Sentencia CIVIL Nº 344/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1187/2018 de 26 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1187/2018 -2
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 04 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 964/2017
Parte recurrente/Solicitante: Luis Andrés
Procurador/a: Rafael Ros Fernandez
Abogado/a: Silvia Slavcheva Slavova
Parte recurrida: MARIA DE VALLDONZELLA, S.L
Procurador/a: Ramon Feixó Fernández-Vega
Abogado/a: Enrique Bassas Freixas
SENTENCIA Nº 344/2020
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez
Elena Boet Serra
Barcelona, 26 de junio de 2020
Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Antecedentes

Primero. En fecha 28 de noviembre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 964/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 04 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aRafael Ros Fernandez, en nombre y representación de Luis Andrés contra Auto - 03/09/2018 y en el que consta como parte apelada el/ la Procurador/a Ramon Feixó Fernández-Vega, en nombre y representación de MARIA DE VALLDONZELLA, S.L.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimo la demanda deducida por la postulación procesal de MARIOA JOSE VALDONZELLA SL y condeno a DON Luis Andrés a las siguientes declaraciones: 1) Declaro resuelto el contrato locativo de fecha 19/09/14 por expiración del plazo 2) A dejar libra, vacua y expedita la finca de autos 3) Imposición de costas' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 17/06/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio verbal mediante la que se ejercitaba acción de desahucio por expiración del plazo contractualmente previsto interpuesta por la representación procesal de la sociedad 'MARIA DE VALLDONZELLA,S.L.' , en su condición de propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona, demanda dirigida contra el arrendatario de la misma, D. Luis Andrés .

En sustento de su pretensión la actora exponía que en fecha 19 de septiembre de 2014 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento por un plazo de 1 año.

Señala también que, una vez transcurrido el tiempo mínimo legal de arrendamiento (que era de 3 años en virtud de los dispuesto en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1.994 (LAU), en su redacción aplicable dada la fecha del contrato), mediante burofax de 19 de julio de 2017, esto es, con más de 30 días de antelación, notificó al demandado su voluntad de dar por extinguido el arrendamiento a fecha 19 de septiembre de 2017 y le requirió para que desalojara la vivienda reintegrando la posesión de la misma a la propietaria, requerimiento que el demandado no ha cumplido.

El demandado se opuso a la demanda alegando que no procede declarar la extinción de la relación contractual; ello por cuanto el contrato de arrendamiento invocado de contrario fue prorrogado por un año más mediante un acuerdo verbal alcanzado por las partes después de haberse remitido el indicado burofax. Afirma que prueba de ello es que ha seguido abonando las rentas y, en el acto de juicio, añadió que incluso ha recibido una carta, que aportó, notificándole un incremento de renta.

Seguido el procedimiento por sus trámites, en fecha 3 de septiembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Barcelona se dictó sentencia estimatoria de la demanda. Dicha sentencia concluye que no queda acreditado el acuerdo verbal posterior al burofax que el demandado invoca y en cuya virtud se habría prorrogado el contrato, y que este acuerdo no puede deducirse del pago de rentas posteriores, que simplemente suponen una contraprestación por la ocupación de la finca.

Por la representación del demandado, Sr. Luis Andrés , se apela la sentencia por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos alegando, en resumen, que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba; así, insiste en la realidad del nuevo acuerdo verbal que habría prorrogado el contrato sobre la base de la fiabilidad de sus manifestaciones, y basada en lo que considera que son actos propios del actor, pues estima que la notificación del aumento de renta implica de suyo una novación contractual.

La actora ha interesado la confirmación de la sentencia apelada, mostrando su conformidad con los argumentos expuestos por el magistrado de primera instancia.



SEGUNDO.- En atención a los antecedentes expuestos, como bien se indica en la resolución recurrida, las partes no discuten la existencia del primitivo contrato de 1 de agosto de 2014 por un año prorrogable. Tampoco discuten que el arriendo ha tenido la duración mínima de tres años legalmente exigible (ex. arts. 9 y 10 LAU, en su redacción aplicable) ni la emisión del burofax de 19 de julio de 2017 que comunicaba el propósito de extinguir la relación. En esta alzada ya no se discute propiamente la eficacia de dicha comunicación.

En todo caso, ciertamente la denuncia del contrato requiere de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, salvo que tal falta de conocimiento derive de circunstancias ajenas a su propia actuación o a su voluntad.

En el supuesto de autos, ya hemos indicado que la arrendadora, con el fin de comunicar su voluntad de dar por extinguido el contrato a la finalización del plazo, remitió burofax del servicio de correos (medio fehaciente) constando que Correos dejó aviso postal y que el mismo no fue reclamado ( vid. ff. 148 y ss.).

En esta tesitura ha de entenderse eficaz a los efectos pretendidos el requerimiento remitido, correspondiendo a los arrendatarios acreditar que su falta de recepción deriva de circunstancias que no les son imputables. Es decir, ante el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente, no es preciso que se acredite una conducta obstativa o de manifiesto rechazo por parte del arrendatario a su recepción, sino que corresponde a éste acreditar que la recepción no tuvo lugar por motivos que no le son atribuibles y ajenos a su voluntad, todo ello como una consecuencia natural derivada del principio de buena fe que es exigible de los contratantes.

Por todo ello consideramos que son los destinatarios, que no consta que hubieran modificado su lugar de residencia ni que estuvieran ausentes de la misma con causa justificada durante el mes en que estuvo disponible la notificación, quienes deben asumir las consecuencias de que tal notificación, seriamente intentada en su domicilio, no haya podido practicarse por causa no imputable a la actora, cual ha sido el caso.

Considerarlo de otro modo, en la forma pretendida por los apelantes, implicaría dejar la posibilidad de seguir el trámite de estos procesos al arbitrio del propio arrendatario, al que bastaría, como ahora, no recoger el aviso dejado para que ello impidiera la extinción del contrato de arrendamiento al concluir el término ordinario pactado. En este mismo sentido se vienen pronunciando la mayoría de Audiencias Provinciales (por ejemplo, la SAP Madrid de 26 de abril de 2011, SAP Barcelona de 14 de marzo de 2012; SAP Pontevedra de 15 de mayo de 2014, SAP Córdoba de 24 de junio de 2014, SAP A Coruña de 30 de junio de 2017, entre otras).



TERCERO.- Establecido lo anterior, la controversia en esta alzada se centra en establecer si queda acreditado que esa situación quedó superada por la conclusión entre las partes de un ulterior acuerdo en forma verbal que prorrogaría un año más el contrato, y, más en concreto, si ese acuerdo es posible deducirlo de los actos propios de la parte arrendadora al notificar una reclamación de renta por un importe superior.

Pues bien, planteada la cuestión litigiosa en la forma expuesta, podemos avanzar que el recurso interpuesto no puede prosperar por cuanto este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, en el que no se hace sino reiterar los argumentos ya expuestos en la contestación a la demanda y a los que la resolución recurrida da cumplida y correcta respuesta.

En suma, dado que, revisado lo actuado, este Tribunal comparte tanto la valoración probatoria como la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida que no ha sido desvirtuada por los argumentos del recurrente, podemos y debemos remitirnos a la fundamentación expuesta en la misma entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española .

En todo caso, a mayor abundamiento y como respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso, nos limitaremos a hacer algunas precisiones.

1.-Por lo que se refiere al carácter verbal del acuerdo de prórroga del arrendamiento que invoca el demandado recurrente y que la sentencia recurrida no considera probado, conviene recordar que nuestro ordenamiento jurídico, en materia de obligaciones y contratos, aparece presidido por el principio espiritualista que, salvo excepciones que no concurren en este caso, conduce al criterio de libertad de forma, de tal modo que, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.278 del Código Civil (CC), resultan perfectamente viables los contratos verbales siempre que se respeten los elementos de todo contrato exigidos por el art. 1261 del CC y no se permita que la validez y/o el cumplimento de los acuerdos quede al arbitrio de uno solo de los contratantes ( ex. art. 1256 del CC).

Ahora bien, el problema que en la práctica presentan los contratos verbales es de naturaleza probatoria ya que si su existencia y/o contenido es negado por alguna de las partes o es objeto de controversia, quien invoca una determinada relación contractual tiene la carga de acreditar su realidad y su contenido.

Trasladada esta consideración al supuesto de autos y revisadas en esta alzada las actuaciones, coincidimos con la valoración probatoria llevada a cabo por el juzgador de instancia y estimamos que el acuerdo de voluntades favorable a la prórroga de la relación arrendaticia manteniéndose la renta no queda acreditado.

Así, para que el demandado lograra la justificación de acuerdo verbal que invoca no son suficientes ni adecuadas sus meras manifestaciones, que como alegaciones de parte no tienen virtualidad probatoria, sin que proceda efectuar sobre las mismas un acto de fe, máxime habida cuenta la incontrovertida existencia de un requerimiento resolutorio previo remitido formal y tempestivamente por la actora al demandado.

2.-Tampoco la existencia de tal acuerdo puede deducirse de los actos propios de la parte arrendadora. Se aduce por el apelante que se produjo una notificación de un aumento de renta, ya con el contrato extinguido, que significaría una novación contractual en el sentido indicado de prorrogar por un año la relación arrendaticia.

Lo cierto es que dicho aumento no llegó a materializarse por ninguna de las partes, pues nunca se ha hecho efectiva la renta pretendidamente incrementada, por error de la comunicación según se afirma en el escrito de oposición al recurso.

Esta notificación (carta de aumento de renta) no constituye un acto propio con la relevancia jurídica que pretende la apelante.

Así, como señala la STS 540/2016, de 14 de septiembre 'los actos propios tienen su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, lo que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, declarando asimismo que solo pueden merecer esta consideración aquellos que, por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definen de forma inalterable la situación jurídica de su autor o aquellos que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, lo que no puede predicarse en los supuestos de error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia ( sentencias de 27 de octubre 2005 y 15 de junio de 2007 )'.

De este modo, constituye jurisprudencia consolidada la que configura la doctrina de los actos propios, efectivamente con fundamento en la protección de la confianza y la regla de la buena fe, formulándola en el sentido de que 'quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real' ( SSTS 12-3-08 y 21- 4-06), exigiéndose que tales actos sean expresión inequívoca del consentimiento ( SSTS 7-6-10 , 20-10-05 y 22-1-97 ) o que resulten inequívocos, no procediendo su alegación cuando los actos están viciados por error o conocimiento equivocado ( SSTS 8-5-06 y 21-1-95 ), de modo que debe constatarse la incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual ( SSTS 25-3-07 y 30-1-99 ) y no ha de existir ningún margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia para producir o modificar un derecho ( SSTS 12-7-97 y 27-1-96 ).

Pues bien, atendidas las específicas circunstancias del caso que examinamos, desde luego, la notificación, que se afirma remitida por error, dista mucho de ser inequívoca cuando ya se había interpuesto la demanda rectora de las presentes actuaciones, pero, en todo caso, no es en absoluto concluyente como para derivar de la misma una modificación (novación) del contrato, cuando nunca se ha hecho efectiva la renta modificada.

3.-Tampoco se discute que el demandado pese al requerimiento resolutorio no ha procedido al desalojo y se ha mantenido en la posesión de la vivienda abonando la sumas que venían abonando como rentas (insistimos, no las derivadas del supuesto incremento). Ahora bien, como acertadamente razona el juzgador siguiendo un criterio jurisprudencial que también hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por lo expuesto y en conclusión, procede desestimar el recurso interpuesto y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida.



CUARTO.- Las costas derivadas del recurso de apelación interpuesto se deben imponer al recurrente al ser desestimado el mismo. Todo ello por aplicación de lo dispuesto en el art. 398. 2 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Luis Andrés contra la sentencia dictada por el Juzgado nº 4 de los de Barcelona en fecha 3 de septiembre de 2018 dictada en autos de juicio verbal seguidos en dicho Juzgado bajo el número 964/2017 de los que el presente rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución. Todo ello imponiendo las costas de esta alzada al recurrente.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo Lo acordamos y firmamos.

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