Sentencia Civil Nº 348/2015, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 128/2015 de 05 de Octubre de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000348/2015

Presidente

Dª. Maria Jose Arroyo Garcia

Magistrados

D. Joaquin Tafur Lopez de Lemus (Ponente)

Dª. Maria del Mar Hernandez Rodriguez

En Santander, a 05 de octubre del 2015.

Vistos en trámite de apelación ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 4 de Cantabria los presentes autos de Juicio verbal (Desahucio Falta pago - 250.1.1), Rollo de Sala nº 0000128/2015, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 3 DE CASTRO-URDIALES de Castro-Urdiales.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante Cesareo y Macarena , representado por el Procurador Sr/a. CARMEN ALDAZ ANTIA, y defendido por el Letrado Sr/a. AMELIA DE LAS HERAS; y parte apelada Joaquín e Amanda , representado por el Procurador Sr/a. NATALIA ALONSO MARTÍNEZ, y asistido del Letrado Sr/a. JOSE IGNACIO SANTOS MARCOS.

Es ponente de esta resolución el Iltmo. Sr. Magistrado D/Dña. Joaquin Tafur Lopez de Lemus.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 3 DE CASTRO- URDIALES , en los autos de referencia, se dictó sentencia con fecha 14 de enero del 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Carmen Aldaz Antía, en nombre y representación de Cesareo y Macarena , DEBO DECLARAR Y DECLARO no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados al pago de la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS EUROS (4.200 Â?), en concepto de rentas debidas más los intereses legales devengados desde el día 5 de cada mensualidad hasta el día 1 de diciembre de 2014, fecha del pago, así

como las rentas que se devenguen hasta la presente resolución más los intereses legales sin efectuar declaración sobre las costas causadas en esta instancia.'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia; y tramitado el mismo se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido, por turno de reparto, a esta Sección, donde tras la deliberación y el fallo del recurso, quedaron las actuaciones pendientes de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO. La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Castro Urdiales es apelada por los codemandantes e impugnada por los codemandados. Para bien resolver ambos recursos, debemos hacer algunas consideraciones previas que facilitarán la resolución de dichas impugnaciones. La primera y principal cuestión que debe ser resuelta es la referente a la naturaleza de la acción, o, mejor dicho, cómo incide esa acción en la relación jurídica abierta con el contrato de arrendamiento, que hasta el dictado de la sentencia estimatoria continúa sin duda vigente. Porque una condena a devolver la posesión de la finca arrendada, que es el pronunciamiento de la sentencia de desahucio, necesariamente tiene que influir en la relación jurídica de arrendamiento. Es problema es discernir cómo lo hace. Ante la dificultad de la cuestión, y ante el carácter eminentemente práctico del juicio de desahucio, la jurisprudencia y la doctrina han tendido a soslayarla, sosteniendo que estamos ante una acción recuperadora de la posesión, afirmación que, en el supuesto del desahucio contractual, no resulta clarificadora, porque para definir una acción no hay que estar a las consecuencias últimas que se deriven de su ejercicio exitoso, sino a las primeras, de las que dependen aquellas otras. En este sentido, también la acción resolutoria de contrato debería ser calificada de recuperadora de la posesión, porque la ruptura de la relación obligatoria determina la restitución de las prestaciones. Por esto, las cuestiones que deben ser contestadas son, no las relativas a las causas por las que procede el desahucio, ni las referentes a las consecuencias derivadas del éxito de la acción, sino cuál es el fundamento de ejercicio de la pretensión recuperadora que se actúa mediante la acción de desahucio. Esto es, nos preguntamos cómo actúa la sentencia estimatoria de desahucio en la relación obligatoria vigente de arrendamiento; si la resuelve o no; y de resolverla, si lo hace de manera definitiva, provisional o condicional.

SEGUNDO. Tres posiciones jurídicas son posibles. La primera defiende el carácter definitivamente resolutorio de la acción de desahucio, pero con facultad de rehabilitación contractual por parte del arrendatario, mediante el ejercicio exitoso de la acción declarativa en el procedimiento ordinario, que concluya con una nueva puesta en vigor del contrato como consecuencia de la declaración de irrelevancia del incumplimiento imputable al arrendatario que sirvió de base para dictar la sentencia de desahucio, o de la concurrencia de alguna causa que justificaba aquel incumplimiento. El problema que plantea esta solución deriva del alcance no definitivo de la sentencia dictada en juicio de desahucio, puesto que si el juicio es sumario, precisamente por tal carácter la sentencia no puede decidir definitivamente sobre la perdida de vigencia del contrato de arrendamiento, por lo que la sentencia de desahucio no podría romperlo definitivamente. Y es que la resolución definitiva sólo podría ser acordada en el seno de un pronunciamiento que tuviera alcance definitivo, y la sentencia dictada en juicio de desahucio no lo tiene. Además, si el arrendatario, después de desahuciado, consiguiera recuperar la posesión de la finca, no lo haría fundado en un nuevo contrato o en una nueva relación jurídica habida con el arrendador, sino con base en el contrato primitivo, solución que no sería posible si dicho contrato hubiera quedado definitivamente resuelto.

TERCERO. La segunda solución es considerar que estamos en presencia, no de una acción resolutoria, sino simplemente posesoria, cuyo ejercicio no desharía la relación jurídica de arrendamiento. En tal sentido, la devolución de la posesión por el arrendatario al arrendador, en tanto que medida simplemente posesoria, entrañaría una simple 'suspensión' de la relación jurídica de arrendamiento, suspensión que durará hasta que en el procedimiento declarativo procedente se ejercite con éxito, bien la acción ordinaria de resolución por parte del arrendador, bien la acción declarativa de vigencia del contrato por parte del arrendatario. Hasta entonces, y comoquiera que la sentencia dictada en juicio de desahucio contractual no produce efectos de cosa juzgada ( artículo 447.2 LEC ), sería dable al arrendatario discutir el alcance resolutorio del incumplimiento que sirvió de base a la sentencia de desahucio, o plantear aquellas excepciones que no pudo oponer en el juicio de desahucio, y que neutralizarían la aparente resolución del contrato que el desahucio entraña (por ejemplo, la excepción de compensación, o la de condonación, o la de dación en pago, u otras similares). La suspensión de la relación jurídica de arrendamiento no es, por lo demás, un supuesto imposible, puesto que, por ejemplo, está prevista en el artículo 26 de la LAU de 1994 , para supuestos de obras de conservación que deba realizar el arrendador, o impuestas por la Autoridad competente. La tesis de la suspensión de la relación jurídica arrendaticia casa bien con el carácter no definitivo de la sentencia de desahucio, y, sobre todo, con la dificultad de conceder efectos declarativos a una sentencia dictada en juicio sumario, puesto que la emisión de una declaración judicial, y la de resolución de contrato lo es, sólo resulta en principio posible en el ámbito de un procedimiento declarativo. Sin embargo, tal solución choca con tres obstáculos insalvables. El primero es la tradicional identificación que, en los textos legales, se ha establecido entre desahucio y resolución, no en el Código Civil, que no aclara la cuestión, pero sí en las leyes especiales, y concretamente en las LAU de 1964 y 1994, las cuales, tras regular las diferentes causas de resolución contractual ( arts. 114 y siguientes LAU de 1964 , y 27 LAU de 1994 ), y entre ellas la derivada del impago de las rentas y cantidades asimiladas (LAU de 1964) o asumidas y debidas por el arrendatario (LAU de 1994), disponen que las pretensiones resolutorias fundadas en esa causa se tramiten por las normas del juicio de desahucio ( art. 124 LAU de 1964 , y art. 39.3 LAU de 1994 ), esto es, mediante un juicio sumario en el que, sin embargo, la sentencia estimatoria debe acordar, no simplemente el desahucio (es decir, la simple recuperación posesoria), sino la resolución contractual. El segundo obstáculo es la pacífica doctrina jurisprudencial que otorga naturaleza resolutoria a la acción de desahucio. Por último, la tesis que apuntamos sería incompatible con el principio de seguridad jurídica, pues colocaría en un limbo jurídico tanto al arrendador, como al arrendatario, como a los terceros que quisieran contratar con el primero. Además, la suspensión de la relación jurídica nunca podría ser permanente, porque la esencia misma de las relaciones jurídicas obligatorias, que son siempre temporales, lo impide. Para superar esta dificultad podría ensayarse una solución, y es considerar que cuando transcurre el tiempo razonable que dura el interés del arrendatario por rehabilitar el contrato, habrá que entender implícitamente finalizada, por mutuo disenso, la relación jurídica obligatoria de arrendamiento. O, también, y supuesta la voluntad del arrendador de resolver definitivamente la relación jurídica (voluntad que se deduciría del ejercicio mismo de la acción de desahucio), el transcurso del tiempo evidenciaría la renuncia del arrendatario a reanudar una relación jurídica suspendida.

CUARTO. La tercera solución sostiene el carácter resolutorio de la acción de desahucio, pero con un alcance puramente condicional. No temporal o provisional, sino condicional. La ruptura del contrato no tendría carácter definitivo, sino que estaría sometida al cumplimiento de una condición resolutoria consistente en la falta de ejercicio exitoso, por el arrendatario, de la acción declarativa de vigencia del contrato, durante aquel tiempo en que, razonablemente, dure el interés del arrendatario por recuperar la posesión de la cosa arrendada. Esta parece la solución preferible. De una parte, porque da un fundamento causal a la pretensión recuperadora que se actúa en juicio de desahucio. La recuperación posesoria, así, no sería simplemente posesoria, neutramente posesoria, sino que derivaría de la resolución del contrato de arrendamiento, resolución que, por esto mismo, podría ser acordada en la sentencia de desahucio, aunque no con plenitud de efectos, o con carácter definitivo. Que la acción de desahucio es resolutoria resulta algo pacíficamente admitido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Y la condicionalidad de la resolución encaja bien con el carácter no definitivo de la sentencia de desahucio, así como con la posibilidad de negar, en juicio declarativo posterior, la existencia de la causa resolutoria que justificó el desahucio, o de neutralizar las consecuencias del impago de las rentas mediante el planteamiento de aquellas excepciones que, realmente existentes a favor del demandado, no pudo éste oponer en el juicio desahucio. E igualmente, esa condicionalidad es compatible con la facultad del arrendador de ejercitar, en procedimiento declarativo ulterior, la acción ordinaria de resolución, cuyo éxito convertiría en definitiva una resolución que hasta entonces es sólo condicional. Con esta solución, podría determinarse, en cada momento, cuál es la situación de la relación jurídica de arrendamiento, que serían las siguientes: incondicionalmente vigente hasta el dictado de la sentencia de desahucio; condicionalmente resuelta hasta el dictado de la sentencia declarativa de resolución o de declaración de vigencia del contrato; definitivamente resuelta a partir del dictado de la sentencia declarativa de resolución o del transcurso de aquel tiempo razonable en que durase el interés del arrendatario por recuperar la posesión de la cosa arrendada; definitivamente vigente a partir del dictado de la sentencia declarativa del derecho del arrendatario a ser reintegrado en la posesión de la finca arrendada, aunque, obviamente, sin efectos retroactivos durante el tiempo en que el contrato estuvo condicionalmente resuelto.

QUINTO. Estamos, pues, ante una resolución condicional. Pero además de condicional, la resolución obtenida mediante el ejercicio exitoso de la acción de desahucio sería privilegiada, privilegio que deriva, de una parte, de la no necesidad de que el incumplimiento atribuible al arrendatario sea cualificado o grave; y de otra, de la limitación de medios de defensa impuesta al arrendatario demandado. En el juicio de desahucio, en principio, el retraso en el pago de cualquier cantidad que el arrendatario deba al arrendador, cualquiera que sea su duración, tiene alcance resolutorio, lo que deriva de dos consideraciones. La primera estriba en la propia naturaleza sumaria del juicio de desahucio. Y es que si al arrendatario sólo se le permite alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( artículo 444.1 LEC ), carece entonces de la facultad de oponer, como excepción, la de irrelevancia del incumplimiento en el orden resolutorio. La segunda consideración estriba en que si el arrendatario sólo puede superar la pretensión resolutoria enervándola mediante el pago de lo debido, y el pago, para conseguir la enervación, debe ser completo, de ello se sigue que el impago de cualesquiera de las cantidades debidas hasta el momento último en que resulte posible la enervación, determinará el éxito de la acción de desahucio.

SEXTO. Por lo que respecta a la limitación de medios de defensa impuesta al arrendatario, el artículo 444.1 LEC dispone que 'cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'. En orden a la invocación de excepciones, la limitación rige sólo respecto de las verdaderas excepciones, que son, en terminología del artículo 217 LEC , aquellos hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de aquellos otros hechos que constituyen los presupuestos de ejercicio de la acción. Estos presupuestos de ejercicio son aquellos hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda. Pues bien, comoquiera que la acción de desahucio, como cualquier otra, comporta determinados presupuestos de ejercicio cuya alegación y prueba corresponde al demandante, puede admitirse que al demandado le es dable oponer todas aquellas objeciones que pongan de manifiesto la inobservancia de esas cargas impuestas legalmente al actor. Es posible, incluso, formular una regla general, según la cual todas aquellas objeciones que, de oficio, pudiera plantearse el Juez, pueden ser también introducidas por el demandado. Y como tales objeciones tienen que oponerse sin apoyo en prueba alguna, esto es, como se las plantearía de oficio el Juez, el arrendatario- demandado no puede formular objeciones para cuyo éxito se hiciera precisa la práctica de determinada prueba. De lo que se sigue que el arrendatario no podría oponer el defectuoso cumplimiento de la prestación a cargo del arrendador.

SÉPTIMO. La siguiente consideración versa sobre el pacto de opción de compra incorporado al contrato de arrendamiento. La sentencia de primera instancia concluye que comoquiera que la resolución del contrato de arrendamiento llevaría su vez a la resolución del contrato de opción, el cual se encuentra plenamente vigente al haberse pagado la prima estipulada, no es posible impedir a los demandados el ejercicio de la acción derivada del pacto de opción de compra, que determinaría la pérdida de las cantidades satisfechas. Este Tribunal discrepa de tal conclusión. Por lo que respecta a la resolución del contrato de arrendamiento, ya hemos fundamentado que la acordada en un procedimiento de desahucio es simplemente condicional, y no definitiva, por lo que el arrendatario podría intentar la rehabilitación del contrato de arrendamiento. En relación con el pacto de opción de compra cabe afirmar, primero, que el derecho de opción de los demandados quedaría rehabilitado con la rehabilitación del contrato de arrendamiento; y segundo, que del contrato no se deduce que la pérdida de la prima que los arrendatarios entregaron a los arrendadores dependa del cumplimiento de las obligaciones que el contrato de arrendamiento impone a los arrendatarios, sino de un hecho voluntario de estos, cual es que no ejerciten la opción durante el plazo contractualmente previsto (cuatro años). Resulta incluso dudoso sostener que, resuelto el contrato de arrendamiento, decaiga el derecho de opción de compra que tienen los arrendatarios, razón por la cual este Tribunal declara resuelto el contrato exclusivamente en lo concerniente a los pactos de arrendamiento. Por lo demás, una interpretación como la contenida en la sentencia recurrida despojaría de contenido los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento, contrato que no desaparece ni se desnaturaliza porque se le añada la cláusula de opción de compra.

OCTAVO. A la vista de nuestras anteriores consideraciones es necesario concluir lo siguiente. (1) El arrendador ostenta contra el arrendatario acción de desahucio por impago de rentas. (2) Ejercitada esa acción, el arrendatario solo puede oponer el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. (3) En el seno de este procedimiento, el arrendatario no puede oponer la excepción de contrato defectuosamente cumplido por el arrendador, para justificar el impago de la renta. Así las cosas, el recurso de apelación interpuesto por los codemandantes debe ser estimado.

NOVENO. La impugnación de la sentencia que plantean los codemandados debe decaer. Sostienen estos que una vez que la sentencia de primera instancia ha desestimado la acción de desahucio con fundamento en que nos encontramos ante una cuestión compleja, no procedía condenar a los codemandados a pagar las rentas reclamadas, sino desestimar íntegramente la demanda. Sucede, sin embargo, que declarada procedente la acción de desahucio, también lo es la de reclamación de rentas. Y esta segunda acción, por acumularse a una principal (la de desahucio) ejercitada en un procedimiento sumario (el de desahucio), goza también de naturaleza sumaria, pues siendo la esencia del procedimiento sumario la limitación de medios de alegación y/o defensa y/o prueba por parte del demandante y/o el demandado, no es posible que en un mismo procedimiento puedan ejercitarse acumuladamente acciones sumarias y declarativas ordinarias. De lo que se sigue (1) que la acción de reclamación de rentas que el demandante puede acumular a la de desahucio es tan sumaria como esta; (2) que frente a la de reclamación, el arrendatario solo puede oponer las excepciones que puede oponer frente a la de desahucio; (3) que la condena a pagar las rentas no es definitiva, como no lo es la resolución que se acuerda por consecuencia de estimarse la acción de desahucio (nos remitimos a nuestros fundamentos anteriores).

DECIMO. Por cuanto antecede, es visto que el recurso de apelación principal debe ser estimado, e íntegramente desestimada la impugnación, por lo que no se imponen las costas del primero, y sí las de la segunda, a los impugnantes. Las costas de la primera instancia se imponen a los codemandados, al estimarse íntegramente la demanda y no presentar su resolución serias dudas de hecho o de derecho ( artículos 394 y 398 LEC ).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de su Majestad el Rey,

Fallo

Que estimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la conjunta representación de don Cesareo y doña Macarena , y desestimando la impugnación planteada por la conjunta representación de don Joaquín y doña Amanda , contra la ya citada sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Castro Urdiales, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución en los siguientes extremos:

1. Declaramos resuelto el contrato de arrendamiento que los litigantes celebraron el 16 de mayo de 2012, sobre la vivienda y la parcela número NUM000 de garaje, sitos en Castro Urdiales, CALLE000 , número NUM001 , NUM002 , y NUM003 , y condenamos a los codemandados a dejar libres y expeditos, en el estado en el que se les entregaron, y a disposición de los actores, los citados inmuebles apercibiéndoles de que, si no efectuaran el desalojo, se procederá a su lanzamiento.

2. Dicha resolución no afecta al pacto de opción de compra contenida en dicho contrato.

3. Imponemos las costas de la primera instancia a los codemandados.

En todo lo demás, se confirma la resolución recurrida. No se imponen las costas del recurso de apelación interpuesto por los codemandantes. Las costas de la impugnación se imponen a los codemandados.

Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.