Sentencia Civil Nº 346/2006, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 313/2006 de 18 de Julio de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00346/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000313 /2006

S E N T E N C I A Nº 346

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. CARLOS GOMEZ MARTINEZ

MAGISTRADOS

Dª Mª ROSA RIGO ROSSELLO

D. GUILLERMO ROSSELLO LLANERAS

En PALMA DE MALLORCA, a dieciocho de Julio de dos mil seis.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ORDINARIO, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Inca, bajo el número 172/2004 , ROLLO de SALA número 313/2006, entre partes, de una como actora apelante D. Cesar , representado por el Procurador Sr. Campins Pou y asistido del Letrado Sr. Beltrán, de otra, como demandado apelado D. Fermín , representado por la Procuradora Sra. Suau Morey y asistido del Letrado Sr. Camacho.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. PRESIDENTE DON CARLOS GOMEZ MARTINEZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Inca, se dictó sentencia en fecha 27 de abril 2005 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda de juicio ordinario interpuesta por el procurador de los Tribunales Dña. Catalina Amengual, en nombre y representación de D. Cesar , frente a D. Fermín , representado por el Procurador de los Tribunales D. Catalina Juan Femenia.- Todo ello con expresa imposición al actor de las costas del presente juicio.- Que debo estimar y estimo la demanda reconvencional interpuesta por Fermín frente a Cesar y en consecuencia éste último deberá realizar las siguientes obras: 1- demolición de todas las cubiertas afectadas, a excepción de aquella zona de la cubierta del porche que ya ha sido reparada.- 2- demolición del solado de tablazón y del forjado de vigas de madera, que constituyen el piso de la planta primera de la edificación de dos pisos.- 3- saneado de las zonas de apoyo de la estructura de madera.- 4- ejecución de un nuevo forjado y solado para la planta piso.- 5- ejecución de nuevas cubiertas.- 6- colocación de nuevos canalones colectores de aguas pluviales.- 7- saneamiento del peldañeado de la escalera.- 8- enfoscado y pintado de aquellas zonas de la fachada donde haya resultado deteriorado como consecuencia de la intervención.".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para el día 17 de julio 2006 la deliberación, votación y fallo, quedando el recurso concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Mediante el presente proceso el propietario de la finca denominada " DIRECCION000 ", sita en el término municipal de Alcudia, ejercita acción de resolución del contrato de arrendamiento que tiene por objeto dicho predio, acción que funda en la introducción de su hermano Sergio como explotador de la finca, la cesión inconsentida del derecho de caza, la introducción de un rebaño propiedad de tercera persona y en el mal cuidado de la finca por no explotar la finca del arrendatario.

La parte demandada, además de negar los hechos, formula reconvención mediante la cual solicita que el arrendador ejecute obras de reparación de la cubierta y solado de unas dependencias anejas a las casas del predio y que se hallaban en mal estado.

La sentencia de primera instancia, desestimatoria de la demanda y estimatoria de la reconvención, es apelada por la parte actora cuya dirección letrada, en el escrito de interposición del recurso, aduce como motivos en los que funda éste, en síntesis, los siguientes:

a) El dictamen emitido por el perito judicialmente designado demuestra que concurre la causa de resolución prevista en el artículo 75-3ª de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 : "no explotar la finca, aún parcialmente".

b) Subsidiariamente, debe desestimarse la reconvención por cuanto el porche no estaba comprendido en el arrendamiento y, en cualquier caso, su mal estado es anterior al contrato, constituyendo la estimación de la reconvención un abuso de derecho.

SEGUNDO.- El artículo 75-3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1980 , aplicable al contrato de autos por así establecerlo la Disposición Transitoria Primera de la vigente Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos , establece que es causa de resolución "no explotar la finca, aún parcialmente". Esta causa de resolución supone el incumplimiento de la obligación genérica establecida por el artículo 1.555.2° del Código Civil para todo arrendatario, de usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Tal uso de la cosa constituye un derecho primordial o relevante del arrendatario, con su contrapartida obligacional, a través de la que se sanciona la no utilización, o cuando la misma se lleva a cabo sin acomodarse a la diligencia requerida por la naturaleza de la finca si no mediase estipulación concreta, supuestos en los que se incurre en una causa de incumplimiento contractual sancionada con la resolución de la relación locativa por aplicación del mencionado artículo 73.3ª de la Ley de Arrendamientos Rústicos.

TERCERO.- Para determinar si una finca es explotada adecuadamente o no en orden a decidir sobre la concurrencia o no de causa de resolución resulta esencial el resultado de la pericial.

Pues bien, el perito judicial don Jesús Luis concluye en su dictamen que "la finca en su vertiente agrícola no está abandonada aunque no se aprovecha todo su potencial, sin alcanzar lo que pueden calificarse como rendimientos medios en zonas de características similares".

El actual estado de la finca se debe, sobre todo, a la introducción en ella de ganado caprino. Es cierto que ninguna cláusula del contrato obligaba al arrendatario a destinar el predio al uso que venía dándosele en el momento de celebrar el contrato, esto es, la cría de caballo, pero, en cualquier caso, su obligación era mantener un adecuado nivel de explotación de la heredad, conforme al fin agrícola que le es propio.

El ganado caprino se concentra, sobre todo, en la zona que en el informe del perito judicialmente designado se señala con la letra "A". En dicha área "el suelo puede considerarse que está desnudo de vegetación herbácea debido al ramoneo y efecto del pisoteado de ganado. Esta falta de cobertura vegetal supone un peligro de pérdida de tierra por falta de cobertura vegetal que retenga las partículas del suelo cuando las escorrentías son considerables por efecto de una pluviometría intensa".

La zona "B" de la finca de autos se destina a pasto, pero aún así no es suficiente para cubrir la cabaña que era de 194 cabezas cuando el Sr. Jesús Luis visitó la finca.

La zona "C" está dedicada al cultivo de alfalfa, pero según el perito, la plantación está deteriorada tanto por el tiempo como por el pastoreo de cabras.

La zona "D" es de frutales de regadío (cítricos). La mitad norte ni siquiera está labrada, con presencia de malas hierbas. Las últimas podas se realizaron hace 5 o 6 años, con muchas ramas jóvenes y chupones, lo que es indicativo de que no se presta a los árboles el cuidado debido.

La zona "E1" está destinada al cultivo de cereal pero, según el perito, con excepción de una franja de 3000 metros cuadrados que se ha plantado y cosechado, su productividad es baja respecto de la media que puede obtenerse en terrenos similares.

Las zonas "E2" y "E3", de cereal, no presentan deficiencias de explotación.

Todo ello demuestra que se da una no explotación parcial de la finca arrendada, sin que para ello sea preciso entrar en el análisis del nivel de materia orgánica que produce el ganado, señalado en el informe pericial como deficiencia de la producción y respecto de la cual la parte demandada, en el escrito de oposición al recurso, entiende que no cabe llegar a conclusiones ciertas al no haber realizado el perito judicial catas edafológicas.

Alega el demandado que el pastoreo es rotativo, pero ello no significaría sino que los daños en el suelo producido por este tipo de explotación ganadera en la zona "A" se extenderían, también, a otras áreas de la finca.

Según el demandado el sistema de rotación hace que la explotación sea más intensiva en unas zonas que en otras, pero dicho factor ya es tenido en cuenta por el perito judicial y no le impide concluir que la explotación media de la finca es inferior a la de otras de características similares.

Finalmente, si bien es cierto que el perito concluye que el rendimiento calculado es suficiente para cubrir las necesidades de alimento del ganado, ello no significa que no exista infraexplotación de la finca por cuanto:

a) El mismo perito señala en la conclusión "c" que en las zonas de regadío se puede obtener un mejor rendimiento.

b) El hecho de que el pasto y el forraje cultivado sea suficiente para el ganado caprino existente en la finca no quiere decir que esta explotación ganadera sea la adecuada para las características del predio, puesto que, no puede olvidarse que el perito señala, también, que la finca no alcanza el rendimiento medio de otras de similares características. Es decir, el resultado de la pericial es que destinar la finca a la cría de cabras implica una explotación insuficiente de la misma.

CUARTO.- De cuanto antecede se desprende que procede estimar la acción resolutoria del contrato de arrendamiento rústico y, por tanto, quedando sin efecto la relación locativa por incumplimiento del arrendatario de su obligación de explotar adecuadamente la finca, deberá desestimarse la reconvención ya que no puede ejercitar acción de cumplimiento del contrato quien se halla incurso en incumplimiento, según doctrina unánime que interpreta el artículo 1124 del Código Civil .

QUINTO.- Dado lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar al demandado al pago de las costas de la primera instancia, al estimarse íntegramente la demanda y desestimarse la reconvención.

En virtud de lo establecido en el artículo 398 de la misma ley procesal civil , y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no procederá hacer pronunciamiento sobre las costas ocasionadas en esta alzada.

Fallo

Se estima el recurso interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Catalina Amengual Pons, en nombre y representación de don Cesar , contra la sentencia dictada el día 27 de abril de 2005 por la Sra. Jueza del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Inca de en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia se revoca y deja sin efecto dicha resolución y en su lugar:

Se estima la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales doña Catalina Amengual Pons, en nombre y representación de don Cesar , contra don Fermín , por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes y tiene por objeto la finca sita en Alcudia, denominada " DIRECCION000 ", y se condena al demandado a estar y pasar por dicha declaración.

Se desestima la reconvención interpuesta por la procuradora de los tribunales doña Cristina Suau Morey, en nombre y representación de don Fermín , contra don Cesar , a quien se absuelve de las pretensiones formuladas en su contra.

Se condena al demandado principal, don Fermín al pago de las costas de la primera instancia.

No se hace pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.