Sentencia Civil Nº 347/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 159/2011 de 28 de Junio de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a 28 de junio de 2.012.

VISTAS por la Sección 5a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 4 de San Bartolomé de Tirajana en los autos referenciados seguidos a instancia de don Fidel , parte apelante, representado en esta alzada por la Procuradora dona María del Mar Montesdeoca Calderín y dirigido por el Letrado don Miguel Rodríguez González contra dona Angustia y don Federico , parte apelada, representados en esta alzada por la Procuradora dona Carmen Viera Cabrera y asistidos por los Letrados dona Leocricia González Domínguez y dona Naira Alonso Oetiker, respectivamente, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 4 de San Bartolomé de Tirajana se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva establece: Desestimar la demanda de don Fidel contra dona Angustia y don Federico condenando en costas a la parte demandante.

SEGUNDO.- La referida sentencia de fecha 1 de junio de 2010 , se recurrió en apelación por la parte actora, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte demandada presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente, y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista quedaron senalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.-Sobre la falta de legitimación activa del recurrente don Fidel perteneciente a una comunidad de bienes en pro-indiviso sobre una finca rústica siendo que la persona que demanda es uno de estos comuneros.

Es doctrina inconcusa y constante del TS (sents. de 29 de mayo de 1984, 30 de mayo de 1986, 13 de febrero de 1987, 21 de septiembre, 26 de noviembre y 7 de diciembre de 1987, 15 de enero de 1988, 17 de abril de 1990 y otras) que no se da la falta de legitimación en el actor cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, plantea una pretensión que de prosperar ha de redundar en provecho de la comunidad. Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, ( sentencia de 10 de junio de 198 y 5 de febrero de 1983 , entre otras muchas), viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor.

Así pues, la no presencia como demandante de uno de los comuneros y el deseo del otro de exigir el cumplimiento del contenido del contrato, no ha de producir una falta de legitimación activa ad causam, y ello porque el recurrente Fidel no solicita la nulidad o la resolución del contrato de compraventa con lo que pudiera estar en desacuerdo el comunero ausente del litigio, sino su cumplimiento con lo que beneficiaría de ser estimada la demanda a esa otra compradora, con quien el actor adquirió la finca en proindiviso y partes iguales, de modo que la sentencia favorable beneficia a todos los comuneros y la adversa solo perjudica al comunero demandante.

En cuanto a la pretensión de condena al pago de una cantidad dineraria en concepto de danos y perjuicios carecería de legitimación activa el apelante si solicita una cantidad dineraria en nombre de la Sra. Pura o los danos y perjuicios irrogados también a esa otra compradora, pero si tiene para solicitar el abono de los causados a él exclusivamente por el incumplimiento del contrato ( art. 1.124 CC ), en cuanto perjudicado singular o individual por el incumplimiento afirmado. Cuestión distinta será que la cantidad reclamada en la demanda en tal concepto responda o no al perjuicio o dano realmente causado al demandante.

SEGUNDO.- El segundo motivo de apelación es referido por el actor y aquí recurrente al incumplimiento del contrato de compraventa.

Quedó probado que cuando se procedió a la firma de la compraventa privada el 19 de mayo de 1996 la finca matriz tenía registrados más de 95.349 m2. Cuando se eleva a público el contrato privado de compraventa el 8 de julio de 1997 tenía igual cabida en el Registro de la Propiedad, pero tras varias segregaciones realizadas por las vendedoras la finca matriz pasó a tener en diciembre de 2002 una cabida de 9.826 m2 de manera que, al ser su cabida en el Registro inferior a una hectárea (10.000 m2), no es posible realizar la segregación de la parcela comprada por el recurrente para posibilitar su acceso al Registro de la Propiedad ni su segregación catastral.

Afirma el recurrente que es intrascendente que cuando se firmó la escritura pública de compraventa se prescindiera de la información registral, pues la finca matriz disponía de más de noventa mil metros cuadrados en ese momento. Que eran los vendedores quienes venían obligados a segregar una hectárea de la finca matriz y ponerla a disposición de los compradores libre de cargas y de cualquier inconveniente que afectara sus derechos adquiridos.

Por otra parte afirma que la gestión realizada por el actor ante el Cabildo y su manifestación de que es propietario de la mitad indivisa de una finca 'que ocupa de superficie una hectárea, igual a 10.000 m2', en modo alguno implica el reconocimiento de que físicamente la finca tiene esa superficie limitándose a la descripción de la superficie que decía tener según su título de propiedad. Además la propia Sra. Angustia reconoció la menor superficie de la finca vendida al apelante y que estaba intentando solucionar el error por diferentes vías. Error que no es más que un incumplimiento contractual porque no acredita la vendedora que hubiera habido un exceso de cabida. Anade que la desestimación de la segregación catastral deriva del hecho de no estar registrada la finca reflejada en la escritura pública de compraventa, y en cuanto a la presunción del Registro de la Propiedad respecto a los datos de mero hecho, como la superficie de la finca registrada, comporta una presunción iuris tantum ( art. 38 LH ) de que la finca matriz tiene menos de 10.000 m2. Es cierto que prevalece la realidad extrarregistral pero debe quedar cumplidamente probada.

Este segundo motivo de apelación ha de ser parcialmente estimado en lo que a la superficie registral de la finca objeto de litis se refiere. Ciertamente no se acredita por el actor que la superficie real o sobre el terreno de la finca comprada por el recurrente no tenga 10.000 metros cuadrados, sin embargo, si consta acreditado y no ha sido desvirtuado de contrario que la superficie registral de la finca matriz es en la actualidad inferior a una hectárea, por lo que no cabe realizar la segregación formal de la finca vendida al recurrente imposibilitándose su acceso al Registro de la Propiedad, y ello por causa imputable a los vendedores y no a los compradores.

En efecto, correspondía al actor-apelante probar el incumplimiento del contrato de compraventa alegado respecto a la menor superficie de la finca en la realidad extrarregistral, y no cabe apelar a la presunción de exactitud registral puesto que la finca segregada no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad, de modo que la presunción registral favorable al recurrente lo es solo con respecto a la finca matriz inscrita que no tiene suficiente superficie registrada para hace efectiva la segregación y corresponde a la parte vendedora posibilitar la consumación del contrato mediante la entrega al comprador de la finca segregada y, sin embargo, ora fuere por haber dispuesto en otras ventas posteriores de mayor superficie de la que según el Registro de la Propiedad podían disponer para hacer efectiva la segregación de la finca vendida al actor, atendida la superficie residual de la finca matriz, ora fuere por la existencia de errores materiales en las anotaciones registrales de las segregaciones, como sostiene la parte apelada aportando un informe topográfico, ajenos, en todo caso, al comprador, lo cierto es que no se ha podido llevar a cabo la obligación de entrega de la finca contractualmente asumida que debía efectuarse con arreglo a lo dispuesto en las leyes y cumplimento las formalidades legales que rigen los actos de disposición, en cuanto para realizar la entrega de la finca vendida al recurrente la parte vendedora había de segregarla de su finca matriz en la que se integra y de la que forma parte, y como tal segregación resulta inviable con arreglo a la normativa vigente por ser su superficie registral inferior a la permitida lo que impide el acceso de la finca segregada al Registro de la Propiedad ello supone un incumplimiento contractual evidente por lo que los vendedores y sus causahabientes deben efectuar cuantos actos sean precisos para la plena efectividad y constancia registral de la finca segregada, para la transmisión de la finca a favor del actor y de la comunera ausente.

En efecto la segregación es un acto unilateral que sólo compete al titular registral vendedor. Se escrituró en documento público la venta de la finca objeto de litis sin haberse obtenido la licencia de segregación exigida por la Ley 7/1990 de 14 de mayo, sobre ordenación urbanística del suelo rústico de la Comunidad Autónoma de Canarias, de lo que el Notario advirtió expresamente a las partes contratantes, si bien no constaba impedimento registral para haberla efectuado con anterioridad a ese momento, más los vendedores no llevaron a cabo la segregación formal de la finca a la que venían obligados ni reservaron en el Registro de la Propiedad suelo suficiente en la finca matriz para hacer operativa la segregación de la finca vendida a los recurrentes por lo que concurre incumplimiento contractual de la parte vendedora.

TERCERO.- No obstante, el incumplimiento contractual de la parte vendedora, no cabe estimar el apartado b) del suplico de la demanda en el que se pide la condena de los apelados al pago al actor de una determinada cantidad dineraria, en concepto de danos y perjuicios por el incumplimiento contractual afirmado y acreditado, consistente en el interés legal del dinero del precio abonado por la compraventa (180.000 euros), pues no es un dano real o tangible que tenga relación alguna con el incumplimiento del contrato.

Efectivamente el pago de intereses legales del precio abonado, que habría de contarse como dies a quo desde que se hizo inviable la segregación de la finca vendida y no desde el pago de su precio, no puede ser acogido puesto que el comprador no ha optado por la resolución del contrato de compraventa supuesto en que habría que devolver al comprador el precio de la compraventa con sus intereses legales ( art. 1303 CC ).

El art. 1101 CC sujeta a la indemnización de danos y perjuicios causados los que en cumplimiento de sus obligaciones incurran en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieran el tenor de aquéllas, pero es necesario probar la existencia de los danos y perjuicios cuya indemnización se reclama y el recurrente solicita el pago de una indemnización consistente en el pago de intereses del precio abonado por el comprador cuando los intereses moratorios del art. 1108 CC se refieren a la indemnización por mora en las deudas dinerarias donde opera como índice de corrección de la depreciación monetaria, y nada tienen que ver con el eventual dano derivado del incumplimiento contractual senalado consistente en la imposibilidad de segregar formalmente la finca y acceder al Registro, como podrían ser los danos y perjuicios por la imposibilidad de obtener financiación mediante préstamos hipotecarios al no poder inscribir la finca, la pérdida de posibles ganancias por la imposibilidad de su formal venta pública que podría incluso estar viciada de nulidad radical contraviniendo normas imperativas, en tanto queda prohibida la segregación de fincas rústicas con superficie inferior a la unidad mínima de cultivo, o los gastos que por tal incumplimiento haya tenido que afrontar el comprador, etc. o el dano moral por la aflicción, sufrimiento o molestias que ello comporta pero nada de ello se reclama en esta litis, sino unos intereses dinerarios que no constituyen dano derivado del incumplimiento por lo que no es posible estimar tal pretensión indemnizatoria.

CUARTO.- Estimado en parte el recurso de apelación no procede hacer expresa condena respecto al pago de las costas procesales de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Fidel contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia no 4 de San Bartolomé de Tirajana de fecha 1 de junio de 2.010 , en los autos de Juicio Ordinario no 1125/2008, que revocamos parcialmente en el sentido de estimar en parte la demanda interpuesta por don Fidel contra dona Angustia y don Federico condenando a los demandados a que en cumplimiento del contrato de compraventa suscrito con el actor de 8 de julio de 1997 efectúen cuantos actos sean precisos para la plena efectividad y constancia registral de la transmisión de la finca segregada a favor de los compradores, confirmando los demás pronunciamientos recurridos y sin que proceda hacer pronunciamiento condenatorio alguno respecto al pago de las costas procesales de ambas instancias

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3o LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.