Sentencia Civil Nº 345/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 541/2015 de 11 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 2015-0541

SENTENCIA Nº 345

ILUSTRISIMOS SEÑORES

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega Llorca

MAGISTRADOS

Doña María Mestre Ramos

Don José Francisco Lara Romero.

En la ciudad de Valencia a doce de noviembre del año dos mil quince.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 29 de abril de 2015 dictada en AUTOS DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 354-2014 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Dos de los de Alzira .

Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADO LA ENTIDAD MERCANTIL EXTRACCIONES Y LIMPIEZAS MAR-MI SL representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Mª Esther Bonet Peiró y asistida de Letrado D. Rafael Presencia Redal; y como APELADA-DEMANDANTE LA ENTIDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES JOSE JORQUES OLIVER SL representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Mª Carmen Navarro Ballester y asistida de Letrado D. Ramiro Blasco Morales.

Antecedentes

PRIMERO.-La Sentencia de fecha 29 de abril de 2015 contiene el siguiente Fallo:

'Debiendo estimar y estimando la demanda de desahucio y reclamación de rentas interpuesta por la representación procesal de la parte actora CONSTRUCCIONES JORQUES OLIVER S.L contra EXTRACCIONES Y LIMPIEZAS MAR MI S.L condenándole a la cantidad 26.303,64 euros en concepto de rentas impagadas, mas las devengadas hasta la fecha del efectivo desalojo.

Se hace expresa imposición de las costas procesales EXTRACCIONES Y LIMPIEZAS MAR MI S.L.'

SEGUNDO.-Notificada la Sentencia, LA ENTIDAD MERCANTIL EXTRACCIONES Y LIMPIEZAS MAR-MI SL interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, y en primer lugar, error de derecho por indebida aplicación de lo previsto en materia de adecuación del procedimiento por razón de la materia cuando se propuso inadecuación del procedimiento por existencia de cuestión compleja.

En segundo lugar el local estaba abandonado antes de la demanda y lo tenía a su disposición. Testifical del encargado de la admnistración de la parte demandada.

Inmediatez entre burofax de reclamación de rentas y presentación de la demanda. De 6 de marzo a 13 marzo.

Desde diciembre de 2011 la parte arrendataria se vio privada del suministro de energía eléctrica. (Documento 39). Siendo negado el enganche eléctrico directo a la nave del Sr. Jose Luis en la declaración penal. Documental adjunta al recurso. Testifical del electricista.

En tercer lugar en cuanto a la falta de pago de las rentas. No se discute el impago de las reclamadas a partir de enero de 2012 pues no estaba en vigor en contrato rescindido por la arrendataria. Se incumplió por el arrendador con su obligación de mantener el goce pacifico del objeto arrendado.

Se ha alquilado otro inmueble.

En cuarto lugar se opone a la declaración de que la resolución contractual realizada por el demandado arrendatario es arbitraria atendiendo a la privación del suministro eléctrico. Acta Notarial -documento 92-.

Solicitando la revocación con estimación de la excepción de inadecuación del procedimiento o alternativamente se desestime la demanda por estar resuelto el contrato de arrendamiento desde enero de 2012.

TERCERO.-El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presentó escrito de oposición.

CUARTO.- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:

1.-Documental

2.-Interrogatorio

3.-Testifical

QUINTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 5 de noviembre de 2015 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.

SEXTO.-Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan parcialmente los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en ésta.

PRIMERO.- La parte apelada, ENTIDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES JOSE JORQUES OLIVER SL alegó en el escrito de oposición al recurso de apelación que procede la inadmisión del mismo por no citar los pronunciamientos que se impugnan.

En el escrito de interposición de recurso, conforme preceptúa el artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el apelante ha de exponer las alegaciones en las que se basa la impugnación y, además, ha de citar la resolución apelada y los pronunciamientos de la misma que impugna.

Y como establece,entre otras,la SAP, Civil sección 1 del 13 de julio de 2015 (ROJ: SAP B 7012/2015 - ECLI:ES:APB:2015:7012) Sentencia: 327/2015 | Recurso: 706/2013 | Ponente: MARIA LUISA GUZMAN ORIOL:

' ...Antes de entrar en el examen de los motivos en los que se funda el recurso interpuesto por la parte actora, habrá de pronunciarse este Tribunal sobre la admisión de éste dado que la parte demandada y actora reconvencional, en su escrito de oposición, entiende que la apelación debió inadmitirse por no indicarse en el correspondiente escrito los pronunciamientos impugnados, tal como exige el artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Dicha norma establece, en efecto, que 'En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna.' Ciertamente, el escrito de interposición del recurso no hace mención explícita de los pronunciamientos de la sentencia objeto de apelación, pero éstos pueden deducirse de su lectura y, de hecho, la parte adversa ha podido identificarlos y oponerse a ellos en el correspondiente escrito.

Por tanto, aunque en puridad el escrito de interposición del recurso no se acomode de modo exacto a las previsiones del artículo 458 de la ley procesal civil , su contenido sí se ajusta a los mínimos exigibles para que pueda cumplir la función que le es propia de delimitar el objeto de esta alzada, por lo que ha de considerarse bien admitido el recurso.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Constitucional, Sala 2ª, de 26 de abril de 1999 y Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2004 ) que los requisitos formales no son valores autónomos, con sustantividad propia, sino que solo sirven en la medida en que son instrumentos para conseguir una finalidad legítima, por lo que su incumplimiento no presenta siempre igual valor obstativo, con independencia de la trascendencia práctica del mismo.

Antes al contrario, los requisitos formales han de examinarse teniendo en cuenta la finalidad que con ellos se pretende, para, de existir defectos, proceder a una justa adecuación de las consecuencias jurídicas con la entidad real del defecto, pues debe existir proporcionalidad entre éste y aquéllas.

Por otro lado, en relación con los recursos es doctrina constitucional reiterada ( SSTC 145/1986 , 154/1987 , 78/1998 , 274/1993 , y 190/1997 ) que el acceso a los recursos previstos por la ley integra el contenido propio del derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24.1 de la Constitución , de modo que los requisitos para recurrir han de ser interpretados ponderando en cada caso las circunstancias concurrentes para evitar una mecánica aplicación de los mismos que los conviertan en un obstáculo formalista y desproporcionado en sus consecuencias en relación a su propia finalidad ( SSTC 119/1994 , 145/1998 , y 226/1999 ).

En concreto, en relación con la manifestación en el escrito de impugnación de la resolución apelada de los pronunciamientos que se impugnan de la resolución recurrida, el artículo 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ni siquiera prevé expresamente que su omisión permita al Juzgado denegar la resolución teniendo por impugnada la sentencia.

Por otro lado, tampoco la omisión de la manifestación en el escrito de impugnación de los concretos pronunciamientos que se impugnan de la resolución recurrida puede entenderse que haya podido causar efectiva indefensión a la otra parte.

En consecuencia, la pretensión de inadmisión a trámite de la apelación de la demandada por la omisión en el escrito de impugnación de los concretos pronunciamientos que se impugnan de la resolución recurrida, se considera de modo evidente una pretensión formalista y desproporcionada en relación al efecto pretendido de impedir el acceso al recurso, por lo que es contraria al principio antiformalista del artículo 11.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , no apreciándose tampoco que haya producido la efectiva indefensión de la parte apelada exigida por el artículo 283.3º de la Ley Orgánica 6/1985 , de 1 de julio.'

Desde esta perspectiva en modo alguno puede admitirse la pretendida inadmisibilidad del recurso de apelación por cuanto aun cuando no existe una alegación expresa de los pronunciamientos los mismos se deducen con gran claridad del escrito de interposición del recurso.

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso postula la estimación de la excepción de inadecuación del procedimiento por existir una cuestión compleja que excede del objeto del juicio verbal de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas.

El juzgador de instancia consideró:

' PRIMERO.-Por la Procuradora Dª Carmen Navarro Ballester se interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y rentas, e igualmente reclamación de la cantidad de 19.745,88 euros, así como las devengadas hasta el completo desalojo del terreno de la partida de Tisneres , frente a la mercantil EXTRACCIONES MARMI S.L.

Para ello la actora se basaba en que era propietaria del terreno sito en la partida de Tisneres (UE106), y en fecha de 1 de noviembre de 2008 la actora suscribió contrato con la demandada para arrendar el precitado terreno. Sin embargo el arrendatario demandado no satisfizo las cantidades a que viene obligado a pagar en concepto de renta los meses de junio y diciembre de 2010 y de 2011 así como desde febrero de 2012 hasta la actualidad.(documentos nº 3 a 33). Tampoco la demandada había enervado la acción mediante la consignación. Y siendo que las gestiones extraprocesales habían sido infructuosas, interpusieron la presente demanda. Según la actora ni se pagaban las rentas ni se rescindía el contrato toda vez que aun no habían sido entregadas las llaves ni se habían consignado en el juzgado por lo que seguían usando arrendando y utilizando el inmueble.

El motivo de oposición de la demandada, se fundamento en primer término en la falta de adecuación del procedimiento por cuanto que debía haberse interpuesto juicio ordinario. Esta excepción debe decaer automáticamente toda vez que los juicios de desahucio con independencia de la cantidad se tramitan como juicios verbales, además de que el objeto no excede a la pretensión de este procedimiento, por lo que se entiende que los cauces procesales son los correctos. Puesto que la pretensión de resolución contractual, no excede del objeto de un desahucio con reclamación de rentas, sino del mismo procedimiento. Desestimada la excepción debe profundizarse en el objeto de la controversia; a la sazón si hubo pago o no de las cantidades y si se entendió resuelto el contrato en el año 2012 fundamentalmente tras la falta de suministro eléctrico para la nave arrendada.

El demandado esgrimió posteriormente que había en curso una querella criminal contra el actor, lo que quebró la dinámica del juicio, y lo convirtió en una vista hostil, dado el acuerdo al que iban a llegar las partes. Sea como fueran las cosas, la querella no estaba admitida por lo que no tenía ningún efecto ni virtualidad en el presente proceso. '

TERCERO.-En relación con la cuestión compleja en el ámbito del juicio de desahucio ,entre otras,la SAP, Civil sección 21 del 18 de noviembre de 2014 (ROJ: SAP M 16781/2014 - ECLI:ES:APM:2014:16781) Sentencia: 510/2014 | Recurso: 397/2013 | Ponente: GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL:

'SEXTO.- En un primer motivo del recurso de apelación se insiste en la inadecuación del juicio de desahucio y error en la valoración de la prueba documental por basarse las pretensiones en cantidades controvertidas.

Pese a lo expuesto en el fundamento anterior creemos que esta cuestión de la inadecuación del procedimiento era planteable en el acto de la vista, y en consecuencia en este recurso, pues el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil solo comprende respecto al escrito de oposición las razones por las que no se debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o la circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, pero no contiene alusión alguna a cuestiones procesales como la inadecuación del procedimiento .

En referencia al juicio de desahucio de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, era una Jurisprudencia consolidada que dada su naturaleza privilegiada y sumaria, era manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebasara o excediera de su específico y reducido ámbito de aplicación, y cuya constatación debía desencadenar una sentencia que declarase no haber lugar al desahucio con advertencia al demandante de que ejercitase su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría el juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario; entendiéndose que existía cuestión compleja, que desplegaba el citado efecto, cuando la causa invocada era ambigua, complicada u oscura, cuando aparecía como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en que se basaba la demanda, o cuando entre las partes existían otros vínculos jurídicos además del derivado de la relación arrendaticia, de naturaleza especial y complicada que tuvieran directa influencia sobre la concurrencia de la causa de desahucio invocada. Esta doctrina jurisprudencial es bien conocida, y pueden citarse las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 19/6/1994 , 9/12/1947 , 3/6/1948 , 10/5/1993 , 31/1/1995 y 2/9/1997 .

Si la señalada doctrina jurisprudencial deriva de la naturaleza sumaria y privilegiada del juicio de desahucio de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, parece que sería de aplicación en la medida en que el juicio verbal de desahucio por impago de las rentas del artículo 250.1.1º de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil también fuera un juicio de naturaleza sumaria y privilegiada, y, en nuestra opinión, no ofrece dudas que este juicio tiene esa naturaleza sumaria y privilegiada, dada la limitación de medios probatorios (artículo 444.1) y la ausencia de efectos de cosa juzgada de la sentencia que se dicte (artículo 447.2), precisamente las dos circunstancias básicas que conforman un juicio sumario; carácter sumario que se reconoce en el propio artículo 447.2 y en capítulo XII de la exposición de motivos de la Ley. La consecuencia, entendemos, es que en este juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas resulta de aplicación la Jurisprudencia mencionada, de forma tal que resulta inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación.

Pero si lo anterior es así en términos generales, habiéndolo entendido de este modo el Tribunal en sentencia de 22 de febrero de 2005 , también lo es que pueden debatirse en el proceso aquellas cuestiones que relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata, que constituyen supuesto indeclinable de la resolución a que pueda haber lugar ( sentencias del tribunal Supremo de 12 de junio y 2 de septiembre de 1997 ).

En cualquier caso, la complejidad no la puede introducir artificiosamente la parte demandada, y además la alegación guarda conexión con la solución establecida en el fundamento jurídico quinto, de modo que la demandada no podría fundar la complejidad de ciertas cantidades reclamadas en razón a alegaciones no expuestas al oponerse al requerimiento.

También ha de señalarse que lo discutible o complejo de algunas partidas reclamadas no impide la claridad y evidencia de otras, de modo que el desahucio se puede fundar perfectamente en el impago de éstas.

Y en la práctica, una vez que se permite la acumulación de la acción de desahucio con la de reclamación de las cantidades adeudadas, esta clásica excepción de inadecuación de procedimiento por complejidad ha perdido mucha virtualidad, pues una cosa era apreciar esta excepción en un juicio de desahucio y remitir la controversia a un juicio posterior, y otra bien distinta estimar la excepción respecto a la acción de desahucio y a continuación tener que examinar y pronunciarse sobre las mismas cuestiones complejas en la acción de reclamación de cantidad, que no tiene carácter sumario.

En todo caso, es cierto que la acción de desahucio tienen que fundarse en el impago de cantidades determinadas y ciertas, pero el Tribunal en base a todo lo anteriormente expuesto coincide totalmente con el criterio del Juzgador 'a quo' de que no concurre la inadecuación de procedimiento alegada.'

En el presente caso debemos coincidir con la juzgadora de instancia de que no se considera en modo alguno inadecuado el juicio verbal para resolver la controversia de si procede estimar el desahucio por falta de pago de rentas y reclamación de estas y la oposición ante él planteada.

CUARTO.-Postula la parte apelante en el resto de los motivos del recurso procede desestimar la acción de desahucio por falta de pago de rentas y reclamación de estas por estar resuelto el contrato de arrendamiento desde enero de 2012 debido al incumplimiento del arrendador demandante de mantener en el uso pacifico de la cosa arrendada al carecer de suministro eléctrico. Estando la falta de pago de las rentas justificada dado el incumplimiento de la parte arrendadora.

La juzgadora de instancia resolvió:

'.... En segundo lugar alego que la actora había incumplido la obligación de mantener a la demandada en el cese pacifico del uso y goce del inmueble. Las relaciones de las partes fueron fluidas pero llegado cierto momento se tornaron hostiles porque en un momento determinado llegaron a quedarse sin suministro eléctrico. Según respondió la demandada en el acto de la vista, la demandante quería que abandonase el inmueble y no le facturaba por lo que suponía que le hacia mobbing para que se marchara y como no lo consiguió llegando a poner un candado.

De la prueba practicada documental y testificales de ambas partes, quedo sentado por el Sr Jose Luis (apoderado de la empresa actora) que no dejo de facturarles, pero que Marni S.L dejo de pagar. El Sr Eladio dijo que rehabilito el local para Marmi S.L y vio lo antedicho. Dº Hernan , como gerente de la promoción inmobiliaria dijo que nunca le habían comentado que hubiesen resuelto el contrato, y nunca se puso un transformador porque no lo pidieron. El representante legal de Aguas de Valencia, Dº Mario no le constaba ninguna comunicación en Alzira.

De las testificales de la demandada, el Sr Segundo , proveedor de suministros eléctricos, testifico en el acto de la vista que faltaba luz antes de 2012 en el inmueble arrendado. El Sr Juan María , trabajador de Marmi S.L, dijo que no les dejaban entrar en la nave del actor ni a enganchar para tener agua y luz. El Sr Augusto asevero que no tenían suministro y les pusieron un candado para que no entraran.

Buena parte de las pruebas testificales propuestas tanto por la actora como la demandada eran parciales, por un lado los trabajadores de la actora Sr Jose Luis y por otro lado los de la demandada Sr Juan María , Sr Augusto . En definitiva, la actora busco otro local a la demandada que no le pareció bien, y esta comenzó a querer enganchar cable para tener luz y suministros en el local objeto de la presente litis, situación que la actora no permitió. El actor concluyo que el demandado no cumplió con su obligación de pago y trataron de acreditar un incumplimiento de la obligación de pacifico uso para justificar su propio incumplimiento. La demandada por su parte, trato de acreditar que se produjo un incumplimiento grave por parte del actor en una de las obligaciones principales del contrato de arrendamiento como es la de mantener al demandado en el pacifico goce y uso de la cosa. Que Marni S.L se fue del local porque la tiro el actor y para ello fue al Ayuntamiento a impedir que tuviera suministro eléctrico. Precisamente desde ese momento día 2 de diciembre de 2011 la demandada construcciones Marni S.L entendía que el contrato estaba resuelto dado que el actor le interrumpió el uso de fluido eléctrico y su negativa a la reposición. Frente a dicha situación el demandado tuvo que alquilar un parking comercial para la flota de vehículos, dejando de satisfacer las rentas por este motivo.

En cuanto a la devolución de las llaves, que no estuvieran en poder de la actora es un extremo que evidencia que el contrato no se había resuelto. El pago de las cantidades tampoco se había satisfecho por el demandado. Pese a ello, justifica el impago en la obligación del actor de mantener el pacifico uso y goce de la cosa arrendada, cosa que intento desvirtuar a la luz de las declaraciones testificales parciales así como las actas notariales presentadas en el ramo de prueba. Por esta razón, no existe requerimiento, notificación o escrito en el que las partes rescindieran el contrato de arrendamiento. Por lo que debe entenderse que si no hay devolución de llaves ni rescisión entre las partes, el contrato sigue vigente en tanto no exista una resolución judicial y no puede entenderse resuelto de hecho por el mero dato de que el cable al que enganchaban la luz (que nunca pidieron), les fuese vedado por la actora. Por lo que debe abonarse la cantidad reclamada por la actora y todo ello teniendo en cuenta que dichas cantidades han seguido in crescendo hasta el momento del juicio. No ha quedado probado ni acreditado que el candado fuere colocado por la actora para impedir que la demandada siguiera disfrutando del goce pacifico de la nave ni tampoco que le retirasen el cable de suministro eléctrico. Por otro lado, las actas notariales aportadas no acreditan mayor hecho que las declaraciones manifestadas por las partes.

Se observa en la manera de actuar de la demandada la denominada realización arbitraria del propio derecho, es decir que al desaparecerle el fluido eléctrico al que estaban enganchados, y suponiendo que lo había llevado a cabo el propio actor para que dejara libre la nave; la demandada dejo de pagar sin rescindir el contrato, ni resolver judicialmente ni entregar las llaves. Siendo fundamental y de alto valor probatorio que en un juicio de desahucio se hayan pagado las rentas pactadas. Por lo que procede la estimación de la demanda y todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 22. 4. 250 , 440.3 de la LEC , 1100 y 1124 del Código Civil y 27 LAU . '

QUINTO.-Debemos partir de fijar el íter contractual que se desprende de la prueba practicada a los efectos de determinar si existió incumplimiento de la parte actora-arrendadora en el aludido goce pacifico de la posesión y en concreto del suministro de energía eléctrica.

Así debemos establecer que ha quedado acreditado:

1)La demandada-arrendataria venía suministrándose de energía eléctrica en el terreno arrendado ' terreno situado en partida de TISNERES (UE106)con una superficie de 1.000m2'a través de la conexión en la parcela colindante propiedad de Construcciones José Jorques Oliver SL.

Testifical Sr. Jose Luis y de los Srs. Segundo (electricista) y Srs. Juan María y Sr. Augusto .

2)Se intenta cambio de objeto arrendado,titularidad también de la entidad actora y que aun cuando se realizan en el mismo trabajos de rebaje a efectos de que tuvieran entrada adecuada los camiones de la entidad demandada no se produce dicho cambio de objeto arrendado.

Testifical trabajadores demandada y del vecino del local sobre el que se iba a producir el cambio de objeto arrendado.

3)En fecha de 2-diciembre-2011(folio 154)se produce un robo de cableado que deja sin suministro eléctrico a la entidad arrendataria.

4)SE intenta que Iberdrola instale suministro eléctrico distinto al inicial de conexión a la parcela colindante pero se niega por esta según contestación de fecha de 26-enero-2012(folio 160 )

5)Con fecha de 15-enero-2012se remite carta al arrendador comunicando el desalojo del terreno por imposibilidad. Folio 156 a 159.

6)En fecha de 2-1-2012(folios 161 y siguientes) se arrienda nuevos terrenos para ocupación de los camiones por la demandada.

7)Acta Notarial de Presencia en fecha de 25-febrero-2014 (folios 211 y siguientes).

SEXTO.-El artículo 1089 del Código Civil aludido nos dice ' las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos', y de él nace la trascendencia del contrato como fuente de las vinculaciones obligatorias que deriva directamente de su acogimiento como tal en las previsiones del ordenamiento y,en concreto, en las contenidas en el precepto aludido y reiteradas en los artículos 1254, 1258 y 1278. Así, la vinculación obligatoria que el contrato supone para los contratantes sólo puede tener entre ellos una 'fuerza de ley' si se atemperan al concluirlo a los límites que la verdadera ley impone a la autonomía de su voluntad, resultando sobre todo de la regla del artículo 1255 pero también, sin sobrepasar el ámbito disciplinar del mismo CC , de los artículos 6-3, 1.102, 1.116, 1256, 1271, 1272, 1275 y 1276.

Ahora bien,hay que tener en cuenta que si los contratos deben cumplirse a tenor de los mismos, ello debe ir unido a las normas sobre interpretación de los contratos que implican que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes pero no si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de aquellos,en cuyo caso el contrato no habrá de cumplirse según su tenor sino que prevalecerá la intención de los contratantes sobre sus palabras ( Sentencia Tribunal Supremo 26-enero-1981 );y hay que tener en cuenta la admisión,muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual,ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar ( STS23- noviembre-1962 y 2-febrero-1966 ), ya por considerar que debe entenderse implicitamente puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación ( STS 23-marzo-1963 , 28-enero-1970 , 31- marzo-1960 ,entre otras), o bien teniendo en cuenta ambos criterios.

Y el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice ' 2.Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos delos que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención; 3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior', loque implica que en los procesos como el que nos ocupa que están estructurados en base al principio de alegación de parte, son éstas quienes realizan la actividad probatoria necesaria para conseguir la certeza de los hechos por ella alegados; implica pues que los hechos constitutivos son de cargo del actor y los demás lo son del demandado y ello nace del propio derecho material que se compone de una serie de normas y contranormas que recíprocamente constituyen la base de las alegaciones de las partes, nace de la misma existencia de las normas y contranormas que conlleva que el actor tiene la carga de probar todos los elementos que componen el supuesto de hecho de la norma en que basa su pretensión por lo que debe acreditar no solo el nacimiento del derecho sino la persistencia del mismo o de la relación jurídica en el tiempo porque no ha habido pago o porque o ha habido condonación o cualquier otra causa que conforme al CC extingue la obligación frente a lo que el demandado debe acreditar la extinción del derecho a lo largo del tiempo,que cargue por un principio de justicia distributiva,con la prueba de aquellos elementos del supuesto de hecho de la norma alegada por el actor que pueden significar, en cuanto existentes, la extinción del derecho pretendido por el actor.

SEPTIMO.-Sobre las obligaciones de arrendador y arrendatario y la ruptura contractual diremos como dice:

la SAP, Civil sección 13 del 06 de octubre de 2015 (ROJ: SAP M 13381/2015 - ECLI:ES:APM:2015:13381) Sentencia: 325/2015 | Recurso: 121/2015 | Ponente: MODESTO DE BUSTOS GOMEZ-RICO:

'Entre las obligaciones del arrendatario se halla la de pagar el precio convenido y de permanecer en el uso de la cosa hasta el día prefijado para su conclusión, que, a su vez, genera en el arrendador el correlativo derecho a percibir las rentas durante la vigencia pactada. Cuando, como aquí ocurre, el arrendatario desiste unilateralmente del contrato, sin que exista previsión al respecto en aquel, surgen dos cuestiones, una, si en tal decisión concurre una causa justificada y, dos, de no ser así, cual es la indemnización que ha de percibir el arrendador que ve frustrada la ganancia a que tiene derecho durante toda la vigencia del contrato.

Sobre la primera cuestión no desconocemos la evolución de la jurisprudencia en torno a la interpretación del artículo 1258 del Código Civil y la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', que requiere para que se pueda modificar lo pactado por las partes contratantes una alteración extraordinaria del equilibrio de las prestaciones por circunstancias sobrevenidas imprevisibles en el momento de la perfección del contrato, ya apuntada en las sentencias de 21 de mayo de 2009 , 15 y 16 de enero de 2013 y novedosamente definida en la de 30 de junio de 2014 , si bien es verdad que referida a la desaparición de la base del negocio cuando la finalidad económica primordial del contrato se frustra o se torna inalcanzable y su conmutatividad se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación a consecuencia de la alteración extraordinaria de las circunstancias...'

o la SAP, Civil sección 2 del 31 de julio de 2015 (ROJ: SAP CA 777/2015 - ECLI:ES:APCA:2015:777) Sentencia: 180/2015 | Recurso: 443/2014 | Ponente: ANTONIO MARIN FERNANDEZ:

'...Queremos con ello decir que, más allá de posiciones generales y apriorísticas sobre este tipo de contratos, lo que debe analizarse es en cada caso el contenido contractual, expresamente pactado o inferible a través de las reglas establecidas en el art. 1258 del Código Civil . Siendo ello así, sobre la indudable base arrendaticia que existe en el contrato litigioso se construye todo un conjunto de cargas y obligaciones, de obligaciones y derechos de cada una de las partes, que las ubican en una posición jurídica sensiblemente diferente a la de mero arrendador y arrendatario.

En lo que que ahora interesa, las obligaciones básicas del arrendador de poner a disposición del locatario la cosa arrendada y mantenerlo en el goce útil y pacífico de la misma ( arts. 1554.1 º y 3º Código Civil ) no se agota con la entrega del local de negocio en cuestión, sino que se desarrolla a lo largo del procedimiento a través de otras obligaciones adicionales, algunas meramente accesorias, pero otras tan fundamentales y conformadoras de la causa del contrato como la referida entrega....'

OCTAVO.- Partiendo del iter actuado por las partes litigantes, parte arrendadora y arrendataria en el contrato de arrendamiento objeto de este pleito;teniéndose en cuenta las consideraciones jurídicas contenidas en el Fundamento de Derecho Quinto y Sexto; revisando la valoración de la prueba realizada por la juzgadora de instancia y teniéndose en cuenta los criterios de valoración de la prueba testifical 'CUARTO.- Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 "Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado". Por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta:

Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba', debemos:

En un primer orden de consideraciones que existe un incumplimiento por parte de la entidad arrendataria respecto del pago de rentas de diciembre de 2010 y junio de 2011 dado que de las facturas y recibos de transferencias, obrantes a los folios 122-123 y 146 queda acreditado que se abonaron rentas que en la demanda se dicen adeudadas de diciembre de 2010 y junio de 1011.

En un segundo orden de consideraciones y entrando a conocer si concurre la falta de pago del resto rentas arrendaticias desde enero 2012 hasta la fecha pretendida en la demanda y por ende, la resolución contractual fundada en la falta de pago de las mismas, el Tribunal debe desestimar dicho pretendido desahucio así como la declaración de resolución contractual en la fecha que se postula por la parte arrendadora- demandante.

Debemos considerar que resulta acreditado de la prueba practicada que entre las obligaciones que asumió la entidad mercantil arrendadora, ENTIDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES JOSE JORQUES OLIVER SL por el contrato de arrendamiento de terreno que nos ocupa es que 'el suministro eléctrico' seria proporcionado a través de un cable eléctrico que se conectaría por la ENTIDAD MERCANTIL EXTRACCIONES Y LIMPIEZAS MAR-MI SL al contador existente en la finca colindante de la entidad mercantil arrendadora.

Y dicho suministro eléctrico se mantuvo de manera inalterable en el tiempo hasta que tras el robo de dicho cable, y solicitada nueva conexión del arrendatario al arrendador por este no procedió a dar nueva conexión..Testifical de la parte demandada y declaración del legal representante de la entidad mercantil actora, DON Jose Luis en Diligencias Penales-folio 499- en las que dijo:

' Que recuerda el corte de un cable de electricidad a finales de noviembre de 2011, que lo avisó Carlos María que había habido un robo, que él consultó con su Abogado y éste le dijo que como tenia los elementos para darse de alta de electricidad que lo hiciera'

Pero es más la entidad mercantil arrendataria solicitó a Iberdrola el suministro eléctrico no dando permiso la misma para ello según consta en el escrito obrante al folio 160

'En relación con la solicitud de suministro...le informamos que la misma esta incluida en una Unidad de Actuación pendiente de finalizar.

Una vez hayan terminado los trabajos inherentes a la mencionada electrificación, y se disponga de la infraestructura eléctrica necesaria, Iberdrola estará en disposición de suministrar la energía eléctrica solicitada'.

Por ello debemos resolver que como alega y ha probado la parte apelante-arrendataria la entidad arrendadora incurrió a finales del año 2011 en un incumplimiento de la obligación de mantener el arrendatario en el goce pacífico de la cosa, goce pacifico que en el presente caso, entre otras actuaciones se debió concretar en suministrar energía eléctrica cuando hasta ese momento se la había proporcionado y cuando ademas Iberdrola no le permitía la instalación particular en el terreno por tema de finalización y entrega de las obras de urbanización que se produjo en julio del 2013 -testifical Sr. Mario -.

Ante la carta remitida en febrero de 2012 -folio 158- al arrendador comunicando el desalojo del terreno por imposibilidad ante la carencia de suministro eléctrico, cuando era un hecho probado y reconocido que carecía de suministro eléctrico, la entidad mercantil arrendadora lejos de dar una solución y por ende cumplir con la obligación que le correspondía nada manifestó ni nada hizo para restituir adecuadamente en la posesión a la entidad arrendataria.

La parte arrendataria ademas desde enero de 2012 esta ocupando otro terreno para depositar sus camiones. Folios 161 y siguientes.

Por todo ello el desistimiento unilateral de la entidad mercantil arrendataria estuvo justificado y por tanto justificada estuvo la resolución contractual desde dicha fecha.

No pudiéndose admitir la vigencia del contrato de arrendamiento como pretende la arrendadora desde febrero de 2012 hasta el momento de la presentación de la demanda y en consecuencia procede desestimar la acción de desahucio por falta de pago y resolución contractual por cuanto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes debe darse por resuelto en fecha de 15-enero-2012 aun cuando si procede estimar parcialmente la reclamación de cantidad en concepto de rentas que serán las correspondientes a de diciembre de 2010 (598,76 euros-folio 15), junio de 2011 (616,71 euros-Folio 16) por importe de 1215,47 euros.

NOVENO.-En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa imposición a la parte apelante debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

En primera instancia de conformidad con el artículo 394-2 LEC no procede hacer expresa imposición debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

DECIMO.- La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisdiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisarán de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español,

DECIDE

1º) Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la ENTIDAD MERCANTIL EXTRACCIONES Y LIMPIEZAS MAR-MI SL.

2º)Revocar parcialmente la Sentencia de fecha 29 de abril de 2015 y en consecuencia DESESTIMANDO LA DEMANDA DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y ESTIMANDO PARCIALMENTE LA RECLAMACION DE RENTAS EJERCITADA POR LA ENTIDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES JOSE JORQUES OLIVER SL SE CONDENA A LA ENTIDAD MERCANTIL EXTRACCIONES Y LIMPIEZAS MAR-MI SL A ABONAR A LA PARTE ACTORA LA CANTIDAD DE MIL DOSCIENTOS QUINCE EUROS CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS DE EURO (1.215,47 EUROS) POR EL PRINCIPAL MAS INTERESES LEGALES DESDE LA INTERPELACION JUDICIAL.

3º)En esta alzada y en primera instancia no se hace expresa condena en costas procesales.

4º) Con devolución del deposito.

Esta sentencia no es firme y contra ella recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ) recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.