Sentencia Civil Nº 347/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 788/2012 de 18 de Julio de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 347/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL Málaga

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

DON JOAQUIN DELGADO BAENA

DON ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº7 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 788/2012

AUTOS Nº 1618/2009

En la Ciudad de Málaga a dieciocho de julio de dos mil catorce.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario nº 1618/2009 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso ASIBLA INVERSIONES SL que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. CARLOS BUXO NARVAEZ. Es parte recurrida Rosendo que está representado por el Procurador D. LUIS JAVIER OLMEDO JIMENEZ, que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 11 de julio de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: ' Que estimando parcialmente la demanda interpuesta a instancia de ASIBLA INVERSIONES , representado por el Procurador CARLOS BUXO NARVAEZ, y asistido por el Letrado Doña MARTA MORALES CRESPO, contra D. Rosendo . Condeno a este último a pagar a la parte actora la cantidad de cinco mil tresciéntos ochenta y nueve con dos céntimos de euros, 5.389.2€ a sus intereses moratorios del art 1108 C.Civil desde la interposición de la demanda y los del art 576 LEC desde la fecha de la sentencia hasta la ejecución de la misma. Sin pronunciamiento expreso en costas.'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado de ponencia. La votación y fallo a tenido lugar el día 24 de junio de 2014, quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL TORRES VELA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda origen de este procedimiento, en lo que a la reclamación por impago de la renta del mes de noviembre de 2007 y al impago de los recibos de IBI correspondientes a los años2007 y 2008 se refiere, rechazándola en todo lo demás, por entender que el preaviso de abandono de la vivienda efectuado en el mes de enero de 2007 surtió efecto al momento de abandonar la vivienda el 1-12-2008, en que depositó las llaves de la misma en la notaría ante la imposibilidad de hacerlo en persona a la propiedad, debido a la no reparación por el propietario de las humedades que presentaba la planta sótano del inmueble arrendado, que la hacían inhabitable, lo que determinó que no se le concediera cantidad alguna por el abandono de la vivienda sin preaviso que se contempla en la cláusula 12ª del contrato.

Frente a dicha resolución se alza el presente recurso de apelación en los siguientes motivos: 1) error sobre la determinación de la ley aplicable, que entiende que será la voluntad de las partes, según dispone el Art. 4.2 de la LAU , al tratarse de un arrendamiento de vivienda suntuaria; 2) error en la valoración probatoria en lo que se refiere a la indemnización de 15.000 euros correspondiente a seis mensualidades de renta por no cumplir la obligación de preaviso;3) errónea aplicación de derecho al proceder la condena al pago de la mensualidad del mes de diciembre de 2008.

La parte apelada impugnó las alegaciones efectuadas de contrario, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Aún cuando como después se dirá entiende la Sala, al igual que el Juzgado, que no resulta trascendental en orden a la resolución de la cuestión litigiosa la determinación de si el contrato de arrendamiento litigioso está o no sujeto a la LAU, este Tribunal ad quem entiende que: 1) dadas las características de la vivienda arrendada, que registralmente tiene una superficie útil de 247,50 m2, sensiblemente inferior a los 300 m2 que establece el Art. 4.2, párrafo 2ª de la LAU , para considerar suntuaria la misma a los efectos de lo que en él se prevé, 2) su consideración de vivienda de protección oficial, lo que implica que por propia definición es cuando menos dudoso que pueda conceptuarse como tal, y 3) lo que es importante que, de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Adicional 1ª de la citada LAU , la renta de tales viviendas se fija por m2 útil, parece lógico que a la hora de determinar la normativa aplicable a dicho tipo de viviendas cuando se tiene en cuenta su superficie se tenga en cuenta los m2 útiles de que dispone y no los m2 construidos, lo que determina que sea la LAU la normativa aplicable al arrendamiento objeto de este procedimiento.

TERCERO.-Con independencia de lo anterior, centrado el segundo motivo de recurso en relación con la resolución anticipada del contrato de arrendamiento por el arrendatario demandado, según la recurrente sin el preaviso pactado, es lo cierto que es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contrato, previsto en el artículo 1594 del Código Civil ) para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el Art. 1256 del CC ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001 ) siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

Así, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ) , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre), de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Supuesto este distinto del que nos ocupa, ya que si bien las partes en el contrato de arrendamiento de vivienda litigioso celebrado el día 24 de octubre de 2005 ( documento nº 5 de la demanda) pactaron una duración de siete años, prorrogable anualmente, acordaron que el arrendatario en el caso de que decidiera rescindir el contrato estaría obligado a avisar con seis meses de antelación, con pérdida de la fianza depositada y teniendo que abonar además los seis meses obligatorios de notificación previa en concepto de daños y perjuicios (estipulación 12ª),

Es decir que, de la interpretación literal de la estipulación 12ª del contrato de arrendamiento, aparece claramente que la arrendadora no tendría derecho a indemnización por la resolución anticipada por el arrendatario siempre que el arrendatario diera el preaviso con seis meses de antelación, plazo excesivo, sobre todo si se compara con el previsto el Art. 11 de la LAU a que se ha hecho mención, aunque aceptado por el arrendatario.

En este caso no se discute que el preaviso se produjo con fecha 22 de enero de 2007, en que el arrendatario comunicó al arrendador su voluntad de dar por finalizado el contrato el día 23 de julio de 2007 (documento nº 12 de la demanda) y que transcurrido dicho plazo continuó ocupando la vivienda y abonando la renta, si bien consta también acreditado que la planta sótano de la misma presentaba humedades de tal entidad que prácticamente la hacían inhabitable, como se demuestra con el examen del reportaje fotográfico acompañado con el acta notarial levantada al efecto en noviembre de 2008 (documento nº 5 de la contestación a la demanda), siendo lógico suponer conforme a las máximas de experiencia que tuvo que haber conversaciones entre las parte en orden a que se procediera al arreglo de tales desperfectos y humedades, que no surgieron de un día para otro sino que debían de venir desde mucho antes y que no consta fueran reparados.

En tal caso, si bien por el tiempo transcurrido ( casi dos años) no cabe entender subsistente el preaviso efectuado el año anterior, sin embargo si se tiene en cuenta que no se encuentra contractualmente previsto en casos como el presente que sea necesario un preaviso para la resolución del contrato cuando la resolución se promueve con fundamento en los artículos 1124 del Código Civil , y 27,3 ,a), en relación con el artículo 21, de la de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, que permiten la resolución, a instancia del arrendatario, por la no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, que es la resolución causal que, en este caso, promovió sin duda el arrendatario, no siendo extensible la exigencia del preaviso pactado contractualmente para la terminación al vencimiento a los supuestos de resolución fundada en el incumplimiento de las obligaciones del arrendador, siendo irrazonable en concreto que pueda serle exigido a un arrendatario que se mantenga nada más y nada menos que seis meses en una vivienda que no reúne, al menos en una parte importante de ella (la plata sótano), las condiciones de habitabilidad para cumplir un preaviso que se encuentra pactado para otro supuesto distinto de terminación del contrato, por lo que en dicho particular el recurso ha de ser desestimado y confirmada la resolución recurrida aunque por los motivos y con las precisiones aquí expuestos.

CUARTO.-El tercer motivo de recurso ha de ser estimado, por cuanto acreditado en las actuaciones que el arrendatario demandado depositó las llaves de la vivienda arrendada ante notario el día 1 de diciembre de 2008, manifestando su voluntad de desistir del contrato de arrendamiento (documento nº 30 de la demanda), lo que le fue notificado vía burofax el día 10 del mismo mes (documento nº 32 de la demanda), habiendo recibido las referidas llaves el día 16 de enero de 2009 en la notaria donde fueron depositadas (documento 32 de la demanda), sin que conste que sobre el particular recibiera notificación alguna con anterioridad, se evidencia que aquel viene obligado al pago de la mensualidad del mes de diciembre de 2008 por importe de 2.500 euros, ya que como reconoce la llamada jurisprudencia menor de las AP el hecho de que el arrendatario depositara las llaves de la vivienda arrendada en una notaria no cabe entenderlo como una recepción de la propiedad por parte del arrendador, mientras este no tuviese cumplido conocimiento de ello, permaneciendo el contrato vigente y en su consecuencia el derecho del éste último a reclamar las obligaciones derivadas del contrato, entre ellas la del pago de las rentas vencidas y no pagadas y ello aunque se haya desalojado el inmueble y cesado el arrendatario en su posesión material, pues la jurisprudencia exige comunicación suficiente para que la voluntad de uno de ellos llegue a conocimiento de la otra parte ( STS de 9 de junio de 2000 , entre otras), comunicación que en este caso, como se ha dicho, no consta se produjera hasta el día 10 de diciembre en que ya la renta de esa mensualidad se había devengado.

QUINTO.-La estimación parcial del recurso conlleva la no imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes ( Art. 398 de la LEC ). Acordándose la devolución del depósito prestado para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso interpuesto por la representación procesal de la entidad ASIBLA INVERSIONES S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Málaga, de fecha 11 de julio de 2011 , en los autos de juicio ordinario nº 1618/2009, debemos CONFIRMAR dicha resolución, salvo en el particular relativo a que el demandado D. Rosendo , deberá abonar a la actora la cantidad de 2.500 euros correspondientes a la mensualidad de renta del mes de diciembre de 2008, mas los intereses legales correspondientes, sin expresa imposición de las costas en esta alzada, acordándose la devolución del depósito prestado para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.