Sentencia CIVIL Nº 345/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1202/2018 de 26 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0811342120188062668

Recurso de apelación 1202/2018 -2

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Manresa

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 200/2018

Parte recurrente/Solicitante: Blanca

Procurador/a: ESTHER RAMOS MONTERO

Abogado/a: MIQUEL LOPEZ HERRAIZ

Parte recurrida: Adelaida

Procurador/a: CATHY RONCERO VIVERO

Abogado/a: SANDRA PEREZ MARQUEZ

SENTENCIA Nº 345/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Elena Boet Serra

Barcelona, 26 de junio de 2020

Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Antecedentes

Primero. En fecha 3 de diciembre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 200/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Manresa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a ESTHER RAMOS MONTERO, en nombre y representación de Blanca contra Sentencia - 19/10/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a CATHY RONCERO VIVERO, en nombre y representación de Adelaida.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Estimo la demanda formulada per la representació la Sra. Adelaida contra la Sra. Blanca i declaro resolt per expiració del termini pactat el contracte dŽarrendament d'habitatge celebrat entre les parts el dia 28 de març de 2013; dono lloc al desnonament envers la finca ubicada al carrer DIRECCION000, núm. NUM000, de Sant Joan De Vilatorrada, havent de tenir lloc el llançament de la demandada el dia DINOU DE DESEMBRE DE 2018 a les DEU hores.

2. Imposo les costes a la part demandada.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 17/06/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.-Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Adelaida, quien actúa en calidad de propietaria de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Sant Joan de Vilatorrada, contra Dª Blanca, arrendataria de la expresada finca.

Mediante la demanda se ejercitaba acción de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento de fecha 28 de marzo de 2013, suscrito por las partes sobre la reseñada vivienda. Se acompaña dicho contrato junto a la demanda como doc. nº 2 ( folios 15 y ss.).

Así, en fecha 10 de noviembre de 2017 la actora arrendadora remitió a la arrendataria un burofax expresándole su voluntad de no proceder a la prórroga del contrato al finalizar los cinco primeros años que estimaba obligatorios, expresando, además, que precisaba la vivienda para sí, por haberse divorciado unos meses antes de interpone la demanda.

La demandada compareció contestando a la demanda y oponiéndose a la misma. En primer lugar, alegó la excepción de inadecuación de procedimiento entendiendo que la acción ejercitada es una acción de denegación de prórroga forzosa, convencionalmente pactada, por causa de necesidad que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 249.1.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), debería haberse encauzado por los trámites del juicio ordinario, siendo dicha cuestión de orden público y, por ende, apreciable de oficio.

Y, en cuanto al fondo, defendiendo la posibilidad de que las partes acuerden un sometimiento voluntario a la prórroga contractual forzosa, que es lo que, según mantiene, se pactó en este caso, según se deduce de los términos literales de la estipulación segunda del contrato suscrito por las partes, habiéndose opuesto la arrendataria a la extinción de la relación contractual.

Seguido el juicio por sus trámites, tras la celebración de vista en la que la juzgadora de instancia desestimó la excepción de inadecuación de procedimiento, en fecha 19 de octubre de 2016 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de Manresa por la que se estimó la demanda con expresa imposición a la demandada de las costas causadas. En sustento de esta decisión, la magistrada argumenta, en síntesis, que no se puede aceptar el sometimiento convencional a la prórroga forzosa, dado que la aceptación de los términos del contrato implicarían una duración indefinida contraria a la temporalidad del arriendo (ex. art. 1534 del Código Civil) y supondrían dejar el cumplimiento del contrato a la voluntad de una sola de las partes, lo que vendría vedado por el art. 1256 CC. Todo ello le lleva a considerar la nulidad del pacto de duración del contrato en cuanto a la prórroga indefinida y, considerando válidamente denunciada la relación contractual por la parte arrendadora, acoge la resolución (extinción) contractual por expiración del término.

Frente a esta sentencia se alza la demandada quien reitera en esta alzada los argumentos expuestos en su contestación a la demanda, esto es, tanto la inadecuación del procedimiento como el sometimiento de las partes voluntariamente el régimen de prórroga forzosa, invocando a su favor la doctrina que expone la STS de 13 de septiembre de 2017.

Solicita así que, con estimación del recurso, se revoque la resolución recurrida, y que en esta alzada se desestime en su integridad la demanda inicial de las actuaciones y se la absuelva de los pedimentos interesados en su contra.

La actora, aquí apelada, solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por la juzgadora de primer grado.

SEGUNDO.-Planteada la controversia en la forma expuesta en el ordinal anterior, no podemos acoger la excepción invocada de inadecuación de procedimiento porque se esgrime desde un planteamiento inadecuado. Así, en contra de lo que viene sosteniendo la ahora apelante a lo largo del procedimiento, la acción ejercitada, por la que se interesa la resolución (rectius, extinción) del contrato de arrendamiento que unía a las partes, no encuentra su fundamento en una supuesta denegación de prórroga forzosa- que no se admite que se pactara- por causa de necesidad, bastando una mera lectura de la demanda, y así lo ha repetido la actora apelada cada vez que ha tenido ocasión, para comprobar que se ejercita una acción de desahucio por expiración del término para la que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 250.1.1. LEC en relación con el propio 249.1.6 del mismo texto legal, resulta perfectamente adecuado el cauce procesal elegido, siendo al titular del inmueble arrendado a quien corresponde la elección de la tutela judicial a impetrar, del concreto procedimiento a ejercitar de entre los disponibles destinados a la consecución del fin interesado.

En suma, según lo dispuesto en el Art. 250.1.1. LEC a cuyo tenor:

'1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca'.

La aplicación de lo dispuesto en esta norma al caso de autos determina que el procedimiento elegido por la entidad actora resulta de todo punto adecuado para obtener la tutela pretendida, y a ello no se opone el hecho de que en la demanda se haga mención de que la actora precisa por razones personales de la vivienda arrendada para sí, pues esa mención se hace como una explicación de que no resulta caprichosa la acción interpuesta, pero tal necesidad ni siquiera se eleva a causa alternativa o subsidiaria que se esgrima como fundamento de la resolución.

Por lo tanto, debe decaer este motivo de apelación.

TERCERO.-Por lo que respecta al tema de fondo consideramos que lo que se debate es, sobre todo, una cuestión jurídica, no fáctica, que se ciñe a establecer el régimen jurídico aplicable en relación con la duración del contrato de arrendamiento que nos ocupa.

Son hechos incontrovertidos, admitidos por ambas partes, que la relación arrendaticia que examinamos trae causa del contrato de arrendamiento celebrado entre ellas, la actora como propietaria arrendadora y la demandada como arrendataria, el día 28 de marzo de 2013. Dicho contrato se refería a la duración del mismo en su estipulación segunda en los siguientes términos literales:

'SEGUNDA.-La duración de este Arrendamiento se establece por un plazo de 5 AÑOSa contar desde el día 28 de marzo de 2013, fecha en que la vivienda, junto con las llaves de acceso la misma, se ponen a disposición de la Arrendataria, quien recibe las mismas en este acto.

Llegado el día del vencimiento del contrato, esto es, el día 27 de marzo de 2018, el mismo se prorrogará por plazos anuales, salvo que la Arrendataria manifieste a la Arrendadora, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del Contrato, su voluntad de no renovarlo, perdiendo, de no hacerlo así, la fianza depositada. Aunque para tener derecho cualquier tipo prórroga que se estableciesen por acuerdo entre las partes, la arrendataria tendrá que estar al corriente de los pagos de las rentas'.

No hay duda de que el contrato de autos estaba ya plenamente sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, en su redacción temporalmente aplicable (la versión vigente en el año 2007).

El régimen jurídico aplicable es por tanto el dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU de 1.994 , en su redacción antes de la reforma operada por Ley 4/2013 que, en su parte relevante (que marcaremos en negrita para mayor claridad) para la resolución del recurso, establecían que:

'ARTÍCULO 9. PLAZO MÍNIMO.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior(...).

ARTÍCULO 10. PRÓRROGA DEL CONTRATO.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo,el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.'

Las notas o ejes característicos que resultan de la aplicación de estas normas en cuanto a la duración del contrato aparecen claramente expuestos en nuestra sentencia de 19 de enero de 2017 con argumentos que debemos reproducir.

En esta resolución se indicaba que en los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1.1.1995, la duración del arrendamiento será la que libremente pacten las partes; pero la autonomía de la voluntad se ve limitada por la existencia de una prórroga anual obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario (quien puede excluirla comunicando al arrendador su voluntad de no renovarlo con un preaviso de 30 días) hasta alcanzar un mínimo de cinco años (art. 9); es decir, se garantiza al arrendatario una duración mínima del arriendo de cinco años.

Precisando que, llegada la fecha del vencimiento o transcurrida la prorroga obligatoria, opera una nueva prórroga tácita (si ninguna de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovación) por plazos anuales con un máximo de tres años, obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, quien con idéntico preaviso puede dar por finalizado el contrato a la expiración de cada anualidad. Transcurrido dicho plazo el arriendo se renovará por tácita reconducción.

Por lo tanto, en atención a las normas aplicables, debemos concluir que:

1.-Con la entrada en vigor de la LAU de 1.994 se eliminó en general la posibilidad de incorporar a los contratos de arrendamiento la prórroga forzosa, de modo que la cláusula que así lo estableciera debería considerarse inválida, procediendo la integración del contrato conforme al régimen legal previsto en las normas antes transcritas. En este sentido el Auto del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2018 ( ROJ ATS 2889/2018) no admite a trámite el recurso de casación y en consecuencia valida la decisión adoptada por la Audiencia Provincial en un caso ' en el que el contrato de arrendamiento de vivienda fue suscrito en fecha 1 de febrero de 2009 y por tanto ya vigente la LAU 1994, siendo la ratio decidendi de la sentencia que la duración de este tipo de contratos de arrendamiento no puede ser indefinida, puesto que el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada conculca la naturaleza propia del contrato'.

2.-Del mismo modo, la inclusión en un contrato de arrendamiento de vivienda al que resulte aplicable este régimen legal, como lo es el de autos, de una cláusula que prevea un plazo indefinido de duración del arrendamiento - en este caso mediante la previsión de sucesivas prórrogas anuales sin límite a voluntad del arrendatario- no puede entenderse como un acuerdo de prórroga forzosa. Dado que en el presente caso las partes pactaron la duración del contrato sin mención alguna al sometimiento al régimen de prórroga forzosa, consideramos que la intención de las partes contratantes no fue someterse a dicho régimen.

En todo caso, este sentido se pronunció el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en Sentencia de 22 de Junio de 2009 al decir que ' Esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en la Sentencia de 25 de noviembre de 2008 ) que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida. (...) En fin, no resulta válida la indefinición temporal del arrendamiento, sin que quepa reconducir la misma a un supuesto acuerdo de prórroga forzosa'.

3.-No resulta de aplicación, desde luego no analógica por cuanto ni siquiera hay identidad de razón, la doctrina jurisprudencial recogida en la STS de 9 de septiembre de 2009, que aparece referida a arrendamientos para uso distinto del de vivienda y en atención al esfuerzo económico que supone el establecimiento de un negocio, esto es, por razones de equidad, y la solución de equiparlo al régimen del plazo máximo del usufructo se realiza en supuestos en que, además, el arrendatario es persona jurídica.

4.- Pero es que es más; como señalábamos en nuestra resolución de 28 de junio de 2017, citando precisamente la indicada STS de 9 de septiembre de 2009 (contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda) celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, el principio de la autonomía de la voluntad es limitado o debe ser matizado a la hora de que las partes puedan fijar libremente el plazo de duración del contrato.

Así, como decíamos en un razonamiento del que se hace eco la sentencia apelada, puede afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4 de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de 5 años prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

En la misma línea de pensamiento se pronuncia la STS 88/2016 de 19 de febrero, que es seguida por las sentencias dictadas por esta misma Audiencia Provincial de Barcelona de 2 de diciembre de 2019 ( Sección 13ª) o de 27 de abril de 2020 (Sección 4ª) y también el ATS de 27 de mayo de 2020.

Así las cosas, en el presente caso, la actora apelada requirió de desalojo a la demandada tras una duración previa de cinco años, que era la que exigía el régimen legal aplicable con carácter obligatorio para ambas partes. De hecho, la demandada recurrente no discute que se le notificara la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato, que se llevó a cabo a través una carta fechada el 24 de octubre de 2017, remitida mediante burofax de 10 de noviembre de 2017, según obra en autos ( doc. 3 de la demanda, f.19) para que la extinción tuviera efectos desde el 28 de marzo de 2018.

Consecuentemente, procede la extinción del contrato por expiración del plazo con lo que debemos desestimar el recurso y confirmar en su integridad la sentencia apelada.

CUARTO.-Dada la desestimación del recurso interpuesto, se deben imponer a la apelante las costas causadas en esta alzada (ex. art. 398 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Blanca, CONFIRMAMOS la Sentencia de 19 de octubre de 2018 se dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Manresa en los autos de juicio verbal nº 200/2018 , con imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA:

En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19,durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización:

- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.