA DEMANDA presentada por el procurador de los tribunales don Antonio J. Ramón Roig, en nombre y representación de doña Candida , contra don Carlos Manuel , y en consecuencia ABSUELVO al demandado de todas las pretensiones formuladas en su contra, con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas'.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 30 de octubre de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

La demandante es propietaria de la vivienda sita en Marratxí, CALLE000 , NUM000 , NUM001 . En fecha 29 de febrero de 2012 firmó un contrato de arrendamiento con el demandado, con un plazo de duración de un año, prorrogable por periodos anuales hasta un máximo de cinco. La renta pactada era de 550 euros mensuales, a los que se debe sumas el consumo de electricidad, agua, gas, teléfono, incineradora y basuras.

En fecha 10 de enero de 2017 la propietaria comunicó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato y en fecha 1 de febrero de 2017 el arrendatario entregó las llaves de la vivienda.

Es objeto de la demanda la reclamación de las cantidades pendientes de pago en concepto de rentas y gastos imputables al arrendatario, así como el importe de los daños ocasionados a la vivienda arrendada.

El importe total de lo reclamado asciende a la suma de 6.358,13 euros, de los que 5.212 euros se corresponden a daños y 1.146'13 euros a cantidades devengadas y no satisfechas.

En la sentencia de instancia se determina que la cantidad total abonada por el arrendatario durante la duración del contrato ascendió a la suma de 34.844 euros por todos los conceptos y que se devengó una cantidad total de 34.475,72 euros, por lo que existe un saldo a favor del arrendatario de 368,28 euros.

Tiene en cuenta que la cantidad total indicada en la demanda por el suministro de agua y el importe de la tasa de residuos sólidos urbanos y de basura que estima que debe imputarse al arrendatario tan solo por mitad, dado que las tasas gravan el inmueble en su conjunto y la demandante ocupa el garaje, que ha habilitado como vivienda.

Sobre los daños, entiende que tan solo pueden considerarse acreditados los relativos al horno, cierre de salida a la terraza y cristal amarillo, que ascienden a la suma de 169,71 euros.

De esta manera, siendo el saldo resultante favorable al arrendatario, se dicta una sentencia desestimatoria de la demanda.

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la parte demandante, en el que relaciona los siguientes motivos: - Vulneración de los artículos 319, 326 y 376 de la LEC.

- Aplicación indebida de la doctrina del enriquecimiento injusto.

- Aplicación indebida del artículo 1561 del Código civil.

- Inaplicación indebida de la responsabilidad del demandado, así como del artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

- Vulneración del artículo 24.1 de la Constitución Española en relación con el derecho a la tutela judicial efectiva, ocasionándose indefensión.

- Vulneración del artículo 24.2 de la Constitución Española en cuanto al derecho a utilizar los medios de prueba pertinentes para la defensa.

- Principio de legalidad del artículo 1 de la LEC.



SEGUNDO.- Tasa de basuras y de residuos sólidos.

Muestra la parte recurrente su disconformidad con la resolución adoptada por la juez a quo al señalar que la vivienda y el garaje son inmuebles distintos, con una referencia catastral distinta. El inmueble que habita la demandante, al tener atribuida administrativamente el uso de garaje tributa por la tasa aplicada a éstos, la tasa de entrada de vehículos, pese a que se utiliza como vivienda, sin que le corresponda el pago de la tasa de basuras, dado que los garajes no la devengan.

Considera que no puede distribuirse por mitad el importe de las tasas correspondientes a una referencia catastral, atribuyendo la otra mitad a una referencia catastral distinta, pues son inmuebles diferenciados.

Tal y como se deriva de los recibos de pago correspondientes al IBI, son dos las fincas catastrales de la edificación, una correspondiente a la vivienda y otra al garaje.

Según se desprende de las ordenanzas fiscales reguladoras de la tasa de recogida de residuos urbanos y de tratamiento de residuos urbanos, el hecho imponible de las tasas son, respectivamente, la prestación de los servicios de recepción obligatoria, recogida y transporte a las plantas de tratamiento de residuos urbanos o municipales, y de recepción obligatoria relativos al tratamiento y eliminación de los residuos urbanos o municipales, de viviendas o edificaciones cuyo uso catastral sea de vivienda, así como de alojamientos, locales o establecimientos donde se realicen actividades industriales, profesionales, artísticas y/o de servicios.

Se aportan los recibos que corresponden a la vivienda relativos a la tasa de basuras y a la entrada de vehículos, en los que solo aparece el cargo por la tasa de basuras, y los relativos al garaje, por los mismos conceptos, en los que tan solo figura el cargo por entrada de vehículos.

De todo ello resulta que la tasa tan solo grava la vivienda y no el garaje, con independencia del uso al que efectivamente se destine y su legalidad. Es por ello por lo que debe el arrendatario del pago de la tasa de recogida de basuras y de tratamiento de residuos sólidos, tal y como establece el contrato, sin que proceda tan solo la mitad, como se indica en la sentencia de instancia.

El importe devengado por estos conceptos durante la vigencia del contrato asciende a la suma de 1126,80 euros, de los que el arrendatario ha pagado 275 euros por lo que restan pendientes de pago 851,8 euros. Corrigiendo el cálculo contenido en la sentencia de instancia, el importe total que debía haber abonado el arrendatario ascendía a 35.040,13 euros, de los que ha pagado 34.844 euros, por lo que queda un saldo pendiente a favor del arrendador de 196,13 euros.



TERCERO.- Daños en la vivienda.

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos UrbanosLegislación citadaLAU art. 21 establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563Legislación citadaCC art. 1563 y 1564 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1564. Se dispone también que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. El artículo 1563 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1563 establece una presunción iuris tantum de responsabilidad del arrendatario en casos de pérdida o deterioro.

La sentencia dictada por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial en fecha 24 de enero de 2018 recuerda, con cita de las dictadas por ese tribunal en fechas 18 de enero , 20 de marzo o 23 de mayo de 2012, que la expresión 'tal como lo recibió' contenida en el artículo 1561 del Código CivilLegislación citadaCC art.

1561, tiene un significado relativo, que equivale a 'tal como debe entregarla' ( STS 2 de marzo de 1963), de manera que, caso de existir deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, debe éste repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina, estableciéndose como doble presunción, iuris tantum, por un lado, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, presunción lógica dada la obligación que el arrendador tiene de entregarla de tal modo, y, de otro, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que acredite haberse ocasionado sin culpa suya, indicando la doctrina jurisprudencial, entre otras, SSTS de 20 de mayo de 1946, 10 de marzo de 1971, 24 de septiembre de 1983 , 8 de junio de 1990 y 28 de noviembre de 1991, que el arrendatario puede, ex artículo 1563 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1563, probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente, de lo que cabe colegir, como primera premisa a tener en consideración que todos los daños y perjuicios debidos a desperfectos causados en la cosa arrendada por el arrendatario debe éste satisfacerlos si falta a dichas obligaciones, según expresara la ya tradicional sentencia de 28 de abril de 1930. Ahora bien, no puede olvidarse que el primero de los requisitos exigidos para declarar la existencia de responsabilidad, tanto contractual como extracontractual, es la plena acreditación de los daños cuya indemnización se reclama, prueba que incumbe al que reclama, en el presente caso a la arrendadora actora, parte a quien incumbe acreditar que los daños cuyo importe reclama existían al momento de entregarle el demandado la vivienda arrendada y que, por ello, se presume le son imputables, carga de la prueba que resulta además de lo dispuesto en el artículo 217 Ley de Enjuiciamiento CivilLegislación citadaLEC art. 217 .

El contrato recoge las obligaciones establecidas en la ley al establecer en su cláusula quinta la responsabilidad del arrendatario por las reparaciones que exija el desgaste así como por los desperfectos que se produzcan por el mal uso y, en la cláusula octava, la obligación de abonar el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

La parte demandante impugna la decisión de la juez a quo en cuanto excluye determinados daños reclamados en la demanda. Se refiere a los siguientes: Reparación de paredes y techos de la vivienda; deterioro de las persianas; daños en la nevera; pintura de persianas.

Debe analizarse cada una de las deficiencias por separado: 1.- Pintura de paredes y techos.

La demanda fue muy poco explícita en la descripción de los defectos y sus causas, pue se remite al contenido del informe pericial que se acompaña, elaborado por D. Jesús , en el que se incluye un cuadro con la valoración de los daños entre los que se incluye el concepto de repaso general en pintura.

En la sentencia dictada en primera instancia se hace mención de la sentencia dictada por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial de 5 de enero de 2017 en la que se valida el argumento utilizado en la sentencia que era objeto de apelación de que 'la pretensión relativa al pintado de toda la casa tras los años de ocupación entra dentro del concepto de mantenimiento y conservación del inmueble para el uso al que se destina, correspondiendo a la parte arrendadora'.

En aquel supuesto se solicitaba la reparación por la existencia de agujeros en las paredes realizados para colgar cuadros, estanterías u objetos decorativos, lo que responde a un uso normal de inmueble en un periodo de alquiler, en ese caso, de 4 años, además de no haberse concretado el número y ubicación de los agujeros.

En el presente procedimiento, si bien en el informe pericial aportado con la demanda se hace tan solo referencia a la necesidad de un repaso general de pintura, lo cierto es que el perito en el acto del juicio declaró que las paredes se encontraban en mal estado, con manchas de rotulador y golpes. En este mismo sentido se manifestó D. Marino , testigo que, por la relación que mantenía con la hija de la actora, accedió a la vivienda y, entre otros daños, indicó que las paredes estaban muy golpeadas. También compareció a declarar en el acto del juicio D. Onesimo , quien reconoció el recibo que se presentó en el acto de la audiencia previa relativo a los trabajos de pintura efectuados y manifestó que las paredes estaban en mal estado, que había golpes y pintura de rotulador, que tuvieron que enmasillar en diversos puntos por motivo de los golpes. No son solo los testigos quienes refieren los daños, sino también el perito, quien aclara un informe que en su redacción resulta muy genérico.

Ninguna otra prueba se ha practicado sobre el estado de las paredes. Resulta de lo expuesto que las paredes presentaban un estado de deterioro que supera lo que supone el normal deterioro debido al transcurso del tiempo en un contrato de arrendamiento por un plazo de cinco años. La reparación le es exigible, por tanto, a la parte arrendataria y asciende, según el recibo aportado en la audiencia previa, a la suma de 1.085 euros.

2.- Persianas.

Son dos los conceptos por los que reclama en el recurso, cuando en la demanda se incluía tan solo el pintado, conforme se indica en el informe pericial que sustenta su pretensión y que debe servir como límite de esta. Sobre el estado de la pintura de las persianas, ninguna prueba de las que se ha practicado de la que resulte que no se corresponda con el normal deterioro por el transcurso del tiempo. Se trata de unos trabajos de conservación y mantenimiento de un elemento que se encuentra en la fachada del edificio y que corresponde al propietario. No puede obligarse al arrendatario a devolver la vivienda arrendada con las persianas recién pintadas.

No puede prosperar el motivo.

3.- Nevera.

En el informe pericial se detalla la existencia de dos golpes en la puerta de la nevera, que quedan acreditados a través de las fotografías que lo acompañan. Se valoran los daños en la suma de 350 euros que, según explicó el perito en el acto del juicio, se corresponde con la sustitución de la puerta o del panel, en función de la marca. Se valora la reposición de la pieza afectada, que no afecta a la vida útil de la nevera, ni a su funcionamiento. Es por esta razón que entiende este tribunal que la reclamación debe ser apreciada. No se ha puesto en duda que los golpes aparecen por el uso que ha hecho de la nevera el arrendatario, ni se ha practicado otra prueba de la que resulte que el valor de reparación no se corresponda con lo especificado por el perito.

El recurso debe estimarse en este punto.

El importe total de las reparaciones de las que debe hacerse cargo la parte demandada ascenderá, conforme a lo expuesto, a la suma de 1.435 euros, a la que debe añadirse la cantidad de 196,13 euros pendiente según lo resuelto en el fundamento de derecho anterior, de manera que la cantidad que debe abonar la parte demandada a la actora ascenderá a 1.631,13 euros, cantidad que debe incrementarse en los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda ( arts 1100, 1101 y siguientes del Código civil).



CUARTO.- Costas.

El artículo 394 de la LEC en relación con las costas causadas en primera instancia, sobre las que no cabe hacer especial mención al ser parcial la estimación de la demanda.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la LEC, y siendo la presente resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no se hará especial mención a las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Esta Sala acuerda: Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D.ª Candida contra la sentencia dictada en fecha 20 de marzo de 2018 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

Revocar la sentencia de instancia y en su lugar: 1.- Estimar parcialmente la demanda interpuesta por D.ª Candida contra D. Carlos Manuel .

2.- Condenar al demandado a abonar a la actora la suma de 1.631,13 euros, más sus intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.

3.- No hacer especial mención a las costas.

No hay condena en costas en esta alzada, con devolución del depósito consignado para recurrir.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así se manda y firma.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.