Sentencia Civil Nº 349/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 636/2014 de 10 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 636/2014-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 80/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 MATARÓ (ANT.CI-4)

S E N T E N C I A N ú m. 349/15

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ÀNGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBÁÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a once de noviembre de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 80/2013 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 3 de Mataró (ant.CI-4), a instancia de Manuel contra Evangelina , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de junio de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por don Manuel , contra doña Evangelina , debo condenar a la parte demandada al pago de la cantidad de 5.508,35 euros, con los intereses legales desde el día 3 de noviembre de 2012, y al pago de las costas causadas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 4 de noviembre de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por que se condene a Dª Evangelina (antes arrendadora) a pagar al actor D. Manuel (antes arrendatario) la suma de 6000 €, en concepto de fianza y garantía complementaria entregados al suscribir el contrato de arriendamiento, ya resuelto, descontándose los consumos por suministro eléctrico entre el 12.9.2012 y el 3.10.2012, y los consumos por suministro de agua entre el 10.7.2012 y el 3.10.2012, más los intereses legales. A dicha pretensión se opuso la demandada en base a que no procede la devolución de fianza ni garantía complementaria atendido a que el arrendatario no devolvió la vivienda en el mismo estado en que le fue entregada, sino con desperfectos - en parquet, inodoro y desages obturados - ni abonó la tasa de basuras (por 214'44 €), ni la devolvió pintada, aparte de que se adeudan consumos de agua (86'10 €), electricidad (191'11 €), incumplimientos que cuantifica en 6.799'22 € (doctos. 2 a 7) y que ya reclamó vía burofax.

La sentencia de instancia estima sustancialmente la demanda, condenando a la demandada a abonar al actor la suma de 5508'35 € (descontándose previamente, tasa de basuras, consumos de agua y electricidad, descuento que ya se preveía en la demanda), con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta reiterando su pretensión (no devolución de la fianza y garantía complementaria) en base que la vivienda no se devolvió 'recién pintada', tal y como se entregó, lo que supuso el incumplimiento del pacto 21 del contrato. Queda pues el debate planteado en tales términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento de 15.4.2011 suscrito entre Dª Evangelina como propietaria y arrendadora (demandada) y D. Manuel , arrendatario (actor) sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 de Cabrils, URBANIZACIÓN000 , por una duración de 5 años, con posibilidad de dedistir del contrato con un preaviso de dos meses de antelación y por escrito, y una renta mensual de 1500 €; a la suscripción del contrato, el arrendatario entregó a la arrendadora la suma de 1500 € en concepto de fianza arrendaticia, y otros 4.500 €, como garantía complementari (f. a; entre otros y como 'pacto específico', se establece en el 21 que 'la vivienda se entrega recién pintada, por lo que a la finalización del contrato se devolverá en el mismo estado', así como que, según el 23, el arrendatario manifiesta que convivirá en dicha vivienda con su pareja (f. 23 y ss). 2) En 18.7.2012 (con más de 2 meses de antelación) comunicó que dejaría la vivienda en 2 de octubre, invitando a la actora a comprobar el estado de la vivienda a fin de que, al devolverse se procediese a restituir la fianza y la garantía complementaria (f. 104 y ss); la arrendadora a través del Sr. Alfonso , comunicó que iría el día 3 con un notario. 3) Llegado el 3 de octubre, la Sra. Evangelina acudió acompañada del notario Sr. Domingo Castellà y de una serie de operarios; Estado de la vivienda: acta notarial de 3.10.2012 con fotografías y entrega de llaves (f. 115 y ss), fotografías aportadas por el actor a los f. 109 y ss (conjunto fotográfico no impugnado de contrario ),de lo que deriva: a) Que la vivienda se devolvió en buen estado de limpieza y conservación, así como en funcionamiento los servicios de agua caliente, calefacción y frío; b) solo existían pequeños detalles en el acta notarial (como los agujeros 'tapados pero mal disumulados' para colgar cuadros, en una casa de más de 200 m2), recordemos que el arrendatario no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada ( art. 1561 en relación con el 1555.2º CC ); c) es en 22 de octubre cuando se hace constar por el notario que 'las diferentes estancias de la vivienda no estaban recién pintadas en el momento de mi visita...'. 4) el arrendatario requirió fehacientemente a la propiedad a fin de que se devolviese la fianza y la garantía complementaria, en 21 noviembre y 17 de diciembre de 2012 ( f. 136 y ss). 5) No fue sino hasta el 31.1.2013, transcurridos casi 4 meses desde la recuperación de la posesión, cuando la demandada remitió burofax al actor reclamando (a efectos de que se compensase con fianza y garantía complementaria), la suma de 1037'76 € por incumplimientos, es decir 7037'76 menos el importe de fianza y garantía complementaria (f. 173), acompañando: a) presupuesto de CUBAS TOT NET SL sobre lapintura y decapado y pulido parket estudio fechado en 22.11.2012; b) repación desagües e inodoro planta baja; c) limpieza por presión para desembozar tuberías; d) tasa de basuras; e) consumos agua, y electricidad. 6) La vivienda se puso de nuevo en alquiler (f. 132 y ss, no impugnados) , anunciado antes incluso de que se resolviera la posesión ('disponible octubre'), e incluso antes de la fecha del presupuesto de 'pintura' de 22.11.2012 . 7) Durante el tiempo que estuvo vigente el contrato se constatan una serie de visicitudes y diferencias entre las partes, referidos a problemas en la vivienda (derivados del suministro eléctrico, e instalación de agua, o de obras necesarias comunicadas a la arrendadadora, f. 88 y 89...), incluso reclamaciones judiciales entre las partes (así, juicio verbal de desahucio y reclamación de 4706'65 €, basada ésta en trabajos por electricidad, cuya demanda fue desestimada, pendiente de apelación al formularse la demanda, f. 62 y ss).

TERCERO.-Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC )que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

CUARTO.-Por supuesto, la Sala comparte los fundamentos primero y segundo de la resolución recurrida, en cuanto constituye su criterio, reiterado en diversas resoluciones. Efectivamente, en principio, el arrendatario constituye la fianzapara garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación deberíahacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem,salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza: esa restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario. No puede esperar más allá del mes, al tratarse de una regulación específica sustantiva, sujeta a determinados presupuestos sobre tiempo y cantidad a devolver.

Al margen de que las posibilidades de devolución estarían bastante limitadas, el arrendador no puede esperar, atendidos los términos del art. 36.4 LAU y porque el arrendatario ha pagado, y es un pago liberatorio a todos los efectos,la obligación de pago está cumplida.

El apartado 5 permite pactar (como es el caso), además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) y rige el 1827 en orden a su alcance 'temporal' (cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador.

Por de pronto, la entrega e la posesión fue en 3 de octubre (del 5.4.2011, fecha del contrato, al 3.10.2012, suponen 18 meses) y no fue sino hasta el 31.1.2013, transcurridos 3 meses desde la recuperación de la posesión, cuando la arrendadora remitie burofax al actor reclamando, a efectos de que se compensase con fianza y garantía complementaria, reteniéndolas, la suma de 7037'76 € por incumplimientos (f. 173), y cuando en 21 de noviembre y 17 de diciembre había siso requerida por el arrendatario para la devolución de la fianza, sin contestación.

QUINTO.-Dice el contrato 'la vivienda se entrega recién pintada, por lo que a la finalización del contrato se devolverá en el mismo estado'; recordemos lo antes expuesto: 'en el mismo estado' debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. En este sentido: A) Respecto de la pintura se aporta presupuesto de 'CUBAS TOT NET SL' por 5721'39 €, fechada en 22.11.2012 (incluye el concepto 'decapado y pulido parket estudio 37 m que, con el 10 % de IVA, suponen 2750 €), ahora bien: a) es un presupuesto (no una factura), no ratificado; b) no consta que se haya pintado efectivamente (no consta pues que, al ponerse en alquiler se hubiera pintado de nuevo, por resultar necesaria dicha pintura); c) no consta ningún pago por tal concepto; d) no consta la necesidad de pintarla de nuevo, atendidos los 18 meses durante los que no dispuso de la misma la demandada; e) lo que se dice en el acta notarial es que no está 'recién pintada', lo que se añade días después de la visita; f) existen conceptos importantes que para nada se refieren a la pintura, como el decapado y pintura del parquet, y cuando el parket no consta dañado, sino - según el acta notarial - solo con unas manchas de goma el mismo día de la devolución de la posesión; f) y cuando la vivienda se puso inmediatamente en arrendamiento, según se ha expuesto y no se cuestiona. B) Respecto de la obturación de los desagües y otras instalaciones, no consta que sean imputables al actor, máxime cuando solo estuvo poco más de un año; y, en todo caso, forman parte de la problemática que motivó el pleito anterior.

SEXTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso formulado por Dª Evangelina , contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Evangelina , contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.