Sentencia Civil Nº 345/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 921/2011 de 02 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00345/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 921/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En MADRID, a dos de julio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO ORDINARIO 1770/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de ALCALÁ DE HENARES, a los que ha correspondido el Rollo 921/2011, en los que aparece como parte apelante Berta , y como apelado ÓPTICAS SAN GABINO S.L., sobre determinación de renta, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares, en fecha 3 de mayo de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Encarnación Llamas Villar, en nombre y representación de Dª Berta , frente a Ópticas San Gabino S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Belén Arce Cantano, debo absolver y absuelvo a la referida demandada de las pretensiones deducidas en su contra, sin hacer expresa imposición de costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Alcalá de Henares en el Juicio Ordinario nº 1.770/10, y por la que se desestimó la demanda formulada por la representación procesal de Dña. Berta al objeto de que se declarase que la renta actualizada que debía satisfacer la entidad Ópticas San Gabino, S.L. durante el periodo que iba del 1 de junio de 2.009 al 31 de mayo de 2.010 en virtud del contrato de arrendamiento del local de negocio que les vinculaba, era la de 1.837,88 €, se formuló recurso de apelación por la actora alegando lo siguiente:

Que como consecuencia de la autorización para realizar unas obras en el local arrendado, las partes fijaron cuáles serían las rentas a abonar durante el tiempo restante de la vigencia del contrato; que pactaron que se trataría de un incremento en términos lineales que operaría como contraprestación a dicha autorización, al margen del aumento que pudiere corresponder por la variación del IPC; que el sistema de actualización pactado era único, y no dos, como se afirma en la Sentencia de instancia; que ese pacto no derogó ni sustituyó ni era alternativo a la actualización de las respectivas rentas conforme a las variaciones del IPC, porque así lo preveía la LAU y la cláusula 5ª del acuerdo; que cuando se pactó una renta de 1.300 € de 2.004 a 2.009, de 1.625 € de 2009 a 2.014 y de 2.112 € de 2.014 a 2.015, se estaba refiriendo a la renta a abonar en términos reales y no nominales, ya que de ser así el contrato se habría transformado en aleatorio, puesto que la subida pactada quedaría condicionada a la variación del IPC, de forma que si se incrementaba demasiado, el incremento de la renta pactado quedaría reducido o incluso absorbido por la inflación, con lo que la autorización se habría concedido gratis o incluso a costa de los arrendadores; que no es que desde 2.009 la renta fuere de 1.625 €, como si las partes hubiesen fijado esa cantidad nominalmente, sino que lo hicieron en términos reales, sino que debía ser incrementada o actualizada conforme al IPC, aplicando la variación correspondiente desde el año 2.004 en el que se llegó al acuerdo, es decir, el 13,1% a esos 1.625 €, lo que resulta 1.837,88 €; que aunque la interpretación que diera al acuerdo el Administrador de fincas encargado de la mera gestión material del cobro de las rentas fuese la que se propugna en la Sentencia de instancia, ello no puede afectarle al carecer de mandato o de poder de representación que le facultara para renunciar en nombre de los arrendadores a la renta actualizada que se notificó por la Letrada de éstos el 23 de febrero de 2.010; que el poder tendría que haber sido expreso y concedido por todos los arrendadores, y lo que aquél reconoció que no tenía, por lo que no les puede vincular la carta que le remitió a la arrendataria el 29 de julio de 2.010; que la renuncia de derechos no se presume, sino que debe ser expresa; que el que se hubiesen aceptado rentas por debajo de la cantidad postulada no implica renuncia a la actualización y a percibir las diferencias; que la arrendataria conocía cuál era la interpretación que los arrendadores daban al acuerdo de actualización, desde que recibieron la carta de 23 de febrero de 2.010, así como con quién tenían que hablar para discutirlo, siendo contrario a la buena fe que se dirigiera al Sr. Jose María para que le remitiese una carta con la renta que habría de abonar, cuando dicho señor no tuvo participación ni negoció el acuerdo de actualización, cuya existencia y alcance desconocía.

SEGUNDO: Tiene razón la recurrente cuando afirma que no existen dos sistemas de actualización de la renta en el acuerdo que al respecto llegaron las partes mediante el documento suscrito el 1 de noviembre de 2.004. Dicho acuerdo modificó el anexo de fecha 1 de junio de 1.987 del contrato de arrendamiento de local de negocio de 1 de febrero de 1.976 que vinculaba a las partes, siendo desde ese momento cuando la arrendataria demandada quedó subrogada en los derechos de aquél.

En este Anexo de 1 de junio de 1.987, que establecía la nueva renta a pagar por la arrendataria, se estipulaba además una cláusula de revisión de rentas anual conforme a la variación que experimentase el IPC, y se autorizaba a aquélla a realizar obras para adoptar el local a las necesidades de su negocio.

Según la cláusula 2ª del acuerdo de 1 de noviembre de 2.004, las partes modificaban a partir del 1 de junio de 2.009 la renta que hasta entonces se viniera satisfaciendo, por la de 1.625 € más IVA menos la retención que correspondiera, y la que estaría vigente hasta el 31 de mayo de 2.014. En la cláusula primera se había establecido otra previsión para el periodo de 1 de noviembre de 2.004 al 31 de mayo de 2.009; y en la tercera y cuarta otras diferentes para periodos posteriores al 1 de junio de 2.014.

Como complemento al citado pacto, en la cláusula 5ª del acuerdo se expresó que las cifras de rentas mencionadas en las anteriores "se refieren a términos reales, o sea que, adicionalmente, las rentas nuevas pactadas serán revisadas a partir de primero de noviembre del año 2.005, y así sucesivamente cada año en la misma fecha y en la proporción en más o en menos que haya variado el Índice General de Precios de Consumo, que elabore el Instituto Nacional de Estadística".

Basta una mera lectura de dicha cláusula para comprobar que efectivamente es oscura y de difícil interpretación, no teniendo un claro y fácil descarte ninguna de las versiones pretendidas por las partes. Pero en cualquier caso, no es necesario que esta Sala deba decantarse por alguna de ellas, al considerar que aquéllas ya lo hicieron, como puede concluirse a la vista del documento nº 1 aportado por la demandada con su escrito de contestación a la demanda (folio 27).

Se trata de una carta que el administrador de los arrendadores, D. Jose María remitió a la arrendataria el 29 de julio de 2.010. A través de dicha misiva, el citado administrador, - que era la persona a quien los arrendadores habían encomendado la gestión del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, - comunicaba a la arrendataria demandada la nueva renta que debía satisfacer a partir de junio de 2.010, según lo estipulado en el contrato, y siguiendo la línea de interpretación que de la cláusula 5ª del anexo que ella misma sostenía. Y si ello es así, es obvio que la arrendadora ha de quedar vinculada por los actos realizados por su mandatario en la gestión del asunto que le tenía encomendado, de conformidad con lo previsto en el art. 1.727 del CC .

Es obvio que el citado administrador era algo más que un mero encargado de la gestión material del cobro de las rentas, y así se mostró frente a la arrendataria. Como manifestó en el acto de Juicio, aunque no tuvo nada que ver con la confección y negociación del acuerdo de 1 de noviembre de 2.004, sin embargo sí hizo de enlace entre las partes y gestionó por los arrendadores la posible subida de la renta en base al contrato de arrendamiento suscrito.

Se aduce que este administrador carecería de mandato o de poder de representación que le facultara para renunciar en nombre de los arrendadores a la renta actualizada y la que se había notificado por la Letrada de éstos a la arrendataria el 23 de febrero de 2.010; y que el poder tendría que haber sido expreso y concedido por todos los arrendadores. Pues bien, como se establece en el art. 1.713 del CC , no es preciso un mandato expreso para encomendar a un mandatario meros actos de administración, como son los relativos a la gestión de un contrato de arrendamiento, no suponiendo la renuncia de derecho alguno el establecer y notificar una subida de la renta de acuerdo con la interpretación que de una cláusula contractual se pueda tener entre las varias posibles. En ningún momento, y a través de la carta del administrador a la arrendataria, se renuncia al derecho a actualizar las rentas; sólo se hace una opción, de las dos factibles, en el ejercicio de ese derecho.

Puede que en la carta de 11 de febrero de 2.010 que la Letrado de los arrendadores remitió a la arrendataria, se le comunicara cuál era la interpretación y el alcance que daban a la cláusula 5ª del anexo al contrato de arrendamiento; pero lo cierto que posterioridad se mantuvo otra muy diferente y que fue la que se le hizo llegar a través de quien a todos los efectos actuaba como mandatario en la gestión del citado contrato, y que por ello, a pesar de ser contraria a esta segunda, debe afectarles. Nada existe en autos que evidencie que la arrendatario tuviere que conocer o entender que la postura de los arrendadores fuese inamovible, y según se le comunicó a través de la citada carta.

En cualquier caso, y aunque se pudiere entender que habría habido incluso extralimitación en el mandato al haber actuado el mandatario en contra de expresas instrucciones, y lo que desde luego no consta - el administrador manifestó en el acto de Juicio que tras poner en conocimiento de la arrendataria la postura de los arrendadores, y trasladar a éstos la opinión de aquélla, quedó a la espera de recibir instrucciones para girar los nuevos recibos de renta, y que hasta ese momento nada le fue comunicado, - es doctrina jurisprudencial la que establece que la extralimitación o exceso del mandatario no pueden en ningún caso serle opuestas al tercero de buena fe, quedando el mandante vinculado u obligado frente a éste cuando crea o tolera una apariencia de poder. Como ha señalado la jurisprudencia, los principios de seguridad jurídica y protección de terceros de buena fe imponen que no se deba perjudicar a dichos terceros por limitaciones del poder de representación que no hayan podido conocer ni racionalmente prever, por lo cual el mandante queda siempre obligado en favor de terceros, en virtud del llamado mandato ostensible o representativo aparente, incluso por aquellos actos de su mandatario que hayan excedido los límites del mandato, siempre que esos terceros hayan podido suponer legítimamente la existencia del mandato, correspondiendo al mandante, cuando limite los poderes del mandatario más estrechamente de lo que resulta de la apariencia por él creada o tolerada, adoptar las medidas necesarias para impedir que los terceros puedan engañarse por esa apariencia ( SSTS 13 julio 1987 , 1 marzo 1990 y 18 marzo 1993 ).

TERCERO: Por lo que se refiere a las costas, y siguiendo el criterio del Juzgador a quo con respecto a las de la primera instancia, no procede establecer condena en el pago de las mismas a la demandada, ante las serias dudas de hecho derivadas de la falta de claridad y precisión de la cláusula contractual cuestionada.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por la recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Berta contra la Sentencia de 3 de mayo de 2.011 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Alcalá de Henares en el Juicio Ordinario nº 1.770/10. No ha lugar a expresar especial condena en el pago de las costas causadas en esta segunda instancia. Procede acordar la pérdida del depósito constituido por la recurrente.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.