Sentencia Civil Nº 345/2005, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 175/2005 de 30 de Junio de 2005

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 345

SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

Burgos, a treinta de Junio de dos mil cinco.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Burgos, constituida por los Ilmos. Sres. D.

Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente; Dª Arabela García Espina y D. Ramón Ibáñez de Aldecoa Lorente, Magistrados, siendo Ponente, D. Ramón Ibáñez de Aldecoa Lorente,

pronuncia la siguiente:

S E N T E N C I A

En el Rollo de Apelación nº 175 de 2005, dimanante de Juicio Ordinario nº 11 de 2004, del Juzgado de Primera Instancia nº Cinco de Burgos, sobre nulidad contrato arrendamiento, en virtud

del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 29 de Diciembre de 2004, siendo parte, como demandante-apelante " CPF SILOS, S.L." domiciliada en Madrid, en nombre propio y en beneficio de la comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 del PASEO000 de Burgos, representada en este Tribunal por la Procuradora Doña Ana Cecilia Arroyo García y defendida por el Letrado D. José Maria Menor Monasterio, y de otra, como demandada-apelada DOÑA Consuelo, representada en este Tribunal por la Procuradora Doña Mercedes Manero Barriuso, y defendida por el Letrado D. José Maria Rosado Tato.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda principal interpuesta por la Procuradora Doña Ana Cecilia Arroyo García, en nombre y representación de CPF Silo, S.L., contra Doña Consuelo, representada por la Procuradora Doña Mercedes Manero Barriuso, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos deducidos en su contra en la demanda. Todo ello con imposición de costas a la parte actora.- Que estimando la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Doña Mercedes Manero Barriuso, en nombre y representación de Doña Consuelo, contra CPS Silos, S.L. representada por la Procuradora Doña Cecilia Arroyo García, debo declarar y declaro que en enero de 1975 fue convenido entre doña Regina, usufructuaria del inmueble, y su hija doña Consuelo contrato de arrendamiento del piso NUM001NUM002 en el PASEO000 nº NUM000, y que posteriormente, en 1985 fue convenida entre las mismas la novación del contrato de arrendamiento expresado por cambio del piso NUM001 (finca NUM003) al piso NUM004NUM005. (finca NUM006) del mismo inmueble, manteniéndose en todo lo demás las mismas condiciones y prórroga forzosa del contrato. Todo ello con imposición de costas a la parte reconvenida".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de CPF SILOS, S.L.", se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Aunque ejercitaba inicialmente la demandante, "CPF Silos S.L." acumuladamente acciones de nulidad de contrato de arrendamiento, y de desahucio por expiración del plazo de duración, contra Dª Consuelo, en el acto de la audiencia previa quedó definitivamente circunscrita la pretensión de la actora a la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento, que invoca la demandada como título que le legitima para ocupar el piso NUM004NUM005. del Edificio nº NUM000 del PASEO000, en Burgos, del que la demandante es copropietaria.

La demandada no sólo se opuso a tal pretensión, sino que formuló además reconvención, solicitando que se declare que en enero de 1.975 fue convenido entre Dª Regina, usufructuaria del inmueble, y su hija, Dª Consuelo, contrato de arrendamiento del piso NUM001NUM002., en el PASEO000 nº NUM000, y que, posteriormente, en 1985 fue convenida entre las mismas partes la novación del contrato de arrendamiento expresado por cambio del piso NUM001NUM002. (finca NUM003) al piso NUM004NUM005. (finca NUM006) del inmueble, manteniéndose en todo lo demás las mismas condiciones y prórroga forzosa del contrato.

La Sentencia recaída en la primera instancia desestima la demanda y estima la reconvención, y contra dicha resolución se alza en apelación la parte demandante-reconvenida, que mantiene en esta instancia sus iniciales pretensiones, tanto en lo que se refiere a la estimación de la demanda como a la desestimación de la reconvención.

SEGUNDO.- En el escrito de demanda, sostenía la demandante la acción de nulidad, sobre la base de que el contrato de arrendamiento celebrado en el año 1.985 es un contrato simulado, toda vez que faltan en él las firmas de tres de los hermanos de la demandada que eran entonces copropietarios del Edificio.

No se expresa, sin embargo, en qué pudo consistir la simulación. Es necesario tener en cuenta que un contrato de arrendamiento de un bien que pertenece en régimen de copropiedad a varias personas, y celebrado por escrito, en el que falten las firmas de todos los propietarios, podrá ser anulado por faltar el consentimiento de todos los que tienen capacidad para arrendarlo, si se interpreta que es un acto de disposición, o por no haberse adoptado el acuerdo de arrendar por mayoría de los condueños, si se interpreta que es un acto de administración (artículo 398 del Código Civil), pero no tiene porqué ser por ello un contrato simulado.

En el presente caso, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de finca urbana, celebrado en forma verbal, y, por tanto, no puede hablarse de falta de firmas en él, por más que el contrato celebrado con Concepción, hermana de la demandada, sí se hiciese por escrito, de tal manera que en el contrato litigioso, la falta de consentimiento de todos los condueños debería acreditarse por otros medios.

Es necesario también tener en cuenta que, dados los términos de la demanda, el contrato cuya nulidad se solicita no es el que la demandada dice haber celebrado en el año 1.975, y que tuvo por objeto el piso NUM001NUM002. del edificio nº NUM000 del PASEO000, sino el celebrado en el año 1.985, que tuvo por objeto el piso NUM004NUM005. del mismo edificio, y no consta que ninguno de los hermanos, entonces copropietarios de la vivienda, manifestase su voluntad contraria al arrendamiento, por lo que no cabe invocar la nulidad por falta de consentimiento.

Pero es que, además, ha quedado acreditado que aunque la demandada se mudó de forma efectiva al piso NUM004NUM005. en el año 1.986, lo cierto es que este piso quedó desocupado en el año 1.984, por lo que cobra verosimilitud la versión ofrecida por la demandada, conforme a la cual, en vida de su madre convino con ésta mudarse ella al piso NUM004NUM005., que había quedado desocupado, lo que corrobora el hecho de que la demandada comenzó a realizar obras en el piso NUM004NUM005. En el año 1.985, cuando todavía vivía su madre, por lo que si el contrato se celebró con la madre, según admiten también los hermanos de la demandada, no cabe hablar de nulidad del mismo por falta de consentimiento de quienes entonces no tenían todavía facultad para arrendar, pues era aquélla la usufructuaria de la vivienda.

El recurso, por tanto, debe ser desestimado en este particular.

TERCERO.- En lo que se refiere a la demanda reconvencional, ha quedado debidamente acreditado que en enero de 1.975 fue convenido entre Dª Regina, usufructuaria del inmueble, y su hija, Dª Consuelo, contrato de arrendamiento del piso NUM001NUM002., en el PASEO000 nº NUM000, pues así se deduce no sólo del testimonio de los hermanos de la demandada, sino del resto de elementos probatorios que se expresan en la Sentencia apelada (ocupación del piso desde aquélla fecha, prueba del pago mensual de cantidades de dinero, etc.), y, sobre todo de la Sentencia firme de fecha 20 de diciembre de 2001 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Burgos, en los autos de Juicio de Desahucio nº 215/2.001, por la que se desestima la acción de desahucio por precario ejercitada por la ahora demandante contra la demandada y algunos de sus hermanos, precisamente porque se estimaba acreditada la existencia de los arrendamientos desde el año 1.975, y se entendía que no era dicho procedimiento el adecuado para resolver sobre la nulidad de dichos contratos ni sobre su extinción por expiración del plazo contractual.

Y ha quedado probado también que habiendo quedado acreditado que en el año 1.984 quedó desocupado el piso NUM004NUM005, Dª Consuelo concertó con su madre, en el año 1.985, el traslado a dicho piso, pues así se deduce del hecho de que en dicho año comenzó a realizar obras en el mismo, pasando a ocuparlo ya en el año 1.986, una vez finalizadas las obras, y fallecida su madre en el mes de abril de dicho año, pues así se deduce también de la declaración de todos los hermanos, a lo que no obsta el hecho de que después de fallecida la madre, éstos, reconociendo en Dª Consuelo la cualidad de arrendataria del piso NUM004NUM005. intentasen regularizar entre los hermanos la situación mediante un contrato escrito que no llegó a firmarse, sin que conste que, aparte del objeto del contrato se modificase ningún otro elemento esencial del mismo, y, entre ellos, la prórroga forzosa.

Dice la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2.003, a propósito de la novación, lo siguiente: «El concepto de novación está considerablemente ampliado en nuestro ordenamiento con relación al que a la misma correspondía en Derecho Romano, pues actualmente comprende, al lado de la figura tradicional de la novación extintiva, la impropia o meramente modificativa. Es más, debe entenderse que es esta última la que se produce en todos los supuestos del artículo 1.203 del Código Civil, salvo que -como previene el artículo 1.204- otra cosa se manifieste terminantemente por las partes o que la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles. De la conjunta interpretación de los mencionados preceptos se desprende que ha de verse reducido notablemente el alcance que pudiera parecer correspondería a esta institución a la vista de la rúbrica del Capítulo IV del Título Primero del Libro IV del Código Civil y de la afirmación, aparentemente general, del artículo 1.156, que lo encabeza (Sentencias de 19 de abril de 2002 y de 24 de octubre de 2000)»; y añade que «El deslinde entre la novación propia y la meramente modificativa ha de realizarse tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la alteración que se produzca (Sentencias de 26 de julio de 1997 y 1 de diciembre de 1989)».

En la misma línea, la Sentencia del Alto Tribunal, de 26 de junio de 2.002, con cita de la de 23 de mayo de 2.000, sostiene que «en el Derecho español se reconoce tanto la novación extintiva como la meramente modificativa o impropia y el deslinde o separación entre ellos debe hacerse tomando en cuenta la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación. En todo caso, mientras el vínculo originario subsista, existirá tan sólo la novación modificativa o impropia, como han recogido las sentencias de 26 de mayo de 1981, 22 de diciembre de 1982, 16 de febrero de 1983 y 26 de julio de 1987, entre otras».

En el caso presente no existe incompatibilidad entre la obligación antigua y la nueva, sólo cambio de objeto, y no consta que hubiese intención alguna por ninguna de las partes, de modificar ningún otro aspecto del contrato, y menos aún el referente a la prórroga forzosa, siendo así que, tratándose de un arrendamiento entre madre e hija, no cabe presumir que fuese intención de la arrendadora privar a su hija de un derecho tan sustancial como es el de la prórroga forzosa, del que venía disfrutando con anterioridad, ni mucho menos que fuese intención de la arrendataria renunciar a él, pues, aunque no consta la fecha exacta en que se novó el contrato, sí consta que fue en el año 1.985, de manera que aun en el caso de que se hubiese realizado pasado el 9 de mayo de 1.985, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de Política Económica, no consta que fuese voluntad de las partes celebrar un nuevo contrato, en el que el arrendatario no tuviese derecho a la prórroga forzosa (pues sólo tendría ese derecho si se pactaba expresamente, conforme a lo dispuesto en el artículo 9-1 de la citada Norma).

En consecuencia, debe concluirse, como se dice con acierto en la Sentencia apelada, y en contra de lo que sostiene la parte apelante, que se produjo una novación meramente modificativa, por cambio de objeto, autorizada por el artículo 1.203-1 del Código Civil.

Procede, en consecuencia, desestimar el recurso interpuesto también en este particular, y confirmar la Sentencia apelada.

CUARTO.- Procede imponer a la parte apelante las costas procesales causadas en el recurso, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero.

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de "CPF Silos S.L.", contra la sentencia dictada el 29 de diciembre de 2.004, por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos, en los autos de Juicio Ordinario nº 11/2.004, y, en consecuencia, confirmar la citada resolución, expresa imposición de las costas procesales causadas en ésta instancia a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Ramón Ibáñez de Aldecoa Lorente, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el secretario. Doy fe.