Sentencia CIVIL Nº 349/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 438/2017 de 24 de Julio de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008
Tfno.: 914933929
37007740
N.I.G.: 28.065.00.2-2016/0001670
Recurso de Apelación 438/2017 E
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 07 de Getafe
Autos de Procedimiento Ordinario 180/2016
APELANTE: Andrés
PROCURADOR: MANUEL DIAZ ALFONSO
APELADO: Eulogio
PROCURADOR: MARIA INES PEREZ CANALES
SENTENCIA Nº 349/2017
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
Dña. LUISA MARÍA HERNÁN PÉREZ MERINO
D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL
En Madrid, a veinticuatro de julio de dos mil diecisiete. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de
Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos
de juicio ordinario, número 180/2016, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Getafe,
seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado, D. Eulogio , representado por la Procuradora
Dña. María Inés Pérez Canales, y de otra, como demandado-apelante, D. Andrés , representado por el
Procurador D. Manuel Díaz Alfonso.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Getafe, en fecha 16 de febrero de 2017, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' QUE DEBO ESTIMAR PLA DEMADNA formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Raquel Pintado Lázaro, en nombre y representación de D: Eulogio , contra D. Andrés y, en consecuencia: 1.- Condenar a la parte demandada a otorgar escritura pública de compraventa en las condiciones pactadas a favor del actor o de la persona que éste designe en un plazo máximo de dos meses, a partir de la firmeza de la presente resolución.

2.- Todo ello con expresa condena en costas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 5 de julio de 2017.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia, cuya parte dispositiva ha sido trascrita en los antecedentes de hecho de esta resolución, estimó la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Eulogio contra D. Andrés en la que ejercita acción por la que pretende que se eleve a público el contrato de compraventa al haber ejercitado en plazo la opción de compra entre ellos concertada.



SEGUNDO.- Frente a esa sentencia se alza la representación del demandado interponiendo recurso de apelación que articula en torno a los siguientes motivos y extractadas alegaciones: 1º) Incongruencia (por error) vulnerando el derecho de la tutela judicial efectiva recogido en el artículo 24 de la Constitución Española en relación a los hechos no controvertidos al ser que la voluntad de las partes suscribir un único contrato de arrendamiento con opción de compra, formando un todo inseparable el contrato de arrendamiento y el contrato de opción de compra, pese a lo que en la instancia no atiende los incumplimientos en los que ha incurrido el demandante en el arrendamiento, como es el subarrendamiento no consentido y las obras realizadas en la vivienda no consentidas por el arrendador y que impedían el ejercicio de la opción de compra.

2º) Incongruencia extra petitum al defender la parte actora en la audiencia previa y durante todo el procedimiento judicial que había ejercido el derecho de opción de compra designando a Dª. Bárbara como parte compradora en el otorgamiento de escritura pública de compraventa del inmueble propiedad del demandado, lo que contradice a lo solicitado en la demanda; la que fue interpuesta con posterioridad a encontrarse resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra; sin que en esa demanda se solicitara ni en el contrato se conviniera un plazo de dos meses para el otorgamiento de la escritura pública, que si es concedido en la sentencia y que, en todo caso, excedería del plazo convenido.

3º) Déficit valorativo de la prueba sobre cuando se ejercitó el derecho de opción de compra y se dio por resuelto el contrato de arrendamiento.

4º) Error de apreciación y valoración de la prueba, así como vulneración de las reglas sobre la carga de la prueba y de su valoración sobre el subarriendo y la realización de obras inconsentidas, así como las fechas de recepción de diversos escritos.

5º) Vulneración del artículo 14 del Reglamento Hipotecario al exceder del plazo de cuatro años.

6º) Existencia de dudas de hecho y de derecho.

Recurso al que se opuso la representación procesal de la demandante interesando su desestimación, y la confirmación, por sus propios Fundamentos, de la resolución recurrida.



TERCERO.- La sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2008 sobre la opción de compra señala que ' Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

La sentencia de 5 julio 2006 señala que de la opción de compra surgen obligaciones para ambas partes «para el concedente de la opción de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado, dentro del cual el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005 )»'.

Por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2012 señala: 'La opción de compra , tal como la define la sentencia de esta Sala 17 de marzo de 2009 , < es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la consumación e inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno.>' Criterios jurisprudencviales recopilados por la sentencia de 1 de marzo de 2017 de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona cuando señala que 'La jurisprudencia ha venido entendiendo la opción de compra como un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otra, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones; siendo así que la opción origina un contrato unilateral, pues sólo crea para el concedente la obligación de mantener su oferta y para el optante el derecho de aceptarla o dejarla caducar, si bien, en su fase evolutiva, realizada la opción positiva con el plazo señalado, se torna bilateral, puesto que el optante asume ya las obligaciones derivadas de la oferta, siendo, por último, un contrato consensual creado a favor del optante de un mero derecho obligacional ( TS 24 octubre 1990 ). El derecho de opción no está regulado específicamente en el Código Civil, pero es reconocido en su aspecto registral en el art. 14 RH y es admitido por la jurisprudencia ( SSTS 9 febrero 1985 , 4 abril 1987 y 24 octubre 1990 ). Constituye una figura sui generis, con sustantividad propia, que faculta al concesionario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo y que ha de realizarse dentro de un plazo cierto y por un precio determinado. El optante debe, pues, pagar o consignar el precio convenido por la compraventa en el plazo estipulado. Si incumple el contrato de opción y deja pasar el plazo de caducidad, determina necesariamente la extinción del derecho de opción ( S.T.S. 1ª, 7 julio 1986 ).



CUARTO.- Pese a las críticas vertidas en el primer motivo del recurso que se analiza, lo cierto es que la propia sentencia de instancia expresamente reconoce la existencia de un contrato de arrendamiento con opción de compra, entendiendo por éste aquel atípico, si bien físicamente documentada en dos contratos independientes suscritos el 28 de diciembre de 2011 sobre una concreta vivienda de la CALLE000 de Getafe, por un período de duración de cuatro años, finalizando tanto el arriendo como la opción el 31 de enero de 2.016.

En ese contrato, además de concretarse el precio de compra de la vivienda se estableció una prima de opción que formaría parte del precio o se perdería a favor del concedente para los supuestos, respectivos, de ejercitarse o no la opción. Estipulándose que la compra se podía escriturar a su nombre del optante o a nombre de la persona que designe.

Constando, tal y como también se recoge en la resolución apelada, que el demandante ejercitó su derecho de opción, tal y como se desprende de los documentos aportados con la demanda, expresamente recogidos en la sentencia de instancia; antes de que venciera el plazo establecido al efecto, anteriormente reseñado. Comunicación que fue recibida o recepcionada por el concedente de la opción, también antes del vencimiento de dicho plazo, y así lo reconoce en la contestación al burofax de 14 de diciembre de 2015 (documento número 5 de la demanda).

Por el contrario, el propietario concedente no ha demostrado que con anterioridad a que el optante realizara esa manifestación hubiese ejercitado acción alguna encaminada a resolver el contrato de arrendamiento, y de cuya vigencia dependía el éxito de la opción (estipulación séptima del contrato de opción), basada en los presuntos incumplimientos del arrendatario optante, tal y como expresamente facultaban las correspondientes estipulaciones del contrato sobre obras o subarriendo (quinta).

Debiendo resaltar que en ese contrato de arrendamiento, en su estipulación cuarta, es indudable que se prohibía al arrendatario la ejecución de obras sin la autorización del arrendador, pero sólo de aquellas que afectasen a la configuración de la vivienda, a sus instalaciones básicas, o a los elementos comunes o estructurales. Permitiendo esa misma estipulación la realización de aquellas otras obras de reparación, conservación, mantenimiento, mejora y embellecimiento de la vivienda. No habiendo demostrado el ahora apelante que las obras abordadas por el demandante deban considerarse como propias de las que necesitan previa autorización.



QUINTO.- Por ello, nos encontramos ante una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales pactadas, al bastar la expresión de voluntad del optante para que el contrato de venta queda firme, perfecto y en estado de ejecución, sin necesidad de otros actos ( sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1992 , 22 de septiembre de 1993 y 7 de mayo de 1996 ). En definitiva, 'si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo por resolución judicial, tras el procedente proceso ' ( sentencias de 21 de noviembre de 2000 y 23 de abril de 2010 ); tal y como sucede en el caso que nos ocupa.

Ejercicio que, al igual que la sentencia de instancia, se ajustó a las previsiones del artículo 14 del Reglamento Hipotecario , sin que el plazo de dos meses concedido en esa resolución para proceder a otorgar la consecuente escritura pública afecte al plazo de caducidad de ese precepto y sí que sirva para facilitar la ejecución de la sentencia, fijando de antemano el plazo al que se refiere el artículo 705 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



SEXTO.- Procediendo, por lo expuesto, la desestimación del recurso de apelación interpuesto; lo que conlleva, de conformidad con lo estipulado en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición a la apelante de las costas causadas en esta segunda instancia; sin que se aprecie la concurrencia de dudas de hecho o de derecho en la primera, tampoco explicitas en el recurso, que hagan factible la no imposición de costas en esa instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Andrés contra la sentencia dictada el 16 de febrero de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 7 de los de Getafe en los autos civiles número 180/2016 de juicio ordinario; por lo que se acuerdan los siguientes pronunciamientos: 1º) Confirmar íntegramente la sentencia apelada.

2º) Condenar a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a 27 de julio de 2017.