Sentencia CIVIL Nº 347/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 240/2022 de 07 de Octubre de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.106.00.2-2020/0001347

Recurso de Apelación 240/2022

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 05 de Parla

Autos de Juicio Verbal (250.2) 146/2020

APELANTE:LAZORA, S.A.

PROCURADOR D./Dña. MANUEL DIAZ ALFONSO

APELADO:D./Dña. Mariola

PROCURADOR D./Dña. ROCIO MARSAL ALONSO

SENTENCIA

LMOS SRES.:

PRESIDENTE:

D. César Duro Ventura

MAGISTRADOS:

D. ª Teresa Santos Gutiérrez

D. ª Silvia Abella Maeso

En Madrid, a siete de octubre de dos mil veintidós.

Vistos ante esta Audiencia Provincial, en trámite de recurso de apelación n. º 240/2022, los autos de juicio verbal n. º 146/2020, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Parla, promovidos por la entidad LAZORA, S.A.,representada por el Procurador de los Tribunales don Manuel Díaz Alfonso y dirigida por la Letrada doña María Teresa Flor Ortiz, contra DOÑA Mariola,representado por el Procurador don Juan Luis Valgañón Gómez y asistido por el Letrado don Francisco Javier Ybáñez Crespo, en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de LAZORA, S.A., contra la sentencia del ya referido Juzgado, de 5 de abril de 2021.

Ha sido ponente la Ilma. Magistrada Sra. D. ª Silvia Abella Maeso.

Antecedentes

PRIMERO.-La representación procesal de LAZORA, S.A. formuló demanda de juicio ordinario contra DOÑA Mariola en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento por expiración del plazo y reclamación de rentas y cantidades por indebida ocupación del inmueble.

Admitida a trámite, se dio traslado a la demandada, que se personó y contestó a la demanda, oponiéndose a ella.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5de Parla dictó sentencia en fecha 5 de abril de 2021 por la que se desestimaba la demanda, en los siguientes términos:

QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por LAZORA, S.A., representado por el Procurador Sr. Díaz Alfonso, contra D. ª Mariola, representado por el Procurador Sr. Valgañón Gómez, DEBO DECLARAR Y DECLARO no haber lugar a la pretensión ejercitada, con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.-Notificada la resolución a las partes, por la representación procesal de LAZORA, S.A. se interpuso recurso de apelación interesando la revocación de la resolución recurrida y la estimación de la demanda.

Admitido a trámite el recurso de apelación, y dado el correspondiente traslado a la parte demandada, la representación procesal de Doña Mariola presentó escrito de oposición, interesando la confirmación de la sentencia.

CUARTO.-Recibidas las actuaciones en esta Audiencia Provincial, por la Sala se procedió a formar el oportuno rollo de apelación, al que se asignó el número 240/2022, turnándose la ponencia, que correspondió a la Ilma. Sra. Abella Maeso y, tras la tramitación oportuna, se señaló para deliberación, votación y fallo el 6 de octubre de 2022.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la entidad apelante, LAZORA, S.A., se interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo, reclamación de rentas, así como de cantidades por indebida ocupación de inmueble contra DOÑA Mariola, ello en su condición de propietaria de la vivienda sita en Parla, calle DIRECCION000, n. º NUM000, con plaza de garaje número NUM001 como anejo inseparable vinculado a ella, que fue arrendada a la demandada el 7 de noviembre de 2016 por plazo de un año prorrogable forzosamente hasta tres años por una renta anual de 4.200 €, pagaderos en mensualidades de 350 € .

Según la pretensión del demandante, transcurridos los tres primeros años, el demandante remitió a la demandada burofax el 25 de junio de 2019, con antelación suficiente, comunicando la voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato, si bien ofreciendo la posibilidad de renovar el contrato en determinadas condiciones.

En la fecha en que concluía el plazo del contrato, la demandada adeudaba por rentas anteriores, la cantidad de 98,20 €. Las cantidades adeudadas con posterioridad a dicha fecha como consecuencia del indebido uso del inmueble ascienden a 870,19 €, (386,75 € por 24 días del mes de noviembre y 483,44 € por el mes de enero de 2020). La demandada ha abonado por dicho uso indebido posterior a la terminación del contrato la cantidad de 484,67 € correspondientes al mes de diciembre de 2019.

La parte actora en su demanda interesa que se declare la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes, por transcurso el plazo pactado, así como la reclamación de determinadas cantidades por importe de la renta pactada debidas en la fecha de terminación del contrato y otras devengadas con posterioridad a la fecha de resolución por el tiempo que ha seguido haciendo uso indebido de la vivienda, así como las que se sigan devengando hasta la definitiva devolución de la misma al actor.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando fundamentalmente no estar acreditada la notificación fehaciente ni haberse respetado el plazo y condiciones para el citado arrendamiento.

La sentencia que ahora se recurre desestimó la demanda por no considerar acreditado el preaviso para dar por terminado el contrato.

SEGUNDO.-Frente a la resolución se alza el demandante considerando en primer lugar bien notificado el preaviso y con antelación suficiente a la prevista legalmente como fecha de vencimiento del contrato, con vulneración los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en segundo lugar, y en íntima conexión con lo anterior, alega el error en la valoración de la prueba del preaviso, y finalmente la falta de motivación de la resolución con vulneración del artículo 24 de la Constitución y artículo 208.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Todas las alegaciones que sirven de fundamento al recurso están íntimamente relacionadas y aluden a la falta de acreditación suficiente de haberse llevado a cabo el preaviso para dar por concluido el contrato.

Comenzando por el último motivo del recurso, esto es, el relativo a la falta de motivación de la resolución recurrida, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, sección 1ª de 8 de abril de 2016 señala, a los efectos que ahora interesan:

1.- Tiene declarado la Sala (STS de 4 de marzo de 2014 , que el alcance del deber de motivación de las sentencias: no exige analizar todos los aspectos o perspectivas que ofrezca la cuestión litigiosa, pero debe contener las argumentaciones decisivas que permitan conocer la que constituye ratio de la decisión, para, en su caso, impugnarla. que: 'En la interpretación del artículo 24 de la Constitución Española - en el que, al fin, se basa el artículo 218, apartado 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil - la sentencia del Tribunal Constitucional 56/2013, de 11 de marzo ( STC , Sala Segunda , 11/03/2013 STC 56/2013 ) que la motivación de las resoluciones judiciales constituye una exigencia derivada del artículo 24 CE -además del contenido en el artículo 120, apartado 3, del mismo texto -, en la medida en que permite conocer las razones de la decisión que aquéllas contienen, para posibilitar el control de su corrección mediante el sistema de recursos, recuerda que la motivación de las resoluciones judiciales constituye una exigencia derivada de dicho precepto - además del contenido en el artículo 120, apartado 3, del mismo texto -, en la medida en que permite conocer las razones de la decisión que aquéllas contienen, para posibilitar el control de su corrección mediante el sistema de recursos.

Para calificar una sentencia desde el punto de vista de la motivación ha de tenerse en cuenta, sin embargo, que el derecho de los litigantes a ella no les faculta a exigir que sea exhaustiva, en sentido absoluto, ni que alcance a todos los aspectos y perspectivas que ofrezca la cuestión litigiosa - sentencias 165/1.999, de 27 de septiembre , 196/2003, de 27 de octubre , 262/2006, de 11 de noviembre , y 50/2007, de 12 de marzo -, aunque sí que contenga las argumentaciones decisivas que permitan conocer la que constituye ' ratio ' de la decisión, para, en su caso, impugnarla - sentencias 56/1.987, de 5 de junio , y 218/2.006, de 3 de julio - . '

2.- También tiene declarado la Sala (SSTS de 4 de marzo de 2014 La denuncia de defectos de motivación no es adecuada para plantear cuestiones probatorias , salvo las relativas a la falta de motivación de la valoración de la prueba. ; 19 de septiembre de 2013 ; 30 de mayo de 2013 ' El art. 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil La exigencia del último inciso del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de que la motivación se ajuste a las reglas de la lógica y de la razón se proyecta sobre la exposición argumentativa del Tribunal, lo que nada tiene que ver con el núcleo de la valoración de la prueba.'

En el caso ahora sometido a consideración la sentencia contiene motivación suficiente en relación con las pretensiones deducidas por las partes, habiendo abordado las cuestiones planteadas de forma que el apelante ha tenido ocasión de conocer las razones de la desestimación de las mismas; cosa distinta es que no está conforme con dicha motivación y con la valoración de las pruebas que hace el juzgador de instancia.

TERCERO.-En relación con el preaviso realizado por el actor, conviene recordar que corresponde al arrendador la obligación legal de efectuar la notificación, si bien la ley no establece una forma especial para llevarla a cabo, de manera que no requiere fehaciencia, ni siquiera forma escrita. En todo caso el arrendador soporta la carga de demostrar que se han observado los requisitos necesarios para dar por producida en forma el requerimiento.

Además, se trata de una comunicación recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, salvo que tal falta de conocimiento derive de circunstancias ajenas a su propia actuación o a su voluntad. En este sentido, es doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

En este sentido, cabe citar la Sentencia de la AP de Madrid, Sección 13ª, número 23/2022, de 27 de enero, en relación con esta cuestión señala:

A modo de ejemplo, la sentencia de la sección 21ª de 6 de julio de 2021 señalaba que 'Aunque la notificación tiene un evidente carácter receptivo, la doctrina de los Tribunales viene aplicando una interpretación flexible de la condición receptiva de toda comunicación o notificación exigida legalmente, de modo que se entiende de que la notificación no tiene que ser formalista ni sacramental, considerándose cumplido el requisito de la notificación cuando su no recepción es imputable a su destinatario que se muestra negligente en orden a enterarse de lo que le afectaba o cuando la comunicación ha llegado a la órbita de decisión de su destinatario, de modo que cuando se remite un burofax para notificar o comunicar determinada voluntad, decisión o situación y no se puede entregar a su destinatario, dejándosele aviso, sin que aquel retire el aviso del burofax, debe estimarse cumplido el requisito de la notificación o comunicación. Así se ha entendido por diversas Audiencias Provinciales, como el auto de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de septiembre de 2004 , el auto de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Tarragona de 2 de febrero de 2006 , o el auto de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada de 26 de diciembre de 2008 . Dentro de esta Audiencia Provincial de Madrid pueden citarle los autos de la Sección 20ª de 18 de diciembre de 2003 , de la Sección 8ª de 11 de octubre de 2010 , o de la Sección 19ª de 15 de marzo de 2011 , postura doctrinal mantenida por esta misma Sección de la Audiencia Provincial de Madrid en autos de 24 de enero de 2012 , 4 de febrero de 2014 y 3 de noviembre de 2015 .

Y el Tribunal Supremo viene sosteniendo el mismo criterio del principio de auto-responsabilidad o de razonable posibilidad de conocimiento, de modo que debe considerarse recibida la comunicación en el supuesto de falta de recepción del documento que así la contenga, cuando no estaba en la potestad del remitente y sí del destinatario el conseguir u obtener su conocimiento, o cuando el destinatario no puede ignorar la comunicación sin faltar a la buena fe por haber llegado a su círculo de interés, pudiéndose citar en este sentido las sentencias del Alto Tribunal de 22 de diciembre de 1992 y 17 de septiembre de 2010 .'

En ese mismo sentido esta sección, en sentencia de 19 de noviembre de 2020 , señaló que 'la notificación exigida por el artículo 10 de la LAU no exige la efectiva recepción de la notificación por parte del destinatario, cuando se han observado todas las posibilidades de su recepción por parte de la propiedad, como es que la comunicación esté debidamente dirigida a la persona que la debe de recibir, que la dirección sea la del domicilio de la vivienda en arrendamiento, pues de otro modo, el exigir la recepción de la comunicación podría convertirse en una prueba diabólica sin una colaboración del destinatario.

Así, la Sentencia de la A.P. de Asturias de 23.11.19 razona: ' Este tribunal ha señalado reiteradamente (Autos de fechas 278 de abril, 8 y 18 de junio de 2009 , entre otros), que la Ley no exige la efectiva recepción de la notificación del destinatario del acto de comunicación, antes bien bastará que aquella solo dependa de actuación voluntaria del citado para que el acto se entienda válidamente realizado y surta el efecto consiguiente; ello es así porque la naturaleza recepticia del acto de comunicación implica en sí misma una colaboración del notificado que debe aceptarla o recogerla, de modo que si así no lo hace, estando en su mano hacerlo, ha de estimarse cumplido este requisito; en consecuencia cuando la notificación se frustra por culpa del destinatario, que por la razón que sea muda de domicilio sin advertir al acreedor o, permaneciendo en él, simplemente se resiste a recoger la notificación, debe entenderse cumplido dicho trámite siempre que se haya desplegado la diligencia normal exigible para llevarla a cabo, pues en otro caso resultaría que se impediría al acreedor exigir su crédito frente al deudor incumplidor, cuya tutela judicial no es superior a la propia del acreedor...'.

El Tribunal Supremo en reciente sentencia de 22 de junio de 2022, número 493/2022, dictada en recurso interpuesto contra otra dictada por esta Sección en el rollo de apelación número 392/2020, se ha pronunciado sobre la validez de los requerimientos realizados al arrendatario (en aquel caso a efectos de enervación, pero aplicable al supuesto de que ahora se trata) cuando, puesta a su disposición la comunicación realizada por burofax, el destinatario no la recoge, ni acredita que alguna causa imputable a un tercero se lo impidiera.

Así, señala la sentencia que: Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad o interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso, mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal dela existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm.149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo ; 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 de febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídica penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia el Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto-responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el artículo 1119 del Código Civil , que 'se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento'.

Examinadas las pruebas practicadas en el presente caso, en la revisión que le es dable hacer a este tribunal en segunda instancia, resulta probado que el demandante remitió un burofax a la demandada a la dirección de la vivienda arrendada, en la que reside, y si bien ésta no fue hallada, se le dejó el oportuno aviso de correos, que no fue a recoger, pudiendo haberlo hecho, no habiendo quedado acreditada causa ajena a la misma que se lo impidiera. Era además consciente de que en breve expiraba el plazo de la prórroga del contrato, pese a todo lo cual, decidió evitar el recibo de la comunicación de su arrendador. Su conducta pasiva se ha puesto incluso de manifiesto durante la tramitación de este procedimiento, durante el cual, ni siquiera su letrado ha podido ponerse en contacto con ella para articular una defensa en forma.

El hecho de que en el contrato se hicieran constas distintos medios de comunicación entre las partes no obsta a que se considere suficiente el intentado por uno que otorgaba cierta fehaciencia, como es el burofax con acuse de recibo en el domicilio arrendado, ni supone que fuera obligatorio y exigible intentar hacer las comunicaciones por todos y cada uno de los medios previstos (mensaje 'sms' telefónico, o correo electrónico), más aún cuando no estaban dotados de tal fehaciencia.

Tampoco obsta a lo anterior el que el arrendador haya venido aceptando las cantidades abonadas por la demandada en concepto de renta en fechas posteriores a la de la conclusión del contrato y que el actor ha aceptado como contraprestación por el uso de la vivienda de su propiedad y por la falta de disponibilidad que tal uso le ha supuesto, pese a haber expirado el contrato. Por todo ello, hay que considerar que la comunicación por la que se daba por concluido el contrato al llegar el plazo pactado fue correcta y produjo los efectos legales pretendidos, lo que conllevaría la estimación de la demanda, y la revocación de la sentencia de instancia.

CUARTO.-Por las razones esgrimidas por el apelante en su demanda, la extinción del contrato y la continuación del uso indebido del inmueble por la demandada, con la correlativa falta de disponibilidad del inmueble por parte del primero, conlleva la obligación de abonar, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, una cantidad igual a la renta que se venía abonando 'ex' contrato, parte de la cual ya ha sido abonada, por lo que se deberá pagar la que inicialmente se solicitó en la demanda, más la que se devengó con posterioridad, una vez descontados los pagos realizados, tal como quedó concretado en el acto de la vista, ascendente a un total de 752,33 €.

Asimismo deberá abonar las cantidades mensuales que se vayan devengando, desde el mes de abril de 2021, incluido, a razón de 483,44 € y hasta que ponga la vivienda a disposición de la demandante.

QUINTO.-La condena al pago de determinadas cantidades determina la obligación del demandado de abonar intereses. En concreto, respecto de la cantidad inicialmente reclamada en la demanda, deberá abonar los legales desde la fecha de su interposición, por mor de lo dispuesto en los artículos 1110, 1101 y 1108 del Código civil y hasta que fueron abonados en el mes de marzo de 2020, puesto que hay un pago de 1398 € efectuado en esa fecha, que puede imputarse a tal deuda, además de en una parte a tal mensualidad.

Las cantidades que se han ido devengando con posterioridad, y hasta la fecha de esta resolución, que es en la que se establece por primer vez la obligación de su pago, se entenderá que han devengado devengados los intereses previstos en el artículo 576 LEC, esto es, los legales incrementados en dos puntos desde la fecha de esta sentencia.

SEXTO.-Al estimarse el recurso se estima la demanda en su integridad por lo que, a tenor de lo establecido en el artículo 394. 1 LEC, deben imponerse a la demandada las costas causadas en primera instancia.

SÉPTIMO.-La estimación íntegra del recurso comporta la no imposición de las costas causadas en esta alzada a ninguna de las dos partes, a tenor del artículo 398.2 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad LAZORA, S.A., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n. º 5 de Parla el 5 de abril de 2021, en el Juicio verbal 146/2020, del que dimana el presente rollo de apelación, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS LA SENTENCIARECURRIDA acordando en su lugar lo siguiente:

Que estimando la demanda interpuesta por LAZORA, S.A. contra DOÑA Mariola:

1.- Se declara la extinción del contrato de arrendamiento que liga a las pares sobre la finca situada en la DIRECCION000, Nª NUM000, CP 28983 de la Población de Parla, que tiene la plaza de garaje n. º NUM001 como anejo vinculado e inseparable de la vivienda, y en consecuencia, se decreta el desahucio de la demandada, a la que se condena a que deja la vivienda y la plaza de garaje, libres y a disposición del demandante, con apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo.

2.- Se declara la obligación de la demandada de proceder al pago de las cantidades equivalentes a la renta por el uso indebido de la vivienda, devengadas desde la finalización del contrato, que en la fecha de interposición de la demanda ascendían a 968,39 €, así como las que se han devengado con posterioridad tomando como base el importe de la última mensualidad reclamada en la presente demanda (483,44 €), si bien al haber sido ya abonadas en parte, se la CONDENA al pago de la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (752,33 €), únicas que se debían ya en el acto de la vista. Se la condena igualmente al abono al actor de las cantidades que se hayan seguido devengando desde la vista, en igual cuantía mensual, hasta que haga entrega al actor de la vivienda y la plaza de garaje.

3.- Se condena a doña Mariola al pago de los intereses legales que la cantidad de 968,39 €, inicialmente reclamada, hubiera devengado desde la interposición de la demanda y hasta que se consideró pagada en el mes de marzo de 2020.

Las cantidades devengadas durante el procedimiento no abonadas y hasta esta resolución, devengarán intereses desde la fecha de la misma con arreglo al artículo 576 LEC (interés legal del dinero, incrementado en dos puntos).

4.- Se condena a la demandada al pago de las costas causadas en primera instancia.

5.- No se imponen a ninguna de las dos partes las costas causadas en esta alzada.

A tenor de lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ, se decreta la devolución del depósito de 50 € efectuado por la parte recurrente para apelar.

Póngase en conocimiento de las partes que contra esta Resolución cabe recurso de casación, por razón de interés casacional, y de infracción procesal, (en este último caso cuando concurra interés casacional y se admita conjuntamente un recurso de casación interpuesto conjuntamente contra la Sentencia), que se presentarán, en el plazo de 20 días contados desde el siguiente al de la notificación de la presente Resolución, ante esta Audiencia Provincial; debiendo procederse, en su caso y con arreglo a la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J., a la consignación del pertinente depósito.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.