Sentencia CIVIL Nº 348/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 233/2019 de 27 de Junio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.161.00.2-2017/0002110
Recurso de Apelación 233/2019 -5
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 01 de Valdemoro
Autos de Procedimiento Ordinario 221/2017
APELANTES: Dña. Sacramento y D. Estanislao
PROCURADORA: Dña. MARÍA BELÉN SIERRA RECAS
APELADO: D. Evaristo
PROCURADORA: Dña. MARÍA ESMERALDA FIGUEROA LÓPEZ
SENTENCIA
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
Dña. MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN
En la Villa de Madrid, a veintsiete de junio de dos mil diecinueve.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
autos de Procedimiento Ordinario nº 221/2017, procedentes del Juzgado Mixto Nº 1 de Valdemoro, a los
que ha correspondido el Rollo de apelación nº 233/2019, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelado D. Evaristo , representado por la Procuradora Dña. María Esmeralda Figueroa
López; y de otra, como demandados y hoy apelantes, D. Estanislao y Dña. Sacramento , representados por
la Procuradora Dña. María Belén Sierra Recas; sobre acción de resolución contractual.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida; y
PRIMERO .- Por el Juzgado Mixto Nº 1 de Valdemoro, en fecha diez de julio de dos mil dieciocho, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO .- Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda formulada por la Procuradora Esmeralda Figueroa López, en nombre y representación de D. Evaristo frente a DON Estanislao Y DOÑA Sacramento , debo declarar y declaro la resolución el contrato de compraventa de 18 de julio del 2007 y debo condenar y condeno a los demandados a que abonen al actor la cantidad de 106.519,09 euros, más el interés legal.- Todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandada. '.



SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día diecinueve de junio del año en curso.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia de instancia en lo que no se opongan a los de esta resolución judicial, en cuyo caso deben entenderse sustituidos por los de esta resolución judicial.



SEGUNDO .- Son hechos de los que ha de partirse para la resolución del recurso de apelación los siguientes: 1º) Los demandados y apelantes son propietarios de la finca registral Nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Chinchón.

2º) El 04/05/2006 se procedió por los apelantes a la venta del 40,64% de dicha finca a D. Landelino y Dña. Belen , haciendo constar en la escritura de compraventa que en dicha parcela se encontraba construida una vivienda unifamiliar, por estar enclavada en la Urbanización ' DIRECCION000 '.

3º) El 09/04/2007 entre las partes de este proceso se firmó un contrato calificado por las partes de arras, señalando que el objeto del contrato es la parcela Nº NUM001 (100% de derecho de propiedad de urbano y el 59,63% de propiedad de suelo rustico 2.500.00 m²) DIRECCION000 , Paraje de DIRECCION001 , 28370 Cinchón (Madrid), que el comprador adquiría la parcela como cuerpo cierto, Referencia catastral NUM002 , que se correspondía con el resto de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Chinchón. En dicho contrato se fijó como precio de la compraventa el de 180.000 €, entregando en dicho acto la cantidad de 30.000 €, y el resto del precio se abonaría a la firma de la escritura pública.

4º) El 12/04/2007 se firmó un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes, en el que se recogen las mismas estipulaciones que en el contrato de arras anterior, si bien recoge que el comprador entregaría el día siguiente 15.000 €, cantidad que se abonó mediante la correspondiente trasferencia.

5º) El día 18/06/2007 se vuelve a firmar entre las partes un contrato que califican de arrendamiento de vivienda con derecho exclusivo de compra, en virtud del cual el dueño de la finca la cede en arrendamiento al actor a vivienda desde el 1 de agosto de 2007, hasta el día en que se regularice los documentos correspondientes a la escritura de segregación de la finca, Se fijó como precio de la finca la cantidad de 180.000 €, de los que queda por pagar al propietario 128.000 €. Habiendose abonado del precio 52.000 €.

Como cláusulas especiales es necesario destacar: a) La renta se fija en 1.000 €/mes, en virtud de la cláusula SÉPTIMA del contrato; parte de las cantidades que tiene que abonar el inquilino, 730,74 € lo era para el pago del préstamo solicitado por los vendedores, y el resto para la compra de la vivienda.

b) En la cláusula segunda se recoge 'el plazo de duración del alquiler empieza el día 1 de agosto de 2007, y será hasta que se regularicen los documentos referentes a la escritura de la propiedad, segregación y escritura pública ante notario, siendo los gastos a cargo de los propietarios, para que el inquilino pueda comprar la vivienda a través de una hipoteca.

c) En la Cláusula Cuarta, se pactó que en caso de falta de pago de dos mensualidades el inquilino comprador perdería los derechos de compra y alquiler perdiendo la fianza.

6º) A instancia de D. Landelino y Dña. Belen , se siguió contra los apelantes un proceso ordinario a fin de proceder a la división de la finca, dando lugar a la sentencia de fecha 28 de abril de 2008 , en la que se estimó la división de la cosas común, y siendo divisible la finca registral NUM000 , se acordó que se dividiese por perito judicial en caso de no existir acuerdo de las partes, si bien el Ayuntamiento de Chichón denegó la licencia a fin de llevar a cabo la segregación de la finca, en dos fincas independientes, al ser una finca de secano y ser la unidad mínima de cultivo de 30.000 metros cuadrados.

7º) El 04/11/2013 tuvo lugar el lanzamiento del actor y apelado de la finca, en el seno del proceso de desahucio 671/2012 instando por el vendedor por falta de pago de la renta.



TERCERO .- En la sentencia de instancia se estima la demanda, al entender que el contrato suscrito entre las partes, aunque estos lo calificaron como contrato de arrendamiento con opción de compra, realmente era un contrato de compraventa sujeto a la condición suspensiva, de que la parcela y vivienda objeto del contrato de compraventa, pudiera individualizarse, y al entender que dicha condición no se cumplió en la medida que el Ayuntamiento de Chinchón no autorizó la segregación, al no poderse cumplir la condición, declaro resuelto el contrato y acordó la devolución íntegra de las cantidades abonadas por el comprador a los vendedores.

Frente a esta conclusión se alza la parte demandada y apelante alegando la infracción del artículo 1091 del C.Civil , en relación con el artículo 1124 del citado texto legal , al entender que no puede instar la resolución del contrato el contratante incumplidor.

Frente a la calificación del contrato que se hace en la sentencia de instancia, la parte demandada y apelante entiende que el contrato debe ser calificado como un contrato de opción de compra, calificación que a juicio de la parte apelante debe deducirse de las cláusulas del contrato, y que la razón por la que no se siguió ejecutando el contrato, fue la situación de insolvencia en que vino el arrendatario comprador, hecho que a juicio de la parte apelante se deduce de las propias declaraciones realizadas por él en el juicio de desahucio, y de las pruebas practicadas.

En cuanto a la calificación de los contratos de acuerdo con la doctrina legal reiterada es que los contratos son lo que son con independencia de la calificación que les de las partes.

Como ha señalado esta misma Sala en sentencia nº 24/2015, de 22 de enero de 2015 , 'contrato de opción de compra, bien como contrato autónomo o bien como contrato o pacto accesorio a un contrato de arrendamiento, como ocurre en el presente caso, es un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a la otra una cosa, sin que ésta consienta en el momento de comprarla.

En virtud del contrato de opción, el octavario, concede a un tercero, el derecho a adquirir un determinado bien, durante el plazo pactado por las partes. Con relación al derecho de opción la doctrina legal aparece recogida en el la Sentencia del Tribunal Supremo de 03/04/2006 , al señalar 'Como recuerda la sentencia de 6 de julio 2001 , la jurisprudencia de esta Sala ha ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997, a cuyo tenor la opción de compra consiste en conceder al optante, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el octavario o concedente pueda hacer nada, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción ( SSTS entre otras, de 13 noviembre y 22 diciembre 1992 ). Dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitado el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación ( arts. 1.445 y ss. del CC ), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina legal ( sentencias, entre otras, de 3 febrero 1992 ), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada. Y esta misma sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida 'salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante', doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993 '.



CUARTO .- Antes de proceder a calificar el contrato que vincula a las partes debe destacarse la oscuridad y contradicción no solo del contrato firmado de 18 de julio de 2007, sino también de los distintos contratos, e incluso de los documentos en los que se recogen los distintos pagos realizados.

Debe también debe tenerse en cuenta que con independencia de la clases de contratos que se regulan en el ordenamiento jurídico, en base al principio de autonomía de la voluntad, y libertad de forma que se consagrar en el ordenamiento jurídico español, las partes pueden establecer las clausulas y condiciones que estimen oportunas, de acuerdo con el artículo 1255 del C.Civil , por lo que cabe que las partes celebren contratos mixtos entre otros contratos típicos.

Como se recoge en la sentencia de instancia el contrato suscrito entre las partes en el mes de julio de 2007, no puede ser calificado de un contrato con opción de compra, como se alega por la parte apelante, toda vez que la esencia del contrato de opción, como ya se ha expuesto en esta resolución judicial, es que el optante puede hacer uso del derecho de opción de acuerdo con sus intereses o de lo pactado en el contrato, por el contrario, en el contrato suscrito entre las partes, el presunto contrato de opción su perfección no depende de la voluntad del optante, pues de acuerdo del cláusula OCTAVA, se hace depender el derecho de opción del futuro comprador, a que se cumplan las condiciones recogidas en la cláusula SEGUNDA, por lo tanto se hace depender el nacimiento del derecho de opción a favor del actor, una vez que se hubiera resuelto todo lo referente a la escritura de propiedad, previa segregación y elevación a escritura pública de dicha segregación, siendo esos gastos del propietario.

Partiendo de tales hechos se deduce que la validez del contrato ya se califique de compraventa, como hace la sentencia de instancia, o de opción de compra, como lo califica la parte apelante, en ambos casos se dejó supeditado al cumplimiento de esa condición suspensiva, como era que se pudiera regularizar el estado de la finca objeto del contrato de compraventa, condición que como se recoge también en la sentencia de instancia, en ningún momento se pudo cumplir, en la medida de que el Ayuntamiento no dio la correspondiente autorización para llevar a cabo la segregación, y por lo tanto al no cumplirse la condición suspensiva a la que se supedito bien el contrato de opción de compra, o de compraventa, los efectos son la ineficacia del contrato en cuanto al dominio de la finca.



QUINTO .- Pero frente a las consecuencias que se extraen del incumplimiento de la condición suspensiva, y dado que se debe calificar el contrato suscrito entre las partes, como un contrato complejo o mixto, dado que a lado del contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva, como lo califica la sentencia de instancia, en dicho contrato también se recoge un contrato de arrendamiento, puesto que del citado contrato, se recoge de forma expresa que el alquiler empezaría el día 1 de agosto de 2007, dado que también se recoge en la cláusula DÉCIMOQUINTA, que en lo no lo previsto por las partes serian aplicables las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Del examen del contrato, se deduce que la voluntad de las partes, que del precio pactado de 1.000 €/ mes, parte de dicho precio lo era por el alquiler de la finca, y el resto de esa cantidad 270 €/mes a cuenta del precio de la finca, cláusula SÉPTIMA.

Por otro lado también se pactó en la cláusula QUINTA 'en caso de falta de pago de dos mensualidades el inquilino comprador pedirá el derecho de compra y alquiler perdiendo la fianza'.

Procediendo a una interpretación conjunta de todas las cláusulas del contrato de acuerdo con los artículos 1281 y ss. del C.Civil , debe entenderse que la consecuencia de la imposibilidad de regularizar la situación de la finca, como es la segregación a fin de poder otorgar la correspondiere escritura de compraventa, es que el actor tendrá derecho a recuperar las cantidades entregadas en concepto precio o parte del precio, tanto las cantidades que se entregaron en concepto de arras y a cuenta del precio por importe total de 52.000 €, , como se recoge en el contrato, más las cantidades que se entregaron mensualmente para esa finalidad, puesto que de la oscuridad que se recoge en el contrato, y de forma especial de la cláusula QUINTA, no se puede deducir que la voluntad de las partes fuera que en el supuesto que el contrato no pudiera llevarse a cabo, por no poder segregarse se la finca, fuera que el vendedor retuviera la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

Por el contrario al recogerse en el contrato suscrito por las partes a la vez un contrato de arrendamiento, contrato que permitía al actor y apelado ocupar la finca, y dado que el actor vino haciendo uso de la vivienda desde el 1 de agosto de 2005, hasta el momento en que se produjo el lanzamiento, no procede la restitución de las cantidades abonadas en concepto de rentas por el actor en virtud del contrato, a razón de 730 €/mes.

Constando acreditado en lo autos que la parte actora abonó aparte de los 52.000 € entregados en concepto de arras entregadas, de acuerdo con la prueba practicadas especialmente de los documentos aportados a los autos a los folios 129 a1 173, 70.847,87 € (s.e.u.o.). Dado que dos de los recibos son ilegibles, uno de octubre de 2009 y otro de noviembre de 2012, de los cuales debe entenderse que el 27% fue la parte correspondiente destinada a la compra de la vivienda, que no se pudo llevar a cabo por no cumplirse la condición suspensiva, por el contrario el resto de las cantidades abonadas, el 63% , lo fue por el arrendamiento y uso de la finca por parte del actor, por lo que procede la devolución solo de las cantidades abonadas a cuenta del precio de compra en la cantidad de 19.128 €. Siendo el importe total de las cantidades a devolver 71.128 €, cantidades que fueron abonadas a cuenta del precio del contrato de compraventa que no pudo consumarse, al no cumplirse la condición suspensiva a que se supeditó la perfección del contrato.



SEXTO .- Como segundo motivo del recurso de apelación se alega la infracción del artículo 1295 del C.Civil , por entender que si el actor vivió en la vivienda desde el mes de julio de 2007 al año 2013, debe proceder a indemnizar los daños y perjuicios causados en la vivienda, las rentas pendientes o en su caso las costas de dicho proceso.

Sobre esta alegación partiendo de lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, sin en virtud del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, el arrendatario tiende pendiente de pago rentas, costas, o en su causo daños en la vivienda el apelante podrá ejercitar en su caso las acciones correspondientes, sin que se haya ejercitado en su caso la demanda reconvencional, uncía vía en virtud de la cual pueden resolverse estas cuestiones en este proceso.

SÉPTIMO .- De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa imposición de las costas ni de primera instancia ni de las de esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Sacramento y D. Estanislao contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Valdemoro el 10 de julio de 2018 , se fija el importe de las cantidades a abonar por los apelantes en 71.128 € , e intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial.

Todo ello sin que proceda hacer expresa imposición de las cosas ni de primera instancia, ni de las de esta alzada; con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

RECURSO DE APELACIÓN Nº 233 /2019 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico; en MADRID, a tres de julio de dos mil diecinueve.