Sentencia Civil Nº 345/2008, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 273/2008 de 19 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 273/2008

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 GIRONA

Procedimiento: nº 461/2007

Clase: procedimiento ordinario

SENTENCIA 345 / 08 .

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a diecinueve de septiembre de dos mil ocho.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante D./Dña. PEP MAITIPS S.C., representado/a por el/la

Procurador/a D./Dña. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y defendido/a por el/la Letrado D./Dña. GEORGINA MORAGAS COLOME.

Ha sido parte apelada D./Dña. Eugenia , representado/a por el/la Procurador/a D./Dña. ROSA MARIA TRIOLA VILA y defendido/a por el/la Letrado D./Dña. XAVIER BONET PERPINYA.

Antecedentes

PRIMERO. El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de PEP MAITIPS S.C. contra D./Dña. Eugenia .

SEGUNDO. La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: " DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la entidad PEPS MAITIPS S.C. representada por el Procurador Don Carlos Javier Sobrino Cortés y asistida de Letrado Doña Georgina Moragas Colomé, contra DOÑA Eugenia representada por el Procurador Doña Rosa María Tripla Vila y asistida de Letrado Don Xavier Bonet, sobre reclamación de cantidad, debo dictar sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1º) ABSOLVER a la demandada de los pedimentos de la parte actora.

2º) CONDENAR a la parte actora a pagar las costas".

TERCERO. En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO. En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 15 de septiembre de dos mil ocho.

QUINTO. Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

Primero.- Por la entidad actora se solicita la devolución de la fianza arrendaticia constituída a la firma del contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda suscrito con la parte demandada el 1 de marzo de 2005 que se acompaña con la demanda, así como el importe de las obras necesarias para que el local arrendado obtuviese las condiciones mínimas de salubridad, higiene y seguridad de los arts. 21 y 3 de la LAU para el desarrollo de la actividad a que se destinaba por la arrendataria.

Formuló oposición la parte demandada arrendadora alegando la resolución contractual por renuncia de la parte arrendataria, que implica la pérdida voluntaria del ejercicio de las acciones derivadas del contrato; el importe de la fianza limitado a 1.200 euros según la literalidad del contrato que se ha de compensar con los daños y desperfectos ocasionados, con reserva de la reclamación de la diferencia y las instalaciones efectuadas quedaban en beneficio o perjuicio - en atención a su estado -, de la propiedad, según el contenido del propio contrato.

La sentencia de primera instancia puntualiza la naturaleza del contrato suscrito como de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (local de negocio), regulado en la LAU 29/94 de 24 de noviembre, art. 3.3 ; relaciona los principios y normas por los que se rige, conforme al art. 4.3 de la LAU , e interpreta el contenido contractual como reflejo de la voluntad de las partes, extrayendo del mismo que la cuantía de la fianza no fue de 2.400 euros, sino de 1.200 y no debe ser devuelta porque el contrato estipulado con una duración de 10 años, se dejó sin efecto por voluntad de los arrendatarios actores, sin que conste que el arrendatario realizara el preaviso exigido en al claúsula nº 2 del contrato, que era de tres meses, y cita jurisprudencia en tal sentido; a ello añade que los arrendatarios estuvieron disfrutando del local durante casi un año para intentar traspasarlo, sin abonar renta, y la devolución de la fianza no se solicitó hasta el 30 de enero de 2007, lo cual entiende que carece de lógica.

Del mismo modo, considera que la interpretación contractual, art.1281 del CC , lleva a atribuir a los actores el coste de las obras que realizaron para acondicionar el local a los efectos de desarrollar las actividades empresariales que constituían su objetivo, pues así lo pactaron, quedando en beneficio de la propiedad a cambio de la posibilidad de traspasar el local.

Todo ello conduce a la desestimación de la demanda.

Segundo.- Muestra su disconformidad la parte actora con lo decidido en primera instancia, y en primer lugar cuestiona la cuantía de la fianza constituída a juicio del órgano "a quo", alegando error en la valoración de la prueba y una serie de infracciones procesales derivadas del mismo.

Pues bien, en cuando a este primer motivo del recurso debe ser rechazado porque el propio contrato indica cual fue el importe de la fianza, 1.200 euros, habiendo explicado en el acto de la vista la testigo Sña. Nieves la dinámica negocial desarrollada en este tipo de operaciones, coincidiendo con lo que reflejan los puntos 2 y 12 del contrato, de manera que 1.200 euros fueron abonados a dicha testigo, según recibo (fol. 21 por copia y fol. 47 original), mientras que los otros 1.200 abonados a la firma del contrato por importe de una mensualidad, se imputaron por acuerdo de arrendador y arrendatario al pago del mes de junio, tras una carencia de tres meses, tal y como figura en el punto 2 de dicho contrato, por lo que no se da error en la valoración de la prueba que es coincidente con la que realiza este tribunal, con apoyo además en la literalidad del contrato, donde en ningún momento se hizo constar una fianza de 2.400 euros, sino de 1.200, precisamente porque con los otros 1.200 se abonaba una mensualidad, no integrando por ello el importe de la fianza.

Tercero.- En cuanto a si procede o no la devolución de la fianza por importe de 1.200 euros, es cierto que el órgano "a quo" incurre en incongruencia en su sentencia al denegar la devolución en base a un hecho que nunca fue alegado como óbice a dicha devolución ni fue por ello objeto de controversia y contradicción, cual es la falta de constancia del preaviso con un mínimo de tres meses, estipulado en el punto 2 del contrato.

Por lo tanto ha de excluirse dicha causa de rechazo de la petición de devolución, y puesto que los desperfectos que reflejan las fotografías acompañadas no fueron reconocidos por los autores materiales del desalojo, que declararon como tetigos y además dichas fotografías merecen todos los reproches que la sentencia de primera instancia les aplica, no puede acogerse la producción de desperfectos compensables como motivo de denegación de la devolución.

Tampoco es motivo para el rechazo de la devolución la constancia en el ejemplar del contrato de la arrendadora, de que queda cancelado por renuncia del arrendatario en abril de 2006, pues aún reconocida la conformidad y la firma por el Sr Alejandro , representante de la comunidad de bienes arrendataria, en el acto de la vista, ello no comporta una renuncia de derechos cuando no se hace constar así y la cancelación anticipada respondió a un mutuo acuerdo de las partes, como reconoció la parte demandada en el acto de la vista.

Consecuentemente, no se aprecian motivos para rechazar la devolución de la fianza en la cantidad argumentada de 1.200 euros, ni siquiera por supuesta compensación con el importe de las rentas correspondientes al tiempo en que el local permaneció carente de actividad y en desuso mientras los arrendatarios buscaban alguien a quien traspasarlo, pues una vez resuelto el contrato por acuerdo mutuo de los contratantes, había cesado la obligación de pago de las rentas; sin perjuicio de las concesiones de la propietaria posteriores a la cancelación, no sometidas a contraprestación, como la facultad de traspaso o cesión.

Cuarto.- En cuanto a la reclamación del pago de los costes de la instalación de aire acondicionado, extracción de humos y campana extractora, considera este Tribunal que la interpretación que realiza el órgano "a quo" de las claúsulas contractuales es acorde a las previsiones de los arts. 4.3 de la LAU y 1281 y siguientes del Código Civil, pues al hacer constar en la claúsula nº 7 que el arrendatario recibe el inmueble arrendado sin la debida preparación para la actividad a la que los arrendatarios querían dedicarlo de cafetería / bar, ya se indicó que todas las obras que se realizaran para su adaptación sería de cargo del arrendatario, facultando a este en contraprestación a las mismas, al traspaso del local y estableciendo un período de carencia en el pago de la renta de tres meses. Así se desprende de una interpretación racional y lógica de las claúsulas del contrato, sin que pueda aceptarse que se tratase de un arrendamiento de industria, como ahora se alega en el recurso, pues los arrendatarios no recibieron más que el local, sin ningún negocio o industria en él establecido, como unidad patrimonial susceptible de ser inmediatamente explotada.

Tampoco se puede invocar la aplicación del art. 21.1 de la LAU , porque al consagrar el art. 4.3 de la misma la autonomía de la voluntad como fuente primaria y prevalente en estos arrendamientos para uso distinto del de vivienda, ha de estarse a lo estipulado por las partes en el contrato, en tanto reflejo de la voluntad recíproca; de ahí que el órgano "a quo" haya procedido a la interpretación de dicho contrato de manera sistemática e integradora, art. 1285 del CC , sin que por ello haya infringido precepto alguno, ni errado al apreciar la prueba, como denuncia sin razón la parte apelante, ni tampoco incurrido en defectuosa interpretación del contrato, pues a pesar de su deficiente redacción, parece claro que lo pactado era autorizar las obras de adaptación de manera que una vez concluido el arrendamiento, los arrendatarios lo traspasaran con dichas obras, con el beneficio que ello comportaría.

La arrendadora autorizó el traspaso incluso después de cancelado el contrato, cuando los arrendatarios habían dejado de serlo y por lo tanto habían perdido tal facultad; si no encontraron a nadie para que accediera al local, ello no modifica las condiciones pactadas.

Pese a ello, los arrendatarios procedieron a extraer del local sin oposición de la arrendadora los elementos instalados por ellos en el mismo, como la barra de bar, botelleros, frigoríficos, muebles,... etc., y sin embargo dejaron los aparatos de aire acondicionado, el de extracción de humos y la campana extractora, bienes de equipo susceptibles de ser extraídos y reutilizados, que al no ser retirados se pretende que sean pagados por la arrendadora, cuando la interpretación contractual no ampara tal pretensión y la alegación de que cuando se procedió a desmontar el local se impidió la extracción de dichos elementos por el compañero sentimental de la arrendadora constituye un hecho nuevo que ni fue alegado en la demanda, ni tampoco ha quedado demostrado en el acto del juicio, tras el visionado del soporte informático del mismo, en que no consta impedimento alguno de la arrendadora para que los operarios que por cuenta de los arrendatarios llevaron a cabo el desmontaje y extracción de lo ejecutado e instalado en el local por ellos, sacasen todo lo que los arrendatarios demandantes les indicase.

Por todo lo expuesto, con independencia de disquisiciones sobre la naturaleza de dichos bienes, la interpretación del contrato que refleja la voluntad libre y determinante de las partes, conduce al rechazo de este motivo del recurso y a la confirmación de los argumentos de la sentencia en este extremo.

Quinto.- La parcial estimación del recurso con revocación en parte de la sentencia apelada y acogimiento también en parte de los pedimentos de la demanda, conlleva la no especial imposición de las costas, en ambas instancias, conforme a los art. 394.1 y 398.2 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por el procurador D. Carlos Javier Sobrino Cortes en nombre y representación de PEPMAITIAS SC contra la Sentencia de 20-2-2008, del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Girona , dictada en los autos de procedimiento ordinario nº 461/2007, de los que el presente rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución.

Y estimando en parte la demanda interpuesta por la representación de PEPSMATIAS, SC contra Dña. Eugenia , condenamos a esta a pagar a los demandantes la cantidad de 1.200 euros, con los intereses legales desde la fecha de la sentencia de primera instancia, absolviéndola de los restantes pedimentos de la demanda.

Todo ello sin hacer especial imposición de las costas en ambas instancias.

Contra la presente sentencia no cabe recurso extraordinario alguno, ya que se ha tramitado el procedimiento no en razón de la materia sino de la cuantía litigiosa, que no excede de 150.000 euros.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.