Sentencia Civil Nº 349/2016, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 336/2016 de 19 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00349/2016

N10250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 927620309 Fax: 927620315

AMD

N.I.G.10131 41 1 2015 0003963

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000336 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de NAVALMORAL DE LA MATA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000179 /2015

Recurrente: FALCK SCI

Procurador: CARLOS ALEJO LEAL LOPEZ

Abogado: PABLO TRAMOYERES GALVAN

Recurrido: EXCMO.AYUNTAMIENTO DE ALMARAZ

Procurador: ENRIQUE OCAMPO MARCOS

Abogado: OSCAR JIMENEZ MORIANO

S E N T E N C I A NÚM. 349/16

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DON LUIS AURELIO SANZ ACOSTA =

_____________________________________________________

Rollo de Apelación núm. 336/16 =

Autos núm. 179/15 (Juicio Ordinario) =

Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Navalmoral de la Mata =

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En la Ciudad de Cáceres a diecinueve de septiembre de dos mil dieciséis.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm. 179/15 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Navalmoral de la Mata, siendo parte apelante la mercantil demandante,FALCK SCI, S.A.,representada tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Leal López, viniendo defendida por el Letrado Sr. Tramoyeres Galván; y siendo parte apelada el demandado,EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ALMARAZ, representado tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Ocampo Marcos, viniendo defendido por el Letrado Sr. Jiménez Moriano.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Navalmoral de la Mata, en los Autos núm. 179/15 con fecha 30 de noviembre de 2015, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Leal López, en nombre y representación de FALCK SCI S.A. frente al AYUNTAMIENTO DE ALMARAZ, representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Ocampo Marcos, ABSOLVIENDO al demandado de todos los pedimentos de la demanda.

Las costas se imponen a la actora.'.

SEGUNDO.- Frente a la anterior sentencia y por la representación procesal de la mercantil demandante se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, se tuvo por interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución recurrida.

TERCERO.- La representación procesal del demandado presentó escrito de oposición al recurso de apelación formulado de contrario. Seguidamente se remitieron los autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.

CUARTO.-Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y, no habiéndose propuesto prueba ni considerando el tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día dieciséis de septiembre de dos mil dieciséis, quedando los autos para dictar resolución en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C ..

QUINTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la Sentencia de fecha 30 de Noviembre de 2.015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de los de Navalmoral de la Mata en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 179/2.015, conforme a la cual, con desestimación íntegra de la Demanda interpuesta por Falck SCI, S.A. contra el Excmo. Ayuntamiento de Almaraz, se absuelve al indicado demandado de todos los pedimentos de la Demanda, con imposición de las costas a la parte actora, se alza la parte apelante -demandante, Falck SCI, S.A.- alegando, básicamente y en esencia, como motivos del Recurso, los siguientes: en primer término, la ausencia de motivación suficiente de la Sentencia apelada; en segundo lugar, la prevalencia de la cláusula cuarta -y del primer antecedente- sobre la cláusula séptima del contrato; en tercer lugar, la contradicción entre el contenido de la cláusula cuarta y la cláusula séptima del contrato; en cuarto lugar, error en la interpretación del clausulado del contrato conforme a los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil ; en quinto lugar, el conocimiento por parte del Excmo. Ayuntamiento de Almaraz de la intención de Falck SCI, S.A. de ejercitar la Opción de Compra; en sexto lugar, la inaplicación del Principio de Conservación de los Contratos ('favor contractus'); en séptimo lugar, la inaplicación del principio 'pro actione' y de interdicción del formalismo; en octavo lugar, la ausencia de buena fe en la pretensión del demandado y del enriquecimiento injusto, y finalmente, la inaplicación de la Doctrina de los Actos Propios. En sentido inverso, la parte apelada -demandado, Excmo. Ayuntamiento de Almaraz- se ha opuesto al Recurso de Apelación interpuesto, interesando su desestimación y la confirmación de la Sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Con carácter previo a abordar el examen de la Impugnación deducida por mor del Recurso de Apelación interpuesto, ha de hacerse referencia -que será necesariamente sucinta y resumida- a la causa de inadmisibilidad del Recurso de Apelación que fue alegada por la parte demandada y apelada en la 'Cuestión Previa' de su Escrito de Oposición al Recurso de Apelación. La controversia se concreta en si la parte apelante tiene la obligación de abonar o no el importe de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil con motivo del Recurso de Apelación interpuesto; cuestión que ha perdido su objeto, no ya porque la Tasa ha sido finalmente abonada, tal y como acredita la fotocopia del impreso de liquidación, que presentó la parte apelante junto con su Escrito de fecha 20 de Junio de 2.016, sino también porque, -a todos los efectos- la cuestión ha quedado zanjada cuando el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional la aplicación de la Tasa por el Ejercicio de la Potestad Jurisdiccional respecto a las personas jurídicas; decisión que -como no puede ser de otra manera- asume este Tribunal y determina que tal cuestión, en el momento presente, haya perdido cualquier relevancia que, en otro momento, pudiera haber tenido. Y así, en la Sentencia del Tribunal Constitucional, Sección 1, de fecha 21 de Julio de 2.016 ( Sentencia 140/2.016, Recurso: 973/2013 ), entre otros particulares, se declara lo siguiente: '(...) Cabe concluir de modo más general, que en nuestro Estado social y democrático de Derecho, el cual propugna entre otros valores superiores de su ordenamiento jurídico la justicia y la igualdad ( art. 1.1 CE ), el pago de un tributo no puede obstaculizar el ejercicio de un derecho fundamental. Se declara por tanto que la cuota variable prevista en el art. 7.2 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre , resultan inconstitucionales por infringir el derecho fundamental de acceso a la jurisdicción y al recurso ( art. 24.1 CE ), para personas jurídicas, sin necesidad de entrar a valorar los porcentajes y límite de la escala variable vigente para estas últimas. (...) 15. Este último fundamento jurídico de la Sentencia ha de servir para concretar el alcance que se deriva de las declaraciones de inconstitucionalidad formuladas hasta ahora:

a) En primer lugar, supone la nulidad del apartado 1 del art. 7 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre , en los distintos incisos que prevén, de manera separada, las cuotas fijas siguientes, en este caso a las personas jurídicas: (i) la de 200 EUR para interponer el recurso contencioso-administrativo abreviado y la de 350 EUR para interponer el recurso contencioso-administrativo ordinario; (ii) la de 800 EUR para promover recurso de apelación y de 1.200 EUR para los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, en el orden civil; (iii) la de 800 EUR para el recurso de apelación y 1.200 EUR para el recurso de casación en cualquiera de sus modalidades, en el orden contencioso-administrativo; (iv) así como también la nulidad de la tasa de 500 EUR para el recurso de suplicación y 750 EUR para el de casación en cualquiera de sus modalidades, ambos del orden social.

b) Y en segundo lugar, se declara la nulidad de la cuota variable para las personas jurídicas, recogida en el apartado 2 del mismo art. 7 de la Ley recurrida. (...)'.

Los apartados 3 y 4 del Fallo de la indicada Sentencia son del siguiente tenor literal: '3º Declarar la inconstitucionalidad y nulidad del art. 7, apartado 1, de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre , en los siguientes incisos: 'en el orden jurisdiccional civil: ... apelación: 800 EUR; casación y extraordinario por infracción procesal: 1.200 EUR'; 'en el orden jurisdiccional contencioso- administrativo: abreviado: 200 EUR; ordinario: 350 EUR; apelación: 800 EUR; casación: 1.200 EUR'; y 'en el orden social: suplicación: 500 EUR; casación: 750 EUR'; con los efectos indicados en el anterior fundamento jurídico 15. 4º Declarar la inconstitucionalidad y nulidad del art. 7, apartado 2, de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre , con los efectos indicados en el anterior fundamento jurídico 15'.

TERCERO.-Centrado el Recurso en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en el Fundamento Jurídico anterior y, examinadas las alegaciones que lo conforman, el primero de los motivos en los que aquél se sustenta acusa la ausencia de motivación suficiente de la Sentencia recurrida. Pues bien, sobre la ausencia de una motivación suficiente de la Sentencia, en absoluto se aprecia la infracción de los artículos 120.3 de la Constitución Española y 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , precepto este último conforme al cual las Sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho; la motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerándolos individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón; motivo que no puede tener favorable acogida en la medida en que la Resolución impugnada ha fundamentado, de manera suficiente, las cuestiones que han resultado controvertidas en este Juicio.

En este sentido, el Tribunal Constitucional, en Sentencia de fecha 13 de Febrero de 2.006 , ha declarado que es doctrina reiterada de ese Tribunal que la motivación de las resoluciones judiciales, aparte de venir institucionalizada en el artículo 120.3 de la Constitución Española , es una exigencia derivada del artículo 24.1 de la Constitución Española que permite conocer las razones de la decisión que dichas resoluciones contienen y que posibilita su control mediante el sistema de los recursos. De este modo, puede mantenerse que la razón última que sustenta este deber de motivación, en tanto que obligación de exteriorizar el fundamento de la decisión, reside en la interdicción de la arbitrariedad y, por tanto, en la necesidad de evidenciar que el fallo de la resolución no es un simple y arbitrario acto de voluntad del juzgador, sino una decisión razonada en términos de Derecho. Dicho en otros términos, el deber de motivación implica que las resoluciones judiciales han de venir apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, cuál ha sido su ratio decidendi. No obstante la suficiencia de la motivación no puede ser apreciada apriorísticamente, con criterios generales, requiriendo por el contrario examinar el caso concreto para comprobar si, a la vista de las circunstancias concurrentes, se ha cumplido o no este requisito.

En la Sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2.005, el Tribunal Constitucional ha significado que es reiterada doctrina de ese Tribunal que el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface, en esencia, con una respuesta jurídicamente fundada, motivada y razonable de los órganos jurisdiccionales a las pretensiones de quien acude ante ellos para la defensa de sus intereses. El derecho a obtener una resolución fundada en Derecho, favorable o adversa, es garantía frente a la arbitrariedad e irrazonabilidad de los poderes públicos, y ello implica, en primer lugar, que la resolución ha de estar motivada, es decir, contener los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión; y, en segundo lugar, que la motivación debe contener una fundamentación en Derecho, deber que no queda cumplido con la mera emisión de una declaración de voluntad en un sentido u otro, sino que debe ser consecuencia de una exégesis racional del Ordenamiento y no fruto de la arbitrariedad, esto es, que el fundamento de la decisión sea la aplicación no arbitraria de las normas que se consideren adecuadas al caso, pues tanto si la aplicación de la legalidad es fruto de un error patente, como si fuere arbitraria, manifiestamente irrazonada o irrazonable no podría considerarse fundada en Derecho, dado que la aplicación de la legalidad sería en todo caso una mera apariencia, lesionando, por ello, el derecho a la tutela judicial.

Finalmente, el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 29 de Marzo de 2.005 , ha establecido que la motivación de las Sentencias, como señala la del Tribunal Constitucional 213/2.003, de 1 de Diciembre , al interpretar las normas de la Constitución Española sobre la misma, constituye además de un deber constitucional de los Jueces, un derecho de quienes intervienen en el proceso, protegido por la Constitución Española. Al primer aspecto se refiere la Sentencia del mismo Tribunal 35/2.002, de 11 de Febrero , tras la 24/1.990, de 15 de Febrero , para poner de manifiesto que la exigencia de motivación está directamente relacionada con los principios de un Estado de Derecho ( artículo 1.1 de la Constitución Española ) y con el carácter vinculante que, para Jueces y Magistrados, tiene la Ley, a cuyo imperio están sometidos en el ejercicio de su potestad jurisdiccional ( artículo 117.1.3 de la Constitución Española ), ya que hay que dar razón del derecho judicialmente interpretado y aplicado, con lo que se cumple tanto la finalidad de evidenciar que el fallo es una decisión razonada en términos de derecho, como con la de hacer posible el control jurisdiccional de la resolución por medio del sistema de recursos previsto en el Ordenamiento. El segundo aspecto es tratado en la Sentencia 196/2.003, de 27 de Octubre , según la que el derecho a obtener una resolución fundada, favorable o adversa, como garantía frente a la arbitrariedad, exige que contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión. Sin embargo, como destaca la Sentencia del Tribunal Constitucional 165/1.999, de 27 de Septiembre , el mencionado derecho no faculta a las partes a exigir una argumentación jurídica exhaustiva, que alcance a todos los aspectos y perspectivas que puedan tener de la cuestión que se decide. La Sentencia 100/1.987, de 9 de Julio , puso de relieve que el deber de motivar las resoluciones judiciales no exige del Juez o Tribunal una exhaustiva descripción del proceso intelectual que le ha llevado a resolver en un determinado sentido, ni le impone una determinada extensión, intensidad o alcance en el razonamiento empleado, ya que para su cumplimiento es suficiente que conste de modo razonablemente claro cuál ha sido el fundamento en derecho de la decisión adoptada, criterio de racionabilidad que ha de medirse caso por caso, en atención a la finalidad que con la motivación ha de lograrse, y que queda confiado al órgano jurisdiccional competente. La Sentencia 56/1.987, de 5 de Junio , reitera, en fin, que lo determinante es que el interesado conozca las razones decisivas, el fundamento de las resoluciones que le afectan, en tanto que instrumentos necesarios para su posible impugnación o para saber en general qué remedios procesales puede utilizar, exigiendo su información.

Pues bien, en función, tanto de la Doctrina del Tribunal Constitucional, como de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que han quedado puestas de manifiesto en los párrafos anteriores, ha de reconocerse que la Sentencia impugnada llena de forma suficiente la exigencia de motivación que determinan los artículos 120.3 de la Constitución Española y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por cuanto que el Juzgado de instancia, en los Fundamentos de Derecho de la expresada Resolución, ha exteriorizado de manera razonablemente bastante (si bien con una fundamentación jurídica dable de calificarse de reducida o exigua) las razones que justifican la decisión adoptada en la misma, y que no han impedido a la parte demandante la articulación del Recurso de Apelación con todas las garantías, sin que se aprecie ningún tipo de contradicción en la Fundamentación Jurídica de la Sentencia en cuanto a su motivación.

CUARTO.-Con carácter previo, como premisa inicial y, como declaración de principio, debemos significar que (al margen del primero de los motivos del Recurso de Apelación que afecta -como se ha significado- a la ausencia de motivación suficiente de la Sentencia) la parte apelante articula la Impugnación que deduce, por mor del indicado Recurso interpuesto, en su aspecto sustantivo o material, por medio de otros ocho motivos (en realidad de ocho alegaciones) que, en realidad y, con el máximo rigor convergen en uno solo -o, si se prefiere, en un motivo con dos vertientes-; esto es, dichas alegaciones denuncian el supuesto error en la valoración de la prueba en el que habría incurrido el Juzgado de instancia y que habría conducido a la decisión adoptada en la Sentencia recurrida, por la que se desestima la Demanda, en relación con la interpretación del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 16 de Septiembre de 2.010, con infracción de los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil sobre la interpretación de los contratos; postulando la parte actora apelante, en este sentido (y en términos sucintos y resumidos), que el expresado contrato presentaba una contradicción en sus estipulaciones (en el antecedente I y la estipulación Cuarta, con la estipulación Séptima), sobre la que debería prevalecer la estipulación Cuarta y, por tanto, sostiene -la indicada parte apelante- que la opción de compra -que le facultaba el referido contrato- había estado correctamente ejercitada.

Ciertamente, en virtud del documento fecha 16 de Septiembre de 2.010 (documento señalado con el número 4 de los presentados con la Demanda), las partes actora y demandada convinieron un contrato de arrendamiento con opción de compra de un inmueble (nave industrial), propiedad del Excmo. Ayuntamiento de Almaraz, sito en la Calle Paseo de Extremadura, Paraje Majuelo o Prado, Polígono Industrial de Almaraz, al sitio Jincaro del indicado municipio. El contrato de arrendamiento se pactó por un plazo de cuatro años improrrogable. En relación con la Opción de Compra (facultad -incluso derecho- que, de forma expresa y explícita, se contiene en el documento a favor de la parte hoy actora apelante, Falck SCI, S.A.), se establecen los siguientes extremos dignos de destacar: En el Antecedente I, se indica que: 'asimismo, una vez transcurrido el término a que queda sujeto el presente contrato de arrendamiento de inmueble, se faculta al arrendatario para que pueda ejercer derecho de opción de compra, detrayéndose del precio de la futurible compraventa las cantidades entregadas en concepto de mensualidades satisfechas por el arrendamiento del inmueble'. En la Estipulación Cuarta se conviene que: 'La duración del contrato de arrendamiento se fija en 4 años, con carácter improrrogable. Una vez cumplido tal término, el adjudicatario gozará de un plazo adicional de 2 meses para ejercitar la opción de compra que resulta extensiva a los términos del contrato de arrendamiento'. Y, finalmente, en la Estipulación Séptima, en sus reglas 1ª y 2ª, se indica que: 'El Ayuntamiento de Almaraz concede al arrendatario la posibilidad de ejercer derecho de opción de compra sobre el inmueble arrendado. El ejercicio del derecho de opción de compra se sujetará a las siguientes reglas: 1ª El arrendatario vendrá obligado a notificar, por escrito, al Ayuntamiento de Almaraz su intención de ejercer el derecho de opción de compra. 2ª. Dicha notificación tendrá que realizarse, como máximo, antes de los últimos tres meses del plazo de cuatro años fijados como duración del arriendo. No obstante, el arrendatario podrá ejercitarlo antes de ese plazo, si así le conviniera'.

QUINTO.-En atención a los antecedentes consignados en el Fundamento Jurídico anterior, debemos significar que la cuestión que ha resultado controvertida en este Proceso no presenta la complejidad que parecería deducirse del contenido de los Escritos Expositivos presentados por las partes litigantes en las presentes actuaciones (singularmente, en los Escritos de Interposición del Recurso de Apelación y de Oposición al indicado Recurso). Y es que no se está ante dos cláusulas contractuales antagónicas ni de imposible coexistencia entre sí, sino que, antes al contrario, ambas estipulaciones resultan compatibles, si bien la efectividad de las mismas no es la que la parte demandada apelada ha sostenido en este Juicio en una interpretación que, en último término, ha admitido el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida, como fundamento que ha conducido a la desestimación de la Demanda. La Opción de Compra, en nuestro Derecho, no encuentra regulación legal (a salvo las concretas especificaciones que prevé el artículo 14 del Reglamento Hipotecario ); por tanto, ha de contemplarse la Jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida al efecto para concretar cuáles son los requisitos esenciales de este derecho a los efectos de que pueda ejercitarse con éxito la Opción de Compra. En definitiva, ni la interpretación de las cláusulas Cuarta y Séptima del Contrato de 16 de Septiembre de 2.010 son contradictorias, ni su integración interpretativa presenta ninguna dificultad especial en función, tanto de la propia aplicación del artículo 1.281 del Código Civil , como del sentido de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida respecto a la tan repetida Opción de Compra.

SEXTO.-De este modo, el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 9 de Febrero de 2.009 , ha declarado que la opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho.

En Sentencia de fecha 2 de Julio de 2.008 , el Alto Tribunal ha establecido que, como recuerda la Sentencia de 16 Octubre de 1.997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( Sentencias de 16 de Abril de 1.979 , 4 de Abril y 9 de Octubre de 1.987 , 24 de Octubre de 1.990 , 24 de Enero , 28 de Octubre y 23 de Diciembre de 1.991 y de 13 de Noviembre de 1.992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima. La Sentencia de 5 de Julio de 2.006 señala que de la opción de compra surgen obligaciones para ambas partes 'para el concedente de la opción de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado, dentro del cual el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de Noviembre de 1.993 y de 15 de Julio de 2.005 )'. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1.256 del Código Civil ('la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes') se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto perfeccionando así la compraventa en los términos pactados.

Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de Abril de 2.008 , por medio del contrato de opción de compra - previsto, en su proyección registral, en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario - el concedente atribuye al beneficiario, a cambio de un precio o gratuitamente, la facultad de decidir unilateralmente la puesta en vigor del contrato de compraventa proyectado - Sentencias de 18 de Abril de 1.978 , 16 de Octubre de 1.997 y de 27 de Octubre de 2.005 , entre otras-. Constituye la opción la primera fase de un iter negocial complejo, que responde, como sucede con los demás precontratos, a que la voluntad concorde de las partes no es provocar la inmediata eficacia de la compraventa prevista, sino, llevándola en el programa negocial mas allá de los tratos preliminares, asegurarla para el futuro relativamente, esto es, por si decide que tenga vigencia quien ha quedado facultado para optar.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de Mayo de 2.007 establece que, sin embargo, una opción de compra ejercitada no es título de dominio alguno, pues con ella lo único que se produce es la perfección del contrato de compraventa proyectado, pero no su consumación, para lo cual es necesario la traditio de la cosa vendida en cualquiera de sus formas, a fin de dar cumplimiento a los artículos 609 y 1.095 del Código Civil art.1 .095 EDL 1889/1 art.609 EDL 1889/1 . Con el ejercicio en forma positiva de la opción se tiene título, pero no el modo en cualquiera de sus formas ( Sentencias de 23 de Diciembre de 1.991 , 14 de Febrero de 1.955 y de 14 de Febrero de 1.997 , entre otras muchas).

En Sentencia de fecha 22 de Diciembre de 2.005, el Tribunal Supremo ha establecido que la interpretación rigurosa de las cláusulas contractuales relativas al plazo en el contrato de opción se cohonesta con su naturaleza de elemento esencial del contrato, a la que se acoge la más reciente Jurisprudencia de esa Sala. Así, como declara la Sentencia del Tribunal Supremo número 559/2.004, de 15 Junio , 'efectivamente, la abundante Jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas Sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción ( Sentencia de 15 de Octubre de 1.993 ), plazo esencial, que es de caducidad ( Sentencia de 30 de Junio de 1.994 ), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo ( Sentencia de 28 de Abril de 2.000 ) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto ( Sentencia de 5 de Junio de 2.003 ) en estos términos: 'en la opción , una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada. Así lo configura la Jurisprudencia en innumerables Sentencias: 17 de Marzo de 1.993 , 18 de Junio de 1.993 , 24 de Mayo de 1.994 , 30 de Junio de 1.994 , 14 de Febrero de 1.997 , 11 de Abril de 2.000 ó 14 de Noviembre de 2.000 ''.

Finalmente el Tribunal Supremo ha declarado, en Sentencia de fecha 5 de Noviembre de 2.003 , que, como expone doctrina autorizada, por virtud del contrato de opción una de las partes, concedente de la opción -optatario-, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción -optante-, un derecho -el llamado derecho de opción , o mejor 'facultad de configuración' en cuanto que se trata de una facultad que permite a quien la ostenta configurar en el futuro una relación jurídica a su favor- que permite decidir, dentro de un determinado periodo de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la opción de compra, es obviamente el de compraventa. Puede tener acceso al Registro de la Propiedad cuando concurren los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario -que consisten, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, en el convenio expreso de las partes para que se inscriba, precio estipulado para la adquisición de la finca, y plazo para el ejercicio de la opción que no podrá exceder de cuatro años-, y tal opción inscrita es oponible y eficaz frente a terceros con el enérgico efecto publicitario que le otorga el Registro de la Propiedad. Antes del ejercicio, el beneficiario tiene una facultad preferente de adquisición, que supone la posibilidad de adquirir la cosa en la misma situación jurídica que se encontraba al tiempo de la constitución de la opción, todo ello sin perjuicio de la modulación jurídica -en relación con asunción de gravámenes posteriores- que resulte del título constitutivo en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes.

SEPTIMO.-Resulta patente, por tanto, que la Opción de Compra confiere al optante (beneficiario) un derecho de ejercicio unilateral, sometido, para su ejercicio, al plazo que el contrato establezca, el cual, en el supuesto que examinamos, es de dos meses posteriores a la fecha de expiración del contrato. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo no contempla, como requisito esencial, para el ejercicio del derecho de Opción de Compra, que, previamente, hubiera de ser anunciado su ejercicio por el optante (que es la previsión que, en rigor, recoge la estipulación Séptima del Contrato), de tal modo que, si bien las partes pueden pactar la exigencia de que el optante 'anuncie' que ejercitará el derecho de opción de compra, el eventual incumplimiento (o cumplimiento tardío) de este requisito no determina la exclusión, eliminación, extinción o caducidad (menos aun resolución) del derecho, aun cuando pudiera irradiar otros efectos, como podría ser, hipotéticamente, un eventual resarcimiento económico si se demostrara que la omisión de ese anuncio o preaviso hubiera provocado algún tipo de perjuicio a la parte arrendadora (concedente de la opción), situación que -incuestionablemente- no sucede en el supuesto que se somete a nuestra consideración. Por tanto, ambas cláusulas pueden coexistir, pero solo la que prevé la estipulación Cuarta del Contrato adquiere el carácter de esencial e ineludible a los efectos de ejercitar el derecho de Opción de Compra; carácter del que, sin embargo, no goza la estipulación Séptima, cuya inobservancia (u observancia tardía) no priva de eficacia a la opción de compra, ni la extingue, en la medida en que este derecho ya consta reconocido en el propio contrato, por lo que el optante solo tiene que ejercitarla, pero no anunciarla, al objeto de que produzca efectos. Como quiera que la parte optante (beneficiaria) ejercitó su derecho en el plazo establecido en el contrato -el día 4 de Septiembre de 2.014- (documento señalado con el número 6 de los presentados con la Demanda), no cabe duda de que la Opción de Compra es eficaz y, consiguientemente, la Demanda debió ser estimada.

Es cierto que en el Pliego de Condiciones (Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares) -documento señalado con el número 5 de los presentados con la Demanda- se establecen las condiciones para el ejercicio del derecho de Opción de Compra en términos gramaticales análogos a como se recogen en la estipulación Séptima del Contrato de 16 de Septiembre de 2.010; mas debe repararse -a este efecto- en una doble circunstancia: por un lado, en que el Pliego de Cláusulas Administrativas no vincula al arrendatario (beneficiario de la Opción), a quien sólo le afectan las condiciones pactadas en el Contrato de Arrendamiento, en la medida en que es el documento que suscribe; y, por otro, en que las especificaciones del Antecedente I y de la cláusula Cuarta del Contrato de 16 de Septiembre de 2.010, referidas al ejercicio del derecho de Opción de Compra, sin embargo, no se contemplan en el Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares.

Finalmente, conviene reiterar que la Opción de Compra es una facultad unilateral del optante que, en cuanto a su validez y eficacia, está sometida al plazo que se señale para su ejercicio en el contrato, no a una suerte de 'anuncio' previo, absolutamente innecesario, desde el momento en que este derecho se reconoce expresamente al optante (o beneficiario) en el contrato y, por tanto, su efectividad pasa exclusivamente por ejercitarlo en el plazo que contractualmente se establezca. Por último, la estipulación Séptima del Contrato de fecha 16 de Septiembre de 2.010 no incorpora una Condición Suspensiva a los efectos del ejercicio de la Opción, porque la redacción de la cláusula no permite esa interpretación racional, ni resultaría adecuada al sentido y alcance de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida sobre los requisitos de la Opción de Compra. Alegar que el ejercicio del derecho de Opción de Compra vendría condicionado a un previo 'anuncio' por parte del optante mediante notificación escrita al cedente como máximo tres meses antes de la finalización del contrato, se conforma como una interpretación forzada de la propia estipulación Séptima del Contrato, en la cual en ningún momento se establece tal requisito como 'Condición', ni se establece -como sanción a su eventual incumplimiento- la pérdida, extinción o caducidad del derecho de Opción; es decir, tal omisión no se sanciona con la extinción de un derecho que específicamente se encuentra reconocido al arrendatario-optante en los propios antecedentes del Contrato, pendiente, exclusivamente, de su ejercicio en el plazo contractualmente convenido.

OCTAVO.-Por tanto y, en virtud de las consideraciones que anteceden, procede la estimación del Recurso de Apelación interpuesto, y, en su consecuencia, la revocación de la Sentencia que constituye su objeto en los términos que, a continuación, se indicarán.

NOVENO.-Estimándose el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el apartado 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede efectuar pronunciamiento especial en orden a la imposición de las costas de esta alzada, de modo que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Al estimarse la Demanda como consecuencia del acogimiento del Recurso de Apelación interpuesto, las costas de las de la primera instancia habrán de imponerse a la parte demandada que ha visto rechazadas todas sus pretensiones, en aplicación del apartado 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que el Tribunal aprecie que el supuesto enjuiciado fuera susceptible de presentar dudas, menos aun serias y razonables, de hecho ni de derecho que exigieran, sobre este particular, otro pronunciamiento diferente.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Que, estimando el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal deFALCK SCI, S.A.contra la Sentencia 222/2.015, de treinta de Noviembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de los de Navalmoral de la Mata en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 179/2.015, del que dimana este Rollo, debemosREVOCAR y REVOCAMOSla indicada Resolución; y, en su lugar, con estimación de la Demanda deducida por la representación procesal deFALCK SCI, S.A.frente a elEXCMO. AYUNTAMIENTO DE ALMARAZ(Cáceres), debemosCONDENAR y CONDENAMOSal indicado demandado a que cumpla con la obligación establecida en el Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra de 16 de Septiembre de 2.010, consistente en que en el plazo máximo de un mes desde la fecha de la presente Resolución, en la Notaría de su elección, proceda a otorgar Escritura de Compraventa del inmueble a favor de Falck SCI, S.A. por importe de 52.440 euros, más los impuestos que correspondan; todo ello, con imposición a la parte demandada de las costas causadas en la primera instancia, y sin hacer pronunciamiento especial respecto de las de esta alzada, de modo que, en este último caso, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Notifíquese la presente resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.