Sentencia CIVIL Nº 348/2022, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 135/2022 de 21 de Abril de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00348/2022

Modelo: N10250

C/ ROSALIA DE CASTRO NUM. 5

Teléfono:986805108 Fax:986803962

Correo electrónico:seccion1.ap.pontevedra@xustiza.gal

Equipo/usuario: MA

N.I.G.36038 42 1 2020 0001381

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000135 /2022

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de PONTEVEDRA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000283 /2020

Recurrente: Mónica

Procurador: MARIA LIMA DURAN

Abogado: CARLOS JORGE LUIS PALADINO PADIA

Recurrido: Cosme

Procurador: PEDRO ANTONIO LOPEZ LOPEZ

Abogado: ROSA MARIA SANTOS AGULLA

Ilmos. Sres. Magistrados

D. Francisco Javier Menéndez Estébanez

D. Manuel Almenar Belenguer

D. Eugenio Francisco Miguez Tabarés

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA POR LOS MAGISTRADOS RELACIONADOS AL MARGEN,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

S E N T E N C I A Nº 348/2022

En Pontevedra, a veintiuno de abril de dos mil veintidós.

Visto el rollo de apelación seguido con el núm. 135/2022, dimanante de los autos de juicio ordinario incoados con el núm. 283/2020 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, siendo apelante la demandada DÑA. Mónica,representada por la procuradora Sra. Lima Durán y asistida por el letrado Sr. Paladino Padía, y apelado el demandante D. Cosme,representado por el procurador Sr. López López y asistido por la letrada Sra. Santos Agulla. Es ponente el magistrado D. Manuel Almenar Belenguer.

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 26 de octubre de 2021 se pronunció por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, en los autos de juicio ordinario de los que deriva el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:

'Estimar parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. López López, actuando en nombre y representación de Gregorio, frente a Mónica representado por el Procurador Sr. Vila Crespo, condenar a la demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 5.732,58 euros, más los intereses legales de esta suma desde la fecha de interposición de la demanda y todo ello sin hacer pronunciamiento en materia de costas.'

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, por la representación de la demandada se interpuso recurso de apelación mediante escrito presentado el 2 de diciembre de 2021 y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaban suplicando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente el recurso, se revoque la de instancia y se acuerde condenar a la demandada al abono de la suma de 1.299,20 €.

TERCERO.- Dado traslado del recurso de apelación a la parte demandante, por su representación se evacuó el trámite mediante escrito presentado el 3 de febrero de 2022 y por el que se opuso al mismo e interesó su desestimación, con imposición de costas a la adversa, tras lo cual con fecha 17 de febrero de 2022 se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial para la resolución del recurso, turnándose a la Sección 1ª, donde se acordó formar el oportuno rollo de apelación y se designó ponente al magistrado Sr. Almenar Belenguer.

CUARTO.- En la sustanciación del recurso se han observado todas las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión objeto de debate.

1.- En el presente procedimiento se ejercita por D. Cosme, en su condición de dueño del local bajo sito en la rúa Soportales de la Herrería nº 8, Pontevedra, una acción en reclamación de cantidad por incumplimiento contractual ex arts. 1555, 1561 y 1563 del Código Civil y 21.3 y 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, contra Dña. Mónica, con base en los siguientes hechos:

1º En fecha 01/03/2015, demandante y demandada suscribieron un contrato de arrendamiento del local bajo propiedad del primero y ubicado en la rúa Soportales de la Herrería nº 8 de esta Ciudad, pactando un plazo de duración de cinco años y una renta mensual de 700 €, pagadera dentro de los cinco primeros días de cada mes y actualizable conforme a las variaciones del IPC. Previamente, entre las mismas partes y respecto del mismo inmueble se habían celebrado otros tantos contratos en fecha 01/03/2008 y 01/03/2010.

2º Finalizado el plazo estipulado, con fecha 03/03/2020, la arrendataria entregó al actor las llaves del local, adeudando las mensualidades de octubre, noviembre y diciembre de 2019, y enero y febrero de 2020, por un total de 3.500 €, así como el último recibo de luz, por importe de 23,60 €.

3º La revisión del local efectuada tres días después de que fuera desocupado evidenció daños no imputables al desgaste natural derivado del uso ordinario de las cosas. Así, según informe pericial que aporta, ' se presentan desconchados en enfoscados de cemento, desconchados de pintura, rotura de baldosas cerámicas, manchas por mal mantenimiento, daños en rodapiés, puerta interior que no cierra, color de carpinterías, luminarias estropeadas', daños que tienen su causa en la falta total de cuidado y mantenimiento correcto de los elementos y cuya reparación asciende, incluidos impuestos, a 4.516,58 €.

2.- La demandada Dña. Mónica, tras reconocer la existencia de la relación arrendaticia y las obligaciones respectivamente asumidas, se opone a la demanda por las siguientes razones:

1º Si bien las partes celebraron su primer contrato de arrendamiento en el año 2008, lo cierto es que el negocio de floristería 'Confort' lleva funcionando en ese local desde antes del año 1.998, a nombre de DIRECCION000, C.B., titularidad del padre de la arrendataria demandada, D. Salvador.

2º No es cierto que se adeuden las mensualidades que se reclaman, puesto que, respecto a las de 2019, la correspondiente a octubre fue satisfecha íntegramente, mientras que, a cuenta de las de noviembre y diciembre, se abonó la cantidad de 146 €; y, en cuanto a las de 2020, ambas partes acordaron que, en pago de los meses de enero y febrero, el demandante haría suya la fianza depositada de 1.400 €, por lo que estarían abonadas. De este modo tan sólo se adeudarían 1.299,20 €.

3º Los desperfectos que se recogen en el informe pericial son propios del deterioro por el uso. Debe tenerse en cuenta que se trata de un local con una antigüedad de, al menos, 45 años, y que ha permanecido alquilado, en los últimos años a la demandada y anteriormente a su padre, durante más de 25 años, a lo largo de los cuales la propiedad no ha realizado ni un solo trabajo de conservación. Por otro lado, exigir la reparación integral de los desperfectos a la demandada, que es lo que prevé el informe pericial, supone una reposición a nuevo que generaría un enriquecimiento injusto a favor del demandante.

3.- En el acto de la audiencia previa, la parte actora señaló una deuda en concepto de rentas por valor de 2.616 €, correspondientes a los meses de enero y julio de 2019 y de enero y febrero de 2020, admitiendo que se había pagado la cantidad reclamada en concepto de consumo de luz. Por su parte, la demandada reconoció adeudar el mes de enero de 2019 pero no el de julio (m. 02:40).

4.- Centrado así el debate, después de exponer las respectivas posiciones de las partes, la sentencia analiza la prueba practicada, a la luz de la cual concluye:

1º Con relación a la reclamación de las rentas, la arrendataria no ha acreditado el supuesto acuerdo de compensación de las mensualidades de enero y febrero de 2020 con el importe de la fianza, y, respecto de las mensualidades de enero y julio de 2019, si bien constan dos transferencias realizadas en junio de 2019 por 1.818,43 € y 1.657,68 €, de ello no puede deducirse que la renta del mes siguiente se haya pagado ya que no se especifica el concepto por el cual se hace el ingreso y por otra parte porque la arrendataria adeudaba, y así lo ha admitido en su contestación, rentas anteriores a julio de 2019.

2º Respecto a los daños que presenta el local, el dictamen pericial emitido por la arquitecto técnico Sra. Filomena, que visitó el local el 06/03/2020, demuestra tanto su existencia como su origen, distinguiendo entre aquellos causados por la falta de mantenimiento activa por parte del arrendatario, el cual no ventila ni limpia el local de acuerdo con las necesidades de éste -sin que la circunstancias de la ausencia de ventanas sea excusa puesto que ya era conocida cuando se celebró el contrato e imponía una mayor diligencia y cuidado por parte de la arrendataria, que no la ha tenido-; daños derivados de la falta de mantenimiento pasivo, es decir, por falta de comunicación por la arrendataria al arrendador de su necesidad -al no constar ninguna comunicación al demandante para que, en su condición de arrendador, asumiera determinados gastos de mantenimiento que como tal le corresponden-; y daños consecuencia del desgaste los bienes por el paso del tiempo, cuya reparación corresponde al arrendatario, conforme al art. 21.4 LAU. Por tanto, todos los daños indicados son imputables por acción u omisión a la parte arrendataria usuaria del local.

5.- Con estas premisas, la sentencia considera probada la deuda por las rentas reclamadas y por el coste de las obras de reparación -al no haberse practicado prueba por la parte demandada que contradiga o permita considerar excesivo o desproporcionado dicho coste-, por lo que, partiendo de que la cantidad debida por la arrendataria asciende a 7.132,58 € (2.616 € a mensualidades de renta impagadas y 4.516,58 € al importe de reparación de los daños causados en el local), compensa los 1.400 € correspondientes a la fianza del contrato de arrendamiento de local comercial, y condena a la demandada a abonar la suma de 5.732,58 € por todos los conceptos.

6.- Disconforme con esta resolución, la parte demandada interpone recurso de apelación, que articula en torno a un único motivo, a saber, error en la apreciación de la prueba, por entender que la practicada en autos corrobora la procedencia de los motivos de oposición alegados al contestar a la demanda, tanto en lo que concierne al pago de las rentas reclamadas -a salvo parte de las mensualidades de noviembre y diciembre de 2019-, como en cuanto a la naturaleza de los desperfectos observados en el local y que la reclamación entraña un enriquecimiento injusto para el arrendador no amparable por la ley.

SEGUNDO.- La reclamación formulada en concepto de rentas adeudadas.

7.- El detenido estudio del extracto de movimientos de la cuenta corriente abierta a nombre del actor en la sucursal del Banco Santander a lo largo del año 2019 (aportada en el acto de la audiencia previa por el propio demandante), en relación con los justificantes de transferencias realizadas en concepto de pago de alquiler por Dña. Gregoria (doc. 1 de la contestación), pareja sentimental del padre de la arrendataria, permite observar los siguientes pagos (se toma como fecha la de la transferencia, uno o días anterior a la fecha de valor que se recoge en el extracto):

- 23/02/2019... 714,00 €

- 13/04/2019... 714,00 €

- 04/05/2019... 714,00 €

- 13/06/2019... 714,00 €

- 19/06/2019... 722,90 €

- 17/08/2019... 723,00 €

- 03/09/2019... 723,00 €

- 01/10/2019... 723,00 €

- 04/11/2019... 723,00 €

- 06/12/2019... 723,00 €

8.- Asimismo, la demandada aporta justificante de transferencias bancarias realizadas por Dña. Gregoria, en concepto de alquiler, a la mencionada cuenta de D. Cosme, en fecha 28/04/2020 por importe de 146,00 € (doc. 2 de la contestación) y en fecha 21/07/2020 por importe de 110,00 € (aportado en el acto de la audiencia previa).

9.- De lo expuesto se desprende, primero, que en el ejercicio 2019 únicamente se abonaron diez de los doce meses, de manera que, admitido que no se pagó la mensualidad de enero de 2019, es indiferente que la impagada fuera la de marzo o la de julio, es decir, que la segunda transferencia que se hizo en junio se aplique a uno u otro meses, ya que, en cualquier caso, se adeudan dos mensualidades por importe de 722,60 € cada una (según consta en los recibos aportados - doc. 3 de la demanda-), lo que supone un total de 1.445,20 €, a los que habrá que sumar la renta devengada en los meses de enero y febrero de 2020 por 722,60 €/mes (según el contrato de arrendamiento, el alquiler se actualiza con efectos anuales, por lo que entre marzo de 2019 y febrero de 2020 no pudo experimentar variación alguna), con un resultado de 2.890,40 €, al que habrá que aplicar los dos pagos a cuenta que se verificaron en el año 2000 (146,00 + 110,00= 256,00 €), operaciones que llevan a cuantificar la deuda en concepto de rentas en 2.634,40 €.

TERCERO.- La reclamación por los daños que presenta el local comercial.

10.- De entrada, hemos de partir de que se desconoce cual era el estado del local en la fecha en que se entregó en arrendamiento, dado que en ninguno de los tres contratos celebrados entre las partes, en fechas 01/03/2008, 01/03/2010 y 01/03/2015 (docs. 1 y 2 de la demanda) se hace alusión a esta cuestión. Respecto a este extremo, únicamente se indica en las tres copias (cuyo contenido es sustancialmente idéntico) que

- ' Una vez haya transcurrido el plazo de duración del contrato, la arrendataria deberá dejar a disposición del arrendador el local objeto de este contrato en perfecto estado, sin más deterioros que los que se hubiesen producido por el mero transcurso del tiempo, y ello sin necesidad de requerimiento previo alguno' (cláusula 1ª, párrafo 2º).

- ' Las reparaciones de carácter ordinario que sea preciso realizar durante todo el tiempo de vigencia de este contrato, serán exclusiva cuenta y riesgo de la parte arrendataria' (cláusula 3ª párrafo 2º).

11.- Así pues, las partes estipularon que la arrendataria venía obligada a realizar las reparaciones ordinarias y que, a la entrega del local, el arrendador asumiría los deterioros producidos por el mero transcurso del tiempo que, en el caso enjuiciado, debido a la sucesión de contratos, se prolongó durante doce años. Por tanto, la discusión se contrae a determinar qué clase de desperfectos presentaba el local y su etiología.

12.- A la hora de determinar y cuantificar los daños que, según se afirma en la demanda, presentaba el local tras su desocupación por la arrendataria, la sentencia de instancia toma como referencia el dictamen elaborado por la arquitecto técnico Sra. Filomena -a instancia del actor-, que visitó el inmueble tres días después y comprobó la existencia, entidad y localización de los daños que describe en su informe y que, por otra parte, coinciden con las fotografías que adjunta. En este dictamen pericial se describen los siguientes daños:

1º Desconchados en enfoscados de cemento: El enlucido de la parte baja del forjado que divide el local con la planta primera, formado por una capa de aprox 1cm de espesor se ha despegado en una zona de 1m2 ubicado al fondo en la esquina derecha del local, delante de la puerta del aseo.

2º Desconchados de pintura: La pintura plástica blanca de los paramentos se ha despegado de su soporte presentando burbujas y pequeños desprendimientos en las zonas bajas cercanas al rodapié.

3º Rotura de baldosas cerámicas: tres baldosas rotas fruto de un impacto fuerte de un objeto contundente, ubicadas en el fondo del local a la izquierda.

4º Manchas por mal mantenimiento: Estas manchas son oscurecimientos progresivos y continuados en el tiempo fruto de la alta humedad relativa interior del local y el deficiente mantenimiento del usuario en cuanto a su ventilación y limpieza. Están ubicadas en los paramentos verticales de la zona comercial y aseo, en las juntas de los azulejos del aseo, en las del suelo de baldosas cerámicas de 40x40.

5º Daños en rodapié: en el lado mayor derecho del local el rodapié está arrancado en una longitud de aprox 5,30m, en el resto del local presenta diversas manchas, hinchazones y desgaste.

6º Puerta interior que no cierra: La puerta de madera de 60cm de una hoja no consigue encajarse en su marco perimetral por encontrarse su escuadría deformada, tocando en el marco vertical derecho. Es la que comunica interiormente con el aseo.

7º Color de carpinterías: La pintura verde presenta desgaste, arañados y desconchados en la puerta de aluminio de la entrada y en la verja de hierro.

8º Luminarias estropeadas: no funcionan los 2 tubos fluorescentes, uno ubicado en el interior de la zona comercial y el otro en el porche de entrada al local por el exterior, la bombilla incandescente ubicada en el aseo y el halógeno ubicado en el cartel del local comercial por el exterior.

13.- La misma perito identifica tres causas diferentes en la producción de los referidos daños:

- Falta de mantenimiento activa: falta de iniciativa del usuario para periódicamente chequear y realizar la ventilación y limpieza del local para que la suciedad no se acumule y para que la humedad relativa del ambiente no aumente y cause manchas por condensación. Incluye en este grupo el punto nº 4, sobre manchas por mal mantenimiento.

- Falta de mantenimiento pasiva: la falta de iniciativa del inquilino para solucionar a tiempo alguna patología exógena puntual, bien por sí o bien dando parte al propietario. Se incluyen en este grupo los puntos nº 1, nº 2 y nº 5, esto es, desconchados en enfoscados de cemento ubicado en el techo, desconchados de pintura ubicados en los paramentos verticales y manchas y desgaste del rodapié.

- Falta de mantenimiento endógeno: el usuario no dispuso de iniciativa para mantener y reponer los desgastes y deterioros que se iban generando debido al uso prolongado del local. Se incluyen aquí los puntos nº 3, nº 5º, nº 6, nº 7 y nº 8, rotura de baldosas cerámicas por un impacto que no se arreglaron, rodapié desprendido, puerta interior que no cierra, color de carpinterías que presentan desgaste y luminarias que no funcionan.

14.- Y para reparar tales desperfectos, la citada perito propone ejecutar las siguientes obras:

1º Desconchados en enfoscados de cemento: retirada del enlucido de entorno a 1m2 en la zona afectada, aplicación de nuevo enfoscado y pintado de la totalidad del techo del local para evitar la estética de un parche de 1m2 pintado.

2º Desconchados de pintura: Lijado y emplastecido de 1m pared entera de altura a todo lo largo de la pared afectada y pintar la pared entera.

3º Rotura de baldosas cerámicas: como no se dispone del modelo de las 3 baldosas que están rotas a lo largo del local, hay que realizar el picado de la totalidad de baldosas de la zona comercial, colocación de nuevas baldosas similares a las del estado actual con cemento cola, incluso el rejuntado de las mismas.

4º Manchas por mal mantenimiento: limpieza de las mismas y pintado de la totalidad de las paredes afectadas para evitar la estética de parches. Limpieza de los azulejos ubicados en el aseo.

5º Daños en rodapié: retirada del rodapié existe, colocación de nuevo rodapié similar al actual.

6º Puerta interior que no cierra: retirada de la puerta de madera lisa de 1 hoja de 60cm y colocación de nueva puerta de madera de lisa de 1 hoja de 60cm.

7º Color de carpinterías: retirada de la puerta de aluminio y la verja de hierro, transporte a taller, lijado, imprimación y pintado de las mismas con pintura para exteriores de color verde, recolocación en el local.

8º Luminarias estropeadas: se sustituirán 2 luminarias de tubo fluorescente, 1 luminaria de bombilla y 1 halógeno por otros similares de los existentes tipo LED.

15.- El análisis de la prueba practicada (en particular, los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes, la testifical de Dña. Raquel y el propio dictamen pericial) lleva a la Sala a discrepar de algunas de las apreciaciones expuestas.

16.- Hemos de tener en cuenta, primero, que se trata de un local comercial sito en la planta baja de un edificio construido en 1975 (según consta en la referencia catastral que recoge la perito), esto es, con una antigüedad de cuarenta y cinco años; segundo, que, al menos desde 2008, no consta que se haya realizado ninguna obra de acondicionamiento, mantenimiento o conservación en el local; tercero, que el bajo carece de suministro de agua (así lo declaró la testigo y se desprende del informe remitido por la concesionaria VIAQUA, según el cual la solicitud de alta y posterior incorporación se llevó a cabo por D. Cosme en fecha 13/08/2020); cuarto, que los desconchados en el enfoscado de cemento del falso techo obedecen a una filtración de agua del piso superior, propiedad del arrendador; quinto, que a las plantas altas del edificio se accede a través de una escalera ubicada una vez franqueada la verja, que sirve así de protección tanto para el local como para las plantas altas; y, sexto, que la propuesta de obras de reparación de la perito Sra. Filomena implica la reposición a nuevo de la puerta del aseo, del falso techo, del pavimento y del rodapié, además del pintado del techo, de las paredes y de la carpintería metálica.

17.- En atención a estas consideraciones, podemos distinguir entre daños ajenos a la arrendataria y daños imputables a la misma, y, dentro de estos últimos, entre el simple deterioro inherente al mero transcurso del tiempo, que contractualmente asume el arrendador y los pequeños desperfectos a los que debe hacer frente el inquilino en aplicación del art. 21.4 LAU ('Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario'), con respeto siempre a los principios generales de reparación íntegra del daño y de prohibición del enriquecimiento injusto.

18.- Desde esta perspectiva, han de rechazarse tanto los desconchados en los enfoscados de cemento y en la pintura de la pared (apartados 1º y 2º) como los desperfectos en la carpintería metálica (apartado 7º). Los primeros porque no son imputables a la arrendataria sino a una filtración procedente del planta primera, propiedad del arrendador, que no puede limitarse a realizar las actuaciones necesarias para resolver el problema, sino que viene obligado a reparar el daño causado, sin que la Sala comparta la alegación de que no se le avisó, tanto porque no es creíble visto el impacto que tuvo en el falso techo del local, como porque, si tuvo conocimiento que hubo una filtración y adoptó las medidas precisas para subsanarla, forzosamente tuvo que ser consciente del impacto provocado sobre el bajo, de modo que, si no procedió a su reparación, las consecuencias solo a él pueden imputarse; la denominada 'falta de mantenimiento pasiva' no es sino un artificio para trasladar al arrendatario la responsabilidad de un tercero. Y los segundos porque, si la verja o reja metálica extensible es un mecanismo de protección tanto del local bajo como de los pisos altos y tenía que ser utilizada por los usuarios de unos y otros, difícilmente puede imputarse el daño a la arrendataria del bajo; ello al margen de que los desperfectos que se observan en las fotografías carecen de entidad alguna y resultan compatibles con el uso a lo largo del tiempo.

18.- Por el contrario, las manchas por deficiente mantenimiento, los daños en rodapié, el problema de la puerta del aseo y las luminarias estropeadas, constituyen daños efectivamente imputables a la arrendataria y que exceden de los que pueden atribuirse al simple transcurso del tiempo, obedeciendo ya a la falta de mantenimiento propiamente dicho (las manchas y el rodapié), ya a la omisión de actuaciones de reposición o arreglo necesarias ante roturas o pérdidas derivadas de su desgaste (el rodapié, la puerta y las luminarias). Con relación a las causadas por la falta de mantenimiento, si bien es cierto que el local carecía de otra ventilación distinta de la puerta de entrada, también lo es que la demandada conocía dicha circunstancia cuando arrendó el bajo donde pretendía continuar desarrollando la actividad de floristería que hasta 2008 ejercía su padre -según afirma-, por lo que podía haber acudido a otras vías para garantizar que estuviera aireado o reducir la humedad (deshumidificadores...). Y, respecto de los daños ocasionados por el uso, como ya se apuntó, el art. 21.4 LAU impone al arrendatario su subsanación (si el rodapié se deteriora por el contacto con el suelo húmedo, si la puerta se descuadra por el peso y el uso o si las luminarias se funden, es obligación del arrendatario proceder a su corrección).

19.- No obstante, como quiera que se ignora el estado del local al tiempo de concertar el arriendo, que consta que el arrendador no ha llevado a cabo ninguna actuación para renovar o mejorar las instalaciones en estos doce años, y que el pintado de las paredes, la colocación de rodapié y de una puerta nuevos y la sustitución de las luminarias entrañan una evidente mejora respecto de la situación anterior, procede aplicar un porcentaje reductor del 40%.

20.- Mención aparte merece la rotura de las baldosas. En principio, se trata de un daño provocado por el uso, es decir, una consecuencia normal de la utilización del local a lo largo de un período dilatado de tiempo. Por esa razón, la demandada debía haber procedido a la sustitución de las baldosas afectadas. La ausencia de losetas de la misma clase impone el cambio del pavimento, dada la pérdida o devaluación que implica para el local el hecho de que el pavimento no sea homogéneo y existan parches o pegotes. Ahora bien, ese cambio supone una evidente mejora del local, dado que implica la sustitución de un enlosado antiguo y deteriorado por el uso, por un material moderno y nuevo. En consecuencia, teniendo en cuenta que se trata de tres losetas en un recinto de 18 m2, se considera adecuado que la arrendataria asuma exclusivamente el 10% del coste de la partida de sustitución.

21.- La aplicación de los porcentajes indicados a las partidas relacionadas en el dictamen pericial determina que la cantidad a abonar por los daños descritos en los precedentes apartados 18 y 19 asciende a 840,55 € (el 60% de la suma de los conceptos descritos en los epígrafes 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 2.1, 3.1, 4.1 y 4.2, que ascienden a 1400,91 €) y 82,87 € (el 10% de la suma de los epígrafes 1.2 y 4.2, por 828,72 €), es decir, 923,36 €, a los que habrá que añadir 94,12 € en concepto de gestión de residuos, lo que arroja un presupuesto de ejecución material de 1.017,48 € que, incrementado en el 13% de gastos generales (132,27 €) y en el 6% de beneficio industrial (61,05 €), hace un total de 1.210,80 €, al que debe adicionarse el 21% en concepto de IVA (254,27 €), de forma que la demandada deberá indemnizar al actor en la cantidad de 1.465,07 € por los daños que presentaba el local.

22.- En definitiva, el producto de las rentas adeudadas y de los daños causados asciende a 4.099,47 €, que deberán compensarse con el importe de la fianza que retiene el arrendador, por lo que la cantidad objeto de condena debe fijarse en 2.699,47 €.

CUARTO.- Costas procesales.

22.- La estimación parcial del recurso interpuesto por la demandada, y consiguiente estimación parcial de la demanda, comporta que cada parte deba asumir las costas causadas por su intervención en ambas instancias, siendo las comunes por mitad ( arts. 394 y 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

F A L LA

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la demandada Dña. Mónica, representada por la procuradora Sra. Lima Durán, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución, y, en su consecuencia, estimando parcialmente la demanda presentada por D. Cosme, representado por el procurador Sr. López López, contra Dña. Mónica, debemos condenar y condenamos a la demandada a que abone al actor la cantidad de 2.699,47 € en concepto de rentas adeudadas y de daños y perjuicios causados, cantidad que se incrementará en el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda.

Cada parte deberá asumir las costas procesales causadas por su intervención en la demanda principal y en el recurso de apelación, siendo las comunes por mitad.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los 20 días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así por esta nuestra resolución, de la que se pondrá testimonio en lo autos principales, con inclusión del original en el libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.