Sentencia Civil Nº 345/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 319/2011 de 27 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 319/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 MATARÓ (ANT.CI-8)

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1384/2009

S E N T E N C I A núm.345/2012

Ilmos. Sres.:

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Doña María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de junio de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1384/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Mataró (ant.CI-8), a instancia de SANDO PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A. quien se encontraba debidamente representado por Procurador y asistido de Letrado, actuaciones que se instaron contra Alexis Y María Milagros , quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de Alexis Y María Milagros contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 28 de diciembre de 2010 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

"ESTIMO totalmente la demanda formulada por la Procuradora Anna Mª Vilanova Liberta en nombre y representación de SANDO PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.A contra Alexis y María Milagros y, en consecuencia, CONDENO a los demandados al cumplimiento del contrato de compraventa formalizado entre las partes en fecha 13-06-2007, y, por ende, al pago del precio pendiente de abono, más los intereses devengados y al otorgamiento de la referida escritura pública de compraventa en los términos convenidos en aquel documento."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Alexis Y María Milagros y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO .- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado 20/06/12.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª María Sanahuja Buenaventura.

Fundamentos

PRIMERO.- SANDO PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.A. interpuso demanda contra D. Alexis y Dña. María Milagros solicitando:

- Se declare la nulidad de la cesión de derechos realizada por los demandados en favor de Gervasio , en relación a la compraventa de la vivienda NUM000 NUM001 del Bloque NUM002 , parcela NUM003 y la plaza de aparcamiento nº: NUM004 , situada en la planta NUM000 del NUM005 de la parcela NUM001 . NUM001 , situadas ambas dentro del Conjunto Urbanístico Residencia denominado " DIRECCION000 " de Premià de Dalt.

- Se condene a los demandados al cumplimiento del contrato privado de compraventa formalizado entre ambas partes con fecha 13-06-2007 y, en consecuencia al pago del precio pendiente, más los intereses devengados, y otorgamiento de la escritura pública de compraventa en los términos convenidos. El precio acordado para la adquisición de dichos inmuebles fue de 411.200.- € más IVA. Los demandados abonaron diversos pagos a cuenta por un importe total de 87.996,80.-€, dejando de abonar el resto, es decir, 351.987,20.-€ (IVA incluido).

- Subsidiariamente, y para el caso de devenir imposible el cumplimiento, se declare la resolución del contrato y condene a los demandados a indemnizar a la actora en concepto de daños y perjuicios a la cantidad de 87.996,80.-€.

D. Alexis y Dña. María Milagros se opusieron a la demanda indicando que comunicaron al comercial la venta del piso a D. Gervasio , sin que el primero pusiera ningún problema por la cesión. Y como se comunicó a Sando, el Sr. Gervasio compareció en la notaría el 3-2-2009. Invocan la clausula decimoquinta del contrato, en relación con la duodécima, que indica que "si la promotora no acepta la cesión y resuelve el contrato, el comprador sufrirá una penalización por todos los conceptos de un importe equivalente a aplicar a las cantidades entregadas un interés anual igual al interés legal del dinero más tres puntos." Y concluyen que la cesión llevada a cabo por los compradores puede ser acreedora de resolución, y penalizaciones convencionalmente pactados, pero en ningún caso puede ser calificada nula de pleno derecho. Que la actora al exigir la resolución de la obligación solo puede pretender la indemnización y cláusula penal por ella misma establecida en el contrato de compraventa. Afirman que lo que hicieron en agosto de 2008 fue lo conocido coloquialmente como "dar el pase", que es una práctica habitual y no supone ningún perjuicio económico para la vendedora.

Asimismo los demandados formulan reconvención reclamando la cantidad de 72.484,63 €. Detallan que entregados 87.996,80.-€, al resolverse la compraventa les corresponde la devolución de la totalidad del IVA (5.926,06 €), así como la reducción de la penalización (9.586,11 €).

SANDO PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.A. se opuso a la demanda reconvencional, indicando que no consentida la cesión por el acreedor ésta deviene nula, y ha de tenerse por no realizada a todos los efectos. Afirma que la clausula decimoquinta prohíbe la cesión del contrato sin autorización escrita de la vendedora, y que el contrato le permite optar por exigir el cumplimiento, que es lo que ha hecho, o por resolverlo.

La sentencia de instancia declara acreditado que en diciembre de 2008 se pospuso el otorgamiento de la escritura pública a instancias de los demandados, señalándose el día 3-02-2009, día en que tampoco comparecieron, " haciéndolo en su lugar Gervasio , quien manifestó ser cesionario de los derechos y obligaciones de los demandados en virtud del contrato de cesión de derechos de fecha 4-08-08, otorgado por los demandados, y sin que dicho acto jurídico fuese puesto en conocimiento previo ni se pactara con la empresa vendedora. La escrituración tampoco se formalizó en esa ocasión, dado que el cesionario no gozaba (ni goza actualmente) de solvencia económica suficiente para subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito. "

Y considera que " De lo pactado por las partes queda evidenciado que los compradores-demandados omitieron, en primer lugar, la obligación de no vender ni ceder las fincas objeto de la transacción a un tercero, sin la preceptiva autorización de la parte vendedora. (...) Pero, además, y lejos de acreditar sus alegaciones, los demandados manifiestan que la comunicación verbal al desconocido comercial se efectuó meses después que el contrato de compraventa con un tercero se hubiese firmado entre cesionistas y cesionario, contraviniendo de forma clara, rotunda y evidente lo acordado con la empresa SANDO PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.A. para estos casos.

A la vulneración contractual asumida implícitamente por los demandados y que, por sí sola, posibilita a la parte actora-vendedora a exigir como lo hace en la presente demanda, el abono total de la deuda a los demandados, o resolver de pleno derecho el referido contrato (Cláusula Decimosegunda), debe añadir-se la falta de garantías económicas suficientes en la persona del cesionario que, a criterio de la entidad bancaria, también hacia imposible acometer la subrogación de la hipoteca en los términos pactados con los iniciales compradores, Alexis y María Milagros . " (...)

"Respecto a la pretensión de declaración de nulidad del contrato de cesión formalizado entre los demandados y Gervasio , constatar que en base a los argumentos expuestos anteriormente y al amparo de lo estipulado en el artículo 1.205 del Código Civil (novación contractual sin consentimiento del acreedor), así como de la cláusula decimoquinta del contrato de compraventa suscrito entre las partes, el mismo resulta intrascendente, vacío de contenido e inaplicable respecto a las obligaciones recíprocas existentes entre los compradores, Alexis y María Milagros y la parte vendedora, SANDO PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.A, y todo ello, en relación al contrato objeto de la presente litis." (...)

"Por lo anteriormente expuesto y habida cuenta de que a tenor del artículo 217 de la LECivil , la parte actora ha acreditado los hechos formulados en su demanda, así como los efectos jurídicos que se desprenden de los mismos según las normas a ellos aplicables y sin embargo, por el contrario, los demandados no han probado los razonamientos expuestos en sus alegatos ni tampoco en la demanda reconvencional, es por lo que debe estimarse la presente demanda en todos sus extremos y desestimar la demanda reconvencional formulada por los demandados ."

SEGUNDO.- D. Alexis y Dña. María Milagros exponen en su recurso lo siguiente:

- Que la actora, en contra de lo establecido en las clausulas 4º, 3ª, 19ª y 20ª del contrato de compraventa, o al menos haciendo dejación de sus derechos establecidos en tales pactos, en ningún momento se ha avenido a la entrega de la cosa y reclamación de los conceptos establecidos en el contrato, pues considera que no hay entrega si no existe el previo pago integro del precio estipulado. Y señalan los recurrentes que como el BBVA no les permite subrogarse en la hipoteca de la vivienda, las escrituras tampoco se van a poder otorgar de oficio.

- Entienden que aunque incumplieron el requisito de tener por escrito la autorización de la vendedora a la cesión, y tampoco lo comunicaron por conducto fehaciente, no es intrascendente como estima la sentencia recurrida que, en julio de 2008, un mes antes de la formalización, los recurrentes lo comunicaran a un comercial de la actora, sin que éste pusiera la más mínima objeción. Consideran que esa vulneración contractual solo faculta a la actora-vendedora a dar por resuelto el contrato, al ser de aplicación la cláusula decimoquinta.

- Respecto a la cuantía solicitada por la actora como indemnización de 89.996,90 € que coincide con lo que tiene cobrado, no la justifica, y aquí es donde juega la cláusula duodécima que establece la sanción que corresponde a los recurrentes.

TERCERO. - Las consecuencias que pretenden los recurrentes de sus reconocidos incumplimientos no encuentran amparo contractual ni legal, como bien fundamenta la sentencia de instancia.

Las partes convinieron en las cláusulas 12ª y 15ª invocadas, y que deben aplicarse, lo siguiente:

"DECIMOSEGUNDA.- En el supuesto de que la PARTE COMPRADORA no pagase a su vencimiento cualquier cantidad correspondiente a la parte del precio aplazado pactado, la PARTE VENDEDORA, quedará en libertad de exigir el abono correspondiente mediante el ejercicio de las acciones judiciales oportunas o resolver de pleno derecho este contrato, que se producirá sin más trámite por parte de AGOFER, S.L. (actualmente SANDO PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.A. por fusión por absorción), que el requerimiento notarial o judicial, conforme a lo dispuesto en los arts. 11 de ley Hipotecaria y 1504 del Código Civil . (...)

Para el supuesto caso que exista un incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contenidas en este contrato que tengan el carácter de condición resolutoria explícita y la sociedad AGOFER, S.L., opte por la resolución, se pacta expresamente, que LA PARTE COMPRADORA, en concepto de indemnización y cláusula penal, perderá la cantidad que resulte de aplicar a las cantidades hasta la fecha entregadas a cuenta, un interés nominal anual equivalente al interés legal del dinero más tres puntos"

"DECIMOQUINTA.- "Hasta tanto la PARTE COMPRADORA no haya abonado la totalidad de las cantidades aplazadas a la PARTE VENDEDORA, LA PARTE COMPRADORA no podrá vender, alquilar, gravar ni ceder bajo ningún título las fincas descritas en el Exponendo III, sin autorización escrita de la PARTE VENDEDORA. El incumplimiento de esta cláusula dará lugar a la resolución de pleno derecho de este contrato"

Como vemos, las partes hicieron una remisión a la legalidad ordinaria, permitiendo que la vendedora, en el supuesto de impago del precio, tuviera la posibilidad de optar por exigir el abono de la cantidad adeudada, o la resolución del contrato; y también en caso de que la parte compradora incumpliera cualquiera de las obligaciones contenidas en el contrato "que tengan el carácter de condición resolutoria explícita", como ocurre en supuestos de cesión no consentida, tuviera la posibilidad de optar por el cumplimiento o la resolución. Y en caso de optar la vendedora por la resolución las partes pactan cual debe ser la indemnización penal que corresponde.

La recurrente acepta que la cesión fue inconsentida, pero niega, sin base alguna, que la vendedora pueda optar por el cumplimiento, que es lo que puede hacer y ha hecho, y lo que ha sido estimado en la sentencia recurrida. Alega en el recurso las dificultades que se plantearán en ejecución de sentencia, pero ello no es obstáculo para que en la fase declarativa se acuerde lo que corresponde, como se ha hecho por el juzgador de instancia.

La cesión inconsentida, como razona el juzgador a quo, no puede oponerse a la vendedora, y en ello ya no se insiste en el recurso.

Se hace evidente que los recurrentes proponen una muy forzada interpretación del contrato, sin sustento alguno, para evitar el cumplimiento de la obligación por ellos contraída.

CUARTO. - Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, confirmada la resolución recurrida, con condena en costas del recurso al recurrente ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil )

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de D. Alexis y Dña. María Milagros , CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró, el 28 de diciembre de 2010 . En cuanto a las costas del recurso se imponen al recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.