Sentencia Civil Nº 349/2016, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 214/2011 de 30 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00349/2016

N10250

PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

Tfno.: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33

N.I.G.09059 42 1 2009 0010773

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000214 /2011

Juzgado de procedencia:JDO.DE 1A.INSTANCIA N.6 de BURGOS

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0001533 /2009

Recurrente: CRISTALERIAS EL CID SL CRISTALERIAS EL CID SL

Procurador: ANA MARTA MIGUEL MIGUEL

Abogado: ALEJANDRO JOSE RUIZ GARCIA

Recurrido: BARRIO000 CB

Procurador: ELENA CANO MARTINEZ

Abogado: ANDRES PEREZ DIAZ

S E N T E N C I A Nº 349

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA

SIENDO PONENTE:DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

SOBRE:DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE RENTAS

LUGAR:BURGOS

FECHA:TREINTA DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL DIECISÉIS

En el Rollo de Apelación nº 214 de 2011, dimanante de Juicio Verbal nº 1533/2009, del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 7 de Diciembre de 2009 , siendo parte, como demandado-apelante CRISTALERIAS EL CID S.L., representada en este Tribunal por la Procuradora Dª. Ana Marta Miguel Miguel y defendida por el Letrado D. Alejandro J. Ruiz García, y como demandante-apelado BARRIO000 C.B., representado en este Tribunal por la Procuradora Dª. Elena Cano Martínez y defendido por el Letrado D. Andrés Pérez Diaz.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda; en ejercicio de acción acumulada, personal, sobre derecho de crédito, en reclamación de cantidad, derivada de responsabilidad contractual, de reclamación de rentas y cantidades asimiladas atrasadas, por impago de las mismas, regido el contrato de arriendo de local de negocio por la Ley de Arrendamientos Urbanos y, la acción acumulada de resolución contractual; formulada por la Procuradora de los Tribunales, Sra. Dª Elena Cano Martínez; en nombre y representación de ' BARRIO000 , Comunidad de Bienes', en la persona de sus miembros, los esposos, Sres. D. Jose Enrique y Dª Antonieta , contra la demandada, entidad mercantil 'Cristalerías El Cid, S.L.', en la persona de su legal representación; representada en autos por la Procuradora de los Tribunales, Sra. Dª Ana Marta Miguel Miguel.- Debiendo condenar y condenando a la demandada a desalojar el local de negocio consistente en 3 naves en Burgos: finca 1.688 en C/ Valladolid 31, en Villalbilla de Burgos (Burgos); finca 2.105 en Polígono Industrial Brezos, en Villalbilla de Burgos; y finca 1.616 en igual Polígono y término; a que se refiere el mencionado contrato de 12-1-07, habiendo lugar al desahucio; debiéndolo dejar vacío y expedito a disposición de la parte demandante, en el plazo de 15 días a partir de la fecha en que esta sentencia sea firme, bajo apercibimiento de desalojo en el caso de no hacerlo.- Y le debo asimismo condenar y condeno a abonar las rentas impagadas: 15.317,40 E/mes de noviembre del 2.008 a marzo del 2.009, inclusives; 16.175,17 E de abril del 2.009; 15.531,84 E/mes de mayo del 2.009 a noviembre del 2.009, inclusives.- Así como al resto de rentas y cantidades asimiladas que se devenguen posteriormente hasta el lanzamiento.- Principal reclamado con más los intereses moratorios pactados conforme al fundamento de derecho sexto.- Haciendo a la parte demandada expresa imposición de las costas procesales causadas a la actora en esta instancia.- Advirtiendo que, conforme a la Resolución de 5-10- 09, el lanzamiento podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la Vista, y se producirá el 12-1-10, a las 9,30 horas, caso que la sentencia no se recurra, siempre que lo solicitase la parte demandante en la forma prevenida en el art. 549 de la L.E.C ., y presentando instándolo la correspondiente demanda ejecutiva'.

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de la demandada Cristalerías el Cid S.L., se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO.-Por Auto de fecha 12 de Diciembre de 2011 se acordó la suspensión del presente procedimiento, por prejudicialidad civil hasta que finalizara el procedimiento incoado para conocer de la demanda Incidental planteada por la Administración Concursal de Cristalerías El Cid S.A., Autos nº 423/2009 del Juzgado de los Mercantil nº 2 de Murcia.

CUARTO.- Por Providencia de fecha 2 de Diciembre de 2015, se alzó la suspensión dictada por Sentencia firme en el Procedimiento nº 432/2009 de Juzgado nº 2 de lo Mercantil de Murcia, se alzó la suspensión acordada en su día.

QUINTO.-Por Auto de fecha 7 de Junio de 2016 se acordó admitir los documentos aportados por las partes litigantes con sus escritos de fecha 18 de Septiembre de 2015 y 20 de Enero de 2016.

SEXTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 29 de Septiembre de 2016.

Fundamentos

PRIMERO.-La arrendataria Cristalerías El Cid S.L. formuló recurso de apelación contra la Sentencia que estimando la acción de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas formulada por BARRIO000 , Comunidad de Bienes, condena a la demandada Cristalerías El Cid S.L. al desalojo del local de negocio consistente en tres naves en Burgos: finca 1.688 en C/ Valladolid nº 31, en Villalbilla de Burgos(Burgos); finca 2.105 en Polígono Industrial Brezos, en Villalbilla de Burgos; y finca 1.616 en igual Polígono y término; a que se refiere el mencionado contrato de 12-1-07, y al abono de las rentas impagadas: 15.370,40 €/mes de noviembre de 2.008 a marzo del 2.009, inclusive; 16.175,17 € de abril del 2.009; 15.531,84 €/mes de mayo del 2.009 a noviembre de 2.009, inclusive, así como al resto de rentas y cantidades asimiladas que se devenguen posteriormente hasta el lanzamiento, más los intereses previstos en el Fundamento de Derecho Sexto.

Por Auto de fecha 12 de Diciembre de 2011, este Tribunal rechazó el motivo de apelación consistente en la falta de competencia objetiva del Juzgado de Primera Instancia n° 6 que había dictado la Sentencia de desahucio.

En este Auto, se estimó la petición de suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil, que había formulado la parte recurrente, que quedó suspendido hasta que finalizara el procedimiento incoado para conocer de la demanda incidental planteada por la Administración Concursal de 'Cristalerías El Cid S.L.', en el Procedimiento Concursal n° 432/2009 del Juzgado de lo Mercantil n° 2 de Murcia.

Recaída Sentencia firme en el Incidente del procedimiento Concursal, ( Sentencia de fecha 4 de Junio de 2015 de la Audiencia Provincial de Murcia ) desestimatoria de la acción de nulidad radical y de la acción subsidiaria de rescisión por fraude de acreedores del contrato de compraventa de 11 de Febrero de 2007, y de la acción de nulidad del contrato de arrendamiento de 12 de Enero de 2007, se ha reanudado la tramitación del recurso de apelación, procediendo resolver los motivos del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia que acuerda el desahucio de la arrendataria de las fincas objeto del arrendamiento y la condena al pago de las rentas adeudadas.

Las dos partes litigantes, en esta segunda instancia han puesto de manifiesto que el desalojo definitivo de las naves ya se ha producido, por cuanto las naves fueron objeto de ejecución hipotecaria a instancias de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Burgos, que tomó posesión de las mismas el 11 de Mayo de 2011, (Procedimiento de ejecución hipotecaria 1235/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos), por lo que ambas coinciden en señalar que el único pronunciamiento de la Sentencia recurrida que se discute es la condena al pago de las rentas hasta la fecha del desalojo, estando también ambas conformes en que éste se produce cuando toma posesión de las naves la ejecutante Caja de Ahorros del Círculo Católico.

Como motivos del recurso de apelación se alega:

-Suspensión del presente recurso por concurrencia de perjudicialidad civil en relación con el procedimiento de Juicio Ordinario 1725/2009 que se está siguiendo ante el Juzgado de Primera Instancia n° 3 de Burgos a instancias de Cristalerías El Cid S.L. contra D. Jose Enrique y Da. Antonieta .

-Existencia de Crédito Compensable.

SEGUNDO.-En el Juicio Ordinario n° 1725/2009 del Juzgado de Primera Instancia n° 3 de Burgos, por la mercantil arrendataria Cristalerías El Cid S.L., aquí apelante, se demanda a los esposos Sr. Jose Enrique y Sra. Antonieta , que son integrantes de la parte actora apelada, ' BARRIO000 , Comunidad de Bienes', solicitando:

1.- Se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 11 de Enero de 2007 por incumplimiento de la obligación del pago del precio; y subsidiariamente, solicita se condene a los demandados a pagar la cantidad de 600.000 € más los plazos del precio de compra a fecha de la Sentencia vencidos.

2.- Que para el caso de que se declare la resolución de contrato de compraventa de fecha 11 de enero de 2007, se condene a los demandados a indemnizar a la actora, por los daños y perjuicios irrogados por su incumplimiento contractual, fijándose como base para su cálculo, y sin perjuicio de su posterior liquidación, el precio de renta que por arrendamiento de las fincas registrales objeto de autos se fijó en el contrato de arrendamiento de las mismas, suscrito en fecha 12 de enero de 2007 por ambas partes y que han sido satisfechas por tal concepto por la actora.

El presente juicio de desahucio por falta de pago de rentas se formuló sobre la base de que la arrendataria Cristalerías El Cid, (vendedora de las fincas en la Escritura Pública de compraventa de 11 de Enero de 2007, a los integrantes de la Comunidad de bienes actora, los cónyuges Jose Enrique - Antonieta ), desde el mes de Noviembre de 2008 no había pagado la renta estipulada en el contrato de arrendamiento de fecha 12 de Enero de 2007, a razón de 15.000 € al mes, adeudándose, a la fecha de presentación de la demanda de desahucio y reclamación de rentas, la cantidad de 170.421,37 €.

Por Auto de fecha 12 de Diciembre de 2011 se suspendió el curso de este recurso de apelación por perjudicialidad civil, hasta que se resolviera la demanda incidental en el Procedimiento Concursal de la arrendataria, Autos nº 432/2009 del Juzgado de lo Mercantil,'por cuanto la validez y eficacia del contrato de compraventa respecto del que se ejercita la acción de nulidad radical y la subsidiaria acción de rescisión por fraude de acreedores, y nulidad subsiguiente del contrato de arrendamiento respecto al que se ejercita la acción de desahucio por impago de rentas, por cuanto constituye presupuesto de la legitimación activa de la parte actora, en la medida que su condición de propietario, de la que nace su título para arrendar, deriva de aquel contrato de compraventa cuya nulidad radical es objeto de petición en la demanda incidental planteada en el concurso de acreedores por la Administración Concursal'.

Sin embargo, la declaración de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento por el comprador de sus obligaciones, objeto del Juicio Ordinario nº 1725/2008 del Juzgado de Primera Instancia n° 3 de Burgos, presupone la validez del contrato de compraventa cuya resolución se pretende, y por lo tanto la validez de la condición de propietario de la parte actora en este proceso de desahucio, en virtud de la cual proceden al arrendamiento de las fincas y teniendo en cuenta, que la resolución contractual de la venta, en el caso de estimarse, desplegaría efectos a partir de su dictado, en ningún caso con anterioridad a la demanda, teniendo en cuenta que en la demanda de resolución contractual ni siquiera se afirma que con anterioridad a la formulación de la misma se haya comunicado a la compradora la voluntad resolutoria de la vendedora, siendo el impago de las rentas en que se fundamenta la demanda de desahucio por falta de pago, (desde Noviembre de 2008), muy anterior a la formulación de la demanda de resolución del contrato de compraventa, demanda posterior a la demanda de resolución del Contrato de arrendamiento formulada por la parte arrendadora, la resolución contractual pretendida en el Juicio Ordinario 1725/2009, no afecta a la legitimación de la parte actora y, por lo tanto, no cabe apreciar prejudicialidad civil.

TERCERO.-Habiendo admitido expresamente la parte demandada Cristalerías El Cid S.L. que no ha pagado las rentas, el impago del precio de la compraventa de las fincas arrendadas por los compradores, que se afirma en la demanda del Juicio Ordinario 1725/2009 para fundamentar el incumplimiento de los compradores, (aquí arrendadores) y la petición de resolución de la venta, hubiera podido tener, en su caso, trascendencia en el presente juicio de desahucio y reclamación de rentas, de haberse alegado oportunamente la compensación por la aquí demandada arrendataria.

El artículo 438 n° 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción aplicable en su día) exige ciertas formalidades para la alegación de la compensación en los juicios verbales, que tienen su razón de ser en garantizar el derecho de defensa del actor.

Así se dispone:'Cuando en los juicios verbales el demandado oponga un crédito compensable que deberá notificárselo al actor al menos cinco días antes de la vista'.

La parte demandada no ha alegado la existencia de crédito compensable, por lo que no procede en este procedimiento examinar si existió el impago del precio de la compraventa en que se sustenta la demanda de resolución de la compraventa.

Y ello, sin perjuicio, de que si bien el arrendador Sr. Jose Enrique en la vista del desahucio declaró'que no había satisfecho ni un solo euro del precio de la compraventa'(1.800.000 €), ' porque-según dijo-no tenía que pagar nada', tampoco se puede ignorar que al día siguiente de la firma de la escritura pública de compraventa de 11 de Enero de 2007, cuya resolución se pretende, D. Tomás , actual propietario y además representante de Cristalerías El Cid S.L., el mismo día del otorgamiento de la escritura pública de 11 de enero de 2007 de la venta de las fincas por Cristalerías El Cid S.L. a los esposos Jose Enrique Antonieta , en el que se establece el precio de venta en 1.800.000, en plazos aplazados, e inmediatamente después del otorgamiento de esta escritura pública, suscribe el documento (obrante al folio 320 de las actuaciones) donde reconoce que el precio de la compraventa de las fincas (dos de las cuales son objeto de discusión), está pagado y no se adeuda nada (a excepción del I.V.A).

Así literalmente consta :

'1.- Que en la misma fecha en que se firma el presente documento se ha realizado Escritura de Compraventa ante el Notario de Burgos Don José María Gómez Oliveros Sánchez de Rivera de dos fincas sitas en Villalbilla de Burgos (Burgos), fincas registrales nº 1.616 6 1.688, siendo vendedores Cristalerías El Cid S.L. y compradores Don Jose Enrique y Doña Antonieta .

2.- Que , independientemente de lo señalado en la Escritura, el precio total de la citada compraventa esta recibido en su integridad por Cristalerías El Cid S.L., reconociendo esta última que de la citada compraventa no se adeuda cantidad alguna excepto el importe del IVA.

3.- La parte vendedora, por tanto, reconoce que no se le adeuda cantidad alguna de la citada compraventa de las dos naves transmitidas, reconociendo estar totalmente liquidado y finiquitado el precio de la compraventa y renunciando expresamente a cualquier reclamación que se pudiera instar respecto al precio de la compraventa que se reitera por Cristalerías El Cid S.L. esta recibido en su integridad excepto el importe del IVA.

4.- Igualmente Don Tomás reconoce tanto en nombre de Cristalerías El Cid S.L. como personalmente que el precio de la compraventa lo tiene totalmente recibido Cristalerías El Cid S.L. excepto el importe del IVA'.

Es cierto, que más de cinco días antes de la fecha señalada para el juicio de desahucio, 23 de Noviembre de 2009, la demandada Cristalerías El Cid S.L. solicitó la suspensión del juicio de desahucio por prejudicialidad civil, por haberse presentado la demanda de resolución del contrato de compraventa de las fincas, luego arrendadas, por impago por los compradores de los plazos del precio de la compraventa vencidos; afirmando que el Sr. Tomás , (administrador de Cristalerías El Cid S.L.), en Noviembre de 2008 había llegado a un acuerdo con el Sr. Jose Enrique para no pagar la renta hasta que los actores no abonaran los plazos vencidos que en esa fecha -decían- ascendía a 600.000 €.

Sin embargo en este escrito no se solicitó se tuviera por opuesta la excepción de compensación o crédito compensable. En ese escrito se limita a solicitar se le tenga por personada, se suspenda la tramitación del juicio de desahucio por prejudicialidad civil respecto del Juicio Ordinario 1725/2009 del Juzgado de Primera Instancia n° 3 de Burgos, y que se ordene el archivo del procedimiento de desahucio por estar Cristalerías El Cid en concurso de acreedores, y se remitiera a las partes a usar de su derecho ante el Juez del Concurso.

No es cierta la afirmación que la parte recurrente hace en su recurso de apelación en el sentido de que en el escrito de personación se opusiera la existencia de crédito compensable.

La parte ahora apelante únicamente alegó que había existido un pacto con el Sr. Jose Enrique , pacto negado por el Sr. Jose Enrique , que con rotundidad niega adeudar importe alguno de la compraventa, pues aunque reconoce que no ha pagado nada, tal apreciación se hace 'porque nada tenía que pagar', explicación que adquiere significado a tenor del documento privado de fecha 11 de Enero de 2007 antes transcrito, en el que el Sr. Tomás en nombre de la mercantil Cristalerías El Cid y en su propio nombre (cuyas participaciones acababa de adquirir por escritura pública de igual fecha), reconoce que nada tenía que reclamar, reconociendo que el precio de la compraventa está abonado y que de esa compraventa no se adeudaba cantidad alguna.

Las relaciones comerciales existentes entre los Sres. Jose Enrique Antonieta , originarios propietarios de la mercantil Cristalerías El Cid S.L. y el Sr. Tomás , actual propietario de la misma, han quedado clarificadas en las Sentencias recaídas en los autos de Incidente sobre nulidad y acción recisoria n° 432/09 del Juzgado de lo Mercantil n° 2 de Murcia, promovidas por la Administración Concursal de Cristalerías El Cid S.L., con resultado firme desestimatorio de la demanda.

1.- En la Sentencia del Juzgado de los Mercantil nº 2 de Murcia de fecha 14 dse Octubre de 2014 se dice: '...entendemos que los demandados Jose Enrique Antonieta , y el actual propietario de la concursada, Sr. Tomás , no sólo no son amigos ni socios, sino que son competidores, y que la operación de venta hay que enmarcarla dentro de una operación más compleja por la que el Sr. Tomás y su grupo, actual propietario de la concursada quería hacerse con la misma y sus naves, si bien al final sólo se hizo con la mercantil, y todo ello en base a la documental existente y a la propia narración de los hechos realizada por el Sr. Tomás .

En efecto hay que partir del documento de fecha 11 de Junio de 2006, donde el Sr. Tomás actual propietario de la concursada pretende adquirir la misma y varias naves, tres, por un importe total de 6.300.000 €. Posteriormente, y dadas las dificultades económicas del Sr. Tomás para cerrar dicha operación se firma otro documento en fecha 22 de noviembre de 2006 donde se prevé la venta de la empresa concursada como tal sin inmuebles más otra denominada Glassmetal S.L., de tal forma que las naves, al menos las dos propiedad de la concursada, deberían pasar a manos de un tercero, pues éstas no iban a ser adquiridas por el nuevo propietario de la mercantil, ni entraban en el precio. Pues bien de dicho pacto de 2006, nacen los tres contratos que hoy se quieren anular, y que tienen la finalidad última de la adquisición de dichas naves por Cristalerías Corbalán, como reconoció el Sr. Tomás . Todo iba encaminado a que el grupo de empresas Corbalán, en concreto Cristalerías Corbalán adquiriese cuando tuviera liquidez las tres naves. De ahí nace el contrato de compraventa de participaciones sociales de fecha 11 de Enero de 2007 de los propietarios de Cristalerías el Cid a el Sr. Tomás en representación de Cristalerías Corbalán, por dicho contrato se transmite la empresa concursada, y además existe en los siguientes contratos:

-Escritura de compraventa de fincas de los antiguos propietarios de Cristalerías El Cid a su comunidad de bienes con fecha 11 de enero de 2007, fincas regístrales 1616 y 1688. Esta operación que según la AC es del todo punto reprobable, obedece a que el grupo Corbalán, directo competidor de la concursada y empresa que adquiere la mercantil concursada, no puede comprar dichas naves, por lo que es lógico que estás se vendan o salgan de la empresa de la que es titular, ahora veremos los requisitos del contrato, pero como operación no ofrece ninguna duda, si el grupo Corbalán compra sólo la empresa no tiene sentido regalarle las naves al nuevo comprador.

-Contrato de arrendamiento de dichas naves, de fecha 12 de Enero de 2007, parece lógico la existencia de este contrato, si las naves son el local donde se realiza la actividad de la empresa comprada, y no son del adquirente nuevo, si quiere utilizarlas deberá pagar una renta o canon, por lo que la operación no presenta ninguna ilicitud.

-Lo mismo ha de decirse del contrato de opción de compra, si la voluntad del grupo Corbalán es la de comprar las naves es lógico que se instrumentara la operación como un arrendamiento con dicha opción, no hay nada ilegal en ello por lo tanto estos dos contratos son del todo punto válidos, debiendo en este punto desestimarse la demanda y los pedimentos que se formulan en torno a ello, pues no hay ilicitud alguna.

Estas aseveraciones son conveniente realizarlas, pues tal y como la AC dibuja las operaciones existentes, parece que existe todo un contubernio entre la concursada, que ahora se allana a la demanda, y fue activamente colaboradora en estas operaciones, y los anteriores propietarios de Cristalerías El Cid. Podría ser, ahora se verá, que el contrato de compraventa sea nulo, pero lo que hay que dejar bien claro son dos cosas:

-Los propietarios de las naves eran Cristalerías el cid en la persona de los Sres. Jose Enrique Antonieta , no el actual propietario de la concursada, grupo Corbalán.

-No se observa ninguna maniobra de confusión o defraudatoria entre los anteriores propietarios de la concursada y los actuales. Estos querían comprar el negocio y las naves, no tenían liquidez e intentaron una serie de operaciones para salvaguardar todos los intereses en juego.

Sentado todo lo anterior procedemos a analizar el contrato de compraventa en cuestión, pues los otros dos son correctos y reales y obedecen a una finalidad clara: el uso de las naves por los nuevos propietarios de la concursada y su posterior compra si las circunstancias son favorables'.

2.- En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de fecha 4 de Junio de 2015 , confirmatoria de la anterior se dice:

'TERCERO: Que a efectos de resolver sobre la acción de nulidad ejercitada con carácter principal y en relación con los negocios jurídicos referidos en la demanda y en el recurso de apelación, hay que referir, tras el examen de los autos, los siguientes particulares:

A)En la demanda presentada por los Administradores Concursales de la entidad Cristalerías el Cid, S.L., en fecha 2 de junio de 2010, se interesa la nulidad radical de la operación de compraventa firmada en escritura pública de 11 de enero de 2007 y que se ordenara, tras expedirse los oportunos mandamientos que se volvieran a inscribir a favor de la entidad Cristalerías el Cid, S.L., las fincas registrales números 1616 y 1668 del Registro de la Propiedad n° 2 de Burgos; la nulidad radical del contrato de arrendamiento de fecha 12 de enero de 2007; la nulidad del contrato de opción de compra de 12 de enero de 2007; que se condenara a los demandados, D. Jose Enrique y a su esposa, Doña Antonieta por sí y como únicos integrantes de la comunidad ' BARRIO000 C.B' a devolver a Cristalerías el Cid, S.L., el importe de todas las rentas abonadas desde la firma del contrato de arrendamiento de 12 de enero de 2007 y que ascienden a la cantidad de 456.181,14 €; eliminar de la lista de acreedores provisional el crédito reconocido a favor del Sr. Jose Enrique y su esposa, constituidos en C.B., por importe de 201.485,05 a la fecha de interposición de la demanda. La nulidad se basaba en la inexistencia de causa del contrato de compraventa al ser ficticio el señalado en la misma, por importe de 1.800.000 y al no haberse pagado el mismo. También se solicitó, subsidiariamente, la rescisión por fraude de acreedores de los contratos antes referidos, con la condenada a devolver la cantidad 456.181,14 y a eliminar el crédito antes referido de la lista de acreedores. La parte apelante y actora en el escrito de interposición del recurso, no obstante solicitar la nulidad del contrato de compraventa de 11 de enero de 2007, manifiesta haber renunciado a que las fincas registrales, objeto de la misma, volvieran a ser inscritas a favor de la mercantil Cristalerías el Cid, S.L., renunciando por tanto a los efectos derivados de la nulidad del contrato de compraventa en el caso de estimarse dicha acción.

B)En la escritura pública de compraventa de 11 de enero de 2007, D. Jose Enrique y su esposa, Doña Antonieta , haciéndolo, además, D. Jose Enrique en nombre y representación de la mercantil Cristalerías el Cid, S.L., transmite por venta las fincas regístrales números 1616 y 1688, pertenecientes a Cristalerías el Cid, S.L., y gravadas con hipotecas a favor de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Obreros de Burgos, a D. Jose Enrique y Doña Antonieta , quedando afecta la adquisición a la comunidad de bienes ' BARRIO000 C. B.'.Se fija el precio de transmisión en la cantidad de 1.800.000 €. Se establece que el precio queda aplazado en su totalidad para ser satisfecho en plazos y en diversos importes, siendo el primer plazo por la cantidad de 120.000 €, de fecha 10 de julio de 2007, y el último, por importe de 276.000 €, el 10 de enero de 2010. En la estipulación tercera se establece: 'La parte compradora tiene conocimiento de la situación de cargas y gravámenes de las fincas adquiridas. Y expresamente ACEPTAN que de ahora en adelante tendrán la consideración de Terceros Poseedores de las fincas hipotecadas, manteniéndose como deudora personal la Mercantil ' CRISTALERÍAS EL CID, S.L.', por lo que no existe subrogación en las deudas garantizadas'. Está acreditado que desde el día en que se celebró la anterior operación y hasta el mes de octubre de 2008, la mercantil Cristalerías el Cid, S.L., abonó los plazos de amortización de los préstamos hipotecarios y al dejarse de pagar las cuotas, la entidad titular del crédito garantizado con la hipoteca inició procedimiento de ejecución hipotecaria n° 1235/2009 contra Cristalerías el Cid, S.L., Doña Antonieta y D. Jose Enrique , habiéndose dictado auto de fecha 21 de diciembre de 2010, en que la entidad financiera se adjudica las fincas registrales 1616 y 1688.

C)En fecha 12 de enero de 2007 se celebró contrato de arrendamiento para uso de vivienda de las fincas registrales 1616 y1688, entre otras, fijándose el importe de la renta y el plazo de duración del contrato, folios 73 a 79, y asimismo consta contrato de opción de compra, de fecha 12 de enero de 2007, en relación con las fincas registrales objeto del contrato de arrendamiento y antes referidas.

D)Con la contestación a la demanda formulada en nombre de D. Jose Enrique y Doña Antonieta y comunidad ' BARRIO000 , C.B.', documento n° 9, folios 344 a 348, se aportan recibos firmados en representación de la mercantil Cristalerías el Cid, S.L., en los que se refiere 'DECLARA haber recibido de la Comunidad de Bienes ' BARRIO000 , C.B.' (..), la cantidad de # 120.000 EUROS, correspondientes al pago a cuenta de la venta de inmuebles realizada con fecha 11/01/2007, según consta en escritura realizada ante Notario (..)'. Las cantidades que figuran en los recibos, por importe cada uno de 120.000 €, corresponden a los plazos de 10 de julio de 2007, 10 de enero de 2008, 10 de julio de 2008, 10 de enero de 2009 y 10 de julio de 2009.

E)Consta en los autos contrato privado de venta de 11 de julio de 2006 por el que los demandados, D. Jose Enrique y Doña Antonieta , venden la mercantil Cristalerías el Cid, S.L., y Glass Metal, S.L., a Cristalerías Corbalán, S.L., por el precio de 6.300.000 €. Contrato privado de venta de empresa de 22 de noviembre de 2006, que modifica el anterior contrato, por el que se venden las empresas antes referidas a Cristalerías Corbalán, S.L., excluidas las naves, por el precio de 1.100.000 €, y en escritura pública de compraventa, de fecha 11 de enero de 2007, se vende por, D. Jose Enrique y su esposa, Doña Antonieta , la totalidad de las participaciones sociales de la mercantil Cristalerías el Cid, S.L., a Cristalerías Corbalán, S.L.

F)Se considera acreditado que la entidad Cristalerías el Cid, S.L., con motivo del contrato de arrendamiento de fecha 12 de enero de 2007 satisfizo a los arrendadores, D. Jose Enrique y a su esposa, Doña Antonieta , integrantes de la comunidad de bienes ' BARRIO000 C.B.' la cantidad de 456.181,14 E. Consta aportada a los autos sentencia dictada en los autos de juicio de desahucio por falta de pago n° 1533/2009, del Juzgado de Primera Instancia n° 6 de Burgos, incoado éste a instancia de BARRIO000 C.B., contra la entidad Cristalerías el Cid, S.L.'

Y en el Fundamento de Derecho Cuarto se añade:

'El contrato de compraventa de inmuebles, de fecha 11 de enero de 2007, debe interpretarse conjuntamente con los contratos privados de venta de la empresa, Cristalerías el Cid, S.L., de 11 de julio y 22 de noviembre de 2006, y de la escritura pública de venta de participaciones sociales de 11 de enero de 2007, en la que la D. Jose Enrique y Doña Antonieta , titulares de las participaciones de la mercantil Cristalerías el Cid, S.L., venden ésta a la mercantil Cristalerías Corbalán, S.L., resultando plenamente acreditado, por los contratos privados de venta de empresa antes referidos y por el contrato de compraventa de inmuebles de 11 de enero de 2007, otorgado éste con carácter previo a la de la venta de las participaciones, según el número de protocolo, y por el contrato de arrendamiento, que las fincas registrales 1616 y 1688 no fueron transmitidas a Id entidad Cristalerías Corbalán, S.L., adquirente de la mercantil Cristalerías el Cid, S.L. Las fincas regístrales fueron desgajadas del activo y patrimonio de la mercantil Cristalerías el Cid, S.L., antes de transmitirse ésta a Cristalerías Corbalán, S.L. mediante la escritura de compraventa pública de fecha 11 de enero de 2007, por la que se transmitieron las fincas a la comunidad ' BARRIO000 , C.B.', no pudiéndose soslayar el hecho de que los adquirentes de las fincas e integrantes de esta comunidad de bienes eran los titulares de la entidad Cristalerías el Cid, S.L.

La transmisión de la propiedad de las fincas 1616 y 1668 se efectúo en 14 escritura pública de 11 de enero de 2011, en la que se fija un precio de 1.800.000 E, al pagar en plazos, entre el 10 de julio de 2007 y 10 de enero de 2012, reuniendo el mismo los requisitos exigidos por el artículo 1445 del Código Civil , no estimándose que 1 este contrato sea nulo por inexistencia de causa, ya que el precio existió, constando que la entidad vendedora de las fincas registrales, Cristalerías el Cid, S.L., efectúo pagos a cuenta, según los recibos aportados con el documento n° 9 de la contestación a la demanda, con la circunstancia, especialmente significativa, de que a la fecha de la interposición de la demanda, en que se solicitó la nulidad del contrato de compraventa, no habían transcurrido la totalidad de los plazos conferidos para el pago, por lo que no era exigible la totalidad del precio, sin embargo en lugar de exigirse el precio debido a los compradores de las fincas registrales, la AC de la entidad Cristalerías el Cid, S.L., interpuso la demanda solicitando la nulidad del contrato compraventa y la reintegración de las fincas a la mercantil Cristalerías el Cid, declarada en concurso con posterioridad a su adquisición por la mercantil Cristalerías Corbalán, S.L., y sin que en dicha transmisión de empresa, como se ha dicho, se hubieran transmitido las fincas registrales citadas e inicialmente pertenecientes Cristalerías el Cid, S.L., pero no ya a la fecha en que fue declarada en concurso, por lo que la AC no tenía ya legitimación para solicitar la reintegración de las fincas registrales inicialmente solicitadas en la demanda.

El precio fijado en la escritura de compraventa, aunque no se correspondiera con el precio de mercado, no es determinante de la nulidad absoluta de la compraventa, con la circunstancia, además, de que en el presente caso las fincas registrales, objeto de transmisión, estaban hipotecadas, habiéndose adjudicado las mismas la entidad financiera titular del crédito hipotecario.'

En la hipótesis, que no se admite, de que se entendiera que la demandada opuso en este proceso la excepción de compensación en ningún caso existiría prejudicialidad civil, por cuanto siendo este procedimiento de desahucio anterior al declarativo, en su caso existiría litispendencia del segundo proceso respecto del primero.

CUARTO.-En cualquier caso, a tenor de lo declarado en las Sentencias recaídas en el Incidente Concursal sobre nulidad de contratos y rescisoria por fraude de acreedores, antes transcritas, y en especial a tenor del documento privado de fecha 11 de Enero de 2007 suscrito por el Sr. Tomás , en el que, sin duda alguna, reconoce que nada adeuda a los Sres. Jose Enrique Antonieta ; y al hecho del pago por la mercantil arrendataria Cristalerías El Cid S.L. de la renta por el alquiler de las naves hasta Octubre de 2008 (por importe total de 456.181,14 €), así como el abono de las cuotas de los préstamos garantizados con hipoteca constituida sobre las fincas arrendadas, también hasta el mes de Octubre de 2008; no cabe sino concluir la existencia de un impago de las rentas por la mercantil Cristalerías El Cid a partir del mes Noviembre de 2008, así como la inexistencia de deuda alguna de los Sres. Jose Enrique - Antonieta , por razón de la compra de las fincas luego arrendadas, de conformidad con el documento suscrito por el Sr. Tomás actual propietario de la mercantil.

Como se ha dejado claro por las Sentencias dictadas en el Juicio Concursal, el Sr. Tomás (actual propietario de la Cristalerías El Cid S.L.), en el año 2006 pretendía adquirir esta empresa y todo su patrimonio, esto es las naves donde Cristalerías El Cid desarrollaba su actividad. Pero como carecía de liquidez para poder realizar la operación, el Sr. Tomás y el Sr. Jose Enrique (que no son amigos, sino competidores en el mismo ramo empresarial), acuerdan la venta de la empresa sin las naves, naves que debían quedar por lo tanto en poder de los entonces propietarios de Cristalerías El Cid S.L., los Sres. Jose Enrique .

De este pacto, como se dice en las Sentencias recaídas en Incidente del Juicio Concursal, nacen todos los contratos, venta de las participaciones sociales de la Sociedad Limitada Cristalerías El Cid, venta de los inmuebles a los Sres. Jose Enrique , contrato de arrendamiento y de opción de compra, así como el documento privado de reconocimiento de inexistencia de deuda, de la misma, fecha que los contratos de venta de la empresa (participaciones sociales), y de los inmuebles. Es perfectamente coherente con el espíritu y finalidad de lo pactado que los Sres. Jose Enrique nada pagaran y que, por el contrario, Cristalerías El Cid abonara la renta, así como las cuotas de los préstamos que gravaban con hipoteca las fincas propiedad del Sr. Jose Enrique y esposa, (afectos a la comunidad de bienes actora), lo que hizo la mercantil Cristalerías El Cid S.L. hasta el mes de Octubre de 2008, en que dejó de pagar las rentas, las cuotas de los préstamos, impago que ha determinado el juicio de ejecución hipotecaria n° 1235/2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos en el que la entidad financiera prestamista Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Obreros, ha devenido propietaria de los inmuebles y ha tomado posesión de los mismos.

QUINTO.-Procede la confirmación de la Sentencia y la imposición de las costas de esta Segunda Instancia a la parte apelante ( Art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

No concurre circunstancia de hecho o de derecho que justifique apartarse del criterio del vencimiento que, con carácter general, rige en materia de costas ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

La complejidad y dilación en la resolución del proceso, no es sino consecuencia de la propia actuación de la parte demandada recurrente.

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Se desestima el recurso de apelación formulado por la parte demandada Cristalerías El Cid S.L., contra la Sentencia de fecha 7 de Diciembre de 2009 dictada por el Ilmo. Magistrado de Primera Instancia nº 6 de Burgos, imponiendo las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Se declara perdido el depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Dª. ARABELA GARCIA ESPINA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.